Investícia do zahraničného bytu: Zlatá baňa alebo pasca na investorov?

V posledných rokoch sa investovanie do zahraničných nehnuteľností, najmä apartmánov pri mori či v historických mestách s cieľom ich prenajímania turistom, tešilo obrovskej popularite. Tento trend, ktorý bol v posledných piatich rokoch výrazne na vzostupe, však v mnohých destináciách naberá na obrátkach a situácia sa začína meniť. Z kedysi výhodnej investície sa môžu stať nehnuteľnosti na predaj za cenu nižšiu, ako bola ich nákupná cena. Tento článok sa zameriava na informácie súvisiace s kúpou zahraničného bytu a analyzuje súčasné trendy a potenciálne riziká.

Klesajúca atraktivita tradičných investičných destinácií

Pôvodným cieľom investorov bolo získať maximálny výnos a zároveň vlastniť nehnuteľnosť v lukratívnej lokalite. Veľmi populárne boli najmä prímorské oblasti v Španielsku, Francúzsku či Chorvátsku, ale aj veľké mestá ako Barcelona, Madrid, Paríž, Dubaj, Mníchov, Hamburg, Praha, či alpské oblasti. Výhodou pre majiteľov takýchto apartmánov či rodinných víl bola nielen možnosť stabilného príjmu z prenájmu, ale aj priestor na vlastné trávenie voľného času s nízkymi nákladmi.

Avšak, situácia sa mení. Mnoho miest zavádza prísne opatrenia, ktoré obmedzujú krátkodobé prenajímanie turistom. Tieto opatrenia, ktoré sa postupne rozširujú po celom svete, môžu výrazne ovplyvniť rentabilitu investičných nehnuteľností.

Obmedzenia a ich dôsledky

Medzi prvé opatrenia patrili výrazne vyššie dane za prenocovania, ktoré boli vyššie v porovnaní s inými mestami v danej krajine, alebo zvýšené miestne dane na nehnuteľnosti bez trvalého bydliska. V súčasnosti sú však obmedzenia oveľa prísnejšie. V mnohých mestách je pre krátkodobý prenájom cez platformy ako Booking, Airbnb a podobne potrebné sa na meste nahlásiť a informovať ho o každom prenocovaní. Navyše, dostanete povolenie prenajímať nehnuteľnosť len obmedzený počet dní v roku, zvyčajne 90 až 120 dní.

Tento limit znamená, že z investičnej nehnuteľnosti sa stáva de facto "neobývaná" nehnuteľnosť s celoročnými nákladmi na energie, opravy, údržbu, upratovanie a správu. Situácia sa zhoršuje tým, že záujem o kúpu takýchto nehnuteľností mimo miestnych obyvateľov rapídne klesá. V dôsledku prebytku ponúkaných nehnuteľností a nedostatku kupujúcich ceny v danej lokalite klesajú, čo môže viesť k predaju nehnuteľnosti za nižšiu ako nákupnú cenu.

Dodatočné náklady a licenčné poplatky

Okrem bežných nákladov spojených s prevádzkou nehnuteľnosti, ako sú energie, opravy, upratovanie, preberanie kľúčov či manažovanie turistov, a poplatkov rezervačným systémom (10-30% z obratu), sa v niektorých turistických destináciách pridávajú ďalšie náklady. Ide o povinnosť získať licenciu od mesta, bez ktorej nie je možné apartmán prenajímať. Tieto licenčné poplatky môžu byť značné, v niektorých prípadoch, ako napríklad na Kanárskych ostrovoch, dokonca presahujúce 8000 eur, pričom je potrebné ich pravidelne obnovovať.

Dôvody sprísňovania regulácií

Mestá zavádzajú takéto prísne opatrenia z dvoch hlavných dôvodov. Prvým je nespokojnosť miestnych obyvateľov. Preplnené ulice turistami, nedostatok parkovacích miest a preťažená verejná doprava negatívne ovplyvňujú kvalitu života miestnych, ktorí z turistického ruchu nemajú žiadne priame výhody. Druhým dôvodom je snaha o reguláciu trhu s nehnuteľnosťami. Vysoký dopyt po nehnuteľnostiach, ktoré by sa dali prenajímať turistom, vedie k neúmernému rastu cien nehnuteľností, čo sťažuje bývanie pre miestnych obyvateľov.

