Diskusia o preplatkoch za byt: Ako postupovať pri nejasnostiach s prenajímateľom

Riešenie finančných záležitostí spojených s preplatkami za byt môže byť častokrát zdrojom nepríjemností a nejasností, najmä ak ide o vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom. V tomto článku sa pozrieme na konkrétny prípad, ako aj na širší kontext právnych predpisov, ktoré upravujú túto oblasť. Cieľom je poskytnúť ucelený pohľad na problematiku a ponúknuť návod, ako sa v podobných situáciách orientovať.

Prípadová štúdia: Preplatok v podnájme

Dobrý deň. Obraciam sa na vás s prosbou o pomoc pri riešení preplatku za byt. Bývame v podnájme od roku 2016. Zúčtovacie obdobie je od 1. do 12. 2017 a zúčtovanie nám dorazilo koncom mája 2018. Keďže som chcela skontrolovať serióznosť majiteľov, otvorila som zúčtovanie a urobila si kópiu. Mali sme preplatok vo výške 369 eur. Bolo mi povedané, že mi ho pošlú a že je tam preplatok 100 eur, ktoré majitelia použijú na sieťky proti hmyzu na 3 okná. Po 10 minútach mi však majiteľka zavolala a oznámila mi, že v zmluve nie je nič také špecifikované a že si mám 100 eur odrátať z mesačnej platby, ktorá je 430 eur. Je pravda, že v nájomnej zmluve majú upravené len vzniknuté nedoplatky a preplatky nie sú riešené. Logicky však ide o naše peniaze, veď oni platili z tých 430 eur nájom a my sme ušetrili na nákladoch! Obávam sa však, že keď urobím len doplatok, zistia, že som otvorila poštu a môžu nás z bytu vyhodiť, aj keď nemajú iný dôvod. Nemám teda istotu, ako postupovať, keďže aj nám by sa tie peniaze zišli. Celkovo majú od nás za prevádzku zisk 4 400 eur.

Právny rámec nájomných vzťahov a vyúčtovania

V zmysle ust. § 686 Občianskeho zákonníka musí nájomná zmluva obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Podľa ust. § 4 zákona o krátkodobom nájme bytu, krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Z uvedeného zákona vyplýva, že zmluvné strany si dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.

Z uvedených zákonných ustanovení, či už Občianskeho zákonníka alebo zákona o krátkodobom nájme bytu, vyplýva, že zákonodarca stanovuje, že v zmluve sa má určiť osobitne nájomné a osobitne suma za plnenia spojené s užívaním bytu, teda celková platba má byť rozdelená na tzv. zálohové platby.

Nevieme, ako máte dojednanú zmluvu, a hlavne to, či pri prevzatí bytu ste urobili odpočet jednotlivých meračov (voda, elektrina, plyn, radiátory). Sme názoru, že nie je podstatné, že v zmluve sa riešia iba nedoplatky a neriešia sa preplatky, nakoľko v prípade preplatkov jednotlivých položiek spojených s užívaním bytu, ak si tieto v celosti ponechá prenajímateľ, ide na jeho strane o bezdôvodné obohatenie v zmysle ust. § 451 Občianskeho zákonníka. Aj keď je povinnosťou správcu bytového domu zabezpečiť vyúčtovanie, sme názoru, že prenajímateľ na preplatok nemá právny nárok, nakoľko Vy ste byt užívali a aj platili za jednotlivé dodávky médií a ostatné služby v roku 2017, resp. počas doby užívania bytu.

Poznamenávame, že prenajímateľ v prípade zmluvy uzatvorenej podľa ust. Občianskeho zákonníka na preplatok nemá právny nárok. Odporúčame vo veci kontaktovať prenajímateľku s tým, aby Vám predložila vyúčtovanie za rok 2017, s tým, že máte vedomosť o preplatku vo výške nie 100 €, ale cez 350 € (na osobitnom liste porovnáte údaje s odpočtami za rok 2017). Je na Vás, či jej oznámite, že doklad o vyúčtovaní za byt máte aj Vy, ale ako uvádzame vyššie, výpočet resp. nedorozumenia resp. Zrejme najlepším riešením by bolo prekontrolovať Vašu zmluvu a spísať k nej dodatok, z ktorého bude zrejmé a jasné, čo tvorí nájomné, čo tvoria služby spojené s užívaním bytu a ktoré poplatky z vyúčtovania od správcu má hradiť prenajímateľ a ktoré nájomca. Sme názoru, že prenajímateľ by mal znášať poplatok za výkon správy, poistenie bytového domu a fond opráv, energiu spoločných priestorov.

Vyúčtovanie a preplatky: Kedy sa zaokrúhľuje?

V súvislosti s ročným vyúčtovaním za byt sa často objavuje otázka, či sa preplatok vyplatený v hotovosti zaokrúhľuje, alebo sa vyplácajú aj 1 a 2 centové mince. Platí jednoduché pravidlo: ak Vám preplatok vyplatia v hotovosti, použije sa povinné zaokrúhľovanie konečnej sumy na najbližších 5 centov (1-2 centy nadol, 3-4 a 8-9 nahor, 6-7 nadol atď.). 1 a 2 centy sa pri hotovostných platbách štandardne nevyplácajú.

