Kúpa alebo predaj domu či bytu je spravidla potešujúcou udalosťou pre obe strany. Jedna strana inkasuje peniaze, druhá získava nový domov. Obe tieto skutočnosti však so sebou prinášajú určité povinnosti, ktoré je nutné splniť. Všetky dokumenty treba mať predsa na poriadku. Prepis elektriny či zmena odberateľa energie je nutnou záležitosťou, ktorú je potrebné vybaviť. Prepis energií na nového majiteľa nie je zložitý proces. Aby bolo úplne jasné, pod prepisom energií na nového majiteľa rozumieme zmenu odberateľa energií, akými sú elektrina, plyn alebo voda. Vyžaduje si však dodržiavanie určitého systému, podľa ktorého budete mať istotu, že nič nezanedbáte. Nastať môže niekoľko situácií, ktoré majú systém postupnosti podobný, no líšia sa okolnosťami, za akých sa k nehnuteľnosti nový majiteľ dostane (kúpa, dedenie, prepis z osoby na firmu).
Kúpna zmluva a odovzdanie bytu: Kedy a ako?
Gratulujeme! Kúpna zmluva je podpísaná, kataster povolil vklad a peniaze z notárskej úschovy sú na ceste na váš účet. Cítite obrovskú úľavu. No vzápätí prichádza nová vlna stresu: “Čo teraz? Kedy mám odovzdať kľúče? Kto prepíše elektrinu? Je to bežná obava. V Atte REALITY veríme, že profesionálny servis sa ukáže práve tu. Predaj sa pre nás nekončí podpisom. Končí sa až vtedy, keď nový majiteľ drží kľúče a vy máte odhlásené všetky služby.
Presný termín odovzdania je vždy definovaný v kúpnej zmluve. Štandardná a najbezpečnejšia prax je, že byt sa odovzdáva až po pripísaní celej kúpnej ceny na váš účet. Je to vaša finálna poistka.
Preberací protokol: Kľúčový dokument pri zmene vlastníctva
Toto nie je len formalita. Preberací protokol je najdôležitejší dokument celého odovzdania. Je to právny dôkaz o stave bytu a meračov v momente, kedy prechádza z vašej zodpovednosti na zodpovednosť kupujúceho. Ako naši klienti nemusíte hľadať na internete “preberací protokol vzor”.
Stavy meračov (Alfa a Omega): Toto je kritické pre finálne vyúčtovanie.Stav bytu a zariadenie: Krátka poznámka, napr. “Byt sa odovzdáva vyprataný, v stave ku dňu obhliadky.” Ak ste sa dohodli, že v byte ostáva napr. [tu by mohol byť detailnejší popis dohodnutých vecí, ktoré ostávajú v byte].
Odhlásenie služieb a energií: Krok za krokom
S podpísaným protokolom v ruke začína proces “odhlásenia”.
1. Správca nehnuteľnosti:Čo sa stane: Oficiálne oznámite zmenu vlastníka. Správca si odpíše stavy meračov (hlavne vody a tepla) a na ich základe vám pripraví finálne “vyúčtovanie” za služby a fond opráv.
2. Dodávatelia energií (elektrina, plyn):Čo sa stane: Musíte ukončiť svoju zmluvu o dodávke energií ku dňu odovzdania bytu. Zároveň nový majiteľ uzatvorí svoju novú zmluvu. Na Slovensku si dodávateľa elektrickej energie máte možnosť vybrať. V závislosti od ceny elektrickej energie (regulovaná cena) je však zmena dodávateľa zbytočná. Ušetriť môžete niekoľko centov. Spoločnosť, ktorá vám dodávku elektriny poskytuje, vám následne doručí Zmluvu o dodávke elektriny a Zmluvu o pripojení (k odberu energie). Západoslovenská energetika ponúka aj vybavenie požiadavky online a vybrať si dátum, ku ktorému bude fakturovaná záloha za odber elektriny. Prepis elektriny - som nový zákazník Ide o prípady, kedy kupujete nehnuteľnosť, dostali ste ju do daru alebo ju beriete do prenájmu a pôvodný zákazník má u nás platnú zmluvu. Dôležité: Ak na prepisovanej nehnuteľnosti máte fotovoltiku alebo iný zdroj na výrobu elektriny, pokračujte cez túto žiadosť. 1. Vyplňte Žiadosť o prepis elektriny 2. Podpíšte Zmluvu o dodávke elektriny 1. Vyplňte Žiadosť o prepis elektriny Žiadosť môžete vyplniť online. Tip pre zákazníkov VSE: Prihláste sa/ Vytvorte si účet v Moje VSE a časť údajov v žiadosti vyplníme za vás. Vyplniť môžete aj papierovú žiadosť. Žiadosť o prepis elektriny vyplňte a podpíšte spolu s pôvodným zákazníkom a následne ju nahrajte cez online formulár. DÔLEŽITÉ: V prípade nasledovných situácií je potrebné predložiť aj ďalšie dokumenty: Ak zmluvu o dodávke neuzatvára vlastník nehnuteľnosti, t.j. Podpíšte Zmluvu o dodávke elektriny Pri elektronickom podaní žiadosti vám zmluvu štandardne nepošleme na elektronický podpis do 3 dní. 3.
