V oblasti právnych úkonov, najmä pri prevodoch nehnuteľností, zohrávajú kľúčovú úlohu princípy právnej istoty a ochrany dobrej viery. Tieto princípy sa stávajú obzvlášť dôležitými v kontexte katastrálneho konania, kde sa rozhoduje o zápise vlastníckych práv. Článok sa zameriava na problematiku relatívnej neplatnosti právneho úkonu a jej dôsledky, pričom porovnáva účinky odstúpenia od zmluvy s absolútnou a relatívnou neplatnosťou. Osobitná pozornosť je venovaná rozdielom v českej a slovenskej judikatúre a ich dopadu na ochranu tretích osôb, ktoré nadobudli vlastnícke právo v dobrej viere, aj keď nadobúdací titul ich právneho predchodcu bol neplatný.
Východiská a princípy: Základy právnej istoty a dobrej viery
Pri hodnotení právnych účinkov odstúpenia od zmluvy o prevode vlastníctva k veci je nevyhnutné zaoberať sa aplikáciou princípov dobrej viery a právnej istoty aj na iné inštitúty, ktoré Občiansky zákonník obsahuje. Tieto princípy sú základnými kameňmi každého právneho štátu a ich cieľom je zabezpečiť predvídateľnosť a stabilitu právnych vzťahov. V kontexte prevodu nehnuteľností, kde ide o značné majetkové hodnoty a často aj o základné životné potreby občanov, je právna istota nevyhnutná. Kataster nehnuteľností slúži práve na zverejnenie údajov o vlastníkoch nehnuteľností, na ochranu ich práv a na posilnenie právnej istoty na trhu s nehnuteľnosťami. Práve z tohto dôvodu je zmena vlastníka viazaná na vklad (zápis) do katastra nehnuteľností, pretože zápisom sa zverejňuje, kto je novým vlastníkom nehnuteľností. Týmto spôsobom sa predchádza vzniku neplatných zmlúv uzavretých s nevlastníkom, a teda aj mnohým sporom a konfliktom.
Vklad je jedným z troch druhov zápisov (poznámka, záznam, vklad), ktorými sa do katastra nehnuteľností zapisujú práva k nehnuteľnosti (§ 4 ods. 1 katastrálneho zákona). Dôležitosť vkladu spočíva v tom, že vkladom dochádza k zmene vlastníka nehnuteľnosti. Po prečítaní ustanovenia § 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka by sa mohlo zdať, že je nesporné, kedy dochádza k nadobudnutiu nehnuteľnosti, t. j. že vlastníctvo prechádza zápisom (vkladom) nového vlastníka do katastra nehnuteľností, konkrétne na list vlastníctva. Názory, že vlastnícke právo prechádza na nadobúdateľa právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu, vyplývajú z nesprávneho výkladu ustanovenia § 28 ods. 3 katastrálneho zákona, ktorý ustanovuje: „Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia správy katastra o jeho povolení.“ Pri aplikácii § 29 ods. 3 katastrálneho zákona štátne orgány, ale aj súkromné osoby nesprávne vykladajú slovné spojenie „na základe právoplatného rozhodnutia“ ako „právoplatným rozhodnutím.“ Podľa správneho výkladu však k zmene vlastníka nedochádza „právoplatným rozhodnutím“, ale až vkladom, teda fyzickým zapísaním nového vlastníka do originálu listu vlastníctva. Slovné spojenie „na základe právoplatného rozhodnutia“ treba vykladať tak, že podmienkou právnych účinkov vkladu je právoplatné rozhodnutie o jeho povolení. Ak by bol zápis do listu vlastníctva (vklad) vykonaný bez toho, že by bol predtým povolený, nemal by právne účinky.
