Vlastníctvo nehnuteľnosti často sprevádzajú rôzne právne obmedzenia, ako sú záložné práva alebo vecné bremená. Situácia sa komplikuje, keď je nehnuteľnosť zaťažená oboma týmito právami. Zriadenie vecného bremena na nehnuteľnosť, ktorá už slúži ako záruka pre banku, vyžaduje dôkladné pochopenie právnych predpisov a postupov. Tento článok sa zameriava na proces zriadenia vecného bremena na nehnuteľnosť, ktorá je už zaťažená záložným právom banky. Rozoberieme si postup, dôležité aspekty, na ktoré si treba dať pozor, a právne náležitosti, ktoré je potrebné zohľadniť.
Kúpna zmluva a jej náležitosti
Pri kúpe nehnuteľnosti, či už ide o dom alebo byt, je kúpna zmluva kľúčovým dokumentom. Musí obsahovať podstatné náležitosti, ako sú:
- Označenie zmluvných strán: Meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu (pre fyzické osoby), názov, sídlo a identifikačné číslo (pre právnické osoby). Dôležité je uvádzať aj rodné priezvisko, a to aj v prípade muža, a popri dátume narodenia tiež rodné číslo.
- Predmet kúpnej zmluvy: Presná identifikácia nehnuteľnosti, v súlade s katastrálnym zákonom.
- Kúpna cena: Jasne stanovená suma, za ktorú sa nehnuteľnosť predáva.
Kúpna zmluva musí byť písomná a nesmie odporovať zákonu, obchádzať ho alebo sa priečiť dobrým mravom.
Problémy s vlastníctvom a prístupom
Častým problémom sú nevysporiadané vlastnícke práva k pozemkom a existencia stavieb na cudzích pozemkoch. Ideálny prípad je, ak kupujúci kúpi dom, chatu alebo garáž aj s pozemkom, na ktorom stojí, prípadne aj priľahlý pozemok. Ak to nie je možné, mal by mať vlastník stavby aspoň zriadené vecné bremeno alebo nájomnú zmluvu k pozemkom pod stavbou.
Záložné právo a prevod nehnuteľnosti
Ťarchy, teda aj záložné práva, prechádzajú v plnom rozsahu na nového vlastníka nehnuteľnosti. Existencia tiarch nie je prekážkou pri prevode vlastníckeho práva z hľadiska katastra. Prekážkou sú skutočnosti, ktoré sú na liste vlastníctva vyznačené obmedzujúcou poznámkou, napríklad na základe uznesenia súdu o zákaze nakladať s nehnuteľnosťou, upovedomenia o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti, rozhodnutia o začatí daňového exekučného konania a podobne.
Ak bolo v rámci prebiehajúcej exekúcie vlastníkovi stavby zakázané nakladať s nehnuteľnosťami v jeho vlastníctve, musí záujemca o kúpu stavby komunikovať s príslušným exekútorom. Skutočnosť, že nehnuteľnosť je zaťažená záložným právom, v zásade nebráni možnosti prevodu. To znamená, že je možné previesť aj takto zaťaženú nehnuteľnosť. Avšak samotný prevod takej nehnuteľnosti nespôsobí zánik záložného práva. Ak ju nadobúdateľ kúpi, vystavuje sa riziku, že pri prípadnom výkone záložného práva o ňu príde.
Špecifická je situácia v prípade daňového záložného práva. V takom prípade je na prevod potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Všetci teda musia vystupovať ako prevodcovia a všetci spoluvlastníci musia podpísať zmluvu o prevode. V praxi však môže nastať aj situácia, že dôjde iba k prevodu podielov niektorých spoluvlastníkov, vtedy budú účastníkmi zmluvy o prevode podielov iba spoluvlastníci prevádzajúci svoj podiel. Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov a prevedie ju len jeden z nich, išlo by o relatívne neplatný právny úkon. To znamená, že druhý z manželov by sa mohol domáhať neplatnosti zmluvy o prevode. Na zmluve o prevode nehnuteľnosti musia byť úradne osvedčené podpisy prevodcu, respektíve prevodcov.
Záložné právo
Záložné právo sa zriaďuje písomnou zmluvou, schválenou dohodou dedičov o vyporiadaní dedičstva, rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu, alebo zákonom. Jedným zo spôsobov zániku záložného práva je jeho vzdanie sa záložným veriteľom.
