Výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností: Komplexný sprievodca

V praxi sa fyzické aj právnické osoby veľmi často stretávajú so situáciami, v ktorých sú nehnuteľnosti zaťažené záložným právom. Tieto skutočnosti vyplývajú z príslušných listov vlastníctva a katastrov nehnuteľností. Záložné právo predstavuje významné obmedzenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktoré slúži na zabezpečenie pohľadávky veriteľa. Pochopenie procesu jeho výmazu je kľúčové pre každého vlastníka nehnuteľnosti, ktorý sa s touto situáciou stretne. V našom článku sa dozviete akým spôsobom dochádza k výmazu záložného práva na nehnuteľnosti, aké sú jeho náležitosti a aké kroky je potrebné podniknúť.

Základy záložného práva a jeho vznik

Záložné právo sa zriaďuje viacerými formami. Vyplývajúc z ust. § 151b ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v platnom znení (ďalej len „OZ„), záložné právo možno zriadiť:

1. Písomnou zmluvou o zriadení záložného práva: Toto je najčastejší spôsob vzniku záložného práva. Zmluva musí byť uzatvorená písomne a musí obsahovať všetky podstatné náležitosti, vrátane identifikácie záložného veriteľa, záložného dlžníka, zálohu (predmetu záložného práva) a zabezpečovanej pohľadávky.

2. Schválenou dohodou dedičov o vyporiadaní dedičstva: V prípade dedenia môže dôjsť k zriadeniu záložného práva ako súčasti dohody o vyporiadaní dedičstva, ak sa tak dohodnú všetci dedičia.

3. Rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu: V niektorých prípadoch môže záložné právo vzniknúť na základe právoplatného rozhodnutia súdu alebo príslušného správneho orgánu.

4. Zo zákona: Existujú aj prípady, kedy záložné právo vzniká priamo zo zákona, bez potreby zmluvy alebo rozhodnutia orgánu.

Ustanovenie § 151d OZ definuje, čo môže byť zálohom a na čo možno zriadiť záložné právo. Predmetom nášho článku je nehnuteľnosť, preto sa ďalej budeme venovať tomuto predmetu záložného práva. Podľa ust. § 151e OZ je na vznik záložného práva k nehnuteľnostiam, bytom a nebytovým priestorom potrebný jeho zápis do katastra nehnuteľností. Tento zápis má konštitutívny charakter, čo znamená, že záložné právo k nehnuteľnosti vzniká až jeho zápisom do katastra.

Zánik záložného práva

Záložné právo môže zaniknúť v zmysle ust. § 151md ods. 1 OZ viacerými spôsobmi. Jedným zo zásadných spôsobov zániku záložného práva je jeho vzdanie sa záložným veriteľom, tak ako predpokladá písm. c) predmetného zákonného ustanovenia. Toto vyhlásenie záložného veriteľa je jedným z kľúčových dokumentov v celom procese výmazu.

Ďalšie spôsoby zániku záložného práva zahŕňajú:

• Splnením zabezpečenej pohľadávky: Ak dlžník splní svoju povinnosť, na ktorú bolo záložné právo zriadené (napríklad splatí úver), záložné právo zanikne.
• Uplynutím doby: V niektorých prípadoch môže byť záložné právo zriadené na určitú dobu. Po uplynutí tejto doby záložné právo zanikne. V praxi sme sa totiž stretli s prípadom, keď na liste vlastníctva bolo zapísané záložné právo k bytu na nesplatenú časť ceny v zmysle kúpnej zmluvy a § 18b ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. Podľa § 18b ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. [poznámka: v tomto prípade by malo nasledovať vysvetlenie, ako záložné právo zaniklo v dôsledku uplynutia času na základe uvedeného zákona, napr. ak dlžník previedol byt do 10 rokov, záložné právo zaniklo]. Ak teda k prevodu počas obdobia 10 rokov nedošlo, záložné právo zaniklo. Po uplynutí lehoty odporúčame vyžiadať od príslušnej mestskej časti potvrdenie o zániku záložného práva, ktorého originál alebo overená fotokópia sa doloží k návrhu na výmaz záložného práva.
• Predajom zálohu v dražbe alebo núteným predajom: Ak dôjde k predaju zálohu na dražbe podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb., alebo k nútenému predaju zálohu podľa zákona č. 233/1995 Z.z., záložné právo zanikne.
• Vzdanie sa záložného práva veriteľom: Ako už bolo spomenuté, veriteľ sa môže svojho záložného práva vzdal.
• Iné zákonné dôvody: Občiansky zákonník a ďalšie právne predpisy môžu predvídať aj iné dôvody zániku záložného práva.

Proces výmazu záložného práva z katastra nehnuteľností

Aj napriek tomu, že na vznik záložného práva k nehnuteľnosti je potrebný vklad do katastra nehnuteľností, na jeho výmaz v prípade vzdania sa záložného práva záložným veriteľom je potrebné podať návrh na výmaz záložného práva tzv. záznamom.

