V súčasnom podnikateľskom prostredí sa firmy často stretávajú s potrebou prenajímania priestorov či majetku. S týmto procesom súvisí aj vystavovanie a prijímanie nájomných faktúr, ako aj možnosť čerpania dotácií na nájomné. Správne zaúčtovanie týchto položiek v podvojnom účtovníctve je kľúčové pre presné finančné výkazníctvo a dodržiavanie legislatívy. Tento článok sa detailne venuje postupom a situáciám, ako správne zaúčtovať jednotlivé položky súvisiace s nájomným a dotáciami, s dôrazom na podvojné účtovníctvo a daňové aspekty, najmä z pohľadu zákona o DPH. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na túto tému, s prihliadnutím na rôzne situácie a špecifiká, ktoré môžu nastať v praxi.
Všeobecné Princípy Fakturácie Nájomného
V bežnej podnikateľskej praxi je bežné, že spoločnosti prenajímajú nehnuteľnosti alebo hnuteľný majetok. Nájomné sa zvyčajne fakturuje mesačne, štvrťročne alebo ročne, pričom frekvencia fakturácie je dohodnutá v nájomnej zmluve. Nájomná zmluva predstavuje vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom a vymedzuje ich vzájomné práva a povinnosti. Účtovným dokladom pre účely zadefinovania záväzku nájomcu voči prenajímateľovi môže byť napr. faktúra, príjmový doklad, doklad z e-kasy, dodací list, zmluva, bankový výpis, potvrdenie o platbe a pod.
V niektorých prípadoch sa však nájomné fakturuje vopred, teda pred obdobím, na ktoré sa nájom vzťahuje. Tento postup je často motivovaný internými smernicami spoločností týkajúcimi sa splatnosti dodávateľských faktúr. Napríklad, spoločnosť ABC s.r.o. (registrovaný platiteľ DPH) prenajíma kávovary spoločnosti XYZ s.r.o. (registrovaný platiteľ DPH). Keďže spoločnosť XYZ s.r.o. má interne dané, že dodávateľské faktúry musia mať splatnosť minimálne 30 dní, dohodli sa so spoločnosťou ABC s.r.o. na fakturácii nájomného vopred. V takom prípade ABC s.r.o. vystavila faktúru na nájomné za 03/2024 dňa 5.2.2024 (s dátumom dodania 5.2.2024 a s dátumom splatnosti 5.3.2024). Spoločnosť XYZ s.r.o. danú faktúru uhradila 5.3.2024.
Daňová Povinnosť pri Fakturácii Nájomného Vopred z Pohľadu DPH
Podľa § 19 ods. 4 zákona o DPH, ak je platba prijatá pred dodaním tovaru alebo služby, vzniká daňová povinnosť z prijatej platby dňom prijatia platby. To znamená, že ak prenajímateľ fakturuje nájomné vopred a prijme platbu pred obdobím, na ktoré sa nájom vzťahuje, vzniká mu daňová povinnosť už dňom prijatia platby. V prípade vyššie spomenutej spoločnosti ABC s.r.o., ktorá vystavila faktúru na nájomné za 03/2024 dňa 5.2.2024 a spoločnosť XYZ s.r.o. danú faktúru uhradila 5.3.2024, vznikne spoločnosti ABC s.r.o. daňová povinnosť v momente prijatia platby.
Dátum dodania služby alebo dátum prijatia platby, ak je prijatá pred dodaním služby, je kľúčovým pre určenie vzniku daňovej povinnosti pri fakturácii vopred. V prípade spoločnosti ABC s.r.o. a faktúry za nájomné za 03/2024, kde bola faktúra vystavená 5.2.2024 s dátumom dodania 5.2.2024 a uhradená 5.3.2024, vzniká daňová povinnosť pre ABC s.r.o. k dátumu prijatia platby, teda k 5.3.2024.
