Problém zdevastovaných nájomných bytov a budov sa netýka len zanedbaných objektov, ktoré zívajú prázdnotou a stávajú sa útočiskom pre bezdomovcov, ale aj bytov, ktoré sú v zlom stave z dôvodu nezodpovedného správania nájomníkov. Tieto situácie prinášajú nielen estetické a hygienické problémy, ale aj právne komplikácie a finančné straty pre prenajímateľov. V Bratislave sa tento problém prejavuje na viacerých miestach, od bývalých školských areálov až po konkrétne ulice s historickými budovami, ktoré si vyžadujú renováciu.
Bratislavské "brownfieldy" a ich potenciál
V Bratislave existujú lokality, ktoré by mohli byť premenené na bývanie, no momentálne sú v zdevastovanom stave. Jedným z takýchto miest sú pozemky bývalého železničného učilišťa. V správe rezortu obrany sa hovorí o možnosti výstavby nájomných bytov na týchto územiach. Tento priestor, podobne ako ubytovňa Hviezda, kde sa tiež plánuje vytvorenie ubytovania a kancelárií, predstavuje potenciál pre riešenie bytovej otázky v hlavnom meste.
Ďalším príkladom je bývalé Stredné odborné učilište železničné na ulici Na Pántoch, ktoré sa nachádza na hranici mestských častí Rača a Vajnor. Tento rozsiahly prázdny komplex budov s internátom po devastácii zíva prázdnotou. V lete sa stáva útočiskom pre bezdomovcov, čo neprináša úžitok ani obyvateľom lokality, ani cestujúcim mestskej dopravy. Ide o typický príklad "brownfieldu", ktorý by si zaslúžil novú funkciu a revitalizáciu.
Karpatská ulica: Kontrast medzi minulosťou a prítomnosťou
Ulica Karpatská v Bratislave je príkladom miesta, kde sa stretávajú historické budovy s modernou rekonštrukciou. Hoci bola ulica v minulom roku rekonštruovaná a dnes je plná dizajnových obchodov a galérií, stále sa tu nachádzajú objekty v zlom stave. Jedným z najvýraznejších problémov je zdevastovaný nájomný bytový dom na Karpatskej 10. Táto trojpodlažná budova z konca 19. storočia, ktorá kedysi slúžila ako nájomný bytový dom s bytmi prístupnými z dvorovej pavlače, je dnes jedným z najviac zanedbaných domov na ulici. Opadávanie omietky si dokonca vynútilo osadenie ochrannej konštrukcie.
Teoreticky však tomuto domu svitá na lepšie časy. Spoločnosť Bratislavská strecha plánuje jeho rekonštrukciu spojenú s nadstavbou, kde by malo vzniknúť štyri alebo päť mezonetových bytov. Očakáva sa, že pôjde o luxusnejšie bývanie, čo by malo byť efektívne z hľadiska návratnosti investície. Tento projekt by mohol prispieť k zbaveniu sa zahanbujúceho stavu tejto budovy, avšak je dôležité, aby sa podobne ako iné nadstavby v meste, ktoré sa dlho dokončujú, aj tento projekt úspešne zrealizoval.
Po rekonštrukcii Karpatskej 10 však na ulici ostane ešte niekoľko budov v zhoršenom stave. Objekt na č. 24, kde sídlilo združenie Maják nádeje a ktorý bol spojený s podvodmi zo strany jeho bývalého majiteľa Pavla Ruska, momentálne patrí mestskej časti Staré Mesto. Tá zvažuje jeho rekonštrukciu, no zatiaľ bez konkrétnej definovanej funkcie. Ďalším prípadom je budova na Karpatskej 3, kde sa kedysi nachádzal podnik U Očka. Pozemok s dlhým dvorom je dlhodobo na predaj aj s projektom, na ktorý je vydané stavebné povolenie.
Najvzácnejšou budovou na ulici je objekt YMCA na nároží Karpatskej a Šancovej, dokončený v roku 1921 architektmi Aloisom Balánom a Jiřím Grossmannom. Napriek svojej historickej hodnote však neprešla generálnou rekonštrukciou, čo je na nej viditeľné. YMCA, ktorej vlastníctvo budovy bolo potvrdené v roku 2014, nemá dostatočné zdroje na komplexný projekt a modernizácia bude prebiehať postupne podľa dostupnosti financií.
Právne aspekty poškodených nájomných bytov
Zdevastovaný bytový stav nezriedka vedie k právnym sporom medzi prenajímateľom a nájomcom. Mnohé príklady z praxe ukazujú, ako nájomníci poškodzujú byty a následne sa vyhýbajú zodpovednosti.
Jeden z prípadov opisuje situáciu, kedy nájomník opustil byt bez riadneho ukončenia nájomnej zmluvy, nezaplatil dlžné nájomné vo výške 500 € a zároveň spôsobil škody na byte, ako sú poškodené steny a zničené jedálenské stoličky. V takýchto prípadoch prenajímateľ čelí výzve preukázať rozsah škody a zavinenie nájomníka. Ako radí právne poradenstvo, v prípadoch, keď nájomník opustí byt bez ukončenia zmluvy, jeho povinnosť platiť nájomné nezaniká. Namiesto vymáhania priamej náhrady škody za poškodené veci, čo môže byť z dôvodu neunesenia dôkazného bremena zložité, je často jednoduchšie zaslať písomnú výpoveď s výpovednou lehotou a požadovať nájomné aj za toto obdobie, ktoré môže pokryť náklady na spôsobenú škodu.
