Manželské páry často nadobúdajú nehnuteľnosti počas trvania manželstva, pričom tieto nehnuteľnosti sa stávajú súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Táto skutočnosť má významné daňové a právne dôsledky, najmä pri predaji takejto nehnuteľnosti. Pochopenie pravidiel zdanenia príjmov z predaja a mechanizmov vyporiadania BSM je kľúčové pre správne finančné plánovanie a predchádzanie potenciálnym problémom. Tento článok sa zameriava na komplexné spracovanie problematiky hodnoty nehnuteľnosti nadobudnutej počas manželstva, s dôrazom na daňové aspekty predaja a rôzne scenáre vyporiadania majetku.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)
BSM je zákonný majetkový režim, ktorý vzniká automaticky uzavretím manželstva. Zahŕňa všetok majetok a záväzky, ktoré nadobudli obaja manželia alebo jeden z nich počas trvania manželstva. Existujú však výnimky. Do BSM nepatrí majetok získaný dedičstvom alebo darom, ako aj veci slúžiace výlučne osobnej potrebe alebo na výkon povolania jedného z manželov.
Je dôležité rozlišovať medzi BSM a podielovým spoluvlastníctvom. Zatiaľ čo BSM vzniká automaticky a predpokladá rovnaké podiely, podielové spoluvlastníctvo sa zakladá na určených podieloch a môže vzniknúť aj mimo manželstva.
Zdanenie príjmov z predaja nehnuteľnosti v BSM
Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá patrí do BSM, má špecifické daňové zaobchádzanie. Základným pravidlom je, že príjem z predaja sa zahrňuje do základu dane (čiastkového základu dane) u každého z manželov v rovnakom pomere, teda v pomere 50:50, ak sa manželia nedohodnú inak. Táto dohoda musí byť zohľadnená v daňovom priznaní a môže umožniť, aby celý príjem z predaja zahrnul do svojho základu dane jeden z manželov.
Príklad 1: Manželia v roku 2025 predali byt, ktorý nadobudli v roku 2021 kúpou do BSM za 110 000 eur. Byt nebol nikdy zaradený v obchodnom majetku ani jedného z nich. Predali ho za 190 000 eur a kúpna cena im bola zaplatená v roku 2025. Ak sa manželia dohodnú, môže celý príjem z predaja bytu zahrnúť do základu dane manželka.
Príklad 2: V máji 2025 manželia predali byt, ktorý nadobudli do BSM v januári 2021 kúpou za 150 000 eur. Príjem z predaja v sume 190 000 eur im kupujúci zaplatil v roku 2025. Ak si manželia nedohodli iný pomer zahrnovania príjmov z predaja do základu dane, zahrnú dosiahnuté príjmy do základu dane v rovnakom pomere, teda 50:50.
Predaj nehnuteľnosti v obchodnom majetku
Situácia sa komplikuje, ak bola nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku jedného alebo oboch manželov.
Jeden z manželov mal nehnuteľnosť v obchodnom majetku: Ak jeden z manželov mal predmetnú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku používanom na podnikanie, inú samostatnú zárobkovú činnosť alebo na prenájom, potom príjem z predaja tejto nehnuteľnosti po jej vyradení z obchodného majetku zdaní ten z manželov, ktorý ju mal zaradenú v obchodnom majetku ako posledný.
Príklad 3: Manželia vykonávajúci podnikateľskú činnosť vlastnia od roku 2015 nehnuteľnosť v BSM, ktorú využívajú na živnosť v rovnakom pomere. V marci 2015 manžel zaradil nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku. V apríli 2025 manželia nehnuteľnosť predali za 100 000 eur. Nakoľko ide o predaj nehnuteľnosti zahrnutej v čase predaja do obchodného majetku manžela, príjem z jej predaja nie je oslobodený od dane z príjmov a ide o zdaniteľný príjem z podnikania podľa § 6 zákona o dani z príjmov.