Správnosť Faktúry za Nájomné Vystavenej Vopred z Pohľadu Zákona o DPH
Faktúra za nájomné vystavená vopred s dátumom dodania 5.2.2024 je z pohľadu zákona o DPH správna, ak spĺňa všetky náležitosti faktúry podľa § 74 zákona o DPH. Medzi tieto náležitosti patrí:
- Meno a adresa prenajímateľa a nájomcu
- IČO prenajímateľa a nájomcu, ak sú pridelené
- DIČ prenajímateľa a nájomcu, ak sú platiteľmi DPH
- Poradové číslo faktúry
- Dátum vyhotovenia faktúry
- Dátum dodania služby alebo dátum prijatia platby, ak je prijatá pred dodaním služby
- Opis služby
- Základ dane
- Sadzba DPH
- Výška DPH
- Celková suma faktúry
Dátum dodania služby je v tomto prípade dôležitý pre určenie, kedy sa služba považuje za uskutočnenú z hľadiska DPH. V prípade nájomného je dátum dodania často spojený s obdobím, na ktoré sa nájom vzťahuje, alebo s dátumom vystavenia faktúry, ak je platba prijatá vopred.
Nájom Garáže a DPH
V prípade nájmu garáže, ak je dohodnutá cena 50 € mesačne vrátane DPH, polročne 300 €, a nájomné sa uhrádza polročne vopred, je potrebné zohľadniť, či je dodanie nehnuteľnosti oslobodené od dane. Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (§ 38 ods. 3 zákona o DPH). Ak sa prenajímateľ rozhodne pre zdaňovanie nájmu, musí k cene nájomného uplatňovať DPH. V takom prípade by sa z polročnej sumy 300 € vypočítala DPH podľa platnej sadzby.
Účtovanie Dotácií na Nájomné
Prijatie dotácie na nájomné predstavuje významný aspekt účtovania, najmä ak je dotácia vyplatená priamo prenajímateľovi, zatiaľ čo nájomca si uplatňuje nárok na túto dotáciu. V takomto prípade ide o pohľadávku voči štátu, ktorú účtuje nájomca. Dotácie zo štátneho rozpočtu alebo z prostriedkov Európskej únie sa účtujú na účte 346 - Dotácie zo štátneho rozpočtu.
Nárok na dotáciu, ako odplata za minulé alebo budúce splnenie určitých podmienok, sa účtuje na ťarchu účtu 346, ak je takmer isté, že sa splnia všetky podmienky súvisiace s dotáciou a súčasne, že sa dotácia poskytne. Predpokladáme, že ide o dotáciu poskytnutú s cieľom okamžitej finančnej pomoci, bez predpokladu budúcich súvisiacich nákladov.
V prípade, keď ide o nájomcu - neplatiteľa DPH, výška dotácia je počítaná z ceny vrátane DPH. Na strane prenajímateľa platí, že príjmy (výnosy) z prenájmu priestoru sú súčasťou základu dane bez ohľadu na skutočnosť, či ich nájomca už uhradil alebo nie. U nájomcu platí, že výdavky (náklady) na prenájom nehnuteľnosti sú daňovo uznateľné až po zaplatení v súlade s § 17 ods. 19 písm. b) zákona č. 595/2003 Z.z.
Ak sú platby v nájomnej zmluve dohodnuté oddelene za nájom a oddelene za služby súvisiace s prenájmom vrátane energií a nájomca ich platí prenajímateľovi, na strane prenajímateľa sú všetky tieto platby považované za príjmy z prenájmu. Na strane nájomcu sa všetky tieto výdavky (náklady) posudzujú podľa § 17 ods. 19 písm. b) zákona č. 595/2003 Z.z.
V prípade poskytovania príspevku na nájomné ide o neinvestičnú dotáciu na hospodársku činnosť, ktorá slúži na krytie bežných prevádzkových výdavkov (nákladov). Dotáciu zahŕňa do výnosov nájomca, a to v súlade s účtovníctvom. V podvojnom účtovníctve sa dotácie zo štátneho rozpočtu účtujú na účte 346.