Reklamácia a nedoplatky: Čo ak cena presahuje regulovanú cenu?

Dobrý deň, mám otázku ohľadom vyúčtovania, keď mi za vodu účtovali viac, než je stanovená cena štátom? Cena vody je 1,50 € a mne bolo účtované 6 €. Nemala by byť oprava a údržba čističky samostatnou položkou, ktorá sa rozpočíta medzi obyvateľov bytového domu?

Dobrý deň, najskôr je potrebné rozobrať, ako sa má určovať cena za dodávku vody v bytovom dome a aké náklady je možné zahrnúť do vyúčtovania za vodu podľa platných právnych predpisov a podľa vedomostí. Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, náklady na dodávku vody patria medzi tzv. „spoločné náklady“, ktoré sa rozpočítavajú medzi vlastníkov bytov podľa skutočnej spotreby alebo podľa iného dohodnutého kľúča. Cena vody, ktorú platíte, by mala zodpovedať cene určenej dodávateľom vody (vodárenskou spoločnosťou), ktorá je regulovaná štátom. Ak Vám bola účtovaná vyššia suma, je potrebné zistiť, z akých položiek sa táto suma skladá. Náklady na opravy a údržbu čističky odpadových vôd alebo iných spoločných zariadení domu by mali byť účtované samostatne, spravidla ako súčasť nákladov na správu domu alebo z fondu opráv, nie ako súčasť ceny vody. Vo veci môžete v zmysle vyúčtovania za rok 2024 podať reklamáciu vyúčtovania u správcu bytového domu. Ak s vybavením reklamácie nebudete spokojná, môžete sa obrátiť s podnetom na Slovenskú obchodnú inšpekciu, kde k podnetu na prešetrenie priložíte vyúčtovanie, reklamáciu, jej vybavenie resp.

Správca a nedoplatky z minulých období

Dobrý deň, pán JUDr. Ficek, chcela by som vás požiadať o právne stanovisko k môjmu problému v súvislosti s ročným vyúčtovaním nákladov spojených s užívaním bytu. Okrem dlhu súvisiaceho s vyúčtovaním za rok 2023, ktorý som uhradila, správca bytového domu žiada uhradiť aj dlžnú sumu pred vyúčtovaním. Je táto požiadavka z právneho hľadiska oprávnená? Ďakujem a prajem pekný deň.

Dobrý deň, vo veci uvádzame, že ak máte nedoplatok za služby spojené s bývaním a to za obdobie spred 1.1.2023 a nárok správcu bytového domu nie je premlčaný, potom je potrebné nedoplatok uhradiť. Platí totiž všeobecná premlčacia doba v zmysle ust. Občianskeho zákonníka. Otázkou je tiež, že vyúčtovanie za konkrétne obdobie spred r. 2023 ste prípadne reklamovali alebo nie. Ak sú vo vyúčtovaní nezrovnalosti, ktoré ste reklamovali a správca vašej požiadavke nevyhovel resp.

Lehota na doručenie vyúčtovania a reklamácie

Dobrý deň, mám otázku ohľadom vyúčtovania domovníkom. Dnes je 16. júna 2024 a doposiaľ som od domovníka nedostal vyúčtovanie. Je to porušenie zákona, alebo je to v poriadku? Tým pádom nemôžem ani stihnúť reklamáciu, ak budem mať nesprávne vyúčtovanie. Musí byť domovník podpísaný na vyúčtovaní, alebo to nie je povinné? Čítal som, že na reklamáciu mám 30 dní, alebo od 1.6 do 30.6?

Dobrý deň, vo veci uvádzame, že domovník nie je správca bytového domu. Vyúčtovanie ste mali dostať doporučene, elektronicky prípadne proti podpisu cez poverenú osobu zo strany správcu bytového domu. Vyúčtovanie má podpísať správca byt. Lehota na podanie reklamácie sa vždy počíta od nasledujúceho dňa od doručenia vyúčtovania (spravidla do 30 dní). V zmysle zákona o vlastníctve bytov ste mali mať vyúčtovanie doručené do konca mája 2024. Možnosťou postihu na vašej strane, pokiaľ ide o správcu bytového domu, tu uvádzame, že v zmysle ust. § 8a/ ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, "Správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu."

Oprava minulých rokov a povinnosť úhrady

Rada by som sa informovala, či mám možnosť odmietnuť úhradu vyúčtovania správcovskej spoločnosti. Konkrétne ide o situáciu, kedy som nehnuteľnosť predala k 30. 11. 2020, správcovská spoločnosť mi vydala potvrdenie o neexistencii nedoplatkov a teraz, po roku a pol mi poslali vyúčtovanie, kde sa odvolávajú na "opravu minulých rokov". Mám povinnosť takúto opravu uhradiť?

