Pri nadobúdaní nehnuteľnosti, či už ide o kúpu, dedenie, darovanie alebo iný spôsob, je nevyhnutné myslieť na súvisiace daňové povinnosti. Daň z nehnuteľností predstavuje dôležitý zdroj príjmov pre samosprávy miest a obcí na Slovensku, a preto je pochopenie jej mechanizmov kľúčové pre každého vlastníka či užívateľa nehnuteľnosti. Tento článok sa zameriava na komplexné vysvetlenie problematiky dane z nehnuteľnosti, od vzniku daňovej povinnosti, cez proces podania daňového priznania, až po možnosti oslobodenia a zníženia dane.
Vznik a zánik daňovej povinnosti
Základným pravidlom pri dani z nehnuteľností je, že daňová povinnosť vzniká daňovníkovi 1. januára zdaňovacieho obdobia, ktoré nasleduje po tom zdaňovacom období, v ktorom nehnuteľnosť nadobudol. Zdaňovacím obdobím je v tomto prípade kalendárny rok. Teda, ak ste sa stali vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti v priebehu roka 2025, vaša daňová povinnosť začína plynúť od 1. januára 2026.
Naopak, povinnosť platiť daň zaniká 31. decembra zdaňovacieho obdobia, v ktorom daňovníkovi zanikne vlastníctvo, správa, nájom alebo užívanie nehnuteľnosti. Napríklad, ak ste predali svoju nehnuteľnosť 1. septembra 2025, vaša daňová povinnosť zaniká k 31. decembru 2025. Nový vlastník následne vzniká daňová povinnosť od 1. januára 2026.
Je dôležité poznamenať, že na vyrubenie dane je rozhodujúci stav k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia. Zmeny skutočností rozhodujúcich pre daňovú povinnosť, ktoré nastanú v priebehu zdaňovacieho obdobia, sa na vyrubenie dane v danom roku neprihliada.
Špecifické prípady nadobudnutia nehnuteľnosti:
- Dedenie: Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením v priebehu roka vzniká daňová povinnosť dedičovi prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa dedič stal vlastníkom nehnuteľnosti na základe právoplatného dedičského rozhodnutia.
- Vydraženie: V prípade nadobudnutia nehnuteľnosti vydražením v priebehu roka vzniká daňová povinnosť vydražiteľovi prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa vydražiteľ stal vlastníkom nehnuteľnosti, alebo prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni schválenia príklepu súdom.
Daňové priznanie: Kľúč k vyrubeniu dane
Na výrub dane a jej následné platenie je nevyhnutné podať daňové priznanie. Toto priznanie podáva daňovník za zdaňovacie obdobie, v ktorom príslušnú nehnuteľnosť nadobudol a vznikla mu tým daňová povinnosť.
Termíny pre podanie daňového priznania:Daňové priznanie musí daňovník podať svojmu správcovi dane (mestu alebo obci) najneskôr do 31. januára zdaňovacieho obdobia, ktoré nasleduje po zdaňovacom období, v ktorom mu vznikla daňová povinnosť.
Príklad: Ak ste nadobudli byt do vlastníctva 1. septembra 2025, ste povinní podať daňové priznanie najneskôr do 31. januára 2026. Daň vám bude vyrubená od 1. januára 2026.
Čo ak ste už raz podali priznanie?V prípade, že ste už v predchádzajúcom období podali daňové priznanie, ale nastala nová daňová povinnosť (napríklad ste nadobudli ďalšiu nehnuteľnosť, alebo došlo k zmene v užívaní stavby, či zmene výmery pozemku), je potrebné podať tzv. čiastkové daňové priznanie. Ak ste v priznaní uviedli nesprávne údaje, je potrebné podať dodatočné priznanie (najneskôr do 4 rokov od konca roka, v ktorom vznikla povinnosť podať priznanie). Ak opravujete údaje pred uplynutím lehoty na podanie priznania, podávate opravné priznanie.
