Vklad do katastra nehnuteľností predstavuje základný kameň pri zakladaní, zmene alebo zániku práva k nehnuteľnosti. Tento proces je nevyhnutný pre právnu platnosť akýchkoľvek zmluvných prevodov nehnuteľností, či už ide o kúpnu zmluvu, darovaciu zmluvu, alebo iné právne úkony. Návrh na začatie konania alebo na vklad do katastra je oprávnený podať ktorýkoľvek účastník právneho úkonu, teda každá zo zmluvných strán. Aby bol proces úspešný, je nevyhnutné poznať jeho náležitosti a postup.
Vklad do katastra nehnuteľností: Základné princípy
Vkladom do katastra nehnuteľností sa zakladá, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnosti. Tento proces je nevyhnutný pre všetky zmluvné prevody nehnuteľností, ako sú napríklad kúpna zmluva alebo darovacia zmluva na nehnuteľnosti. Návrh na začatie konania/na vklad do katastra je oprávnený podať ktorýkoľvek účastník právneho úkonu, teda každá zo zmluvných strán. Majiteľom nehnuteľnosti sa stávate až vtedy, keď kataster rozhodne o schválení návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Na to, aby kataster rozhodol, musia byť splnené zákonom stanovené podmienky. Ak urobíte v podaní chyby, úrad konanie zastaví a vám sa predĺži lehota na získanie listu vlastníctva. V konaní o povolení vkladu sa posudzujú nielen zákonné náležitosti samotného návrhu, ale aj formálne a obsahové náležitosti zmluvy. Kataster teda v rámci konania o povolení návrhu na vklad kontroluje samotný návrh, ako aj zmluvy, na základe ktorých má dôjsť k prevodu vlastníctva k nehnuteľnosti.
Typy návrhov na vklad do katastra
Existujú rôzne druhy návrhov na vklad do katastra nehnuteľností, pričom každý slúži na iný účel:
- Návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra: Tento návrh sa využíva pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.
- Návrh na záznam do katastra nehnuteľností: Tento typ návrhu sa podáva v prípadoch, keď sa v katastri zapisujú iné právne skutočnosti, napríklad zriadenie vecného bremena.
- Návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností: Tento návrh sa podáva pri vytvorení záložného práva na nehnuteľnosti, napríklad v prípade hypotekárnych úverov.
Postup pri podávaní návrhu na vklad
- Vyplnenie formulára: Na začiatok budete musieť vyplniť oficiálny formulár pre návrh na vklad. Tento formulár je dostupný na stránkach katastrálneho úradu alebo online. Dôležité je uviesť všetky požadované identifikačné údaje navrhovateľa, ako sú dátum narodenia, rodné priezvisko a údaj o štátnej príslušnosti fyzickej osoby. Od cudzinca sa vyžaduje aj iný identifikátor, tiež aj adresa na doručovanie na Slovensku, ak sa účastné osoby zdržujú na inej adrese.
- Prílohy k návrhu: K formuláru je potrebné priložiť relevantné dokumenty. Predmetom návrhu na vklad musia byť všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu. V prípade, ak sa návrh na vklad do katastra podáva v listinnej podobe, je potrebné túto zmluvu priložiť v dvoch vyhotoveniach (originál alebo úradne overená fotokópia). Zákon samozrejme obsahuje aj výpočet iných prípadne povinných príloh, ktoré je potrebné priložiť k návrhu na vklad. Medzi povinné prílohy patria napríklad kúpne alebo darovacie zmluvy, rozhodnutia súdu, prípadne iné doklady, ktoré preukazujú právny úkon.
- Označenie nehnuteľnosti: V návrhu treba uviesť údaje o katastrálnom území, parcelnom čísle pozemku, druhu pozemku, výmere pozemku, súpisnom čísle stavby a parcelnom čísle pozemku, na ktorom je stavba postavená, o čísle bytu alebo nebytového priestoru, čísle poschodia, čísle vchodu a údaje o spoluvlastníckom podiele na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne priľahlom pozemku, o súpisnom čísle stavby a parcelnom čísle pozemku, na ktorom je dom postavený.
- Dohoda o splnomocnení: Pokiaľ je účastník konania zastúpený splnomocnencom, k návrhu na vklad je potrebné priložiť aj dohodu o splnomocnení. Dohoda o splnomocnení sa môže vyhotoviť buď ako elektronický dokument podpísaný kvalifikovaným elektronickým podpisom splnomocniteľa s časovou pečiatkou a kvalifikovaným elektronickým podpisom splnomocnenca alebo ako dokument v papierovej podobe, ktorý treba následne zaručene konvertovať do elektronickej podoby oprávnenou osobou v súlade so zákonom o e-Governmente. Na uvedený účel postačí aj jednostranné plnomocenstvo podpísané splnomocniteľom. Takto vytvorený elektronický dokument je potom potrebné priložiť ako prílohu k návrhu na vklad, ktorý bude podávať splnomocnenec zo svojej elektronickej schránky. Uvedené neplatí, ak elektronické podanie realizuje advokát a zmluva obsahuje autorizačnú doložku a jeho kvalifikovaný elektronický podpis.