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že byt ste predali v roku 2020 a pre potreby katastra bol doložený doklad o tom, že voči správcovi bytového domu nemáte žiadne nedoplatky. Pokiaľ s opraveným vyúčtovaním nesúhlasíte, musíte podať správcovi bytového domu reklamáciu a túto zdôvodniť. Podstatné z hľadiska plynutia premlčacej doby, či už podľa ust. Občianskeho zákonníka (vzťah správca bytového domu a vlastník bytu), ako aj z hľadiska Obchodného zákonníka (vzťah správca bytového domu a dodávateľ prác alebo médií - voda, elektrina, stavebné práce a pod.), je to, že premlčacia doba na opravu vyúčtovania neuplynula. Otázkou je však oprávnenosť vyúčtovania. Ak s reklamáciou opraveného vyúčtovania nepochodíte, resp.

Účtovanie elektrickej energie za verejné osvetlenie

Dobrý deň, bývam v bytovom dome a prosím o informáciu, či nám môže správca účtovať elektrickú energiu za verejné osvetlenie (VO) bez toho, že by sme ho prebrali/vlastnili, alebo s tým vôbec súhlasili, okrem iného:

• nie sme uzavretý objekt,
• v zmluve so správcom takáto položka nie je dohodnutá, a teda ani spôsob jej rozúčtovania,
• 2 stĺpy VO sú umiestnené na pozemku v predzáhradkách 2 bytov nášho bytového domu - nie na pozemku v podielovom spoluvlastníctve,
• 8 stĺpov VO je umiestnených na pozemkoch, ktoré sú vo vlastníctve vedľajšieho bytového domu,
• 2 stĺpy VO sú umiestnené na pozemku v podielovom spoluvlastníctve 2 bytových domov pri našej bytovke, na ktorom je postavené detské ihrisko, teda nie je priľahlým pozemkom k nášmu domu, je samostatnou stavbou.

Správca nám to začal účtovať pred 3 rokmi, najprv nám to dal do FÚaO, keď som to reklamovala a žiadala vysvetlenie, na základe čoho nám účtuje VO, napísal, že na schôdzi vysvetlí, schôdzu odvtedy ani za 3 roky nezvolal a samozrejme ani nič nevysvetlil.

V otázke uvádzate, že ste obdržali vyúčtovanie nákladov spojených s bývaním za minulý rok a bolo Vám účtovaný aj podiel za dodávku elektrickej energie z verejného osvetlenia len z dôvodu, že stĺpy verejného osvetlenia sa nachádzajú v predzáhradkách prípadne na detskom ihrisku a podobne. Ak nedôjde k náprave a vyúčtovanie nebude opravené, odporúčam podať sťažnosť na Slovenskú obchodnú inšpekciu. Uvedené nech urobia aj ostatní vlastníci bytov.

Financovanie zateplenia z fondu opráv

Mám otázku. Je možné financovať zateplenie bytov na prvom poschodí zospodu, a prízemných bytov z boku (vstupná chodba do bytového domu) z fondu opráv a údržby? Tento proces pozostáva zo zaizolovania (zateplenia) stropov nadzemných pivníc a bočnej steny vstupnej chodby. Ide o vnútorné priestory bytového domu (celý dom je zvonku zateplený už roky) a vlastne o dodatočné vnútorné zateplenie piatich bytov.

1. Vlastník bytu na prvom nadzemnom podlaží by nemal byť znevýhodnený len za to, že je vlastníkom tohto bytu. Zateplením predmetných priestorov dôjde aj k zvýšeniu tepelnej pohody užívateľov všetkých pivníc všetkých ich užívateľov, zníženiu nákladov na vykurovanie všetkých vlastníkov bytov, keďže sa znížia náklady na vykurovanie (spotrebná a základná zložka pri vyúčtovaní za vykurovanie), ktorá sa týka všetkých vlastníkov bytov bez ohľadu na to, či bývajú na 1. alebo 12. poschodí.

Neodovzdané vyúčtovanie a nevrátené peniaze od prenajímateľky

10. januára 2021 som odovzdala garzónku po ústnej dohode prenajímateľke v dobrom stave. To dáva najavo aj príslušný preberací doklad. Mesačne som platila nájomné 206 €, vrátane zálohy za elektrickú energiu a plyn. Pri ročnom zúčtovaní mi vznikol preplatok, avžiaľ prenajímateľka mi kópiu ročného zúčtovania nedodala. Rovnako mi nepredostrela ani faktúru za spotrebu elektrickej energie ani faktúru za spotrebu plynu. Tvrdenie o nedoplatku za elektrickú energiu a za plyn mi tak mohla predkladať len na základe svojich slov. Dokonca mi nevrátila nájomné za 21 dní v januári 2021. Chcela by som teda vedieť, či prenajímateľka postupovala správne.

Dobrý deň, prenajímateľka nepostupuje správne. K tomu, aby bolo možné prihliadnuť na akýkoľvek nedoplatok/preplatok je potrebné tieto skutočnosti preukázať. Tzn. preukázať na základe faktúry alebo vyúčtovania vznik a výšku nedoplatku. Rovnako nepostupuje správne, ak Vám nevrátila alikvótnu časť nájomného a depozit.