Česká judikatúra a ochrana dobrej viery: Odstúpenie od zmluvy verzus neplatnosť
Vývoj udalostí u našich západných susedov po vydaní nálezu Ústavného súdu Českej republiky, Pl. ÚS 78/06, zo dňa 16.10.2007, priniesol zaujímavé posuny v nazeraní na ochranu dobrej viery nadobúdateľa. V tomto náleze bolo uvedené, že „vlastnické právo dalších nabyvatelů, pokud své vlastnické právo nabyli v dobré víře, než došlo k odstoupení od smlouvy, požívá ochrany v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod“. Tento princíp, aj keď primárne formulovaný v kontexte odstúpenia od zmluvy, bol v neskoršej judikatúre aplikovaný aj na prípady, kedy nadobúdací titul právneho predchodcu bol neplatný.
Ako si vybudovať silné vzťahy v pracovnom aj osobnom živote
Nález I. ÚS 143/07: Prípad priameho predaja zálohu
V náleze Ústavného súdu Českej republiky, I. ÚS 143/07, zo dňa 25.02.2009, bol riešený prípad, kedy záložný veriteľ predal vec priamym predajom tretej osobe, hoci podľa názoru odvolacieho i dovolacieho súdu záložná zmluva neoprávňovala zabezpečeného veriteľa predať vec inak ako na verejnej dražbe. Na základe uvedeného dospeli odvolací súd ako aj dovolací súd k záveru, že priamy predaj zálohu bol neplatným právnym úkonom v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka. Z tohto dôvodu odvolací súd zmenil rozhodnutie súdu prvého stupňa tak, že žalobe pôvodného vlastníka o určenie vlastníctva vyhovel, a následne dovolací súd toto rozhodnutie odvolacieho súdu vyhodnotil ako opodstatnené. Ústavný súd Českej republiky však posúdil následnú sťažnosť sťažovateľa (ktorý bol až tretím vlastníkom v rade a nemal vedomosť o tom, že pôvodný predaj zálohu bol absolútne neplatným právnym úkonom) ako dôvodnú. Ústavný súd uviedol, že aj keď sa závery citovaných nálezov týkajú odstúpenia od zmluvy, možno ich vzťahnúť aj na prípady, kedy bola prvá kúpna zmluva alebo iný nadobúdací titul zrušený z iného dôvodu než odstúpením, ak napadnuté rozhodnutia všeobecných súdov majú v danom konkrétnom prípade obdobné právne dôsledky ako odstúpenie od zmluvy. Zdôraznil, že ak všeobecné súdy rozhodli bez ďalšieho tak, že vlastníkom predmetných nehnuteľností sú žalobci, bez toho, aby rešpektovali závery vyplývajúce z citovaných rozhodnutí (najmä záver, že vzťah medzi zmluvnými stranami nemôže mať vplyv na riadne nadobudnuté vlastnícke právo tretích osôb), porušili vo vzťahu k sťažovateľovi čl. 11 Listiny, ktorý zabezpečuje ochranu vlastníctva. V tomto konkrétnom prípade bol sťažovateľ v rade prevodov až druhým nabyvateľom. Týmto nálezom sa Ústavný súd Českej republiky zásadne odchýlil od predchádzajúceho opačného právneho názoru.
