Prenájom nehnuteľností predstavuje pre mnohých fyzických aj právnických osôb zdroj dodatočného príjmu. Avšak, s príjmami z prenájmu sú spojené aj daňové povinnosti, ktoré je potrebné dôkladne poznať a dodržiavať. Tento článok sa zameriava na komplexný prehľad problematiky prenájmu nehnuteľností a súvisiacich daní, vrátane špecifík krátkodobého nájmu, prenájmu cez digitálne platformy, daňových výdavkov a otázok finančnej zábezpeky.
Právna úprava nájmu nehnuteľností
Samotný nájom bytu je primárne upravený v Občianskom zákonníku, konkrétne v § 685 a nasledujúcich ustanoveniach. Pre účely Občianskeho zákonníka je byt definovaný v § 43b ods. 4 zákona č. 50/1976 Zb.
Osobitnú právnu úpravu predstavuje zákon o krátkodobom nájme bytu, ktorého cieľom je vyváženie práv a povinností zmluvných strán. Tento režim, upravený zákonom č. 98/2014 Z. z., má ako podmienku uplatnenia registráciu prenajímateľa k dani z príjmov.
Ak prenajímaná nehnuteľnosť nespĺňa znaky bytu (napríklad nebytový priestor alebo apartmán), nájomný vzťah sa riadi zákonom č. 116/1990 Zb.
Kedy je prenájom živnosťou?
Podľa § 4 ods. 1 zákona o živnostenskom podnikaní sa prenájom nehnuteľnosti považuje za živnosť vtedy, ak sú spolu so samotným prenájmom poskytované aj iné než základné služby, teda doplnkové služby súvisiace s prenájmom, ako napríklad ubytovacie služby. V takomto prípade sa príjmy plynúce z prenájmu kvalifikujú ako príjmy zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov (ZDP).
Základné služby predstavujú súbor služieb, ktoré zabezpečujú alebo umožňujú nájomcovi riadne využívať prenajatú nehnuteľnosť. Medzi tieto služby patrí napríklad dodávka energií, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov a podobne.
Naopak, službami, ktoré už nepatria medzi základné, sú napríklad poskytovanie raňajok, upratovanie prenajatých priestorov alebo poskytovanie a pranie posteľnej bielizne. Z uvedeného vyplýva, že prenájom nehnuteľnosti ako taký živnostenské oprávnenie nevyžaduje.
Registračná povinnosť na daňovom úrade
Ak fyzická alebo právnická osoba na území Slovenskej republiky získa povolenie alebo oprávnenie na podnikanie, je povinná požiadať správcu dane o registráciu na daň z príjmov do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom toto povolenie alebo oprávnenie nadobudla. Na účely ZDP sa za deň získania povolenia alebo oprávnenia považuje deň, kedy je osoba podľa osobitných predpisov oprávnená začať podnikať na území SR.
Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti sa uvedie v príslušnej sekcii žiadosti o registráciu.
Príjmy z prenájmu nehnuteľností a ich zdaňovanie
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti patria podľa zákona o dani z príjmov medzi zdaniteľné príjmy. V prípade, že prenajímateľ nezískava príjmy z prenájmu ako podnikateľ (t. j. nemá v živnostenskom oprávnení zahrnutý prenájom nehnuteľnosti a neposkytuje okrem základných služieb aj doplnkové služby), tieto príjmy sa považujú za príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP.
Zdaňovanie príjmu z prenájmu nehnuteľností
Dosahovanie takéhoto príjmu nie je podmienené získaním živnostenského oprávnenia. Prenajímateľ je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby typ B vtedy, ak jeho zdaniteľné príjmy za zdaňovacie obdobie presiahnu zákonom stanovenú hranicu.
Za príjmy z prenájmu sa podľa § 6 ods. 3 ZDP považujú nielen príjmy z prenájmu nehnuteľností, ale aj príjmy z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo k nehnuteľnosti. Podľa § 121 Občianskeho zákonníka sa príslušenstvom rozumejú veci, ktoré patria vlastníkovi hlavnej veci a sú určené na to, aby sa s ňou trvalo užívali.
Oslobodenie od dane z príjmov z prenájmu
Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sú čiastočne oslobodené od dane. Podľa § 9 ods. 1 písm. t) ZDP sú od dane z príjmov fyzickej osoby oslobodené príjmy uvedené v § 6 ods. 3 ZDP a § 8 ods. 1 písm. a) ZDP, pokiaľ ich úhrn v zdaňovacom období nepresiahne 500 eur.
