Záložné právo na nehnuteľnosť predstavuje komplexnú oblasť práva, ktorá má zásadný význam pre zabezpečenie pohľadávok veriteľov. V tomto článku sa komplexne pozrieme na problematiku záložného práva k nehnuteľnostiam, vrátane jeho vzniku, zriadenia, poradia a vplyvu na rôzne subjekty. Hlavnou funkciou záložného práva je zabezpečiť pohľadávku veriteľa a posilniť jeho právne postavenie, ak má pochybnosti voči dlžníkovi, či tento svoj dlh splní. Na druhej strane, záložné právo núti dlžníka, aby svoj dlh splnil. V opačnom prípade veriteľ môže uspokojiť svoju pohľadávku priamo zo zálohu.
Základné pojmy
Pre lepšie pochopenie problematiky je nevyhnutné definovať základné pojmy:
- Záložný veriteľ: Osoba, ktorá poskytuje dlh zabezpečený záložným právom.
- Záložný dlžník: Osoba, ktorá je dlžníkom pohľadávky voči veriteľovi.
- Záložca: Osoba, ktorá zakladá nehnuteľnosť. Spravidla je to osoba dlžníka, ale nemusí ňou byť výlučne.
Vznik a zriadenie záložného práva
Pokiaľ ide o vznik, trvanie či zánik záložného práva, toto je neodmysliteľne späté s existenciou a trvaním hlavnej pohľadávky, ktorá je záložným právom zabezpečená. Samotná existencia záložného práva bez existencie pohľadávky je teda vylúčená. Na druhej strane treba povedať, že záložné právo môže byť zriadené v pohľadávke, ktorá vznikne až v budúcnosti, alebo sa môže viazať na majetok, ktorý záložca v čase jeho zriadenia ešte nenadobudol.
Medzi vznikom a zriadením záložného práva je zásadný rozdiel. Zriadenie záložného práva časovo predchádza jeho vzniku. Ak sa záložné právo viaže k nehnuteľnosti, vzniká až zápisom do katastra nehnuteľností. Zapisuje sa vkladom, o ktorom sa rozhoduje na základe návrhu na zápis záložného práva v prospech zakladanej nehnuteľnosti. Zriadiť záložné právo je možné zmluvou, rozhodnutím kompetentného orgánu (súd, správny orgán, exekútor), prípadne zo zákona.
Záložná zmluva
Záložnou zmluvou si záložný veriteľ zabezpečuje svoju pohľadávku voči dlžníkovi. V zmluve je potrebné určiť zabezpečenú pohľadávku, jej výšku a predmet zálohu. V realitnej praxi si ňou najčastejšie hypotekárne banky zabezpečujú úvery, ktoré poskytujú klientom (najmä za účelom financovania kupovanej nehnuteľnosti). Hypotekárne banky v týchto prípadoch majú postavenie záložného veriteľa. Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávok hypotekárnej banky týkajúcich sa hypotekárneho úveru, ktorý je poskytnutý na úhradu kúpnej ceny. Pred zriadením záložného práva k nehnuteľnosti banky vyžadujú ocenenie súdnym znalcom, ale aj určenie reálnej predajnej ceny.
Uzavretie záložnej zmluvy zabezpečujúcej pohľadávku banky voči dlžníkovi je nevyhnutne potrebné pre poskytnutie úveru. Záložnú zmluvu v týchto prípadoch podpisuje vlastník, v tom čase ešte predávajúci. Osobitne je potrebné zdôrazniť, že pri podpise záložnej zmluvy na nehnuteľnosť je vylúčené zastúpenie vlastníka na základe plnomocenstva. Záložnú zmluvu musí podpísať osobne vlastník zakladanej nehnuteľnosti.
Dôležitou skutočnosťou je aj to, že aj keď na jednu nehnuteľnosť môže byť naviazaných viac záložných práv, podľa zákona o bankách nesmie byť hypotekárny úver zásadne zabezpečený záložným právom na takú nehnuteľnosť, na ktorej už viazne záložné právo v prospech tretej osoby alebo ktorá je už zabezpečená obmedzením prevodu nehnuteľnosti. V súlade s praxou bánk, zakladaná nehnuteľnosť musí mať zabezpečený prístup k verejnej komunikácii, a na liste vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť evidovaná, nemôže byť zapísané predkupné právo, zabezpečovací prevod práva, vecné bremeno osobnej povahy „in personam“ - napríklad právo doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti. Vecné bremená „in rem“ - napríklad prípojky, právo prechodu v prospech každodobého vlastníka nezhoršujú užívanie nehnuteľnosti a prechádzajú aj na právnych nástupcov.