Exekučné záložné právo
Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť je upravené v ustanovení § 168 a nasl. zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Exekučný poriadok“). Ide o tzv. nútené záložné právo, ktoré sa zriaďuje len na návrh oprávneného z exekučného titulu a len ak sa preukáže, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného. V zmysle ustanovenia § 168 Exekučného poriadku, ktorý upravuje procesné úkony súdneho exekútora, je exekútor povinný zrealizovať prvý procesný úkon smerujúci k zriadeniu exekučného záložného práva. Týmto úkonom je vydanie upovedomenia o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva. Toto upovedomenie môže mať charakter samostatného dokumentu, najmä vtedy ak oprávnený podal návrh na zriadenie exekučného záložného práva až po začatí exekúcie. Upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva môže byť aj súčasťou všeobecného upovedomenia o začatí exekúcie.
Po márnom uplynutí lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie, ktorý má odkladný účinok, alebo po tom, čo sa exekútorovi poverenému vykonaním exekúcie doručí rozhodnutie súdu, ktorým sa takýto návrh zamietol, vydá súdny exekútor exekučný príkaz (príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosť). Tým dochádza k zriadeniu exekučného záložného práva.
Daňové záložné právo
Daňové záložné právo je upravené v ustanovení § 81 a nasl. zákona č. 563/2009 Z. z. o správe daní v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Zákon o správe daní“). „Na zabezpečenie daňového nedoplatku môže rozhodnutím správcu dane vzniknúť záložné právo k predmetu záložného práva vo vlastníctve daňového dlžníka alebo k pohľadávke daňového dlžníka. Zákon o správe daní ďalej špecifikuje, v ktorých prípadoch nemožno zriadiť daňové záložné právo. „Rozhodnutie o zabezpečení daňového nedoplatku zriadením záložného práva k zálohu daňového dlžníka sa doručí daňovému dlžníkovi.“ Voči tomuto rozhodnutiu je možné v lehote 15 dní podať odvolanie, ktoré nemá odkladný účinok. Následne je rozhodnutie o zabezpečení daňové nedoplatku zriadením záložného práva zaslané na zápis alebo registráciu okresnému úradu katastrálnemu odboru. V prípade konkurencie viacerých záložných práv sa uspokojujú záložné práva podľa poradia zápisu alebo registrácie.
Vecné bremeno a jeho zriadenie
Vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech iného (fyzickej alebo právnickej osoby). Môže ísť o právo prechodu, prejazdu, užívania časti pozemku, alebo iné obmedzenie. Zriadenie vecného bremena sa vykonáva písomnou zmluvou, ktorá musí byť zavkladovaná do katastra nehnuteľností.
Vecné bremeno doživotného užívania
Právo doživotného užívania nehnuteľnosti predstavuje vecné bremeno „in personam“, čo znamená, že toto osobné vecné bremeno patrí určitej najmä spravidla fyzickej osobe bez toho, aby táto bola vlastnícky viazaná k určitej nehnuteľnosti. Obsahom práva doživotného užívania nehnuteľnosti je užívanie nehnuteľnosti za účelom uspokojovania osobných potrieb oprávnenej osoby. Následne právo doživotného užívania zaniká smrťou oprávnenej osoby z vecného bremena. Pred jej smrťou však môže toto vecné bremena zaniknúť aj dohodou strán o jeho zániku. Problém nastáva však v situácii, kedy by dlžník nesplácal svoj úver a banka by bola nútená realizovať kroky vedúci k predaju zaťaženej nehnuteľnosti za účelom uspokojenia svojich pohľadávok. Vecné bremeno doživotného užívania nie je možné zriadiť ani počas splatnosti úveru - ak by deti kalkulovali s tým, že si najskôr požičajú hypotekárny úver a až potom formálne zabezpečia rodičov. Ak by bolo právo doživotného užívania zapísané neskôr po zápise záložného práva banky k nehnuteľnosti, banka by v každom prípade žiadala výmaz tejto ťarchy.