Dôležité upozornenie: V prípade nadobudnutia nehnuteľnosti dedením v priebehu roka, daňové priznanie sa podáva do 30 dní odo dňa vzniku daňovej povinnosti (t.j. prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom ste sa stali vlastníkom na základe právoplatného dedičského rozhodnutia).
Ako sa priznanie podáva?
Daňové priznanie sa podáva na predpísanom tlačive, ktoré si možno prevziať na príslušnom mestskom alebo obecnom úrade, alebo stiahnuť z webových stránok Ministerstva financií SR. K vyplnenému tlačivu nie je vždy potrebné prikladať dokumenty potvrdzujúce zmenu vlastníctva (ako napr. list vlastníctva), nakoľko úrady by si ich mali overiť v katastri nehnuteľností vďaka tzv. antibyrokratickému zákonu. V niektorých prípadoch, najmä pri dedení alebo darovaní, však môže byť priloženie relevantných dokumentov (napr. právoplatné dedičské rozhodnutie) naďalej potrebné.
Spoluvlastníctvo a daňové priznanie
Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých osôb, daňové priznanie musí podať každá fyzická alebo právnická osoba do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Existuje však možnosť dohodnúť si spoločného zástupcu, ktorý podá priznanie za všetkých spoluvlastníkov. Túto skutočnosť je potrebné písomne oznámiť správcovi dane pred uplynutím lehoty na podanie daňového priznania.
Výnimka pre manželov: Spomínaná dohoda o ustanovení zástupcu sa nevzťahuje na manželov, ktorí majú nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. V tomto prípade podáva daňové priznanie len jeden z manželov.
Výpočet dane a sadzby
Daň z nehnuteľností sa vypočítava na základe údajov uvedených v daňovom priznaní (napr. výmera pozemku v m², výmera bytu v m², počet podlaží stavby) a príslušnej sadzby dane. Sadzby dane si určuje každá obec alebo mesto individuálne vo svojom všeobecne záväznom nariadení, pričom sa musia pohybovať v zákonom stanovených limitoch. Rôzne druhy nehnuteľností (pozemky, stavby, byty) môžu mať rozdielne sadzby.
Výpočet dane nie je na daňovníkovi: Na rozdiel od dane z príjmov, daňovník si daň z nehnuteľností v daňovom priznaní sám nevyčísľuje. Výpočet dane je úlohou správcu dane (mesta alebo obce), ktorý daňovníkovi doručí rozhodnutie o vyrubenej dani. Toto rozhodnutie obsahuje aj číslo účtu a spôsob platby dane.
Oslobodenie a zníženie dane
Zákon o miestnych daniach a príslušné všeobecne záväzné nariadenia obcí umožňujú v niektorých prípadoch oslobodenie alebo zníženie dane z nehnuteľnosti.
Kto môže byť oslobodený alebo znížený?Správca dane sa môže rozhodnúť, že daň nižšiu ako 5 € nebude vyrubovať a vyberať. Toto sa týka najmä:
- Obcí a mestských častí
- Nehnuteľností iných štátov
- Cirkví a náboženských spoločností
- Verejných vysokých škôl
- Štátnych pozemkov a stavieb spravovaných Slovenskou akadémiou vied
- Nehnuteľností slúžiacich na vzdelávanie
- Pozemkov vo vlastníctve zdravotníckych zariadení určených na ústavnú zdravotnú starostlivosť
- Nehnuteľností vo vlastníctve Slovenského Červeného kríža a podobných organizácií.
Kompletný zoznam s presnými podmienkami nájdete v § 17 Zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach.
Žiadosť o oslobodenie/zníženie: Daňovník môže svojho správcu dane požiadať aj o oslobodenie alebo zníženie dane. Je však potrebné doručiť mu písomnú žiadosť najneskôr do 31. januára príslušného zdaňovacieho obdobia. Podmienky pre zníženie alebo oslobodenie od dane ustanovuje obec vo svojom všeobecne záväznom nariadení.
Oslobodenie od dane sa môže týkať aj konkrétnych skupín obyvateľov, napríklad dôchodcov, ťažko zdravotne postihnutých osôb (držiteľov preukazu ZŤP) alebo inak zdravotne znevýhodnených ľudí. Tieto úľavy sa však neuplatňujú automaticky, majiteľ o ne musí požiadať.