Ak sa kupovaná nehnuteľnosť financuje prostredníctvom hypotekárneho úveru, ako prvé v poradí sa na kataster podávajú záložné zmluvy a až následne kúpne zmluvy. Pre vznik záložného práva je významné, že práva k nehnuteľnostiam sa do katastra spravidla zapisujú v poradí, v akom sa katastru doručili návrhy na zápis. Po zápise je záložné právo evidované na liste vlastníctva v časti „C“ ŤARCHY. Vzhľadom na to, že v oblasti vecných práv, do ktorých patrí aj záložné právo, platí zásada „čím skorší, tým silnejší“, záložné práva sa do katastra zapisujú v takom poradí, v akom vznikli. Záložným právom, ako je možné postrehnúť, dochádza k obmedzeniu nakladania so zaťaženou nehnuteľnosťou, a v prípade nesplácania dlhu aj k jej odňatiu.
Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť
Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť upravuje Exekučný poriadok. Jeho podstata spočíva v tom, že nevedie priamo k uspokojeniu pohľadávky veriteľa, ale posilňuje jeho postavenie v tom, že v prípade budúceho speňaženia nehnuteľnosti (napr. výkonom rozhodnutia) bude veriteľovo právo na uspokojenie zabezpečené v poradí vzniku jeho exekučného záložného práva. Exekučné záložné právo vzniká zápisom do katastra nehnuteľností. Podmienkou jeho zriadenia je preukázanie, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného. Zriaďuje sa však výlučne na návrh oprávneného v rámci exekučného konania.
Proces zriadenia exekučného záložného práva
V zmysle ustanovenia § 168 Exekučného poriadku, je exekútor povinný zrealizovať prvý procesný úkon smerujúci k zriadeniu exekučného záložného práva. Týmto úkonom je vydanie upovedomenia o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva. Toto upovedomenie môže mať charakter samostatného dokumentu, najmä vtedy, ak oprávnený podal návrh na zriadenie exekučného záložného práva až po začatí exekúcie. Upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva môže byť aj súčasťou všeobecného upovedomenia o začatí exekúcie.
Po márnom uplynutí lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie, ktorý má odkladný účinok, alebo po tom, čo sa exekútorovi poverenému vykonaním exekúcie doručí rozhodnutie súdu, ktorým sa takýto návrh zamietol, vydá súdny exekútor exekučný príkaz (príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosť). Tým dochádza k zriadeniu exekučného záložného práva. Ďalším procesným úkonom súdneho exekútora je doručovanie exekučného príkazu. V zmysle ustanovenia § 168 ods. 3 Exekučného poriadku, exekútor je povinný doručovať exekučný príkaz oprávnenému, povinnému a miestne príslušnému okresnému úradu, pričom platí, že povinnému a okresnému úradu je nevyhnutné doručiť exekučný príkaz do vlastných rúk. Následne je okresný úrad povinný zapísať zriadenie exekučného záložného práva do katastra nehnuteľností. Zápis exekučného záložného práva na nehnuteľnosť sa vykoná záznamom.
Zákonné záložné právo podľa Zákona o vlastnictve bytov a nebytových priestorov
Čo v prípade záložného práva k bytu alebo nebytovému priestoru v dome, ktoré upravuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov? Existujú názory, podľa ktorých dané záložné právo nie je potrebné zapísať do katastra nehnuteľností (nakoľko zápisom záložné právo vzniká), lebo zákon vyslovene hovorí, že vzniká (konštituuje sa) priamo zo zákona. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov na druhej strane priamo ustanovuje, že jeho vznik je potrebné zapísať do katastra nehnuteľností, a to záznamom.