Pre plyn platí podobný proces. Uvedená výška zálohy a spôsob platby za odber plynu. Odberateľa energie na Slovensku si môžete takisto vybrať. Spomedzi energií ide o najjednoduchší proces.
3. Internet/Káblová TV:Toto sú vaše osobné zmluvy (Telekom, Orange, UPC…). Je potrebné ich telefonicky alebo online ukončiť u príslušného poskytovateľa.
Náhly odklon od EÚ?! Fico počas Veľkonočných sviatkov oznámil nečakaný plán #politika #slovensko
Daňové a odvodové povinnosti po predaji nehnuteľnosti
Daň z príjmu: Pripomenieme vám, či sa vás týka alebo netýka oslobodenie od dane (ako sme písali v našom článku [tu vložte odkaz na váš článok o dani]). Vzťahuje sa ustanovenie § 17 ods. 19 písm. b) zákona o dani z príjmov aj na služby súvisiace s prenájmom, ako sú platby za energie, vodu, upratovanie, internet, bezpečnostnú službu, odvoz odpadu, poistné, parkovné a pod., ktoré sú nájomcovi prefakturované prenajímateľom, resp. Ak s prenájmom nehnuteľnosti súvisia aj platby za ostatné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti a tieto platby sú u prenajímateľa považované za zdaniteľné príjmy, u nájomcu budú tie isté platby súčasťou základu dane až po zaplatení podľa § 17 ods. 19 písm. b) zákona o dani z príjmov. Pri posudzovaní výšky príjmov (výnosov) z uhradeného nájomného a prevádzkových nákladov na strane prenajímateľa, podľa typu uzatvorenej nájomnej zmluvy, je potrebné postupovať podľa Metodického pokynu k zdaňovaniu príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, v ktorom sú podrobne rozpísané štandardné situácie, ku ktorým dochádza pri uzatváraní nájomných zmlúv. Postup je rovnaký u fyzickej aj právnickej osoby.
Daň z nehnuteľnosti: (Mestu Trnava/Bratislava): Toto je veľmi dôležité! Predajom sa vaša povinnosť nekončí automaticky. Musíte mestu oznámiť, že už nie ste vlastníkom. Máte na to čas do 31. januára nasledujúceho roka.
Pozor na rozdiely v sadzbách za energie pri prenájme
Prenajmete si byt, podpíšte nájomnú zmluvu a spokojne bývate. Po roku však dostanete vyúčtovanie za služby spojené s bývaním a zistíte, že vaša elektrická energia je šialené drahá. Cena elektrickej energie pre domácnosti je stanovená pevne už niekoľko rokov vďaka memorandu, ktoré Slovenská republika podpísala so Slovenskými elektrárňami. Ak totiž zistíte, že byt aj vaše odberné miesto elektrickej energie vlastní právnická osoba (s. r. o., a. s., SZČO…), od ktorej ste si byt prenajali, za elektrinu ako podnikateľ platí vyššiu sadzbu. Príklad - prenajímateľ vám za rok vyúčtoval 1742 kWh elektrickej energie za spolu 989,08 eur. Vaši rodičia vo vlastnom byte však pri podobnej spotrebe elektriny za rok zaplatili len 374,52 eur. Späťne už nič, no pre budúcnosť je dôležité, aby ste odberné miesto elektrickej energie čo najskôr prepísali z podnikateľa (právnickej osoby) na domácnosť. Ide o tzv. prepis odberného miesta. Tento prepis je potrebné realizovať osobne v zákazníckom centre dodávateľa a pri návšteve budete potrebovať kópiu platnej nájomnej zmluvy a fotografiu aktuálneho stavu elektromera. Už pri hľadaní nájmu si preverte, od koho si byt prenajímate - či je to fyzická osoba - občan alebo podnikateľský subjekt (s. r. o., SZČO, a.s.). Ak má odberné miesto elektrickej energie sadzbu pre podnikateľov (resp. vyššiu sadzbu), môžete požiadať o prepis na odberateľa z radov domácností. Možným prvotným odmietnutím zo strany dodávateľa sa nenechajte odradiť. Podľa platnej legislatívy máte aj ako fyzická osoba v nájme nárok na zníženú sadzbu za elektrinu pre domácnosti.