- Overenie podpisov: V niektorých prípadoch je potrebné, aby podpisy na zmluvách a dokumentoch boli overené notárom. Pri elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis opatrený časovou pečiatkou. Kvalifikované elektronické podpisy, elektronického návrhu na vklad, je možné vyhotoviť všetkými účastníkmi zmluvy aj externou aplikáciou mimo Ústredného portálu verejnej správy slovensko.sk a priložiť podpísané elektronické dokumenty ako prílohy podania.
- Podanie návrhu: Návrh môžete podať osobne na príslušnom katastrálnom úrade alebo ho zaslať poštou. Elektronický návrh na vklad do katastra je rýchly a pohodlný. Ak plánujete podať návrh na vklad do katastra elektronicky, musíte disponovať kvalifikovaným elektronickým podpisom a elektronickými podobami všetkých dokumentov. Prostredníctvom Ústredného portálu verejnej správy slovensko.sk je možné uskutočniť elektronický návrh na vklad aj s prílohami cez službu Všeobecná agenda.
Správne poplatky
Za podanie návrhu je potrebné uhradiť správny poplatok. Tento poplatok sa líši v závislosti od typu podania a rozsahu transakcie.
- Štandardné konanie: Správny poplatok za návrh na vklad do katastra nehnuteľnosti v normálnom konaní je vo výške 66,- EUR.
- Urýchlené konanie: Správny poplatok za návrh na vklad do katastra nehnuteľnosti v urýchlenom konaní je vo výške 266,- EUR.
Ak návrh na vklad do katastra nehnuteľností obsahuje viacero právnych úkonov, tak správny poplatok sa hradí za každý jeden právny úkon. Napríklad, ak predmetom návrhu na vklad je Darovacia zmluva so zriadením vecného bremena k nehnuteľnosti, správny poplatok je vo výške 2x 66,- EUR, resp. 2 x 33,- EUR pri jeho podaní v elektronickej podobe.
Zníženie poplatku: Ak účastník konania o vklade práva podal Oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad, od poplatku 66 eur za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností odpočítate 15 eur - zaplatíte teda 51 eur. Pri urýchlenom konaní zaplatíte 251 eur.
Kontrola a rozhodnutie okresného úradu
Okresný úrad preskúma návrh na vklad a zmluvu z hľadiska, či obsahujú podstatné náležitosti a sú priložené potrebné prílohy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom.
Okresný úrad, ktorý spravuje príslušný kataster nehnuteľností má zákonnú povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad do katastra nehnuteľností najneskôr do 30 kalendárnych dní od doručenia tohto návrhu. V prípade, ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, lehota na rozhodnutie je 20 dní. Rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom vydania rozhodnutia.
Elektronické podanie a kvalifikovaný elektronický podpis
V rámci vkladového konania treba dbať na to, aby prílohy elektronického podania k návrhu na vklad spĺňali náležitosti podľa katastrálneho zákona. Pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy návrhu na vklad (napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva, geometrický plán, vyhlásenie správcu bytov a nebytových priestorov, dohoda o splnomocnení a pod.) vyhotovené v elektronickej podobe a podpísané kvalifikovanými elektronickými podpismi všetkých osôb, ktorých sa dané dokumenty týkajú.
Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis opatrený časovou pečiatkou. Časová pečiatka je údaj o tom, kedy bol kvalifikovaný elektronický podpis vytvorený a Ústredný portál verejnej správy ju prikladá pri podpise automaticky.
Fyzická osoba - všetky dokumenty musia byť podané v elektronickej podobe a podpísané kvalifikovaným elektronickým podpisom. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis (t. j. overený notárom alebo matrikou), v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis opatrený časovou pečiatkou.
Ak elektronické podanie spĺňa všetky zákonné náležitosti, výška správnych poplatkov sa znižuje o 50 %.
Digitalizácia dokumentov a zaručená konverzia
Ak návrh na vklad obsahuje aj iné prílohy, ktoré je potrebné konvertovať z listinnej podoby do elektronickej, je nevyhnutné, aby dokument bol digitalizovaný zaručenou konverziou. Prostredníctvom tejto služby zabezpečíte transformáciu pôvodného dokumentu v listinnej podobe do dokumentu v elektronickej podobe alebo pôvodného dokumentu v elektronickej podobe do dokumentu v listinnej podobe. Môžete tak spraviť na vybraných poštách (IOM pracoviskách) alebo prostredníctvom platobného systému eKolok od Slovenskej pošty.
Prijatie podania a možné komplikácie
Prijatie potvrdenia o podaní zo strany Ústredného portálu verejnej správy automaticky neznamená prijatie na príslušnom okresnom úrade. V prípade, že nebude elektronické podanie spĺňať zákonné náležitosti, katastrálny odbor okresného úradu takéto podanie síce zaeviduje, ale konanie preruší a bude žiadať o dodatočné doloženie príloh. Ak sa prílohy nedoplnia v elektronickej forme, nárok na znížený správny poplatok zaniká a podanie môže byť vybavené ako listinný návrh.