Zriaďuje sa ako vecné bremeno zápisom v liste vlastníctva v katastri nehnuteľností, pričom s jeho zriadením musí súhlasiť vlastník nehnuteľnosti. Zriaďuje sa na základe zmluvy o zriadení vecného bremena. V tejto zmluve musí byť vyslovene uvedené, že sa jedná o vecné bremeno. Toto bremeno je platné až po jeho vklade do katastra nehnuteľností. Za vklad vecného bremena do katastra sa platí poplatok vo výške 66 eur. Toto právo doživotného užívania nehnuteľnosti nemôže vlastník jednostranne zrušiť. Musela by s tým súhlasiť aj osoba, v prospech ktorej je toto vecné bremeno zriadené. Aj v prípade, že pôvodný vlastník nehnuteľnosť predá, právo doživotného užívania zostane naďalej zapísané v liste vlastníctve. To znamená, že daný človek môže v tejto nehnuteľnosti aj naďalej bývať. Preto sú takéto nehnuteľnosti prakticky nepredajné a banky ich pri hypotékach neakceptujú.
Vecné bremeno je pre človeka, ktorý má v nehnuteľnosti právo doživotného užívania, oveľa bezpečnejšie, ako keď uzatvorí zmluvu o doživotnom užívaní.
Postup pri zriadení vecného bremena
- Dohoda s bankou: V prvom rade je potrebné získať súhlas banky, ktorá má na nehnuteľnosti záložné právo. Banka posúdi, či zriadenie vecného bremena neohrozí jej záujmy a možnosť uspokojiť pohľadávku v prípade nesplácania úveru. Hovorkyňa Tatra banky Nadežda Palušová vraví, že v zmluve o záložnom práve majú dohodnutú obligačnú povinnosť nezriadiť vecné bremeno bez predchádzajúceho súhlasu záložného veriteľa. V ČSOB majú aj ďalšie podmienky. Aj produktová manažér mBank pre úvery na bývanie Soňa Holíková vraví, že nehnuteľnosti, na ktorých je zriadené právo doživotného užívania, neakceptujú ako zabezpečenie hypotéky. „Pred čerpaním úveru by takýto záznam musel byť z listu vlastníctva odstránený,“ tvrdí. Ak by chcel niekto zriadiť takéto vecné bremeno na už založenú nehnuteľnosť, musel by banku požiadať o súhlas. „Ku každému klientovi pristupujeme v mBank osobitne avšak aj takáto žiadosť by s najväčším predpokladom skončila zamietnutím rovnako ako v prvom prípade,“ dodala S.
- Vypracovanie zmluvy o zriadení vecného bremena: Zmluva musí obsahovať presnú identifikáciu nehnuteľnosti, rozsah vecného bremena, práva a povinnosti oprávneného a povinného z vecného bremena. Podpisy na zmluve musia byť úradne overené.
- Návrh na vklad do katastra nehnuteľností: Spolu so zmluvou o zriadení vecného bremena sa podáva návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Prílohou je aj súhlas banky so zriadením vecného bremena.
- Rozhodnutie katastra: Katastrálny úrad preskúma zmluvu a návrh na vklad a rozhodne o povolení vkladu vecného bremena do katastra nehnuteľností.
Poplatky
Bežná cena za vypracovanie kúpnej zmluvy v advokátskej kancelárii je 200 eur. Poplatok na katastri za vklad vlastníckeho práva je 66 eur, v prípade urýchleného konania je to spolu 266 eur. Za vklad vecného bremena do katastra sa platí poplatok vo výške 66 eur.
Časté chyby v zmluvách
Častými chybami, ktoré sa vyskytujú v zmluvách, sú chyby v uvedených parcelách, v opise nehnuteľnosti alebo v rozdelení kúpnej ceny.
Vecné bremeno a banka
Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie: Dobrý deň, vo Vašom prípade je možné darovať dom synovi so záložným právom. Avšak je dôležité, aby ste mali súhlas banky, ktorá má založené právo na nehnuteľnosti, s prevodom vlastníckeho práva. Zároveň je možné zriadiť vecné bremeno práva doživotného užívania vo Vašom prospech, ktoré sa zaznamená ako dodatočná ťarcha v katastri nehnuteľností. Postup by zahŕňal úpravu darovacej zmluvy, kde by ste okrem darovania domu synovi ustanovili aj svoje právo dožitia. Toto právo sa zapisuje do katastra nehnuteľností, čo zabezpečí, že nové vlastníctvo bude obsahovať aj túto ťarchu. Banka však s tým nemusí súhlasiť. V súlade so slovenským právom je možné darovať nehnuteľnosť, ktorá je zaťažená hypotékou. V takomto prípade sa darovacia zmluva musí uzavrieť v písomnej forme a musí byť podpísaná oboma stranami, teda darcom aj obdarovaným. Dcéra, ako obdarovaná, bude po darovaní nehnuteľnosti zodpovedná za splácanie hypotéky ak sa tak dohodnete. Ak je dcéra 18-ročná a má príjem, ktorý jej umožňuje splácať hypotéku, je možné predĺžiť dobu splácania z 17 rokov na 30 rokov.