Dobropisy a Oprava Základu Dane
Dobropisy predstavujú opravu základu dane a ovplyvňujú výšku DPH z uskutočnených a prijatých plnení. Prenajímateľ opravou základu dane znižuje svoju daňovú povinnosť. Opravu základu dane pri znížení ceny služby po vzniku daňovej povinnosti upravuje § 25 zákona o DPH. Nájomca musí odpočet DPH vrátiť podľa § 53 zákona o DPH. Ak po skončení zdaňovacieho obdobia, v ktorom nájomca uplatnil odpočítanie DPH, nastane skutočnosť, ktorá má za následok zníženie základu dane, je nájomca povinný opraviť výšku tejto odpočítanej DPH.
Ak sa napríklad nájomca a prenajímateľ dohodnú na poskytnutí zľavy z ceny nájomného po tom, čo bola faktúra už vystavená a DPH bola vyčíslená, prenajímateľ vystaví dobropis. Tento dobropis znižuje pôvodne zaúčtované výnosy u prenajímateľa a náklady u nájomcu. Z pohľadu DPH, dobropis predstavuje zníženie základu dane a tým aj zníženie daňovej povinnosti prenajímateľa a úpravu odpočítanej DPH u nájomcu.
Účtovanie Kaucie pri Nájme
V nájomných zmluvách sa často vyskytuje aj kaucia, ktorá slúži ako zábezpeka pre prenajímateľa v prípade spôsobenia škody alebo nezaplatenia nájomného. S kauciou sa spájajú špecifické účtovné postupy. Ak v zmluve kaucia nie je zadefinovaná na konkrétny účel (napr. škoda, nájomné, atď.), v takomto prípade nemôžeme o kaucií účtovať ako o preddavku. V takomto prípade nejde z pohľadu dane z príjmov ani z pohľadu účtovníctva o účty 314 resp. 324.
Účtovanie Kaucie v Podvojnom Účtovníctve
V podvojnom účtovníctve sa kaucia účtuje na účte 378 - Iné pohľadávky alebo 379 - Iné záväzky. Pri prijatí kaucie sa účtuje na účet 221 (Bankové účty) / 379 (Iné záväzky) a pri vrátení kaucie na účet 379 / 221. Je dôležité rozlišovať, či ide o kauciu prijatú od nájomcu (záväzok prenajímateľa) alebo o kauciu zloženú nájomcom (pohľadávka nájomcu).
Časové Rozlíšenie Nákladov a Výnosov pri Prenájme
Pri fakturácii nájomného vopred je dôležité správne časovo rozlíšiť náklady a výnosy. To znamená, že nájomné sa účtuje do obdobia, s ktorým časovo a vecne súvisí, bez ohľadu na to, kedy bol prijatý príjem alebo uskutočnený výdavok. Na časové rozlíšenie sa používajú účty 381 - Náklady budúcich období, 383 - Výdavky budúcich období, 384 - Výnosy budúcich období a 385 - Príjmy budúcich období.
Príklad Účtovania Fakturácie Nájomného Vopred
Spoločnosť prenajíma priestory a vystavuje faktúru na nájomné za 3 mesiace vopred vo výške 3 000 € bez DPH. DPH je 600 €. Spoločnosť zaúčtuje:
- 311/384 3 000 € (výnosy budúcich období) - zaznamenanie prijatej platby ako výnos, ktorý bude časovo rozlíšený
- 311/343 600 € (DPH) - zaznamenanie DPH z prijatej platby
- 221/311 3 600 € (prijatá platba) - zaúčtovanie prijatia celej sumy na bankový účet
Následne, každý mesiac zaúčtuje:
- 384/602 1 000 € (zúčtovanie výnosov budúcich období) - postupné zúčtovanie časti výnosov do príslušného mesiaca
Týmto spôsobom sa zabezpečí, že výnosy z nájomného sú zaúčtované v tom období, keď vznikajú, nie vtedy, keď bola prijatá platba.