Vlastnoručnému podpisu na listine zodpovedá pri elektronickom podaní práve kvalifikovaný elektronický podpis a ak má dokument obsahovať úradne overený vlastnoručný podpis, treba pri elektronickom podaní kvalifikovaný elektronický podpis opatriť časovou pečiatkou.
Ak je potrebné prílohy podania podpísať viacerými účastníkmi zmluvy, viacnásobné podpísanie toho istého dokumentu je možné, ak máte nainštalovanú aplikáciu na vytvorenie kvalifikovaného elektronického podpisu (D.Signer/eIDAS).
Časté chyby a ako sa im vyhnúť
Mnohé katastrálne konania sú zastavené, lebo sa nájdu chyby v zmluve, na základe ktorej má prísť k prevodu vlastníckeho práva. Nesprávne vyplnenie formulára, chýbajúce alebo nesprávne doklady - je dôležité, aby ste predložili všetky potrebné dokumenty, ktoré sú uvedené v podmienkach. Ak formulár vyplníte nesprávne alebo neúplne, môže to spôsobiť zamietnutie návrhu.
Ak zistí úrad, že v dokumentoch sú chyby, ktoré je možné odstrániť, vyzve účastníkov konania, aby tieto v určenej lehote odstránili. Ak dostanete výzvu zo strany katastra, treba mu v určenej lehote doručiť buď písomný dodatok, alebo urobiť opravu formou doložky. Konanie sa zvyčajne prerušuje na 30 dní. V prípade opravy formou doložky je potrebné v určenej lehote vyhotoviť doložku priamo do zmluvy. V nej treba uviesť, čo je predmetom opravy, správne znenie a dátum tejto opravy. Doložku podpíšu všetci účastníci zmluvy, ako aj pracovník katastra, ktorý doložku opatrí odtlačkom okrúhlej pečiatky. Ak doručený dodatok spracujú účastníci opätovne nesprávne alebo úrad dodatočne zistí ešte ďalší nedostatok, môže kataster výzvu na opravu poslať aj opakovane a konanie prerušiť. Ak účastníci na výzvu v stanovenej lehote nereagujú, môže kataster návrh na vklad zamietnuť.
Ak sú podmienky na vklad splnené, kataster vklad povolí, inak návrh zamietne. Následne kataster doručí rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu všetkým účastníkom konania a toto nadobúda právoplatnosť dňom jeho vydania. Takisto úrad doručí rozhodnutie o zamietnutí vkladu všetkým účastníkom konania. Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie. Odvolanie sa podáva na katastri, ktorý rozhodnutie vydal, v lehote 30 dní odo dňa jeho doručenia.
Zákon proti byrokracii a zjednodušenie procesov
Zákon proti byrokracii platí od septembra 2018 a postupne odbremeňuje občanov a firmy od nutnosti dokladovať úradom niektoré výpisy a potvrdenia, vďaka využívaniu informačných systémov verejnej správy. Medzi potvrdenia, ktoré už nemusia firmy aj fyzické osoby predkladať úradom v listinnej podobe, patrí napríklad výpis z listu vlastníctva, výpis zo živnostenského registra či výpis z registra trestov alebo potvrdenie.
Vďaka zmenám sa týkajúcim sa matričných listín, ktoré budú oprávneným úradníkom sprístupnené formou elektronických výpisov z registra fyzických osôb, ľudia už nemusia nosiť na úrady kópie rodných, sobášnych a úmrtných listov ani potvrdenia o pobyte. „Pôjde sa podľa pravidla „jedenkrát a dosť’.”
V rámci vybraných konaní týkajúcich sa napríklad dotácií v oblasti pôdohospodárstva zasa nieje potrebné predkladať listiny z centrálnej evidencie hospodárskych zvierat. Advokáti po novom nemusia pri uchádzaní sa o verejné zákazky deklarovať ich postavenie advokáta a dĺžku advokátskej praxe.
V prípade, ak úrad žiada od občana výpis, ktorý podľa zákona proti byrokracii už nemusí poskytovať, je možné to nahlásiť prostredníctvom webovej stránky www.stopbyrokracii.gov.sk.
Praktické tipy a rady
- Oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad: Pred podaním návrhu na vklad musíte vyplniť elektronický formulár Oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad na stránke katastrálneho úradu.
- Elektronická podoba: Fyzická osoba musí všetky dokumenty podať v elektronickej podobe a podpísané kvalifikovaným elektronickým podpisom.
- Časová pečiatka: Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis opatrený časovou pečiatkou.
Návrh na vklad do katastra musí obsahovať niekoľko zákonom stanovených náležitostí, bez ktorých kataster nezačne konanie o povolení vkladu vlastníckeho práva. Ak vás čaká podanie návrhu, vopred si naštudujte všetky základné informácie. Urýchlite si tak celý proces.