Nález II. ÚS 165/11: Dobromyseľnosť nadobúdateľa v centre pozornosti
V právnej veci riešenej nálezom Ústavného súdu Českej republiky, II. ÚS 165/11, zo dňa 11.05.2011, bola situácia obdobná. Právna vec bola opätovne podaná voči dobromyseľnej osobe zapísanej v katastri nehnuteľností, ktorá navyše vec zhodnotila, kupovala ju za cenu určenú znaleckým posudkom a cez realitnú kanceláriu od predávajúceho, ktorý bol takisto zapísaný na liste vlastníctva ako vlastník. Najvyšší súd Českej republiky v danej veci najprv zrušil pôvodne zamietavý výrok odvolacieho súdu a vec mu vrátil na ďalšie konanie, nakoľko kúpnu zmluvu, na základe ktorej nadobudol vec predávajúci (ktorý vec potom následne scudzil onej dobromyseľnej tretej osobe), považoval za neplatný právny úkon. V rozsudku zo dňa 16.09.2008 uviedol: „Skutočným úmyslom kúpnej zmluvy tak bolo nastolenie obdobného právneho stavu, aký by nastal pri dojednaní tzv. prepadnej záložnej zmluvy v prospech záložného veriteľa. Ing. S. sa nestal vlastníkom predmetných nehnuteľností, a preto nemohol platne previesť právo, ktoré sám nemal. Okolnosť, či ďalšia osoba bola pri kúpe v dobrej viere o vlastníctve predávajúceho, je v prípade neplatnej zmluvy podľa § 39 Obč. zák.“
Ústavný súd Českej republiky v tomto náleze uviedol: „V prejednávanej veci obecné súdy prehliadli konkurenciu uplatňovaných základných práv sťažovateľa a žalobcov - pôvodných vlastníkov, a sústredili sa výhradne na otázku tzv. prepadnej záložnej zmluvy. Kľúčovú otázku dobrej viery sťažovateľa pritom prešli lakonicky len odkazom na zásadu, že nikto nemôže vec nadobudnúť od nevlastníka. Ústavná sťažnosť sťažovateľa preto robí dôvodnou to, že obecné súdy v spore medzi sťažovateľom a žalobcami vôbec nevážili pôsobenie dobrej viery, ačkoľvek z dokazovania a tiež z námietok sťažovateľa vyplýva celý rad indícií nasvedčujúcich jej naplneniu…“ Sťažovateľ už vo svojom vyjadrení k žalobe vzniesol námietku svojej dobrej viery, keď uviedol, že nemal záujem vstupovať do neistých obchodných vzťahov, keďže nehnuteľnosti kupoval na bývanie a podnikanie s predpokladom investícií. O rozsiahlych výdavkoch, ktoré mal v súvislosti so stavebnými prácami a vybavením objektu, svedčia ostatne doklady, ktoré predložil. Navyše upozornil na to, že kúpnu zmluvu s prevodcom Ing. S. uzatváral na základe sprostredkovania realitnou kanceláriou ASYX, s. r. o., a kúpna cena bola stanovená na základe znaleckého posudku znalca spolupracujúceho s Českou sporiteľňou, ktorej záložné práva viazli na predmetných nehnuteľnostiach. Ústavný súd dodal, že svojim rozhodnutím nijako nepředjímá rozhodnutie obecných súdov, ale podstatné pre posúdenie danej veci bude, ako obecné súdy posúdia dôkazy umožňujúce odpoveď na otázku, či možno na dobru vieru sťažovateľa pri nadobudnutí predmetných nehnuteľností usudzovať. Nebol by sťažovateľ v dobrej viere, nebolo by možné jeho vlastníckemu právu poskytovať ochranu.
Nález II. ÚS 800/12: Dôraz na posúdenie dobré viery v kontexte nadobúdania nehnuteľností
Do tretice možno spomenúť najaktuálnejší nález Ústavného súdu Českej republiky, sp. zn. II. ÚS 800/12, zo dňa 28.11.2012: „Nabyl-li stěžovatel na základě kupní smlouvy nemovitosti od prodávajícího, jenž v době jejího uzavření dovozoval své vlastnické právo k nim od neplatné smlouvy, bylo povinností obecných soudů se v řízení o určení vlastnického práva k předmětným nemovitostem řádně zabývat otázkou dobré víry stěžovatele, a to s ohledem na všechny okolnosti, za nichž je nabyl. Důsledkem absence náležitého posouzení a přísného hodnocení dobré víry je porušení práva stěžovatele na spravedlivý proces podle čl. 36 odst. 1 Listiny.“