Voda a teplo: Prepis meračov u správcu
Pri vodárenskú spoločnosť postačuje vyplniť protokol, v ktorom sa uvedú všetky potrebné identifikačné údaje a uvediete stav vodomeru a merača tepla na výhrevnom telese. Pri kúpe domu sa vypíše žiadosť o zmenu majiteľa odberu pitnej vody a tepla.
Zmluva o krátkodobom nájme a vyúčtovanie energií
Rozhodli ste sa začať prenajímať svoj byt a už ste našli vhodného nájomcu. Ak svoj byt prenajímate podľa zákona 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, tento zákon hovorí, že nájomná zmluva musí obsahovať osobitne určenú výšku nájomného a osobitne určenú výšku úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu (teda energie a služby). Preto formulácia, že nájomné zahŕňa energie, je podľa tohto zákona nesprávna a môže medzi vami a nájomcom vytvoriť nedorozumenie. „Jana prenajala svoj 2 izbový byt nájomcovi Petrovi, s ktorým podpísala nájomnú zmluvu s mesačným nájomným vo výške 500 € vrátane energií. Počítala s tým, že Peter minie energie v hodnote 100 € mesačne a zvyšných 400 € zo sumy, ktorú Peter platil, Jana použije na splátku hypotéky. Na konci zúčtovacieho obdobia prišlo Jane vyúčtovanie od dodávateľov energií a služieb spojených s užívaním bytu, z ktorého zistila, že za obdobie, v ktorom Peter býval v byte, vznikol Jane nedoplatok na energiách a službách vo výške 840 €. Peter teda minul o 70 € mesačne viac energií, ako Jana počítala. Ak teda máte v nájomnej zmluve osobitne určenú výšku preddavkov na energie a služby tak, ako to určuje zákon o krátkodobom nájme bytu, viete presne vyčísliť, koľko vám nájomca na preddavkoch zaplatil a koľko má ešte doplatiť v prípade nedoplatku. Prípadne, koľko mu máte vrátiť, ak vznikol preplatok. Pri stanovení výšky preddavkov na energie a služby spojené s prenájmom bytu je dôležité, aby boli stanovené primerane. Vaši dodávatelia energií a služieb vám vždy na začiatku roka zasielajú rozpis preddavkových mesačných platieb k aktuálnemu kalendárnemu roku. Stanovia ho na základe reálnej spotreby z predchádzajúceho roka. Výška preddavkov však vždy odzrkadľuje iba predpokladané náklady. Dodávateľ energií a služieb nevie povedať, či nájomca spotrebuje rovnaké množstvo energií aj tento rok. Takže sa ani vám pravdepodobne nepodarí stanoviť výšku preddavkov pre nájomcu na cent presne. Pri rozdiele medzi preddavkami a reálnou spotrebou zohráva dôležitú úlohu aj cena za energie a služby. Nájomcu môžete požiadať, aby platil mesačný preddavok aj vyšší ako sú skutočné náklady na energie a služby. Nájomca s tým môže, ale aj nemusí súhlasiť. Ak s takýmto stanovením výšky súhlasí, tento dodatočný preddavok môže potom slúžiť ako rezerva na pokrytie prípadných nadmerných nákladov, spôsobených či už zvýšenou spotrebou energií a služieb, alebo zvýšením ich ceny. Ak nájomca s vyššími preddavkami nesúhlasí, máte právo pýtať od neho preddavky len v takej výške, na akej ste sa dohodli v nájomnej zmluve. Zmluva môže obsahovať aj ustanovenie o možnosti zvýšiť preddavky, ak výšku preddavkov zvýšia vaši dodávatelia. Ak sa tak stane, včas a prijateľnou formou o tom informujte vášho nájomcu. Vystavte mu nový rozpis preddavkov a dajte mu ho podpísať. Budete tak mať dôkaz, že je o zvýšení platieb informovaný a súhlasí s nimi. „Jana sa po skúsenosti so svojím prvým nájomcom Petrom poučila a pred ďalším nájomným pomerom sa zaregistrovala na portáli www.trh.eu. Zadala sem vstupné údaje o sebe, svojom novom nájomcovi, Michalovi, a o svojom prenajímanom byte. Podľa faktúr od dodávateľov energií a služieb pridala k svojej nehnuteľnosti mesačné náklady, z ktorých jej portál určil výšku preddavkov, ktoré má Michal platiť. Potom si na portáli vygenerovala právnikom pripravenú nájomnú zmluvu, v ktorej bola osobitne určená výška nájomného a osobitne výška preddavkov na energie a služby. Prílohou k nájomnej zmluve bol aj detailný rozpis preddavkov na energie a služby, spolu s ich cenou. Keď dodávatelia Jane zmenili cenu za energie a služby, informovala o tom Michala, vytlačila si nový rozpis, dala ho Michalovi podpísať a opäť ho priložila k zmluve. Nájomcovi pri určení výšky preddavkov poskytnite jasné a presné informácie o tom, ako ste preddavky stanovili. Najlepšie tak urobíte vyhotovením detailného rozpisu položiek, z ktorých pozostáva suma preddavkov, spolu s ich cenou.