Povinnosť prenajímateľa ukázať ročné vyúčtovanie

Chcem sa len opýtať, či je prenajímateľ povinný ukázať ročné vyúčtovanie za byt a ročne ho hlásiť nájomcovi.

Dobrý deň, z otázky predpokladám, že máte podpísanú zmluvu o nájme bytu buď podľa ust. Občianskeho zákonníka alebo podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu. Ak máte dojednané nájomné osobitne a osobitne poplatky spojené s užívaním bytu na základe skutočnej spotreby, s tým, že v zmluve o nájme by mal byť dohodnutý spôsob vyporiadania či už nedoplatku alebo preplatku, potom platí, že ak prenajímateľ od Vás požaduje úhradu nedoplatku, musí Vám preukázať na základe čoho nedoplatok žiada, čo vyplýva ako z vyúčtovania obdržaného od správcu bytového domu, tak aj z nájomnej zmluvy. Vyššie sú uvedené možnosti riešenia, dôležité je aj to, ako máte uvedené otázky riešené v zmluve o nájme bytu.

Vyúčtovanie pri odsťahovaní z bytu

Dobrý deň. Chcel by som sa spýtať, ako to je s vyúčtovaním, keď sme sa odsťahovali z bytu. Preberací protokol bol spísaný 20.8.2020. Museli sme správcovi tiež zaplatiť zábezpeku, aby nám napísal potvrdenie pre kataster, ktorý teraz držím. Správca mi hovoril, že musíme čakať na vyúčtovanie až do budúceho roka.

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že ste predali byt a správca bytového domu, aby Vám vydal potvrdenie pre KN, žiadal od Vás ešte zaplatenie finančnej zábezpeky. Sme názoru, že správca BD nebol oprávnený od Vás pýtať finančnú zábezpeku na účel vydania potvrdenia pre KN. Správca bytového domu má pravdu v tom, že na vyúčtovanie za byt za rok 2020 musíte počkať až do 31.5.2021, čo je v súlade s ust. § 7b/ a § 8a/ zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Diskuzia o preplatkoch a nedoplatkoch v bytových domoch

V mesiaci máj a jún sa tradične riešia ročné vyúčtovania za byt. Často sa diskutuje o výške preplatkov či nedoplatkov. V diskusných fórach sa objavujú rôzne skúsenosti:

• "My sme mali 100 eur preplatok."
• "My cca polovicu mesačných preddavkov."
• "My 167 € nedoplatok. To asi prvý raz za roky."
• "Bola slabá zima, málo sa kurilo, my tiež preplatok."
• "My sme mali 600 € preplatok, tak som ponížila platby, lebo radšej budem mať nedoplatok ako uveriť teplárni, elektrárni a podobne 🤷🏼‍♀️"
• "600 € preplatok 🙏 a to som plánovala zvýšiť nájomné, keďže reálne by sme mali platiť 305 €, ale nastavili sme si to od začiatku na 200 €/mes."
• "Máme preplatok v sume mesačnej platby za inkaso a energie."
• "Preplatok cca ako za 3 mesačné platby."
• "Nedoplatok vraj 400 Eur a to si kúrim sama plynovým kotlom a vykurujem polovicu strechy a bok bytovky ☹"
• "Ja radšej nepíšem, lebo by ma ukamenovali tí, čo majú nedoplatky."
• "Nedoplatok, prvý raz, za teplú vodu a to sa pritom nijako dlho nesprchujeme.."
• "Preplatok 355 € za plyn. RD. Konečne vysoký preplatok, vykurovala som tu 2 byty celé 2 roky. V bloku sme nemali nikoho, kto by mal nedoplatok."
• "3,5 mesačné platby preplatok."
• "Preplatok 330….ale k čomu ti to bude, každý má inak veľký byt, každý má iné zálohy, iný spôsob rozpočítavania…..v predchádzajúcom byte som mala najmenší byt a najväčšie preplatky."
• "Pred chvíľou som rozprávala so susedmi - všetci, okrem 2, sú odpojení a majú vlastné kúrenie. Všetci majú 400-500€ nedoplatky. My, čo nie sme odpojení, máme preplatky."
• "Nedoplatok cca."

Nájomca verzus prenajímateľ: Kto má nárok na preplatok?

Ahojte, som v podnájme a minulý rok som mala nedoplatok 200€, čo mi pán majiteľ hneď poslal celé vyúčtovanie, lebo chcel, aby som mu to hneď zaplatila. Dnes som mu písala, že či už bolo vyúčtovanie za rok 2024 a odpísal mi len, že nebol nedoplatok ani preplatok. Myslím si osobne, že mám nárok vidieť celé vyúčtovanie. Nechce mi ho však poslať, vraj ho nemusím vidieť, ako mám ďalej postupovať?

Asi máš preplatok a rozhodol sa, že si peniaze nechá. Ale nárok máš len na to, čo máš v zmluve. Ako máte ošetrené preplatky na energiách a vode?

Mne vlani odišla nájomníčka a prišiel teraz preplatok 140 €, ale keďže už nemáme spolu zmluvu tak jej to nepošlem. Ak by stále bola v nájme, tak jej to vrátim.