Neakceptovanie právneho názoru Ústavného súdu Českej republiky Najvyšším súdom Českej republiky
Pre úplnosť je potrebné k súdnej praxi v Českej republike uviesť, že vyššie uvedený právny názor Ústavného súdu Českej republiky Najvyšším súdom Českej republiky v prevažnej miere akceptovaný nebol. Príkladmo z rozhodnutia Najvyššieho súdu Českej republiky, sp. zn. 28 Cdo 3342/2011, vyplýva, že aj keď Ústavný súd v náleze II. ÚS 165/11 judikoval, že „obecné soudy (musí) v důsledku dlouhodobé nečinnosti zákonodárce poskytovat ochranu vlastnickému právu v dobré víře jednajícím osobám“, odôvodnenie tohto nálezu neobsahuje relevantnú argumentáciu, ktorá by vytlačila doteraz v rozhodovacej praxi ustálený právny názor, že vlastnícke právo nemožno nadobudnúť od nevlastníka, aj keby „nadobúdateľ“ bol v dobrej viere, pokiaľ neboli splnené podmienky pre vydržanie veci. Inými slovami, záver o možnosti nadobudnutia vlastníckeho práva od nevlastníka s ohľadom na dobrú vieru „nadobúdateľa“, teda mimo zákonného rozsahu inštitútu vydržania (§ 134), vyplýva z odôvodnenia tohto nálezu Ústavného súdu (iba) implicitne. Vzhľadom na to, že ponecháva celkom stranou inštitút držby v zmysle §§ 129 a 130 v spojení s inštitútom vydržania v zmysle § 134 Obč. zák., t. j. inštitúty, ktoré regulujú vzťahy oprávneného držiteľa, zánik držby a podmienky pre vydržanie (aj) nehnuteľnej veci, nie je možné bez ďalšieho uzavrieť, že ten, kto konal v dobrej viere, môže nadobudnúť vlastnícke právo k veci od nevlastníka. Preto Najvyšší súd dôvodne v R 29/2007 zdôraznil, že „Akceptácia záveru, že postačuje (len) dobrá viera nadobúdateľa v zápis do katastra nehnuteľností, by ostatne urobila v českom právnom poriadku zbytočným inštitút vydržania, podmieňujúci nadobudnutie veci tiež zákonom určenou dobou trvania (tri roky a pri nehnuteľnostiach desať rokov) oprávnenej držby tejto veci (porov. § 134 obč. zák.).“
Slovenská judikatúra a odmietanie nadobúdania od nevlastníka
Ústavný súd Slovenskej republiky vyššie citovaný prístup Ústavného súdu Českej republiky pri nadobúdaní od nevlastníka odmieta, minimálne zatiaľ.
Vec I. ÚS 50/2010: Nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet
Vo veci vedenej na Ústavnom súde Slovenskej republiky pod spisovou značkou I. ÚS 50/2010 sťažovatelia namietali porušenie svojho základného práva vlastniť majetok. Boli neúspešnými odporcami v konaní o určenie vlastníckeho práva. Všeobecné súdy rozhodli v ich neprospech, nakoľko došli k názoru, že ich právny predchodca nadobudol nehnuteľnosti na základe neplatného právneho úkonu.
Ústavný súd Slovenskej republiky uviedol: „Sťažovatelia v sťažnosti ďalej namietajú, že ani prípadná neplatnosť kúpnej zmluvy medzi okresným výborom S. a ich právnym predchodcom nemôže mať vplyv na ich vlastnícke právo nadobudnuté dobromyseľne a v dobrej viere, pričom argumentujú požiadavkou na zachovanie právnej istoty v právnych vzťahoch a ochranu nadobudnutých práv. S touto právnou argumentáciou sa však ústavný súd nemôže stotožniť. Rímsko-právna zásada nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet sa dá vyjadriť aj slovami: ,,z nepráva nemôže vzniknúť právo“.“ Sťažovatelia pritom poukázali aj na (vyššie uvedený) nález Ústavného súdu Českej republiky, PL. ÚS 78/06, resp. na rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 3 Cdo 239/2005.