Založenie nehnuteľnosti pri hypotéke poskytuje banke istotu, že aj keby nastal problém so splácaním úveru, o požičané peniaze nepríde. K uplatňovaniu záložného práva, teda že si banka nehnuteľnosť zoberie, však dochádza len málokedy.
Chystáte sa požiadať o hypotéku? Na to, aby ste na ručenie pri hypotéke mohli využiť nehnuteľnosť, musí spĺňať určité podmienky. Ani novostavba nie je zárukou toho, že ju budete môcť založiť. Existuje niekoľko podmienok, na ktoré banka dbá a dáva pozor. Nehnuteľnosť musí byť založená v celom rozsahu. Banka si tiež dáva pozor na to, kto je vlastníkom nehnuteľnosti. Patriť môže len fyzickej osobe. Výnimku majú nehnuteľnosti, ktoré sa ešte len stavajú alebo sú krátko po dostavbe. Splnením podmienok to však nekončí. Na schválenie založenia nehnuteľnosti pri hypotéke treba do banky doručiť aj všetky dôležité dokumenty. Najdôležitejší je list vlastníctva a znalecký posudok. Ďalšie dokumenty závisia od účelu hypotéky. Dodáva sa buď kúpna zmluva ako potvrdenie o nadobudnutí nehnuteľnosti, alebo ak ide o ešte len rozostavanú nehnuteľnosť či pozemok, tak nadobúdací doklad k pozemku, geometrický plán (ak rozostavaná stavba nie je zapísaná na liste vlastníctva), právoplatné stavebné povolenie, rozpočet stavby, projekt stavby (ak sa zohľadňuje jej budúca hodnota), a ak ide o stavbu realizovanú nejakým dodávateľom, tak aj zmluva o dielo, resp.
Prvou podmienkou je, aby nehnuteľnosť na ručenie pri hypotéke bola na Slovensku. Stavbu ani pozemok, ktorý vlastníte v zahraničí, nemôžete využiť. Na založenie nehnuteľnosti pri hypotéke je potrebné určiť aj jej hodnotu. Tú banka stanovuje na základe znaleckého posudku od externého znalca. Do úvahy berie všetky riziká, ktoré nehnuteľnosť má, a ktoré by mohli spôsobiť problém pri uplatňovaní záložného práva (napríklad lokalita, technický stav či jej účel).
Na založenie nehnuteľnosti pri hypotéke je potrebné určiť aj jej hodnotu. Tú banka stanovuje na základe znaleckého posudku od externého znalca. Ak je hodnota nehnuteľnosti nedostatočná, môžete využiť možnosť založenia dvoch nehnuteľností. S tou druhou môžete ručiť aj vtedy, ak nie ste jej vlastníkom. Založiť sa dá napríklad rodičovský byt či dom alebo stavba či pozemok príbuzného. Pri bytoch musí byť dokončená hrubá stavba bytového domu i strešná konštrukcia, a rozostavaný byt musí byť zapísaný na liste vlastníctva. Pri rodinných domoch musí byť viditeľné stavebno-technické a funkčné usporiadanie prvého nadzemného podlažia a musí byť vypracovaný geometrický plán, znalecký posudok a tiež vydané právoplatné stavebné povolenie. Pri predkladaní dokladov k založeniu nehnuteľnosti pri hypotéke ešte nemusí byť rozostavaný rodinný dom zapísaný na liste vlastníctva.
Áno, založenie nehnuteľnosti s ťarchou je možné, každá banka však môže mať iné podmienky. Záložné právo na zabezpečenie splnenia pohľadávok vyplývajúcich z prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru podľa § 15 až 18b zák. č.182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov (napr. Ak si hypotéku beriete, aby ste takúto nehnuteľnosť získali, a zabezpečenie je tou istou nehnuteľnosťou, záložné právo alebo predkupné právo z titulu zľavy z kúpnej ceny nebude banka akceptovať. Založenie nehnuteľnosti s inou ťarchou nebude možné.