Po zániku záložného práva sa teda vykoná výmaz záložného práva z registra záložných práv alebo z osobitného registra (v prípade nehnuteľností katastra nehnuteľností), ak sa na vznik záložného práva vyžaduje podľa zákona registrácia v osobitnom registri. Záložný veriteľ je povinný podať žiadosť o výmaz záložného práva bez zbytočného odkladu po zániku záložného práva, v našom prípade preto bezodkladne po vzdaní sa záložného práva záložným veriteľom.

Výmaz záložného práva sa z katastra nehnuteľností následne vykoná ku dňu uvedenému v žiadosti na výmaz záložného práva, najskôr však ku dňu zániku záložného práva.

Kľúčové dokumenty a náležitosti žiadosti o výmaz

Pre úspešné podanie návrhu na výmaz záložného práva je potrebné predložiť určité dokumenty a zabezpečiť splnenie špecifických náležitostí.

1. Vyhlásenie záložného veriteľa o vzdaní sa záložného práva:

• Toto vyhlásenie tvorí prílohu návrhu na výmaz záložného práva.
• V prípade, ak je záložným veriteľom právnická osoba, vyhlásenie, ktorým sa právnická osoba vzdáva záložného práva, musí podpísať príslušný štatutárny orgán právnickej osoby, teda spoločnosti.
• Špecifické atribúty vyhlásenia:
  • Identifikácia účastníkov: Je vhodné špecifikovať účastníkov právnych vzťahov k príslušným nehnuteľnostiam, to znamená všetky identifikačné údaje fyzických osôb, alebo právnických osôb (meno, priezvisko, rodné číslo, adresa trvalého pobytu; názov, sídlo, IČO, DIČ pre právnické osoby). S odkazom na zásadu právnej istoty je vhodné uviesť údaje o záložnom veriteľovi, záložnom dlžníkovi a prípadných záložcoch, ak ide o osoby odlišné od záložných dlžníkov.
  • Špecifikácia nehnuteľností: Je nevyhnutné presne identifikovať nehnuteľnosti, ktorých sa záložné právo týka. To zahŕňa:
    • Katastrálne územie
    • Pozemok podľa parcelného čísla evidovaného v súbore popisných informácií
    • Pozemok evidovaný ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“
    • Druh pozemku a výmera pozemku
    • Súpisné číslo stavby a parcelné číslo pozemku, na ktorom je stavba postavená
    • Číslo bytu alebo nebytového priestoru
    • Číslo poschodia
    • Číslo vchodu
    • Spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku.
  • Jasné vyjadrenie vôle vzdať sa záložného práva: Vyhlásenie musí jednoznačne a nespochybniteľne vyjadrovať vôľu záložného veriteľa vzdať sa svojho záložného práva k špecifikovaným nehnuteľnostiam.

2. Návrh na výmaz záložného práva:

• Tento návrh sa podáva na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor.
• Formulár návrhu: Katastrálne úrady zvyčajne poskytujú štandardizované formuláre, ktoré je potrebné vyplniť. V tomto článku nájdete dva príklady vzorov kvitancie s návrhom na výmaz záložného práva v katastri, ktoré môžu slúžiť ako inšpirácia a návod.
  • Vzor 1:
    • Článok 1: Predmet návrhu: Cieľom návrhu je zrušiť záložné právo vyznačené na nehnuteľnosti [Popis nehnuteľnosti] s evidenčným číslom [Evidenčné číslo].
    • Článok 2: Dôvody na výmaz: Výmaz záložného práva je podložený nasledujúcimi dôvodmi: a) Splnenie podmienok zabezpečenia; b) Dohoda medzi stranami; c) Iné relevantné dôvody.
    • Článok 3: Povinnosti žiadateľa: Žiadateľ sa zaväzuje: a) Poskytnúť všetky potrebné dokumenty k návrhu; b) Informovať všetky zúčastnené strany o návrhu; c) Dodržiavať platné právne predpisy.
    • Článok 4: Postup podania návrhu: Návrh na výmaz záložného práva sa predkladá na príslušný katastrálny úrad s nasledujúcimi dokumentmi: a) Originál zmluvy o výmazu (alebo iný relevantný doklad, napr. vyhlásenie o vzdaní sa záložného práva); b) Potvrdenie o úhrade správnych poplatkov.
    • Článok 5: Termín vybavenia: Katastrálny úrad je povinný rozhodnúť o návrhu do [X dní] od podania, a žiadateľ bude informovaný o výsledkoch konania.
    • Článok 6: Záverečné ustanovenia: Táto kvitancia nadobúda platnosť dňom podpisu a osvedčuje, že návrh bol riadne predložený a spracovaný katastrálnym úradom. Vyhotovené v [Mesto], [Dátum].
  • Vzor 2:
    • Článok 1: Predmet návrhu: Návrh sa týka výmazu záložného práva na nehnuteľnosti [Popis nehnuteľnosti 2], evidenčného čísla [Evidenčné číslo 2].
    • Článok 2: Dôvody na výmaz: Dôvody podania návrhu sú: a) Splnenie podmienok zmluvy; b) Oznámenie o zániku záväzku; c) Iné stanovené dôvody.
    • Článok 3: Povinnosti žiadateľa: Žiadateľ má povinnosť: a) Predložiť všetky relevantné a právne dokumenty; b) Komunikovať s katastrálnym úradom.
    • Článok 4: Postup podania návrhu: Návrh bude podaný u katastrálneho úradu spolu s potrebnými dokumentmi a poplatkom.
    • Článok 5: Termín na vybavenie: Katastrálny úrad je povinný posúdiť návrh do [X dní] od podania, pričom o výsledku bude žiadateľ informovaný.
    • Článok 6: Záverečné ustanovenia: Kvitancia potvrdzuje, že návrh bol podaný v súlade so zákonom a všetky povinnosti boli splnené. Vyhotovené v [Mesto], [Dátum].
• Správne poplatky: Pri podaní návrhu na výmaz záložného práva je potrebné uhradiť príslušné správne poplatky podľa zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch.