Platenie dane
Daň z nehnuteľností sa platí vopred, za príslušné zdaňovacie obdobie. Správca dane vám pošle výmer za príslušné zdaňovacie obdobie s uvedením výšky dane, spravidla do 15. mája. Vyrubená daň je splatná do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia.
Správca dane môže určiť platenie dane aj v splátkach, pričom lehotu splatnosti jednotlivých splátok určí v rozhodnutí. V prípade, že vyrubená daň presiahne 33 000 eur, mesto alebo obec určí platenie dane najmenej v dvoch rovnomerných splátkach.
Kedy sa daň z nehnuteľnosti neplatí?
Daň z nehnuteľností sa neplatí najmä pri stavbách a pozemkoch, ktoré patria medzi zákonné výnimky, ako sú napríklad nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu, samospráv, verejných inštitúcií a podobne, pokiaľ nie sú využívané na iné účely. Zoznam týchto výnimiek je uvedený v Zákone č. 582/2004 Z. z.
Daň z predaja nehnuteľnosti - rozdiel oproti dani z nehnuteľnosti
Je dôležité odlíšiť daň z nehnuteľnosti, ktorá je miestnou daňou platenou samospráve, od dane z príjmov z predaja nehnuteľnosti, ktorá sa platí štátu.
Príjem z predaja nehnuteľnosti (napr. domu, bytu, pozemku) sa zaraďuje medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov, pokiaľ nie je od dane oslobodený.
Kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane z príjmov?
- Po uplynutí 5 rokov: Ak nehnuteľnosť nebola zahrnutá do obchodného majetku a predávate ju po uplynutí piatich rokov od jej nadobudnutia do vlastníctva.
- Dedenie v priamom rade: Príjem z predaja nehnuteľnosti zdedenej v priamom rade (po rodičoch, deťoch) je oslobodený od dane z príjmov bez časového obmedzenia.
- Dedenie v nepriamom rade: Pri dedení v nepriamom rade (po súrodencoch, strýkoch atď.) je príjem z predaja oslobodený až po uplynutí piatich rokov od jej nadobudnutia do vlastníctva dedičom.
- Darovanie: Ak nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním nie je zahrnutá v obchodnom majetku predávajúceho a predávajúci ju predáva po uplynutí piatich rokov od jej nadobudnutia.
V prípade predaja nehnuteľnosti, ktorá bola zahrnutá v obchodnom majetku, sa na oslobodenie od dane z príjmov uplatňujú iné pravidlá a rozhodujúca je doba od jej vyradenia z obchodného majetku.
Pri predaji nehnuteľnosti je daňovník povinný uviesť príjem a súvisiace výdavky v daňovom priznaní k dani z príjmov.
Návod ako vypísať daňové priznanie k nehnuteľnosti - BYT
Zhrnutie základných povinností vlastníka nehnuteľnosti:
- Nadobudnutie nehnuteľnosti: Po nadobudnutí nehnuteľnosti (kúpou, dedením, darovaním) je prvou povinnosťou podať daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti.
- Termín podania: Daňové priznanie sa podáva najneskôr do 31. januára nasledujúceho roka.
- Platenie dane: Daň z nehnuteľnosti sa platí vopred na základe rozhodnutia správcu dane.
- Zmeny: Pri akýchkoľvek zmenách týkajúcich sa nehnuteľnosti (napr. nová stavba, zmena užívania) je potrebné podať čiastkové daňové priznanie.
- Informovanosť: Odporúča sa sledovať informácie na webovej stránke miestneho úradu alebo sa informovať priamo na úrade ohľadom sadzieb dane a možných úľav.
Pochopenie daňových povinností spojených s nehnuteľnosťami je nevyhnutné pre bezproblémové vlastníctvo a predchádzanie prípadným sankciám. Vždy je lepšie byť informovaný a dodržiavať zákonné lehoty a postupy.