Cesta k vysnívanému bývaniu je pre mnohých Slovákov spojená s vybavovaním hypotekárneho úveru. Proces podania žiadosti, dodania potrebných podkladov a čakania na odpoveď banky však nemusí vždy skončiť úspechom. Zamietnutá hypotéka je nepríjemným prekvapením, ktoré môže výrazne spomaliť alebo úplne zastaviť plány na vlastné bývanie. Banky majú presne stanovené podmienky, ktoré musí žiadateľ spĺňať, a hoci neexistuje zákon, ktorý by im prikázal za istých podmienok úver poskytnúť, ich rozhodnutia sa riadia prísnymi kritériami. V tomto článku sa pozrieme na najčastejšie dôvody, prečo banky žiadosti o hypotéku zamietajú, a na možné riešenia, ktoré môžete v takejto situácii zvážiť.
Príjem ako kľúčové kritérium: Výška, pravidelnosť a udržateľnosť
Najdôležitejším faktorom, na základe ktorého banky rozhodujú o schválení hypotéky, je príjem žiadateľa. Dôležitú úlohu zohráva nielen jeho výška, ale aj pravidelnosť a stabilita. Banky posudzujú, či má žiadateľ pravidelný príjem v takej výške, aby po úhrade všetkých splátok (vrátane hypotéky a iných existujúcich záväzkov, ako sú spotrebné úvery či kreditné karty) mu zostala dostatočná rezerva na bežné výdavky. Táto rezerva by mala predstavovať približne 40 % z čistého príjmu a okrem životného minima musí zostať na účte po splatení všetkých záväzkov.
Okrem týchto základných podmienok banky vykonávajú aj takzvané stres testy, ktoré sú dané Národnou bankou Slovenska. Tieto testy simulujú rôzne nepriaznivé scenáre, napríklad zvýšenie úrokových sadzieb, aby posúdili schopnosť klienta splácať úver aj v náročnejších podmienkach. Stačí, že žiadateľ neprejde sitom pri jednej z týchto podmienok, a banka s najväčšou pravdepodobnosťou žiadosť o hypotéku zamietne.
Pri posudzovaní príjmu banky sledujú nielen jeho výšku, ale aj jeho zdroj a stabilitu. V prípade zamestnancov je najvýhodnejší trvalý pracovný pomer na Slovensku, ideálne na dobu neurčitú. Banky často vyžadujú, aby pracovný pomer trval minimálne 3 až 6 mesiacov a aby žiadateľ nebol v skúšobnej lehote. Nástup do nového zamestnania, aj keď je na dobu neurčitú, nemusí banku presvedčiť o finančnej stabilite, najmä ak pracovný pomer trvá kratšie ako spomínané obdobie.
Pre podnikateľov je situácia zložitejšia. Banky pri posudzovaní príjmu z podnikania nehodnotia len výšku príjmov z daňového priznania, ale vyžadujú aj výpisy z podnikateľského účtu za posledné mesiace, aby si overili reálne finančné toky. Problémom môže byť sezónny alebo projektový typ príjmu, keď niekoľko mesiacov na účet neprišla žiadna platba, alebo situácia, keď si podnikateľ založí novú firmu a hypotéku plánuje žiadať z pôvodnej spoločnosti, na ktorej účte už nie sú žiadne príjmy. Stabilita príjmov je pre banky kľúčová. Banky tiež berú do úvahy aj záporný hospodársky výsledok vo firme alebo odklad podania daňového priznania.
Bonita klienta a jeho finančná minulosť: Úverový register a iné záväzky
Okrem dostatočnej výšky pravidelného príjmu zohráva pri schvaľovaní hypotéky kľúčovú úlohu aj tzv. rating klienta, teda jeho celková finančná dôveryhodnosť. Ten vychádza z viacerých faktorov, vrátane úverovej histórie a správania na bežnom účte.
Asi najčastejším dôvodom zamietnutej hypotéky je negatívny záznam v úverovom registri, najmä vo forme omeškania so splátkami, tzv. delikvencie. Každá banka posudzuje úverový register inak. Niektoré sú prísnejšie a zamietnu hypotéku už pri menšom meškaní, iné sledujú hlavne posledné dva roky splácania existujúcich úverov a sú benevolentnejšie. Dôležité je vedieť, že negatívny záznam v registri môže mať vplyv na zamietnutie úveru. Banky v registri preverujú disciplínu splácania existujúcich úverov, úverové zaťaženie v iných bankových inštitúciách, používanie kreditných kariet a ich pravidelné splácanie, ako aj povolené prečerpania na účte.