Ústavný súd SR ďalej zdôraznil zásadný rozdiel medzi právnymi situáciami riešenými v sťažovateľmi uvádzanom náleze českého ústavného súdu a rozsudku najvyššieho súdu a ich právnou vecou: „V obidvoch citovaných prípadoch nadobúdateľ odvodzuje svoje vlastnícke právo od svojho právneho predchodcu, ktorý v čase jeho prevodu bol skutočným vlastníkom nehnuteľnosti. Prevod vlastníckeho práva bol totiž uskutočnený pred odstúpením od zmluvy zo strany prvého predávajúceho podľa § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka, resp. pred právoplatným zrušením právoplatného rozhodnutia o udelení príklepu. Právny dôvod nadobudnutia vlastníctva u prevodcu odpadol až potom, ako nehnuteľnosť nadobudla do vlastníctva tretia osoba. Naopak, v právnej veci sťažovateľov ak je prvotná kúpna zmluva (okresný výbor S. - PhDr. S. B., CSc.) absolútne neplatná, nestal sa prvý kupujúci nikdy vlastníkom nehnuteľnosti a v prípade jej ďalšieho prevodu nesvedčí v prospech ďalších nadobúdateľov (sťažovateľov) vlastnícke právo, ktoré by malo byť odvodené od vlastníckeho práva prvého kupujúceho. Na nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa totiž vyžaduje kumulatívne splnenie dvoch právnych skutočností. Prvou je uzavretie platnej zmluvy o jej prevode (titulus acquirendi) a druhou je individuálny správny akt - rozhodnutie príslušnej správy katastra o povolení vkladu (modus acquirendi). Rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky vo veci sp. zn. 6 Cdo 144/2007 potvrdilo, že „Ak bol správou katastra povolený vklad vlastníckeho práva na základe absolútne neplatnej zmluvy, je teda reálne daný len modus, avšak jasne chýba titulus, teda platne uzavretá zmluva.“
Rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky: Ochrana nadobudnutých práv
Právna veta rozhodnutia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, sp. zn. 6 Cdo 144/2007, zdôrazňuje, že „Na platné prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci na základe kúpnej zmluvy sa vyžaduje, aby došlo k prevodu vlastníckeho práva na základe platnej zmluvy, a aby bol povolený vklad do katastra nehnuteľností.“. Obdobným spôsobom ako Ústavný súd Slovenskej republiky v citovanom rozhodnutí judikoval aj Najvyšší súd Slovenskej republiky v rozhodnutí sp. zn. 4 Cdo 136/2009: „K uplatneniu princípu právnej istoty, ktorého súčasťou je aj dôvera subjektov práva v platné právo a k uplatneniu princípu ochrany práv nadobudnutých v dobrej viere, treba uviesť, že ostatne uvedená zásada, okrem toho, že právo musí byť nadobudnuté v dobrej viere (odvolací súd sa vecou z tohto pohľadu vôbec nezaoberal), vychádza z toho, že právo bolo skutočne nadobudnuté a teda, že niekto sa stal jeho subjektom a preto spravidla nemôže byť tohto práva zbavený dodatočným odpadnutím (zrušením) právneho dôvodu, na ktorého základe sa stal prevodca (predchádzajúci prevodca) vlastníkom veci.“
Dobrá viera a katastrálny zákon: Rozdielne prístupy
Podobne ako v predchádzajúcom príspevku je potrebné zdôrazniť, že český zákon č. 265/1992 Sb. o zápise vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem (účinný ešte do 31.12.2013) obsahoval v ustanovení § 11, že „ten, kdo vychází ze zápisu v katastru učiněného po 1. lednu 1993, je v dobré víře, že stav katastru odpovídá skutečnému stavu věci, ledaže musel vědět, že stav zápisů v katastru neodpovídá skutečnosti“. Slovenský právny poriadok obsahuje len zásadu hodnovernosti údajov katastra, ak sa nepreukáže opak (§ 70 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností).
Faktom je ďalej to, že slovenská právna úprava z hľadiska pozitívnoprávneho chápania práva akoby neprikladala dobrej viere tretej osoby pri neplatnom nadobúdacom titule jej právneho predchodcu relevantný charakter (samozrejme s výnimkou inštitútu vydržania) aj s poukazom na ustanovenie § 34 ods. 2 nášho katastrálneho zákona č. 162/1995 Z. z. To znamená, ustanovenie § 34 ods. 2 katastrálneho zákona hovorí: „Ak okresný úrad zistí, že právny úkon, na základe ktorého má byť vykonaný vklad, je neplatný alebo zrušený, rozhodnutie o povolení vkladu zruší.“ Tento prístup zdôrazňuje, že primárnou podmienkou pre zápis do katastra je platný právny úkon.