Špecifické Situácie v Prenájme
Prenájom Nebytových Priestorov Zahraničnej Osobe
Ak prenajímateľ - platiteľ DPH prenajíma nebytové priestory firme so sídlom v Dánsku, miesto dodania služby sa určí podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH, teda v tuzemsku. Ak sa prenajímateľ rozhodne, že prenájom nebude oslobodený od dane, uplatní sa prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby podľa § 69 ods. 2 písm. a) zákona o DPH a dánsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH podľa § 5 zákona o DPH.
Prenájom Rodinného Domu Občanovi
Nájom rodinného domu voči občanovi na základe § 38 ods. 3 a ods. 5 zákona o DPH je oslobodený od dane, t. j. platiteľ dane nemá dôvod k cene nájomného uplatňovať DPH.
Súčasný Prenájom Nehnuteľnosti a Parkovacích Miest
Ak platiteľ dane prenajíma nehnuteľnosť (kancelárske priestory) inému platiteľovi dane v tuzemsku s uplatnením oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH a súčasne mu prenajíma aj miesta na parkovanie pred danou nehnuteľnosťou, uplatní sa § 38 ods. 3 zákona o DPH, t. j. prenájom parkovacích miest je tiež oslobodený od DPH, ak sú neoddeliteľnou súčasťou nájmu nehnuteľnosti.
Účtovanie Faktúry za Nájomné a Služby Spojené s Nájmom
Pri vystavovaní faktúry za nájomné a služby spojené s nájmom (elektrina, voda, plyn, upratovanie atď.) je dôležité správne klasifikovať tieto položky. Ak súčasťou nájomného je aj dodávka energií (ako súčasť ceny nájmu bez ohľadu na spotrebu), potom sa účtuje výnos z nájmu, vrátane energií, do výnosov podľa charakteru organizácie (vedľajšia, alebo hlavná činnosť) buď na účet 602 - Výnosy z predaja služieb, alebo 648 - Ostatné výnosy z hospodárskej činnosti.
V prípade, že sú platby za energie účtované oddelene na základe skutočnej spotreby, je potrebné ich fakturovať samostatne a účtovať ako výnos z poskytnutých služieb.
Finančný Nájom
Účtovanie finančného prenájmu upravuje § 30a) postupov účtovania. Dohodnutými platbami sú jednotlivé platby uhrádzané nájomcom prenajímateľovi počas dohodnutej doby finančného prenájmu majetku. Istinou u prenajímateľa je celková suma dohodnutých platieb znížená o nerealizované finančné výnosy. Istinou u nájomcu je celková suma dohodnutých platieb znížená o nerealizované finančné náklady (nájomné), pričom suma istiny u nájomcu sa rovná sume istiny u prenajímateľa. V prípade predčasného ukončenia finančného prenájmu sa vykonáva finančné vysporiadanie, napr. 325/374 (ak prenajímateľ odobral prenajatý majetok nájomcovi).
Účtovná jednotka (nájomca) uzatvorila s lízingovou spoločnosťou zmluvu o finančnom prenájme nákladného automobilu. Automobil bol nájomcovi poskytnutý v stave spôsobilom na používanie. Dohodnutá doba prenájmu, istina predmetu prenájmu a poplatok za uzatvorenie lízingovej zmluvy sú špecifikované v zmluve a ovplyvňujú účtovanie finančného prenájmu.
V prípade prenajímateľa ide o poskytnutie služby, pretože prenecháva predmet nájmu na užívanie nájomcovi. Z takéhoto využívania majetku mu plynie príjem, ktorý je predmetom dane a účtuje sa v prospech účtu výnosov. Príjmy z nájomného budú podľa opatrenia č. 23054/2002-92 účtované na účet 648 - Ostatné výnosy z hospodárskej činnosti, ak na strane prenajímateľa nejde o službu, ktorá je pre neho typická, ale má vzťah k hospodárskej činnosti prenajímateľa, čo vyplýva z ustanovenia § 78 ods. 1 zákona o účtovníctve.
tags: #zauctovanie #vystavenia #faktury #za #najomne