Pri výpočte oslobodenia od dane z príjmov z prenájmu je potrebné zohľadniť aj oslobodenie podľa § 9 ods. 1 písm. i) ZDP. Podľa tohto ustanovenia sú od dane oslobodené príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. a) ZDP, pokiaľ úhrn týchto príjmov znížený o výdavky podľa § 8 ods. 5 a 7 ZDP nepresiahne 500 eur za zdaňovacie obdobie. V prípade, že daňovník zároveň dosiahol príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP a § 8 ods. 1 písm. a) ZDP, uplatní sa oslobodenie od dane podľa § 9 ods. 1 písm. g) aj podľa § 9 ods. 1 písm. t) ZDP.
V praxi to znamená, že ak prenajímateľ dosiahne príjmy z prenájmu do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie, tieto príjmy sú od dane oslobodené. Ak príjmy presiahnu túto sumu, oslobodenie sa uplatní len do výšky 500 eur a zvyšná časť príjmu podlieha zdaneniu.
Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti
Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky, pričom vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 ZDP.
Nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku
Ak podnikateľ alebo fyzická osoba vykonávajúca samostatnú zárobkovú činnosť vlastní nehnuteľnosť, ktorú využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti, a má túto nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku (účtuje o nej vo svojom účtovníctve alebo ju eviduje v daňovej evidencii), potom príjem z prenájmu alebo predaja tejto nehnuteľnosti sa počas vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti považuje za príjem z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP. Konkrétne u živnostníka ide o príjem podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP.
V takomto prípade si môže uplatniť buď tzv. paušálne výdavky vo výške 60 % z úhrnu príjmov (t. j. z príjmov z podnikania podľa § 6 ods. 1 ZDP a inej samostatnej zárobkovej činnosti podľa § 6 ods. 2 ZDP), alebo skutočné preukázateľné výdavky na základe vedenia daňovej evidencie.
Nehnuteľnosť nezaradená do obchodného majetku
Ak prenajímaná nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku, rozsah daňových výdavkov je obmedzený len na náklady na riadnu prevádzku nehnuteľnosti. Daňovník si v takomto prípade nemôže do daňových výdavkov zahrnúť napríklad výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností ani ďalšie náklady súvisiace s vlastníctvom nehnuteľnosti.
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods. 10 ZDP. Uplatniť si môže len skutočné, preukázateľné daňové výdavky, pričom prehľad príjmov a výdavkov vedie v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve.
POZOR! Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods. 10 ZDP. Uplatniť si môže len skutočné, preukázateľné daňové výdavky. Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky.
Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v ZDP, t. j. ak slúžia na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu.
Finančná zábezpeka (kaucia) pri prenájme
Finančná zábezpeka, často nazývaná aj depozit alebo kaucia, je dôležitý aspekt pri prenájme bytu. Slúži ako ochrana prenajímateľa pre prípadné škody spôsobené nájomcom, nezaplatené nájomné alebo iné nedoplatky.
Účel finančnej zábezpeky
Hlavným účelom finančnej zábezpeky je chrániť prenajímateľa pred finančnými stratami, ktoré by mohli vzniknúť v dôsledku konania nájomcu. Konkrétne, zábezpeka slúži na:
- Zabezpečenie platenia nájomného: Ak nájomca prestane platiť nájomné, prenajímateľ môže použiť zábezpeku na pokrytie dlžnej sumy.
- Úhradu nedoplatkov za energie a služby: Zábezpeka môže byť použitá na úhradu nedoplatkov za energie, vodu, plyn a iné služby spojené s užívaním bytu.
- Pokrytie škôd na byte: Ak nájomca spôsobí škody na byte, prenajímateľ môže použiť zábezpeku na ich opravu. To zahŕňa napríklad poškodenie nábytku, stien, podláh alebo iných častí bytu.
- Úhradu penále z omeškania: Ak nájomca platí nájomné po termíne, prenajímateľ môže použiť zábezpeku na úhradu penále z omeškania.
Výška a vrátenie finančnej zábezpeky
Výška finančnej zábezpeky je zvyčajne dohodnutá medzi prenajímateľom a nájomcom. Bežne sa zábezpeka pohybuje vo výške jednomesačného až trojmesačného nájomného.
Po skončení nájmu má prenajímateľ určitú lehotu na vrátenie finančnej zábezpeky nájomcovi. Ak nájomná zmluva túto lehotu nešpecifikuje, platí zákonná lehota, ktorá je zvyčajne jeden mesiac od skončenia nájmu a vysporiadania všetkých nárokov.