Priorita zákonného záložného práva
Určenie prednostného záložného veriteľa má pri výkone záložného práva zásadný význam nielen z hľadiska uspokojenia jednotlivých pohľadávok, ale aj z dôvodu ďalšej existencie ostatných záložných práv, ktoré na nehnuteľnosti viaznu. Insufficient legislation of the statutory lien causes the order of the liens on the real estate cadastre to be questioned. Právna úprava zákonného záložného práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov“) vyvoláva v právnej teórii i praxi viaceré interpretačné problémy.
Poradie záložných práv a jeho výpočet
Poradie záložných práv je kľúčové pre určenie, ktorý veriteľ bude uspokojený ako prvý v prípade, že dlžník nie je schopný splácať svoje záväzky. Základným pravidlom je, že záložné práva sa uspokojujú v poradí, v akom vznikli, resp. v akom boli zapísané do katastra nehnuteľností.
Faktory ovplyvňujúce poradie
- Čas vzniku: Záložné právo, ktoré vzniklo skôr, má prednosť pred záložným právom, ktoré vzniklo neskôr.
- Zápis do katastra: Poradie zápisu do katastra nehnuteľností je rozhodujúce pre určenie poradia uspokojovania záložných práv.
- Dohoda veriteľov: Veritelia sa môžu dohodnúť na zmene poradia svojich záložných práv.
- Zákonné ustanovenia: Niektoré zákonné ustanovenia môžu upravovať poradie záložných práv (napr. zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov).
Výpočet poradia uspokojovania
Výpočet poradia uspokojovania záložných práv je komplexný proces, ktorý závisí od konkrétnych okolností prípadu. Všeobecne platí, že sa postupuje podľa nasledujúceho vzorca:
- Zistenie všetkých záložných práv: Je potrebné identifikovať všetky záložné práva, ktoré viaznu na nehnuteľnosti.
- Určenie času vzniku/zápisu: Pre každé záložné právo je potrebné určiť čas jeho vzniku alebo zápisu do katastra.
- Aplikácia zákonných ustanovení: Je potrebné zohľadniť všetky zákonné ustanovenia, ktoré môžu ovplyvniť poradie záložných práv.
- Dohoda veriteľov: Ak existuje dohoda medzi veriteľmi o zmene poradia, je potrebné ju zohľadniť.
- Výpočet poradia: Na základe zistených skutočností sa určí poradie uspokojovania záložných práv.
Daňové záložné právo
Daňové záložné právo je upravené v ustanovení § 81 a nasl. zákona č. 563/2009 Z. z. o správe daní v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Zákon o správe daní“). „Na zabezpečenie daňového nedoplatku môže rozhodnutím správcu dane vzniknúť záložné právo k predmetu záložného práva vo vlastníctve daňového dlžníka alebo k pohľadávke daňového dlžníka.“ Zákon o správe daní ďalej špecifikuje, v ktorých prípadoch nemožno zriadiť daňové záložné právo. „Rozhodnutie o zabezpečení daňového nedoplatku zriadením záložného práva k zálohu daňového dlžníka sa doručí daňovému dlžníkovi.“ Voči tomuto rozhodnutiu je možné v lehote 15 dní podať odvolanie, ktoré nemá odkladný účinok. Následne je rozhodnutie o zabezpečení daňové nedoplatku zriadením záložného práva zaslané na zápis alebo registráciu okresnému úradu katastrálnemu odboru. V prípade konkurencie viacerých záložných práv sa uspokojujú záložné práva podľa poradia zápisu alebo registrácie.
Zánik záložného práva
Jedným zo spôsobov zániku záložného práva je jeho vzdanie sa záložným veriteľom. Prílohou návrhu na výmaz záložného práva je vyhlásenie veriteľa o vzdaní sa záložného práva. Splnenie zabezpečenej pohľadávky - zaplatením dlhu. Po splatení dlhu zabezpečeného záložným právom je veriteľ povinný spolupôsobiť pri výmaze záložného práva z katastra. Ak tak veriteľ neurobí, záložca môže podať návrh na výmaz sám a doložiť ho potvrdením o splatení pohľadávky. Výmaz sa vykoná záznamom do katastra nehnuteľností.