Ak je férový, mal by vrátiť preplatok. Ak je to jej preplatok, máš jej ho vrátiť nezávisle od toho, či je ešte v podnájme alebo nie, je to predsa preplatok za dobu, keď tam ešte bývala. Číslo účtu predpokladám máš. Pri odchode ste museli robiť odpočet energií, takže vieš koľko z preplatku je jej, aj keby tam nebyvala celý rok.

Ročné vyúčtovanie je určené pre majiteľa bytu. Vzťahy medzi tebou a vlastníkom sú upravené v nájomnej zmluve. Tam by si mala mať uvedené, aké sú paušálne mesačné náklady a platby - nájomné a aké sú mesačné zálohové platby za energie. Energie sú napr. voda a elektrina a tie si vieš regulovať a odpočítať. Je to dosť komplikované a každý nájomný vzťah môže byť inak v zmluve upravený.

Preplatok z dedičstva a postup správcu

Dobrý deň, som jednou z dvoch dedičov bytu po zosnulej matke, kde mám aj trvalé bydlisko. Dedičské konanie nie je ešte oficiálne uzavreté. V byte nebývam a je tam aj odpojená elektrina a plyn. Za minulý rok vznikol preplatok, a správca mi ho odmieta vyplatiť na účet. Podotýkam, že sa jedná o celý rok 2023, počas ktorého už matka neplatila, keďže zomrela v roku 2022. Podľa slov notárky sa tieto poplatky a preplatky nezapočítavajú do dedičstva, keďže vznikli po smrti majiteľky bytu. Toto nelogické správanie správcu môže byť aj dôsledkom mojej žiadosti o ukončenie telefonického signálu zahrnutého v nájomnom.

Dobrý deň, vo veci uvádzame, že postup správcu bytového domu je žiaľ správny, lebo vy ste síce uhradzovali poplatky správcovi bytového domu za vašu nebohú mamu, ale nie je ukončené dedičské konanie. Signálu s tým nemá nič spoločné v tom smere, že by správca bytového domu. Ak ste poplatky správcovi bytového domu uhradzovali, tieto poplatky resp. ich pomernú časť budete musieť riešiť a finančne vyporiadať po skončení dedičského konania. Právny nárok na vrátenie prípadného preplatku od správcu bytového domu budete mať rovnako až po skončení dedičského konania.

Rozpočítavanie nákladov na teplo a reklamácia vyúčtovania

V polovici roka 2023 zomrela bývalá vlastníčka bytu, ktorá v roku 2022 darovala byt svojmu vnukovi, avšak v byte naďalej bývala a až do svojho úmrtia platila zálohové platby. Po jej smrti prešli zálohové platby na vnuka, ktorý je súčasným vlastníkom bytu. Rád by som sa informoval, ako sa má pripraviť vyúčtovanie nájmu za rok 2023, a v prípade, že vznikne preplatok z vyúčtovania, komu tento preplatok vyplatiť.

Dobrý deň, vo veci vašej otázky uvádzame, že splnomocnenie, ktoré predložila dedička - dcéra poručiteľky, toto zaniklo z dôvodu, že poručiteľka už nežije. Predpokladáme z otázky, že dcéra poručiteľky je jediným zákonným dedičom. Ak by vznikol preplatok z vyúčtovania za rok 2023, potom by ste tento preplatok za príslušné obdobie vyplatili dedičovi po poručiteľke podľa uznesenia o dedičstve. Uvedené sa týka aj nedoplatku, za ktorý zodpovedá dedič do výšky ceny zdedeného majetku v zmysle ust. Občianskeho zákonníka. Samostatné vyúčtovanie by mal dostať aj nový vlastník bytu za príslušné obdobie od kedy je vlastníkom bytu (predpokladáme, že uvedené skutočnosti vám boli tiež písomne oznámené, resp. oznámené novému vlastníkovi). Odporúčam kontaktovať vlastníka bytu a dcéru poručiteľky na predloženie dokladov z dedičského konania, resp.

Vrátenie preplatku pri zmene vlastníka bytu

Chcel by som sa vás opýtať, komu máme vrátiť preplatok za rok 2022, keď predchádzajúci majiteľ platil zálohy za celý tento rok. V januári predal byt a nový majiteľ platí zálohy už od januára 2023. Bývalému majiteľovi sme vystavili potvrdenie, že má vyrovnané všetky platby súvisiace so správou, službami a údržbou daného bytového domu.

Dobrý deň, riešenie je jednoduché: preplatok z vyúčtovania za byt za rok 2022 musíte vrátiť pôvodnému vlastníkovi bytu, lebo on uhradzoval všetky platby za rok 2022. Otázka tá, že ste mu vystavili potvrdenie, že má vysporiadané všetky platby súvisiace so správou, službami a údržbou bytu, ste mu vystavili ako potvrdenie pre katastrálny odbor pri predaji bytu.

Predala som byt, ale za rok 2020 som mala vysoký preplatok. Zatiaľ mi peniaze neprišli na účet. Po minulé roky som peniaze už mala na účte. Ako mám postupovať? Ďakujem.