Ako riešiť škody spôsobené nájomcom v prenajatej nehnuteľnosti
Ďalší prípad sa týka nájomníka, ktorý spôsobil požiar na terase rodinného domu, čím vznikla škoda odhadovaná na 5 000 €. V tomto prípade je dôležité preukázať, že vznik škody bol spôsobený nezodpovedným konaním nájomcu, ktorý porušil svoju právnu povinnosť predchádzať vzniku škody. Ideálne je mať k dispozícii vyjadrenie hasičov, polície, prípadne poisťovne a fotodokumentáciu. Vymáhanie ušlého zisku z dôvodu nemožnosti prenajímať nehnuteľnosť počas opráv je z právneho hľadiska zložitejšie a vyžaduje preukázanie, že bol už zabezpečený ďalší nájomník.
Mestské nájomné byty a notárske zápisnice
Problémy s nájomnými bytmi sa netýkajú len súkromných prenajímateľov, ale aj miest a obcí. V prípade mestských nájomných bytov môže mesto ako prenajímateľ vyžadovať podpísanie notárskej zápisnice kvôli neplatičom. Hoci v minulosti toto hradilo mesto, v súčasnosti si túto zápisnicu musia platiť nájomníci sami, čo môže byť podmienkou pre predĺženie nájomnej zmluvy.
Podľa právneho názoru je bežnou praxou, že si obec alebo mesto nechajú spísať notársku zápisnicu k nájomnej zmluve. Tá umožňuje prenajímateľovi vymôcť dlžné nájomné alebo vrátenie nehnuteľnosti priamo cez exekúciu, bez nutnosti súdneho procesu. Nájomníci sú potom povinní túto zápisnicu uhradiť, ak je to podmienka pre predĺženie nájomného vzťahu. Ak mesto takéto podmienky predĺženia zverejní alebo schváli v všeobecne záväznom nariadení, nájomca nemá inú možnosť, ako na ne pristúpiť, ak chce v byte naďalej bývať.
Zdevastované bytové domy a ich osud
Príkladom rozsiahleho problému zdevastovaných bytových domov je situácia v Čadci na Moyzesovej ulici. Šesťdesiatročný bytový dom, ktorý bol v zdevastovanom stave, pôjde k zemi. V dome však stále žijú tri rómske rodiny, ktorých situácia s bývaním nie je vyriešená. Mesto sa snaží zabezpečiť náhradné ubytovanie, ale majiteľ budovy sa zatiaľ nedohodol so všetkými rodinami. Jeden z nájomníkov uviedol, že za sumu, ktorú ponúka mesto ako kompenzáciu, si v Čadci nekúpi ani pozemok, a preto by bolo ideálnym riešením, ak by náhradný byt kúpil vlastník budovy a nájomník by ho splácal.
Bytový dom s 31 bytmi bol v roku 2021 predaný súkromnému vlastníkovi. V tom čase v ňom žilo viac ako 30 obyvateľov, približne šesť rodín. Vlastník budovy ju chce zbúrať a búracie povolenie bude vydané v dohľadnej dobe. Rómski obyvatelia sú nespokojní, obávajú sa, že skončia na ulici, a majú problém s hľadaním podnájmu, pretože ich nikde nechcú. Vyjadrujú nespokojnosť s tým, že mesto predalo bytový dom aj s nimi, pričom oni nemali voči mestu žiadne dlhy a platili za byty.
Vlastník bytovky sa snaží hľadať konštruktívne riešenia. Pre tri rodiny už našli riešenie na základe ich požiadaviek. Ďalšie dve rodiny majú špecifické požiadavky na financovanie nehnuteľnosti, ktorú si hľadajú, ale zatiaľ sa im ju nepodarilo nájsť.
Legislatíva a zodpovednosť
Základná právna úprava problematiky nájomných vzťahov je upravená v Občianskom zákonníku, zákone o obecnom zriadení a zákone o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní. Občiansky zákonník definuje povinnosti prenajímateľa a nájomcu. Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil sám alebo tí, ktorí s ním bývajú. Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu bytu, nájomca má právo po predchádzajúcom upozornení závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od neho náhradu účelne vynaložených nákladov. V prípade, že prenajímateľ neodstráni závadu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje užívanie bytu, má nájomca právo na primeranú zľavu z nájomného.
V prípade predaja bytu zodpovedá predávajúci za skryté vady, ktoré existovali v čase predaja. Nadobúdateľ môže vadu vytknúť najneskôr do šiestich mesiacov. Toto ustanovenie sa však vzťahuje na predaj bytu, nie na nájomný vzťah.
Budúcnosť nájomného bývania
S postupným ubúdaním priestoru pre novú výstavbu v mestách a rastúcim dopytom po bývaní sa dá predpokladať zvýšený tlak na využívanie prieluk a rekonštrukcie existujúcich domov. Tento trend, hoci prináša nové možnosti bývania, zároveň predstavuje riziko, ak nie je spojený s citlivým prístupom k pôvodnej architektúre a historickým hodnotám. Nadstavby domov v Bratislave nebývajú vždy vydarené a často narúšajú pôvodný charakter budov. Je dôležité, aby mestá a developeri pristupovali k rozvoju bývania zodpovedne, s ohľadom na udržateľnosť a kvalitu života obyvateľov, a aby sa neopakovali prípady zdevastovaných nájomných bytov či budov, ktoré namiesto zlepšenia životného prostredia prinášajú problémy.
tags: #zdevastovany #najomny #byt