Príklad z praxe
Dobrý deň. Rád by som sa spýtal na možné riešenie nasledovného problému. Moja manželka je spoluvlastníkom domu. Ona vlastní 2/10 z domu a ďalej je tam viacej vlastníkov, pričom jeden z nich, ktorý má 1/10 z domu, ju dal pred niekoľkými rokmi založiť a spadla na to exekúcia ktorú on nie je schopný splácať dlhé roky. Ešte k tomu je na tú 1/10 domu viacej exekúcií, čo sme sa nedávno dozvedeli. Radi by sme to začali riešiť, len nevieme ako. Chceli by sme tú 1/10 vyplatiť alebo postupne splatiť, ak sa to dá, lebo musíme opraviť určité časti domu a nakoľko tam teraz nemôžeme nič opravovať. Ďakujem Vám za právnu radu a pomoc. Ján G., Bratislava.
Podľa vami uvedených skutočností, dotknutý spoluvlastník má viacero podlžností, a to počnúc od dlhu voči hypotekárnej banke až po vami bližšie nešpecifikovaný počet veriteľov, ktorí si svoje pohľadávky voči spoluvlastníkovi uplatnili v exekučnom konaní. Pokiaľ ide o záložné právo hypotekárnej banky na jemu prislúchajúci spoluvlastnícky podiel, záložné právu tu vzniklo priamo zo zmluvy o hypotekárnom úvere. Súčasťou takej zmluvy je samozrejme klauzula o zriadení záložného práva na nehnuteľnosť preukázateľne patriacu osobe, ktorej sa hypotekárny úver poskytuje. Ak si hypotekárny dlžník riadne a včas neplní svoje záväzky voči banke, táto ako veriteľ môže pristúpiť k výkonu záložného práva, pričom na nehnuteľnosti môže viaznuť aj viacero záložných práv - záložné právo na základe zmluvy (hypotekárna banka) alebo exekučné záložné právo podľa zákona č. 233/1995 Z. z., Exekučný poriadok.
Právne riešenie
Ak oprávnený/í budú súhlasiť s predajom nehnuteľnosti, ten sa uskutoční dražbou, o ktorej ako spoluvlastníci musíte byť zo strany exekútora upovedomení. V zmysle § 166 Exekučného poriadku sa na exekúciu predajom spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti použijú ustanovenia o exekúcii predajom hnuteľných vecí a nehnuteľností. O vykonaní exekúcie upovedomí exekútor ostatných spoluvlastníkov. Vaša manželka spolu s ďalšími spoluvlastníkmi môžu zabrániť predaju nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve, ak najneskôr do začiatku dražby zložia u exekútora v hotovosti, prípadne šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Táto suma je určená znaleckým posudkom, ktorý je povinný exekútor zaobstarať a ktorý musí obsahovať všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti. Ak by niektorý zo spoluvlastníkov zložil túto sumu na účet exekútora, považuje sa za vydražiteľa podielu. Ak by uvedenú sumu zložilo viac spoluvlastníkov, zužuje sa okruh dražiteľov podielu iba na spoluvlastníkov. Nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu v dražbe udelením príklepu podlieha ešte schváleniu súdom.
Záložné právo k nehnuteľnosti: Sumár
Záložné právo k nehnuteľnosti je zabezpečovací prostriedok, ktorý oprávňuje veriteľa uspokojiť svoju pohľadávku z hodnoty nehnuteľnosti (predajom na dražbe), ak dlžník nesplní svoj záväzok. Ako zistím, či na nehnuteľnosti viazne záložné právo? Záložné právo na nehnuteľnosť je zapísané na liste vlastníctva v časti C (ťarchy). Môžem predať nehnuteľnosť zaťaženú záložným právom? Áno, nehnuteľnosť zaťaženú záložným právom je možné predať, avšak záložné právo prechádza na nového vlastníka. Kedy môže banka predať moju nehnuteľnosť na dražbe? Banka ako záložný veriteľ môže pristúpiť k výkonu záložného práva (predaju na dražbe), ak dlžník nesplní zabezpečenú pohľadávku (napr. prestane splácať hypotéku). Predtým musí záložcu písomne upozorniť minimálne 30 dní vopred a registrovať začatie výkonu v NCRP. Ako dlho trvá výmaz záložného práva z katastra? Výmaz záložného práva sa vykoná záznamom, pričom kataster by mal záznam vykonať do 60 dní od doručenia listiny preukazujúcej zánik záložného práva. Aký je rozdiel medzi záložným právom a vecným bremenom? Záložné právo zabezpečuje pohľadávku - oprávňuje veriteľa uspokojiť sa z predmetu zálohu pri nesplnení záväzku. Vecné bremeno oprávňuje inú osobu k určitému užívaniu nehnuteľnosti (napr. právo prechodu).