Ak prenajímateľ neodôvodnene zadržiava zábezpeku, nájomca má právo domáhať sa jej vrátenia právnou cestou.
Kaucia a daň z príjmov
Z uzatvorenej nájomnej zmluvy vyplýva povinnosť úhrady kaucie (zábezpeky), ktorá bude použitá v prípade nepredvídaných udalostí (napr. nezaplatené nájomné, poškodenie prenajatého majetku). Pri posudzovaní kaucie je potrebné vychádzať z podmienok uzatvorenej zmluvy, pričom by malo byť zrejmé, kedy a za akých podmienok bude kaucia prenajímateľom použitá alebo vrátená, čo má vplyv na zdaniteľný príjem prenajímateľa.
Zdaniteľným príjmom sa kaucia stáva až vtedy, keď nastanú skutočnosti, ktoré oprávňujú prenajímateľa si ju ponechať.
Prenájom cez digitálne platformy a povinnosti
Prenájom cez digitálne platformy, ako sú Airbnb, Booking.com a podobné, prináša špecifické daňové a právne otázky. V prípade, že prenajímateľ poskytuje okrem základných služieb aj ďalšie služby (napr. upratovanie, výmena bielizne), takýto príjem sa považuje za príjem z podnikania podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP a vyžaduje si živnostenské oprávnenie.
Ak prenajímateľ prenajíma nehnuteľnosť ako fyzická osoba - občan a súčasne dosahuje príjmy zo živnosti, pričom v živnostenskom oprávnení nemá zahrnutý prenájom nehnuteľnosti, príjem z prenájmu sa bude naďalej považovať za príjem podľa § 6 ods. 3 ZDP.
Zabezpečenie dane (preddavky na daň)
V určitých prípadoch, najmä pri príjmoch zo zdrojov v zahraničí alebo pri daňovníkoch s obmedzenou daňovou povinnosťou, môže vzniknúť povinnosť zabezpečenia dane. Preddavky na daň (zabezpečenie dane) zrážané platiteľom dane sa odvádzajú do pätnásteho dňa každého kalendárneho mesiaca za predchádzajúci kalendárny mesiac príslušnému správcovi dane.
Povinnosť zabezpečenia dane sa nevzťahuje na príjmy, ktoré plynú zo zdrojov na území SR daňovníkovi s obmedzenou daňovou povinnosťou, ktorý je rezidentom členského štátu EÚ alebo daňovníkom EHP.
Príklad z praxe
Fyzická osoba - občan, vlastník rodinného domu, prenajímal v roku 2025 prvé poschodie mladému páru za 850 eur mesačne počas celého kalendárneho roka. Celkový príjem z prenájmu za rok 2025 predstavoval 10 200 eur.
Prenajímateľ dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP vo výške 10 200 eur. V prípade, že nepoberá iné zdaniteľné príjmy, z tejto sumy si najskôr uplatní oslobodenie vo výške 500 eur. Zdaniteľný príjem z prenájmu bude teda 9 700 eur. Tento príjem bude súčasťou jeho celkového základu dane a bude zdanený sadzbou 19 % (alebo 25 %, v závislosti od výšky celkového základu dane).
Dôležitosť poistenia pri prenájme
Nájom nehnuteľnosti prináša vyššie riziká ako vlastné bývanie. Poistenie je dôležitým prvkom finančnej istoty prenajímateľa, keďže chráni hodnotu jeho majetku.
- Poistenie nehnuteľnosti: Kryje riziká ako požiar, vytopenie, víchrica či vandalizmus. V prípade prenájmu je dôležité, aby poistná zmluva zohľadňovala skutočnosť, že nehnuteľnosť je prenajímaná tretej osobe.
- Poistenie domácnosti: Vzťahuje sa na hnuteľné veci. Ak je byt prenajímaný zariadený, môže byť vhodné poistiť aj vybavenie vo vlastníctve prenajímateľa.
- Poistenie zodpovednosti za škodu: Osobitnú pozornosť si zaslúži poistenie zodpovednosti za škodu, ktoré kryje škody spôsobené nájomcovi alebo tretím osobám.
Záver
Prenájom nehnuteľností predstavuje atraktívnu formu zhodnocovania majetku, avšak vyžaduje si zodpovedný prístup k plneniu daňových a právnych povinností. Dôkladné poznanie legislatívy, správne uplatňovanie daňových výdavkov a pochopenie špecifík prenájmu cez digitálne platformy sú kľúčové pre minimalizáciu rizík a optimalizáciu daňovej povinnosti. V prípade nejasností je vždy vhodné konzultovať situáciu s daňovým poradcom.