Dobrý deň, vo veci je potrebné vychádzať zo zmluvy o správe resp. zmluvy o výkone správy. V nej by mala byť stanovená lehota na vyplatenie preplatkov. Ak lehota na vrátenie preplatku podľa vyššie uvedeného uplynula, treba vyzvať správcu, aby Vám preplatok uhradil.

Krátenie preplatku z dôvodu inflácie

Môže správca bytového domu krátiť vrátenie preplatku z dôvodu inflácie? Prajem príjemný deň s otázkou o vrátení preplatku. Za minulý rok som mal preplatok vo výške 24,03 €, ale vrátené mi bolo iba 14,78 €, vraj kvôli inflácii. Odpoveď správcu bola nezrozumiteľná. Argumentoval tým, že ľudia si nevedia správne nastaviť platby v banke. Preto sa pýtam, či má správca právo na takýto postup a zároveň, v akej výške má právo stiahnuť financie pod zámienkou "inflácie". V mojom prípade je preplatok krátený o 9,25 €.

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že podľa vyúčtovania za byt za rok 2020 ste mali vyúčtovaný preplatok, pričom správca tento krátil a vrátil Vám nižšiu sumu preplatku ako je uvedené vo vyúčtovaní a to z dôvodu inflácie. Pokiaľ Vám bol vyúčtovaný preplatok a nebol uhradený vo výške podľa vyúčtovania, pričom oznámenie správcu je nezrozumiteľné, odporúčame, aby ste sa oboznámili so zmluvou o výkone správy, kde by mala byť táto otázka riešená. Obvykle v zmluvách o výkone správy je otázka riešená napr. v tom smere, že správca bytového domu je oprávnený upraviť výšku odmeny za správu o mieru inflácie za predchádzajúci rok (pozn.: za rok je štatisticky vyčíslená miera inflácie). Odporúčame preštudovať zmluvu o výkone správy so správcom bytového domu. Ak v samotnej zmluve nebude zmienka o miere inflácie, odporúčame opätovne kontaktovať správcu bytového domu o zdôvodnenie neuhradenia preplatku v plnej sume. Ak preplatok nebude uhradený a vzhľadom na okolnosť, že tak správca zrejme konal aj u ostatných vlastníkov bytov v bytovom dome (krátil preplatky), treba kontaktovať Slovenskú obchodnú inšpekciu podľa sídla správcu bytového domu.

Paušálne rozpočítavanie vody a nedodané preplatky

Chcel by som sa opýtať, ako postupovať v prípade nedoplatku za vodu, ktorý je vyrovnávaný paušálne medzi nájomníkmi. V byte bývame dvaja a snažíme sa šetriť vodou. Napriek tomu sme dostali nedoplatok vo výške takmer 400 eur, čo znamená, že v podstate platíme aj za vodu našich susedov. Minulý rok sme mali vraj vyplatený preplatok poštou (takmer 500 eur), ktorý sme však doteraz nedostali. Ako sa môžeme brániť voči takýmto situáciám? Prečo máme platiť spotrebu vody týmto spôsobom, keď máme vlastné vodomery, ale namiesto toho doplácame na ostatných? Ako postupovať v prípade, že správca tvrdí, že nám bol preplatok vyplatený, no nedokáže to preukázať?

Vo veci je potrebné preštudovať si Vašu zmluvu o výkone správy, kde by malo byť uvedené do akej doby môžete podať reklamáciu vyúčtovania za služby spojené s užívaním bytu. Reklamáciu podajte v zmysle zmluvy o výkone správy a samotného vyúčtovania, kde by to tiež malo byť uvedená lehota. Reklamáciu podajte doporučeným listom. Súčasne vyzvite správcu, aby Vám vrátil preplatok za predchádzajúce obdobie na Vami uvedený bankový účet resp. Ak reklamácia nebude zo strany správcu vybavená v lehote do 30 dní resp. s vybavením reklamácie nebudete spokojná a preplatok Vám nebude vrátený, odporúčame podať podnet na Slovenskú obchodnú inšpekciu, kde súčasne predložíte kópiu vyúčtovania, ako aj Vami podanú reklamáciu vyúčtovania. Slovenská obchodná inšpekcia je oprávnená u správcu bytového domu vykonať kontrolu tohto vyúčtovania. Slovenská obchodná inšpekcia. Podnet na Slov. obchodnú inšpekciu podajte podľa sídla správcu bytového domu.

Nevyplatený preplatok z dôvodu zrušenia účtu

Ahojte, keďže sa neviem v zákone presne dopátrať, ako to je, skúsim písať sem, možno mi niekto poradí. Vyúčtovanie za byt sme dostali 27.5.2015. Bol tam preplatok skoro 500 € a dodnes ho nemáme vyplatený. Keď som sa dnes spýtala našej predsedníčky spoločenstva, prečo to ešte neposlala, povedala mi, že až minulý týždeň si prebral vyúčtovanie posledný sused a musí čakať 15 dní, či nepodá voči tomu reklamáciu a potom ich bude posielať. Koná správne? Ja som sa fakt nikde nedočítala, že všetci nájomníci musia čakať až po to posledné prebratie. Ja som voči svojmu reklamáciu nepodávala, 30 dní prešlo a ona to chce vyplatiť o dva týždne, keď sa vráti z dovolenky. Čo ja mám spoločné s jej dovolenkou? S tými peniazmi sme počítali viacerí nájomníci a teraz mám pocit, že úmyselne peniaze drží. Alebo sa mýlim?