Napríklad uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, sp. zn. 4 Cdo 136/2009, zo dňa 20.10.2010, uviedlo: „Keďže rozsudok, ktorým súd rozhodol o neplatnosti právneho úkonu je listinou, na základe ktorej správa katastra vyznačí formou záznamu stav pred týmto právnym úkonom (§ 34 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z. z.), je zrejmé, že tento rozsudok má vplyv aj na práva nadobudnuté na základe vkladu.“ Za pozornosť stojí, že obdobné ustanovenie ako dnes účinný § 34 ods. 2 katastrálneho zákona bolo obsiahnuté už v predchádzajúcej právnej úprave.
Žaloby o určenie neplatnosti právneho úkonu: Prekážky a možnosti
Otázka prípustnosti žalôb o určenie neplatnosti právneho úkonu je komplexná. Civilný sporový poriadok (CSP) sa snažil prípustnosť týchto žalôb výrazne obmedziť, ak nie priamo vylúčiť. Avšak veľký senát najvyššieho súdu vo veci Inagro (1 VObdo 1/2021), vychádzajúc už z novej úpravy, obiter dictum naznačil možnú prípustnosť takýchto žalôb. Naopak, judikát R 61/2007 (1 Cdo 91/2006), vydaný ešte za účinnosti Občianskeho súdneho poriadku (OSP), označil tieto žaloby za zásadne neprípustné.
V článku sa prikláňame k záveru, že žaloby o neplatnosť právnych úkonov by mali byť považované za zásadne neprípustné, pokiaľ nie sú splnené špecifické podmienky. CSP vniesol do tejto úpravy určité zmeny. Po prvé, CSP už výslovne neustanovuje, že možno žalovať o určenie (ne)existencie právneho vzťahu. Prvú skupinu tvoria žaloby o určenie (ne)existencie práva. Druhú skupinu tvoria žaloby na určenie právnej skutočnosti. Tieto sú zásadne neprípustné. Dôvodová správa vysvetľuje tieto zmeny tak, že má ísť o novú koncepciu, ktorá rozlišuje klasické určovacie žaloby a žaloby o určenie iných skutočností. Cieľom úpravy je predchádzať zbytočným sporom a koncentrovať konanie na petit, ktorým sa rozhoduje o práve alebo právnom vzťahu.
Porušenie predkupného práva a relatívna neplatnosť
Jedným z dôsledkov porušenia predkupného práva podielového spoluvlastníka je aj právo namietať relatívnu neplatnosť zmluvy. Zákon bližšie neupravuje spôsob, ktorým môže spoluvlastník uvedenú neplatnosť uplatňovať. V prípade porušenia predkupného práva sa môže dotknutý spoluvlastník brániť troma spôsobmi, ktoré Najvyšší súd SR sumarizoval nasledovne: „Môže sa domáhať buď vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu zo spoluvlastníctva na tretiu osobu alebo sa môže voči nadobúdateľovi (tretej osobe) domáhať, aby mu predaný spoluvlastnícky podiel ponúkol za rovnakých podmienok, za ktorých ich kúpil od povinnej osoby. Ak tak nadobúdateľ dobrovoľne neurobí, môže sa domáhať na súde vydania rozhodnutia, ktorým sa pri kúpe nahradí prejav vôle nadobúdateľa (§ 161 ods. 3 O.s.p.).“