Predpokladá sa, že regulácie budú v budúcnosti ešte prísnejšie, pričom v niektorých mestách sa uvažuje o úplnom zákaze krátkodobých prenájmov. Tým by sa vytvoril priestor pre hotely, ktoré platia dane a sú tradičnými konkurentmi pre prenajímateľov cez platformy ako Airbnb. Tieto hotely by následne mohli rapídne zvýšiť svoje ceny.

Alternatívy pre investovanie do zahraničných nehnuteľností

Vzhľadom na tieto trendy sa odporúča vyhnúť sa mestám ako New York, Barcelona, Madrid, väčšie nemecké mestá, Londýn, Amsterdam, Paríž a postupne aj Prahe. Do budúcna sa očakáva, že sa k nim pridajú aj ďalšie prímorské mestá a mestá s vysokou koncentráciou investičných nehnuteľností.

Na Slovensku sa zatiaľ o podobných reguláciách neuvažuje, no situácia sa môže v budúcnosti zmeniť. Ak plánujete kúpu apartmánu primárne ako investíciu, nie pre vlastné účely, odporúča sa zvážiť alternatívne destinácie. Medzi ne patria napríklad Slovensko, Dubaj, menej známe oblasti Chorvátska, "exotickejšie" európske destinácie, či pobrežie Grécka a Bulharska. Tieto lokality môžu ponúknuť vyšší potenciál rastu a menšie riziko spojené s reguláciami.

Riziká a výzvy pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí

Kúpa nehnuteľnosti v zahraničí, aj keď mimo hlavných turistických centier, prináša svoje špecifické riziká a výzvy. Najväčšie riziká sa často neskrývajú vo výbere zlej lokality alebo nevhodnej nehnuteľnosti, ale skôr v neznalosti miestnej legislatívy a postupov pri kúpe. Zákony a pravidlá na realitných trhoch sa v jednotlivých štátoch značne líšia, a preto je nevyhnutné pred uzatvorením akéhokoľvek obchodu dôkladne si zistiť všetky potrebné informácie o podmienkach predaja v danej krajine.

Možnosť získania hypotéky

Získanie hypotéky na kúpu nehnuteľnosti v zahraničí môže byť komplikované. Mnohé banky, vrátane tých slovenských, sú pri schvaľovaní úverov cudzincom opatrné a často takúto možnosť odmietajú. Podobne sa správajú aj zahraničné banky, ktoré hypotéku na miestnu nehnuteľnosť schvália skôr výnimočne. Alternatívou môže byť požiadanie o hypotéku na nehnuteľnosť v zahraničí prostredníctvom slovenskej banky, avšak aj v tomto prípade je potrebné počítať s možným zamietnutím žiadosti. Banky však pristupujú ku každej žiadosti individuálne, a preto, pri dobrej bonite a zabezpečení úveru tuzemskou nehnuteľnosťou, to môže stáť za pokus.

Legislatíva v danej krajine

Pravidlá kúpy nehnuteľnosti sa odvíjajú od právneho poriadku každej krajiny. Rozdiely v legislatíve oproito slovenskej môžu byť menšie či väčšie, avšak znalosť zákonov danej krajiny je kľúčová pre splnenie všetkých požadovaných právnych a administratívnych krokov. Prehľad v zákonoch vám tiež pomôže porozumieť zmluvám a chrániť sa pred problémami pri preberaní nehnuteľnosti alebo pri jej následnom užívaní.

Výška správnych poplatkov

Okrem kúpnej ceny je potrebné počítať aj s ďalšími nákladmi vo forme správnych poplatkov. Tieto poplatky sa líšia v závislosti od konkrétneho štátu a môžu zahŕňať aj položky, ktoré sa na Slovensku neuhrádzajú. Niektoré krajiny môžu mať celkovo nižšie poplatky, ale je dôležité porovnať celkové náklady.