Obaja manželia využívajú nehnuteľnosť v obchodnom majetku: Ak obaja manželia využívajú nehnuteľnosť v obchodnom majetku na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti, príjem z predaja sa rozdelí medzi oboch manželov v takom pomere, v akom nehnuteľnosť využívajú pri svojej činnosti.
Doba vlastníctva a oslobodenie od dane
Podľa § 9 ods. 3 zákona o dani z príjmov sa pri predaji nehnuteľnosti po zániku a vyporiadaní BSM započítava do doby vlastníctva aj doba, počas ktorej bola nehnuteľnosť v BSM. Toto pravidlo je dôležité pre posúdenie nároku na oslobodenie od dane z príjmov z predaja nehnuteľnosti, ktoré je v Slovenskej republike zvyčajne spojené s dobou vlastníctva presahujúcou päť rokov.
Príklad 4: Manželia nadobudli v marci 2011 do BSM byt. Po rozvode v roku 2021 byt nadobudla na základe dohody o vyporiadaní BSM manželka a v apríli 2025 ho predala. Byt nebol zahrnutý do obchodného majetku. Nakoľko ide o predaj nehnuteľnosti po zániku a vyporiadaní BSM, do doby vlastníctva sa započítava aj doba, počas ktorej bola nehnuteľnosť v BSM. Tým pádom, aj keď manželka byt vlastnila len od roku 2021, doba vlastníctva sa počíta od roku 2011, čo môže viesť k oslobodeniu od dane.
Príklad 5: Manželia vlastnili nehnuteľnosť v BSM od roku 2021. Manžel ju v roku 2022 zaradil do obchodného majetku. V roku 2025 ju vyradil z obchodného majetku a následne ju predali. Nakoľko neuplynulo päť rokov od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku manžela, príjem z jej predaja nie je oslobodený od dane z príjmov a považuje sa za zdaniteľný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. c) zákona o dani z príjmov.
Vyporiadanie BSM a jeho vplyv na daňové posúdenie
Vyporiadanie BSM po zániku manželstva (rozvodom alebo úmrtím) môže mať vplyv na daňové posúdenie predaja nehnuteľnosti. Ak dôjde k vyporiadaniu BSM, napríklad dohodou, kde jeden z manželov získa nehnuteľnosť do výlučného vlastníctva, a následne ju predá, daňové posúdenie sa bude odvíjať od toho, kedy bol vlastne majetok nadobudnutý a či bol zaradený v obchodnom majetku.
Príklad 6: Manželia nadobudli byt kúpou do BSM v roku 2021 za 140 000 eur. V roku 2022 manželka zomrela. V dedičskom konaní bola stanovená hodnota bytu na 150 000 eur. Časť bytu pripadajúcu na manželku zdedil manžel a dcéra (spoluvlastnícky podiel manžela 3/4, dcéry 1/4). V roku 2025 byt predali.
V tomto prípade daňovník (manžel) nadobudol časť bytu kúpou a časť dedením. Pri vyčíslovaní daňových výdavkov je potrebné postupovať rozdielne. Do daňových výdavkov si môže zahrnúť:
- 1/2 z kúpnej ceny zaplatenej pri obstaraní bytu kúpou v roku 2021, teda sumu 70 000 eur.
- 1/4 z ceny určenej v uznesení o dedičstve, teda sumu 37 500 eur.
Pri vyporiadaní BSM sa vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok. Ďalej sa prihliadne predovšetkým na potreby maloletých detí, na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu, a na to, ako sa zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí.
Majetok nadobudnutý pred manželstvom a investície počas manželstva
Majetok, ktorý mal každý z manželov pred uzavretím manželstva, zostáva jeho výlučným vlastníctvom aj po uzavretí manželstva. Ak však tento majetok použije na nadobudnutie spoločného majetku počas manželstva, situácia si vyžaduje pozornosť.
Príklad 7: Manželia vlastnia dom, ktorý jeden z nich nadobudol pred manželstvom. Tento dom sa nepremieňa automaticky na majetok v BSM len uzatvorením manželstva. Ak však tento byt založili na nadobudnutie spoločného domu v manželstve, situácia si vyžaduje osobitnú pozornosť pri vyporiadaní.