Jedným z oprávnení spoluvlastníka je právo dovolávať sa neplatnosti kúpnej (darovacej) zmluvy. V tomto prípade však nehovoríme o klasickej (absolútnej) neplatnosti, ale o tzv. relatívnej neplatnosti. Kúpna zmluva sa teda považuje za platnú, pokiaľ oprávnený spoluvlastník v lehote 3 rokov nevznesie námietku neplatnosti. Forma ani spôsob uplatnenia námietky pritom nie je predpísaný. Dovolať sa neplatnosti je možné tak ústne ako aj písomne, pričom sa odporúča písomná forma. Dovolanie sa neplatnosti pôsobí od okamihu doručenia námietky druhému účastníkovi zmluvy, prípadne všetkým zmluvným stranám. Najvyšší súd SR rozšíril možnosť vznesenia námietky aj na katastrálne konanie, keď uviedol: „Dovolať sa relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode nehnuteľnosti podľa § 40a Občianskeho zákonníka možno i námietkou v katastrálnom konaní o povolení vkladu.“
Príslušný katastrálny odbor okresného úradu je povinný doručiť túto námietku predávajúcemu a kupujúcemu. Ak títo s námietkou súhlasia, katastrálny úrad zamietne návrh na vklad. Ak zmluvné strany s námietkou nesúhlasia a nepreukážu dodržanie predkupného práva, katastrálny úrad by mal katastrálne konanie prerušiť z dôvodu konania o predbežnej otázke. Aj keď ani Najvyšší súd SR vo svojom judikáte R 43/2008 ani Úrad bližšie neurčujú postup pri namietaní neplatnosti, analogicky by sa malo postupovať ako pri odstúpení od zmluvy. Dôvodom je fakt, že dovolaním sa relatívnej neplatnosti sa zmluva považuje za neplatnú od samotného začiatku, čo je podobné ako pri odstúpení od zmluvy. Katastrálne úrady sa pritom pre prípad odstúpenia od zmluvy spravujú právnym názorom Najvyššieho súdu SR uverejneným v rozhodnutí sp. zn. 6 Sžo 229/2010.
Dôvody neplatnosti vkladu do katastra nehnuteľností
Neplatnosť vkladu do katastra nehnuteľností môže nastať z viacerých dôvodov, ktoré sa dajú rozdeliť na absolútnu a relatívnu neplatnosť.
Absolútna neplatnosť právneho úkonu
Podľa ustálenej judikatúry absolútna neplatnosť právneho úkonu (§ 39 OZ) pôsobí od začiatku, prihliada sa na ňu z úradnej povinnosti, nemôže byť zhojená ani dodatočným schválením a nemôže sa konvalidovať ani dodatočným odpadnutím dôvodu neplatnosti. Neplatný je právny úkon, ktorý trpí vadami, s ktorými zákon spája jeho neplatnosť. Občiansky zákonník okrem iných dôvodov v § 39 za neplatné vymenúva právne úkony, ktoré svojim obsahom alebo účelom odporujú zákonu, alebo ho obchádzajú, alebo sa priečia dobrým mravom. Platnosť či neplatnosť právneho úkonu možno posudzovať len so zreteľom na okolnosti, ktoré existovali v čase jeho urobenia. Znamená to, že právny úkon, ktorý v čase urobenia zodpovedal všetkým zákonným požiadavkám a bol preto platný, sa v dôsledku skutočností, ktoré nastali po jeho vzniku, nemôže dodatočne stať neplatným (a naopak).
Nedostatok súhlasu súdu v dedičskom konaní
Podľa § 175r OSP dedičia môžu veci patriace do dedičstva počas dedičského konania predať alebo urobiť iné opatrenia presahujúce rámec obvyklého hospodárenia len s privolením súdu. Otázkou je, či uzavretie kúpnej alebo darovacej zmluvy ohľadom nehnuteľnosti patriacej do pozostalosti po poručiteľovi dedičom ešte počas prebiehajúceho dedičského konania bez privolenia súdu podľa § 175r OSP zakladá neplatnosť takejto zmluvy podľa § 39 OZ.