Drobné opravy a zodpovednosť: Kto platí za čo?
Právnik Pavol Daubner z kancelárie Vojčík & Partners objasňuje, čo všetko by ste mali vedieť, aby ste sa vyhli nepríjemným prekvapeniam. Zákon jasne hovorí, že drobné opravy spojené s bežným užívaním bytu sú povinnosťou nájomníka. „Za drobné opravy je považovaná napríklad výmena drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia,“ uvádza Pavol Daubner. Dodáva, že „náklady na jednu takúto drobnú opravu by pritom nemali prevýšiť sumu 6,64 eura. V opačnom prípade môže niesť zodpovednosť za vzniknutú škodu a nemá nárok na vrátenie peňazí, ktoré prípadne investoval do opravy na vlastnú päsť. Ak sa prenajímateľ o chybe dozvie, no opravu nezabezpečí, nájomník má právo opraviť vec sám a následne žiadať náhradu výdavkov. Dôležité však je mať dôkazy o tom, že bola chyba nahlásená a že sa s prenajímateľom nedalo dohodnúť.
Vyúčtovanie energií: Preplatky a nedoplatky
Veľkou témou sú aj vyúčtovania za energie. Mnohí nájomníci netušia, že majú zákonné právo požiadať prenajímateľa o predloženie kompletného vyúčtovania. „Ak v skutočnosti vznikol preplatok, nájomca má právo, aby mu prenajímateľ túto sumu vrátil,“ zdôrazňuje Daubner. Môže to urobiť buď jednorazovo, alebo formou zníženého nájomného, ak sa na tom dohodnú. V prípade neochoty prenajímateľa spolupracovať je možné domáhať sa nápravy aj súdnou cestou. Oveľa jednoduchšie však bude, ak sa presný spôsob predkladania vyúčtovania stanoví priamo v nájomnej zmluve. „Tiež odporúčam, aby bola v nájomnej zmluve vždy riadne určená samostatná výška úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva a aby bol vykonaný odpočet pri prevzatí bytu a aj pri skončení nájomného vzťahu.“ Keď naopak vyjde z vyúčtovania nedoplatok, je povinnosťou nájomníka túto sumu uhradiť. Použiť sa na to môže aj kaucia, avšak len ak to bolo dopredu dohodnuté - vrátane podmienky, že pred jej použitím prenajímateľ predloží riadne vyúčtovanie. Právnik odporúča, aby boli už pri začiatku nájmu jasne určené zálohy na energie a aby sa pri odovzdávaní aj preberaní bytu vykonal odpočet spotreby.
Spolubývajúci a zodpovednosť za nedoplatky
Zvlášť komplikované môže byť bývanie viacerých osôb v jednom byte, napríklad v prípade študentov. Ak nie je zmluvne stanovené inak, za nedoplatky zodpovedajú všetci spoločne - bez ohľadu na to, či byt využívali rovnaký čas. V praxi si preto spolubývajúci často náklady delia rovným dielom. Ak niekto z nich býval v byte kratší čas, má síce právo žiadať o zníženie svojho podielu, no konečné rozhodnutie závisí od dohody medzi nájomcami.
Záverom možno povedať, že mnohým nedorozumeniam medzi nájomcom a prenajímateľom sa dá predísť kvalitne spracovanou nájomnou zmluvou, ktorá presne stanovuje, kto za čo zodpovedá a aké má povinnosti.
Tento článok vám poskytol komplexný prehľad o procese prepisu energií a súvisiacich povinnostiach pri zmene vlastníctva nehnuteľnosti. Pamätajte, že dôkladná príprava a dodržiavanie postupov vám ušetria nielen čas, ale aj potenciálne problémy. Ak zvažujete predaj bytu v Trnave alebo Bratislave, vyberte si partnera, ktorý vás nenechá v štichu ani po predaji.