Ak finančné prostriedky získané z predaja výlučného majetku zostanú výlučným vlastníctvom (s jasným oddelením od spoločného majetku) alebo sa použijú na kúpu nehnuteľnosti v zahraničí len na meno jedného z manželov, pri dôkladnom zabezpečení administratívnych krokov by druhý z manželov nemal mať na túto nehnuteľnosť nárok. Pre právnu istotu sa však odporúča uzatvoriť dohodu o vylúčení tejto nehnuteľnosti z BSM formou notárskej zápisnice, alebo si upraviť podiely iným spôsobom ako 50:50.
Pokiaľ sa však prostriedky z výlučného majetku jedného z manželov použijú na zhodnotenie majetku patriaceho do BSM, manželka má nárok na vrátenie alikvotnej časti v rámci vyporiadania BSM.
Dôkazná povinnosť a iniciatíva účastníkov
Pri vyporiadaní BSM, či už mimosúdnou dohodou alebo súdnym konaním, nesú dôkaznú povinnosť účastníci konania. Musia označiť dôkazy na preukázanie svojich tvrdení. Súd vykoná dôkazy, ktoré navrhnú strany, a môže vykonať dôkazy z verejných registrov a zoznamov.
Zrušenie BSM počas trvania manželstva a vyporiadanie úverov
BSM je možné zrušiť aj počas trvania manželstva, a to súdnym rozhodnutím na návrh jedného z manželov. V prípade, že predmetom BSM je úver, súd v rozhodnutí o vyporiadaní určí, kto sa stane preberateľom úveru, teda kto bude povinný ďalej platiť splátky. Pri vyporiadaní sa zohľadňujú aj záväzky manželov, ktoré patria do BSM.
Právne aspekty nadobudnutia nehnuteľnosti jedným z manželov
Aj keď je nehnuteľnosť nadobudnutá počas manželstva, môže sa stať výlučným vlastníctvom jedného z manželov za určitých okolností.
Darovanie: Nehnuteľnosť nadobudnutá darovacou zmluvou počas manželstva nepatrí do BSM, ale je výlučným vlastníctvom obdarovaného manžela (§ 143 Občianskeho zákonníka). Banka však môže mať interné pravidlá, ktoré vyžadujú údaje druhého manžela z rôznych dôvodov. V takom prípade je vhodné predložiť darovaciu zmluvu a list vlastníctva a požiadať o písomné zdôvodnenie požiadavky banky.
Použitie výlučných prostriedkov: Ak bol byt zakúpený pred manželstvom z úspor jedného z manželov, nepatrí do BSM. Ak však boli prostriedky použité na kúpu nehnuteľnosti v manželstve, a nie je možné preukázať ich výlučný pôvod, môže byť byt považovaný za súčasť BSM. Nedostatok dôkazov o pôvode peňazí môže byť problémom pri preukazovaní výlučného vlastníctva.
Zúženie rozsahu BSM: Manželia môžu uzatvoriť dohodu o zúžení rozsahu BSM (§ 143a Občianskeho zákonníka), v rámci ktorej sa zaviažu, že určité veci, ktoré by inak boli predmetom BSM, nadobudnú do budúcna každý zvlášť do svojho výlučného vlastníctva. Táto dohoda sa však nemôže vzťahovať na veci, ktoré už tvoria majetok BSM.
Súdime sa o majetok po rozvode | JUDr. Milan Ficek - Právna poradňa Ficek & Partners #05
Záver
Problematika hodnoty nehnuteľností nadobudnutých počas manželstva, ich zdanenia pri predaji a vyporiadania BSM je komplexná. Je nevyhnutné venovať pozornosť detailom, ako je zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku, dohody medzi manželmi a presné dodržiavanie zákonných lehôt. V prípade akýchkoľvek pochybností alebo zložitých situácií je vždy odporúčané konzultovať konkrétny prípad s advokátom alebo daňovým poradcom, aby sa zabezpečil súlad s platnou legislatívou a minimalizovali sa potenciálne daňové a právne riziká.