Dobrý deň, ako správca v SVB sme vykonali ročné zúčtovanie preddavkov za rok 2019. Vlastník, ktorý predal byt na začiatku roka, mal preplatok. Peniaze sme preniesli na účet, z ktorého platil preddavky. Peniaze sa nám vrátili so správou, že účet bol zrušený. Pokúšali sme sa s ním spojiť telefonicky, ale bezúspešne. Nemáme k dispozícii jeho novú adresu bydliska. Ako by sme mali postupovať v tejto situácii? Ak by uvedené neviedlo k úspešnému vyriešeniu veci, možnosťou je obrátiť sa na okresné riaditeľstvo PZ alebo obec v zmysle ust. Zákona o hlásení pobytu. "(1) Ministerstvo, okresné riaditeľstvá Policajného zboru a obce poskytujú na základe písomnej žiadosti právnickej osoby alebo fyzickej osoby oznámenie o mieste pobytu obyvateľa." Mohlo sa prípadne stať aj to, že predchádzajúci vlastník zomrel. Potom by ste vedeli zistiť, ktorý notár mal dedičský spis pridelený, ale museli by ste vedieť dátum úmrtia a miesto trvalého bydliska v čase úmrtia. Následne by ste v rozvrhu práce príslušného okresného súdu podľa miesta posledného trvalého pobytu a dátumu úmrtia zistili notára (treba hľadať v rozvrhu práce príslušného okresného súdu).

Vyúčtovanie zálohových platieb v podnájme

Chcela by som sa opýtať na nasledujúcu záležitosť. Mali sme uzatvorenú zmluvu o podnájme nehnuteľnosti uzatvorenú podľa ustanovenia § 719 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka. Doba podnájmu bola stanovená na obdobie od 29.7.2017 do 28.7.2018. Poplatky za služby sme uhradzali formou mesačných zálohových platieb. V zmluve bolo dohodnuté, že nájomca sa zaväzuje minimálne raz ročne vyúčtovať uhradené zálohové platby za služby v súlade so skutočne spotrebovanými službami. V prípade preplatku sa nájomca zaviazal uhradiť vzniknutý preplatok na bankový účet. My ako užívatelia sme povinní nedoplatok uhradiť do 30 dní po doručení vyúčtovania. Podnájom sa skončil podľa zmluvy 28. 07. 2018. Pri odovzdaní bytu sme odčítali stavy energetických zdrojov. Napriek tomu sme vyúčtovanie ešte nedostali. Rada by som sa opýtala, či mám právo požadovať vyúčtovanie aj v prípade, že už v byte nebývam.

Ak z vyúčtovania vyplýva preplatok, ktorý bol prenajímateľovi uhradený v lehote podľa zmluvy so správcom bytového domu uhradený napr. do 30 dní, potom od úhrady preplatku začína plynúť 3-ročná premlčacia doba na jeho vyplatenie Vám. Uvedené vyplýva z ust. § 107 Občianskeho zákonníka.

Podrobné vysvetlenie vyúčtovania nákladov za byt

Do 31. mája vlastníci obdržia vyúčtovanie nákladov za svoj byt alebo nebytový priestor v bytovom dome. Prvá vec, na ktorú im padnú oči a ktorú intenzívne hľadajú je jeho výsledok, teda či majú preplatok, alebo nedoplatok. Tie preplatkové zvyčajne neriešia, alebo sa k nim vrátia o pár dní. Pri tých s nedoplatkom však začína horúčkovité hľadanie príčin nedoplatku a čísla sa začínajú zlievať a prichádza problém s orientáciou vo vyúčtovaní. V prvom rade je potrebné prejsť si vyúčtovanie ako celok a skontrolovať vstupy, ktoré vždy, bez ohľadu na spotrebiteľské správanie, ovplyvňujú celý výpočet vyúčtovania.

• Základné údaje pre rozpočet: ako napríklad počet osôb v byte a s tým spojené tzv. osobomesiace.
• Počet osôb v byte: Pre správne rozpočítanie nákladov je dôležité, aby boli správne uvedené počty osôb v každom byte. Nesprávne uvedenie počtu osôb môže viesť k nesprávnemu rozpočítaniu nákladov.
• Počet bytov v dome: Celkový počet bytov v dome je tiež dôležitý pre správne rozpočítanie nákladov, najmä pri položkách, ktoré sa rozpočítavajú rovnomerne na všetky byty.
• Počet merných jednotiek: V závislosti od typu nákladov sa môžu používať rôzne merné jednotky (napr. m³, kWh, osobomesiac). Je dôležité skontrolovať, či sú tieto jednotky správne uvedené a či zodpovedajú skutočnosti.
• Počet odberných miest: Pre položky ako elektrická energia alebo plyn, kde sú odberné miesta, je dôležité skontrolovať ich správny počet a priradenie k bytom.