3. Ďalšie potrebné dokumenty:

• V závislosti od konkrétneho prípadu môžu byť potrebné aj ďalšie dokumenty, napríklad:
  • Kópia listu vlastníctva
  • Doklad o splnení zabezpečenej pohľadávky (napr. potvrdenie banky o splatení úveru)
  • V prípade zániku záložného práva uplynutím času, potvrdenie o zániku záložného práva od príslušnej mestskej časti.

Dôležité aspekty a osvedčenie podpisov

• Podpis záložného veriteľa: Podpis záložného veriteľa v žiadosti o výmaz záložného práva nemusí byť úradne overený. Takisto nie je povinnosťou úradne overiť podpis záložného veriteľa na samotnej listine, ktorou sa vzdáva záložného práva, pokiaľ to zákon výslovne nevyžaduje pre daný typ dokumentu.
• Účel výmazu záložného práva: Je dôležité jasne definovať účel výmazu záložného práva, aby bolo zrejmé, na základe akého dôvodu sa návrh podáva (napr. splnenie záväzku, vzdanie sa práva, uplynutie doby).
• Údaje o súdnom konaní: V prípade, ak záložné právo vzniklo na základe rozhodnutia súdu, je potrebné uviesť relevantné údaje o tomto súdnom konaní.
• Súhlas s podmienkami: Žiadateľ návrhu musí súhlasiť s podmienkami, ktoré sa s procesom výmazu spájajú, a zaviazať sa k spolupráci podľa potreby.

Zodpovednosť a postup v prípade odlišných dlžníkov a záložcov

V kontexte záložného práva je dôležité rozlišovať pojmy záložný dlžník a záložca. Záložný dlžník je osoba, ktorá je dlžníkom zabezpečenej pohľadávky. Záložca je vlastník zálohu (v našom prípade nehnuteľnosti), ktorý na zabezpečenie dlhu tretej osoby (alebo svojho vlastného dlhu) zriaďuje záložné právo k svojej nehnuteľnosti. Môže sa stať, že záložný dlžník a záložca sú rozdielne osoby. V takom prípade je nevyhnutné v dokumentácii presne špecifikovať obe tieto osoby a ich vzájomný vzťah k záložnému právu.

Modernizácia verejnej správy a jej vplyv na katastrálne konanie

Hoci sa tento článok primárne zameriava na výmaz záložného práva, je dôležité spomenúť aj širší kontext modernizácie verejnej správy na Slovensku. Rezort vnútra aktívne pracuje na zlepšovaní služieb poskytovaných občanom a podnikateľom. Správa o stave verejnej správy za rok 2024, ktorá bola predložená na rokovanie vlády Slovenskej republiky, zdôrazňuje potrebu modernizácie a zvyšovania transparentnosti. Okrúhle stoly a kongresy organizované Ministerstvom vnútra SR v tandeme s Parlamentným inštitútom poukazujú na snahu o dialóg medzi štátom a samosprávou, ako aj na potrebu jednotného prístupu k samosprávam. Tieto snahy o zefektívnenie a digitalizáciu procesov sa v budúcnosti môžu prejaviť aj v zjednodušení a urýchlení katastrálnych konaní, vrátane výmazu záložných práv. Tiež bolo zdôraznené, že zamestnanci odborov krízového riadenia na 39 okresných úradoch dostali nové služobné terénne vozidlá Dacia Duster do užívania, čo naznačuje snahu o zlepšenie logistiky a efektivity práce aj v týchto oblastiach.

Záver

Proces výmazu záložného práva z katastra nehnuteľností, hoci môže pôsobiť zložito, je pri dodržaní správneho postupu a predložení všetkých potrebných dokumentov zvládnuteľný. Kľúčom k úspechu je dôkladná príprava, presné vyplnenie všetkých formulárov a spolupráca so záložným veriteľom. V prípade akýchkoľvek nejasností alebo pochybností je vždy vhodné obrátiť sa na odbornú právnu pomoc.

tags: #vzor #ziadosti #o #vymaz #zalozneho #prava