Argumentácia pre platnosť zmluvy bez súhlasu súdu spočíva v tom, že zákon tento nedostatok (rozhodnutie o neprivolení) nesankcionuje neplatnosťou, keďže ani OSP ani iný zákon s touto vadou (neprivolením ku zmluve) neplatnosť zmluvy nespájajú. Sankcia neplatnosti by musela vyplývať priamo zo zákona. Kúpna, či darovacia zmluva ohľadom nehnuteľnosti je tzv. konsenzuálnou zmluvou, t. j. zmluva vzniká (je platná), keď sa zmluvné strany zhodli na podstatných náležitostiach. K vzniku tejto zmluvy sa nevyžaduje aj reálny akt - odovzdanie veci/vklad práva do katastra nehnuteľností. Samotná zmluva k prevodu vlastníctva nepostačuje. Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci nie je titulom nadobudnutia vlastníctva. Vlastnícke právo sa nenadobúda účinnosťou zmluvy. Až vklad do katastra nehnuteľností je nadobúdacím titulom. Občiansky súdny poriadok ako procesný kódex logicky nemôže určovať nové, ďalšie podmienky platnosti. Žiaden procesný úkon nemá vplyv na platnosť úkonu. Privolenie možno dať i dodatočne. Keby privolenie malo mať vplyv na platnosť zmluvy, muselo by byť koncipované ako hmotnoprávna podmienka vzniku úkonu.
Relatívna neplatnosť právneho úkonu
Právny úkon, ktorý má vadu majúcu za následok jeho tzv. relatívnu neplatnosť v zmysle ustanovenia § 40a Občianskeho zákonníka, sa považuje za platný (so všetkými právnymi dôsledkami z neho vyplývajúcimi), pokiaľ ten, na ochranu ktorého je dôvod neplatnosti právneho úkonu určený (oprávnená osoba), sa neplatnosti nedovolá. Ak sa oprávnená osoba relatívnej neplatnosti právneho úkonu dovolá, je právny úkon neplatný od svojho začiatku (ex tunc). To platí i tam, kde na základe tohto relatívne neplatného právneho úkonu vzniklo vkladom do katastra nehnuteľností vecné právo.
Pri dovolaní sa neplatnosti ide o jednostranný právny úkon, ktorý sa musí adresovať druhému účastníkovi právneho úkonu, resp. všetkým účastníkom právneho úkonu, ak ten, kto sa dovoláva relatívnej neplatnosti právneho úkonu, nie je účastníkom tohto právneho úkonu. Dôjdením dovolania sa neplatnosti ostatným účastníkom právneho úkonu sa končí relatívna neplatnosť právneho úkonu a nastáva neplatnosť, ktorú svojimi účinkami možno prirovnať k absolútnej neplatnosti. Zákon pre to, aby nastali účinky tzv. relatívnej neplatnosti právneho úkonu neustanovuje žiadnu formu dovolania sa tejto neplatnosti. Možno tak urobiť i žalobou (vzájomnou žalobou) podanou na súde alebo námietkou v rámci obrany proti uplatnenému právu (nároku) v konaní pred súdom. Otázku relatívnej neplatnosti je možné v občianskom súdnom konaní vždy riešiť ako otázku predbežnú.
Vecné bremená a ich vplyv na vklad
Do katastra nehnuteľností je možné zapísať aj vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania nehnuteľností. Vecné bremená vždy obmedzujú vlastníka veci vo výkone jeho vlastníckeho práva v prospech niekoho iného. Nehnuteľnosť s vecným bremenom sa dá v zásade predať tretej osobe. Zriadenie vecného bremena sa v zmysle ustanovenia § 8 ods. 1 písm. c) Katastrálneho zákona vyznačuje v katastri. Všeobecne, vecné bremená na strane povinného subjektu pôsobia vždy in rem (voči všetkým), pričom na strane oprávneného subjektu môžu pôsobiť im rem alebo in personam (voči konkrétnej osobe). Právo doživotného užívania bude na strane oprávneného subjektu pôsobiť in personam. Znamená to, že privlastňovanie úžitkovej hodnoty sa uskutočňuje v záujme uspokojovania potrieb individualizovaného subjektu. Toto právo neprechádza na právneho nástupcu, pretože je viazané na konkrétnu osobu. Predmetom práva doživotného užívania môže byť vždy len nehnuteľná vec v zmysle ustanovenia § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka.
tags: #zaznam #kataster #relativna #neplatnost