Záložné právo patrí k najvýznamnejším zabezpečovacím inštitútom v aktuálnom slovenskom právnom poriadku. Jeho hlavnou úlohou je umožniť záložnému veriteľovi uspokojenie jeho pohľadávky z predmetu zálohu v prípade, ak táto pohľadávka nebola riadne a včas splnená. Záložné právo má v praxi dve základné funkcie, a to zabezpečovaciu a uhradzovaciu funkciu. Zriadením záložného práva vlastník nehnuteľnosť nestráca, no jeho právomoc s ňou nakladať je obmedzená. Predaj je možný, avšak kupujúci nadobúda nehnuteľnosť s ťarchou, pokiaľ sa záložné právo nevymaže (spravidla po splatení úveru a vydaní kvitancie). Banky vyžadujú poistenie nehnuteľnosti proti živelným rizikám s vinkuláciou poistného plnenia v prospech veriteľa. Neudržanie poistenia je zmluvným porušením, ktoré môže viesť k zosplatneniu úveru. Ak dlžník poruší zmluvu (omeškanie so splátkami, neudržanie poistenia, neoprávnene zaťaží alebo zhorší stav nehnuteľnosti), veriteľ môže pristúpiť k zosplatneniu - požadovať okamžité splatenie celého zostatku.
Záložné právo k nehnuteľnosti (hypotéka v širšom zmysle) je vecné právo veriteľa k cudzej nehnuteľnosti, ktoré zabezpečuje splnenie dlhu. Ak dlžník nesplní záväzky zo zmluvy (napr. úverovej), veriteľ je oprávnený uspokojiť sa z nehnuteľnosti - spravidla jej predajom a použitím výťažku na úhradu dlhu a jeho príslušenstva.
Predmet zálohu - nehnuteľnosť alebo jej spoluvlastnícky podiel, prípadne práva spojené s nehnuteľnosťou. Poradie záložných práv sa spravidla určuje dňom, hodinou a minútou doručenia návrhu na vklad. Pri viacerých ťarchách má skorší vklad prednosť. V praxi sa používajú aj dohody veriteľov (intercreditor/subordinačné dohody), ktoré určujú, kto a kedy môže pristúpiť k výkonu záložného práva, ako sa rozdelí výťažok a aké informácie si veritelia poskytujú. Záložné právo typicky zabezpečuje nielen istinu, ale aj úroky, poplatky, zmluvné pokuty a náklady spojené s uplatnením práva (napr. dražobné a exekučné náklady).
Súdny výkon/exekúcia - predaj v rámci exekučného konania na základe vykonateľného titulu (napr. rozsudok, exekučný príkaz). Výťažok sa rozdelí podľa poradia záložných práv, po úhrade nákladov výkonu. Okrem dobrovoľne zriadeného záložného práva existuje aj exekučné záložné právo - vzniká z rozhodnutia exekútora na zabezpečenie vymáhanej pohľadávky.
Výmaz vykoná kataster na základe právoplatného rozhodnutia, potvrdenia veriteľa alebo iného titulu (napr. skončenie exekúcie). Veritelia vychádzajú zo znaleckého posudku alebo interného ohodnotenia a stanovujú pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti (Loan-to-Value - LTV). Vyššie LTV zvyšuje riziko aj cenu úveru (maržu, prísnejšie podmienky) a môže vyžadovať vlastné zdroje, dodatočné zabezpečenie alebo poistenie schopnosti splácať.
Refinancovanie obvykle prebieha tak, že nová banka vyplatí starý dlh, získava od pôvodnej banky kvitanciu a podáva sa návrh na výmaz pôvodnej ťarchy a vklad novej. Záložné právo k nehnuteľnosti je robustný a overený nástroj zabezpečenia úveru. Chráni veriteľa tým, že umožňuje uspokojenie z hodnoty nehnuteľnosti, a dlžníkovi prináša lepšie podmienky financovania.
tags: #zalozne #pravo #na #nehnutelnost #poradie