Financovanie bývania: Preverte zápis v liste vlastníctva, komu patrí príjazdová cesta a v akej technickej kondícii je dom či byt
Po odovzdaní žiadosti o hypotéku so všetkými potrebnými dokladmi trvá banke schvaľovanie hypotéky štandardne 5 až 7 pracovných dní. V prípade kampaní sa môže táto lehota ešte predĺžiť. Počas tejto doby banková inštitúcia preveruje žiadateľov o úver, zamestnávateľov, účel ako aj nehnuteľnosť, ktorá sa bude v jej prospech zakladať. Pozrieme sa, na čo konkrétne dáva banka pozor pri nehnuteľnostiach. Nie každý byt či rodinný dom, ktorý jej núkame ako zábezpeku, aj akceptuje.
Prístup k nehnuteľnostiBanku zaujíma prístupová cesta k zakladanej nehnuteľnosti. Ak nie je vo vlastníctve obce, mesta, alebo v spoluvlastníctve žiadateľa o hypotéku, banka bude trvať na zriadení vecného bremena práva prechodu a prejazdu.Vysnívali ste si pozemok alebo chcete postaviť dom, ale príjazdová cesta k nemu je vo vlastníctve developera? Alternatívou k zriadeniu vecného bremena je vyhlásenie obce, že cestu odkúpi do svojho vlastníctva.
Stav nehnuteľnostiAk je cesta v poriadku, potom sa banka pozrie bližšie na „skutkový“ stav posudzovanej nehnuteľnosti, teda aby bol v súlade s právnym stavom. Často sa totiž stáva, že v prípade kúpy starších rodinných domov nie sú evidované na liste vlastníctva vedľajšie stavby, prístavby na pozemku alebo nemajú pridelené súpisné číslo. Akonáhle toto banka zistí, bude od vás ako žiadateľov o úver požadovať, aby ste zosúladili právny stav.Do skutkového stavu spadá nielen právna stránka, ale aj technický stav posudzovanej nehnuteľnosti. V niektorých prípadoch banky takisto odmietnu založiť nehnuteľnosť, ktorá nie je v dobrom technickom stave (napr. narušená statika), prípadne v nej chýba sociálne zariadenie a podobne.
Druh nehnuteľnostiVýberu nehnuteľnosti pre banku venujte veľkú pozornosť. Hneď potom, ako po veľkej rodinnej porade ukážete prstom na tú-ktorú nehnuteľnosť, ktorá je podľa vášho názoru tá „pravá“ nehnuteľnosť pre banku, zájdite najprv na kataster nehnuteľností.Určite sa presvedčte o tom, ako presne je vami vybraná nehnuteľnosť definovaná v liste vlastníctva. Ak je charakterizovaná ako dom alebo byt, s jej založením banka s najväčšou pravdepodobnosťou nebude mať problém.Ak ale banke núkate podľa listu vlastníctva apartmán, nebytový priestor alebo chatu, rátajte s tým, že iba niektoré banky ich budú akceptovať. Alebo je v liste vlastníctva zapísaná ťarcha vo forme práva doživotného užívania? Banky ho spravidla neakceptujú. Odporúčanie: pred vybavením hypotéky právo doživotného užívania zrušte.
Čo banka, to iná požiadavka
Každá banka má navyše svoje špecifické požiadavky na nehnuteľnosť zakladanú v jej prospech v závislosti od jednotlivých účelov použitia hypotekárneho úveru. Banky sa pomerne prísne stavajú k tomu, akú nehnuteľnosť akceptujú ako zábezpeku pri hypotéke. Právo doživotného užívania zabezpečuje človeku, v prospech ktorého je zriadené, že bude môcť v danej nehnuteľnosti bývať počas celého svojho života. Takéto vecné bremeno musí byť zapísané v katastri. Pre banku predstavuje práve preto právo doživotného užívania veľký problém. Nehnuteľnosť sa pri hypotéke zakladá preto, aby banka mala poistené svoje peniaze, ktoré klientovi požičiava. Ak by hypotéku nesplácal, banka môže založenú nehnuteľnosť predať. No ak je na nej zriadené takéto vecné bremeno, v praxi je nehnuteľnosť nepredajná. Preto banky nechcú akceptovať nehnuteľnosti, v ktorých má niekto zapísané právo doživotného užívania.
Záložné právo a hypotéka
Pri hypotekárnom úvere vystupuje ako záložný veriteľ banka alebo iná finančná inštitúcia, ktorá vám poskytla úver. Záložné právo je základnou podmienkou pre poskytnutie hypotéky. Banka si týmto spôsobom zabezpečuje, že v prípade vašej platobnej neschopnosti nezostane bez možnosti vymáhať dlžnú sumu.