Ak vám banka zamietla hypotéku z dôvodu krátkeho trvania pracovného pomeru alebo nemožnosti jeho overenia, banky v mnohých prípadoch vedia poskytnúť hypotéku klientom, ktorých pracovný pomer trvá minimálne 6 mesiacov. Vhodným riešením je požiadať zamestnávateľa o predĺženie pracovného pomeru, ak s vami počíta aj naďalej.
Problémom môže byť aj to, ak výška hypotéky predstavuje viac ako 8-násobok vášho čistého ročného príjmu a mesačná splátka presiahne 60 % vášho čistého mesačného príjmu. Toto kritérium zohľadňuje všetky existujúce dlhy.
Pre banky je dôležitý aj typ pracovného pomeru. Najväčšiu istotu máte, ak máte TPP na Slovensku. Avšak aj v takomto prípade sa vám môže stať, že banka vašu žiadosť zamietne, napríklad ak váš pracovný pomer trvá menej ako 3 mesiace alebo ste v skúšobnej lehote.
Čo o vás vie úverový register? A ak ste raz meškali so splátkou, ohrozí to vašu novú hypotéku?
Nehnuteľnosť ako zábezpeka: Hodnota, stav a právne aspekty
Pri schvaľovaní hypotéky banky posudzujú nielen bonitu klienta, ale aj samotnú nehnuteľnosť, ktorá má slúžiť ako zábezpeka. Ak banka vyhodnotí túto nehnuteľnosť ako nevhodnú na založenie, hypotéka bude zamietnutá.
Najčastejšie sa to týka bytov, ktoré sú v nevyhovujúcom stave, napríklad chýba kuchynská linka, toaleta alebo kúpeľňa. Hoci sa môže zdať, že ide len o drobné nedostatky, z pohľadu banky ide o zásadné prvky obývateľnosti. Pri rodinných domoch je situácia podobná. Ak je dom v zlom technickom stave, má vážne konštrukčné nedostatky, môže to viesť k zamietnutiu hypotéky. Banka tiež posudzuje, či je nehnuteľnosť obývateľná a či má potrebné vybavenie.
Problémom môže byť aj samotná hodnota nehnuteľnosti. Banky majú vlastných znalcov, ktorých posudky sa však nemusia zhodovať s tými, ktoré ste si nechali vyhotoviť vy. Ak dôjde zo strany banky k podhodnoteniu, odhadovaná cena nehnuteľnosti nemusí postačovať na výšku požadovaného úveru. Každý znalecký posudok predložený banke prechádza kontrolou zmluvného znalca danej banky. Ak interný znalec banky zistí, že cena je nadhodnotená alebo niektoré údaje v posudku nezodpovedajú skutočnosti, pristúpi k jej úprave smerom nadol.
Ďalším častým nedostatkom je chýbajúci prístup k nehnuteľnosti po legálnej prístupovej ceste. Problémom sú tiež rôzne nevysporiadané ťarchy a vecné bremená na nehnuteľnostiach, ako napríklad právo dožitia tretích osôb.
Špeciálnou skupinou nehnuteľností sú tie, ktoré sa nachádzajú v bezprostrednej blízkosti neprispôsobivých komunít. Takéto nehnuteľnosti banky spravidla neakceptujú. Taktiež, ak chcete kúpiť nehnuteľnosť klasifikovanú ako rekreačný objekt, aj keď ju plánujete reálne využívať na trvalé bývanie, banka môže mať s tým problém.
Za právny problém sa považuje aj existencia čiernej stavby, teda stavby postavenej bez povolenia na pozemku. Kým nie je stavba skolaudovaná a zapísaná do katastra, banka hypotéku na takúto nehnuteľnosť neposkytne.
Ďalšie dôvody zamietnutia a čo s tým robiť
Okrem vyššie uvedených dôvodov existuje aj niekoľko ďalších faktorov, ktoré môžu viesť k zamietnutiu hypotéky. Niektorí žiadatelia sa snažia zvýšiť svoje šance tým, že sa „účelovo“ zamestnajú, často napríklad aj vo vlastnej firme (s.r.o.), kde si na papieri nastavia vyšší príjem len preto, aby splnili podmienky banky. Banky pri posudzovaní klienta však neskúmajú len výšku jeho príjmu, ale aj dôveryhodnosť a finančné zdravie samotného zamestnávateľa. Kontrolujú, či má firma dostatočné tržby na to, aby mohla reálne vyplácať deklarované mzdy všetkým zamestnancom.