Informácie o danej lokalite

Dôležité je získať čo najviac poznatkov aj o samotnej lokalite, kde ste si nehnuteľnosť vyhliadli. Informácie o občianskej vybavenosti, dopravnej situácii, ale aj štatistiky o vývoji cien nehnuteľností vám pomôžu pri rozhodovaní, najmä ak kupujete objekt za účelom zhodnotenia. Pri výbere nehnuteľnosti v lukratívnej lokalite nezabudnite zohľadniť aj možnú budúcu zástavbu, ktorá môže ovplyvniť ceny miestnych realít.

Kúpa nehnuteľnosti na Slovensku - jednoduchší proces?

Proces kúpy nehnuteľnosti na Slovensku je zvyčajne menej komplikovaný a trvá približne 1 až 2 mesiace. Po výbere vhodnej ponuky nasleduje vypracovanie kúpno-predajnej zmluvy právnikom. Po podpise zmluvy nasleduje návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Hoci sa aj pri slovenskom procese nevyhnete byrokracii a malým zákonným poplatkom, celkovo je menej stresový a menej náročný na orientáciu v cudzích právnych systémoch.

V prípade záujmu o kúpu nehnuteľnosti na Slovensku, či už pre vlastné účely alebo ako investíciu, je vhodné kontaktovať miestneho realitného makléra, ktorý vám pomôže s celým procesom, od výberu nehnuteľnosti až po právne náležitosti a zabezpečenie listu vlastníctva od Katastrálneho úradu.

Spoločnosti ako RE/MAX ponúkajú služby spojené s kúpou a predajom nehnuteľností a ich cieľom je maximálne uspokojenie potrieb zákazníkov, čo je aj dôvodom ich dlhoročného rastu.

Príklady luxusných nehnuteľností v Európe

Napriek rastúcim obmedzeniam a rizikám, trh s luxusnými nehnuteľnosťami v atraktívnych lokalitách naďalej existuje. Tieto nehnuteľnosti sú často určené pre bonitnejšiu klientelu, ktorá hľadá jedinečné bývanie alebo investičnú príležitosť s vyšším potenciálom.

• The Cezanne, West Village: Prehliadka preslneného bytu s otvorenými výhľadmi z horných poschodí v jednej z najžiadanejších budov.
• Vila pri Splite, Chorvátsko: Luxusné útočisko uprostred storočného olivového hája s výhľadmi na Split a ostrov Brač.
• Rezidencia na ostrove Schwanenwerder, Berlín: Jedna z najpôsobivejších rezidenčných nehnuteľností v Európe s unikátnou polohou a panoramatickým výhľadom na jazero Wannsee.
• Majestátne sídlo v Prahe: Historická budova s strešnou terasou a priamym výhľadom na Pražský hrad.
• Presklená rezidencia v Estorile, Portugalsko: Moderná vila navrhnutá renomovaným architektom s panoramatickými výhľadmi na more.
• Toskánsko/Umbria, Taliansko: Unikátny súbor nehnuteľností na 11 hektárovom pozemku s biojazerom, po kompletnej rekonštrukcii.

Tieto príklady ilustrujú rozmanitosť ponuky zahraničných nehnuteľností, od apartmánov pri mori, cez rekreačné vily, až po historické sídla v srdci miest.

Rellox - špecialista na zahraničné nehnuteľnosti

Spoločnosť Rellox je jedným z európskych lídrov v oblasti predaja zahraničných nehnuteľností. V roku 2011 predstavila slovenským investorom ucelenú ponuku zahraničných realít v krajinách ako Rakúsko, Taliansko, Chorvátsko, Španielsko, Nemecko, Dubaj a ďalších. Špecializujú sa na predaj nových projektov priamo od zahraničných developerov, ktorých zastupujú v regióne strednej a východnej Európy. Ponúkajú široké spektrum nehnuteľností, vrátane apartmánov pri mori, chát na horách, mestských realít, investičných a luxusných nehnuteľností, ako aj komerčných nehnuteľností.

Informácie a texty uvedené v tomto článku sú informatívneho charakteru a nie sú právne záväzné. Situácia na trhu s nehnuteľnosťami, ako aj legislatíva, sa môžu kedykoľvek zmeniť.

tags: #zahranicny #byt #na #predaj