Výška záložného práva je spravidla vyššia ako samotná výška úveru. Banka si do záložnej zmluvy započítava aj budúce úroky, poplatky a prípadné náklady súvisiace s vymáhaním. Nie je neobvyklé, že záložné právo je o 30 až 50 percent vyššie ako poskytnutý úver.
Záložné právo trvá počas celej doby splácania hypotéky. To môže byť 20, 25 alebo dokonca 30 rokov. Po celú túto dobu zostáva zápis v katastri nehnuteľností aktívny. Zanikne automaticky až po úplnom splatení úveru a vykonaní výmazu z katastra.
Výmaz záložného práva
Výmaz záložného práva je potrebné vykonať vždy, keď dôjde k úplnému splateniu hypotekárneho úveru. Automaticky sa nevymaže. Je na vás ako na vlastníkovi, aby ste iniciovali tento proces. Bez výmazu zostáva záložné právo formálne zapísané v katastri, aj keď už banka nemá žiadnu pohľadávku.
Po splatení poslednej splátky úveru vám banka zašle potvrdenie o splnení záväzku a súhlas s vymazaním záložného práva. Tento dokument je nevyhnutný pre katastrálny odbor. Niektoré banky zabezpečujú výmaz samy, iné túto zodpovednosť prenechávajú klientovi.
Proces výmazu je relatívne jednoduchý. Na katastrálny odbor podáte návrh na výmaz záložného práva spolu s príslušnými dokumentmi. Potrebujete list vlastníctva, súhlas banky s vymazaním a doklad o zaplatení správneho poplatku. Katastrálny odbor následne vykoná výmaz, čo trvá spravidla niekoľko týždňov.
Vplyv záložného práva na predaj nehnuteľnosti
Záložné právo výrazne ovplyvňuje možnosti predaja nehnuteľnosti. Predať nehnuteľnosť so záložným právom je možné, ale s určitými obmedzeniami. Banka musí dať súhlas s prevodom a spravidla požaduje, aby sa z kúpnej ceny najprv vyrovnal zostatok úveru.
V praxi to vyzerá tak, že kúpna cena sa neprevedie priamo vám ako predávajúcemu, ale časť smeruje na účet banky na splatenie zvyšku hypotéky. Až po vyrovnaní záväzku banka vydá súhlas s vymazaním záložného práva. Kupujúci tak získa nehnuteľnosť nezaťaženú žiadnymi právami.
Existuje aj možnosť prevzatia hypotéky kupujúcim. V takom prípade nový vlastník vstupuje do vašej pozície dlžníka a preberá na seba záväzok splácať zostávajúcu časť úveru. Táto varianta je však menej častá, pretože vyžaduje súhlas banky a kupujúci musí spĺňať úverové podmienky.
Pri investičných nehnuteľnostiach alebo pri spekulatívnom predaji je dôležité vopred napočítať, či vám kúpna cena pokryje zostatok hypotéky aj náklady spojené s predajom. V opačnom prípade musíte rozdiel doplatiť z vlastných zdrojov, aby banka uvoľnila záložné právo.
Čo si treba zapamätať o záložnom práve
Záložné právo je zabezpečovací nástroj banky pri hypotéke, ktorý jej umožňuje vymáhať dlžnú sumu z predaja nehnuteľnosti. Musí byť zapísané v katastri nehnuteľností, aby bolo právne účinné voči tretím osobám. Nezasahuje do bežného užívania nehnuteľnosti, v byte môžete normálne bývať alebo ho prenajímať. Výška záložného práva je spravidla vyššia ako samotná výška úveru kvôli budúcim úrokom a poplatkom. Po splatení hypotéky je potrebné aktívne požiadať o výmaz záložného práva z katastra. Predaj nehnuteľnosti so záložným právom je možný, ale vyžaduje súhlas banky a vyrovnanie zvyšku úveru. Pri viacerých záložných právach záleží na poradí zápisu pri uspokojovaní veriteľov. Záložné právo zanikne až po úplnom splatení úveru a vykonaní výmazu z katastra nehnuteľností. Pochopenie záložného práva je kľúčové pre každého, kto plánuje kúpiť nehnuteľnosť na hypotéku alebo predávať nehnuteľnosť, ktorá je ešte zaťažená úverom.