Ďalším z dôvodov zamietnutia hypotéky môže byť aj stávkovanie. Mnohí klienti si neuvedomujú, že ich „zábava“ vo forme športových stávok alebo online hazardu negatívne vplýva na ich šancu na získanie úveru. Ak schvaľovateľ vo výpisoch zistí pravidelné platby na stávkové kancelárie alebo herné platformy, môže to vyhodnotiť ako rizikové správanie znižujúce finančnú zodpovednosť klienta.
Negatívny dopad na žiadosť o hypotéku môže mať aj informácia o zamietnutí predošlej žiadosti o úver, prípadne priveľa súčasne otvorených žiadostí. Ak klient predložil žiadosť vo viacerých bankách, ich status je zapísaný v úverovom registri. Ak v niektorej banke prejde kompletným posúdením a má napríklad status „zamietnutá žiadosť“, ďalšiu žiadosť už iná banka automaticky vyhodnotí s negatívnym stanoviskom. Každé podanie žiadosti a jej status banka v registri preveruje.
Problémom môžu byť aj dlhy na zdravotke, sociálke či finančnej správe. Pokiaľ podnikáte a máte takéto dlhy, na úver môžete zabudnúť.
Odklad splátok, ktorý bol populárny počas pandémie COVID-19, môže tiež zanechať negatívne stopy. Niektoré banky zamietnu úver automaticky z dôvodu odkladu COVID-19, aj keď sa pôvodne sľubovalo, že to nebude mať negatívne dopady na úverový register.
Čo robiť v prípade zamietnutej hypotéky? Vaše možnosti sa odvíjajú od toho, z akého dôvodu sa tak stalo.
- Prehodnotiť výšku požadovaného úveru: Ak vám banka neposkytla hypotéku v určitej výške, jedným z riešení je požiadať o nižší úver.
- Pozrieť sa na svoje príjmy a výdavky: Často sú kameňom úrazu práve rôzne záväzky, ktoré človek má. Je nevyhnutné odstrániť príčinu, kvôli ktorej ste dostali zamietavú odpoveď.
- Vyriešiť negatívny záznam v registri: Toto je často najproblematickejší dôvod zamietnutia. V takomto prípade je najrozumnejšie obrátiť sa na hypotekárneho špecialistu. Pred ďalšou žiadosťou si vždy overte, či v úverových registroch figurujete ako neplatič, prípadne si overte stav exekúcií či nedoplatkov.
- Dozvedieť sa dôvod zamietnutia: Banka nie je povinná uvádzať konkrétny dôvod zamietnutia, vo veľmi veľa prípadoch banka uvádza „z interných dôvodov“. Ak sa vám podarí zistiť konkrétny dôvod, môžete sa zamerať na jeho odstránenie.
- Konzultovať s odborníkom: Ak si nie ste istí, či prejdete schvaľovacím procesom, alebo ste už dostali zamietavú odpoveď, odporúča sa obrátiť na hypotekárneho špecialistu. Má bohaté skúsenosti a neustále sa v oblasti hypoték vzdeláva, čo vám môže pomôcť nájsť najlepšie riešenie a vyhnúť sa zbytočným komplikáciám.
Pred opätovnou snahou o získanie hypotéky je nevyhnutné odstrániť príčinu, kvôli ktorej ste dostali zamietavú odpoveď. Táto lehota platí predovšetkým pri menších problémoch, napríklad jednorazovom pár dňovom omeškaní so splátkou, alebo pri nevysporiadaných ťarchách či krátko trvajúcich pracovných pomeroch. Ak boli problémom dlhodobo či opakovane meškajúce úhrady záväzkov, je nevyhnutné vrátiť sa k pravidelnému splácaniu.
Vyhnite sa školáckej chybe hneď na začiatku a nežiadajte o úver vo výške 100 % hodnoty nehnuteľnosti. Legislatívou je obmedzený maximálny limit výšky hypotéky 90 % z ceny nehnuteľnosti. Najčastejšie je možné získať hypotéku do 80 %, keďže počet hypoték vo výške 90 % z ceny nehnuteľnosti je zo zákona limitovaný.
Riešenie vlastného bývania je pre mnohých ľudí jednou z najdôležitejších životných etáp. Získanie hypotéky však nie je automatické. Dôkladným pochopením podmienok bánk a potenciálnych dôvodov zamietnutia môžete zvýšiť svoje šance na úspech a vyhnúť sa nepríjemným prekvapeniam. V prípade pochybností sa vždy oplatí zveriť proces vybavovania hypotéky do rúk odborníkov.