Ak ste úspešne zvládli túto kontrolu a našli ste chybu, oznámte to bez meškania správcovi alebo SVB a do ďalšej kontroly sa pred opravou vyúčtovania nepúšťajte, zvyčajne by bola zbytočná. Ak totiž viete preukázať, že správca alebo SVB použilo zlú plochu Vášho priestoru, alebo zlý počet personálnych mesiacov, prípadne vznikla chyba pri meraných hodnotách, bude potrebné Vaše vyúčtovanie prepočítať znova.

Ak je všetko vyššie uvedené v poriadku, môžete sa začať venovať prvým údajom, uvedeným vo vyúčtovaní. Na prvej strane nájdete okrem iných údajov tabuľku, v ktorej sa nachádzajú všetky dodávky tovarov a služieb, na Váš bytový dom a tvorba fondu prevádzky údržby a opráv. Táto tabuľka môže byť pre niekoho zavádzajúca, nakoľko jej účelom nie je vypočítať výsledok vyúčtovania priamo, ale ozrejmiť Vám, za aké položky Vám boli stanovené mesačné platby a v akej výške (predpísaná záloha), porovnať ich s vypočítaným skutočným nákladom za Váš priestor (skutočný náklad) a vyčísliť, ako ste s danou položkou hospodárili (preplatok / nedoplatok). Je v poriadku, ak sa v niektorom riadku vyskytuje suma len v stĺpčeku predpísanej zálohy, vtedy daná položka nemala skutočný náklad. Dôvody môžu byť dva. Prvým je, že sa daná napríklad služba, nakoniec nedodala a teda podiel za ňu je Vám pripočítaný ako preplatok, alebo je daná položka zahrnutá do inej položky. Typickým príkladom je, ak máte napríklad v položke Starostlivosť o vodomery uvedenú zálohu, ale počas roka nebola žiadna starostlivosť objednaná resp. účtovaná. Druhým príkladom je, ak máte uvedenú položku napr.

Nasledujú údaje, ktoré Vám vo viacerých riadkoch povedia, aká je teda bilancia Vášho vyúčtovania a či a koľko máte zaplatiť, alebo Vám bude vrátené. V danom riadku nájdete celkový súčet stĺpcov „predpísaná záloha“, „skutočný náklad“ a „preplatok / nedoplatok“. Dajte však pozor, ide len o účtovné porovnanie a výsledok Vášho skutočného hospodárenia k predpísanej zálohe, teda k predpokladaným nákladom. V podstate tento riadok by mal byť totožný s prvým riadkom. Tento údaj Vám oznamuje, či ste si poctivo plnili svoje záväzky platením zálohových platieb riadne a včas. V našom prípade vlastník zjavne posiela mesačne viac peňazí ako má predpísané, prípadne si neželal zaslať preplatok z predchádzajúceho roka. Tento riadok je vlastne matematickým súčtom druhého a tretieho riadku. Tento riadok niektorí správcovia nepoužívajú a niektorí používajú. Je to vlastne ovplyvnenie vyúčtovania stavom konta k 30.4. Výsledkom je v prvom rade štvrtý riadok.

Nasleduje spotreba vody. Najprv SV, teda studenej vody, následne TÚV, teda teplej vody. Prvou tabuľkou v oboch prípadoch je určenie spotreby za dom ako celok. Niektoré vchody majú samostatné meranie na päte objektu a vtedy sa tam objaví náklad za daný vchod. Každá položka má v názve stĺpca v zátvorke písmeno. Je to preto, aby ste si vedeli veľmi jednoducho veci prepočítať aj sami. Tu sa opäť pozastavíme, koeficient je vlastne pomer fakturovanej spotreby v m³ na celý dom (B) a súčtu spotrieb bytových vodomerov (C). Ak je koeficient do 1,15, je to ešte akceptovateľné, nakoľko 10% robí tzv. dovolená odchýlka merania, teda dovolená nepresnosť vodomerov a najmä časový nesúlad odpočtu. V praxi totiž vodárenská spoločnosť ani vlastníci neodpočítavajú vodomery presne 31.12. o polnoci. Platí teda, že náklad za byt sa vypočíta ako súčin, teda násobenie, ceny vody, spotrebou v byte, upravenou o koeficient.

Nasleduje tabuľka, v ktorej si môžete pozrieť, či a s akými stavmi bol urobený odpočet na začiatok roka, teda stav na konci minulého roka, a stav na konci vyúčtovavaného obdobia. Výsledný rozdiel je spotreba v m³ vo Vašom byte. V takých prípadoch sa používa tzv. kvalifikovaný odhad, zväčša tzv. Celé toto platí aj pre teplú vodu a teplo na ohrev TÚV s jediným rozdielom, že spotreba vody sa uvádza v m³ a tepla v kWh. Teplo do zúčtovacieho roka 2022 má vždy 4 riadky, nakoľko od dodávateľa tepla dostávate vyúčtovanú fixnú a variabilnú zložku. Za rok 2023 je metodika výpočtu trochu iná. Vo vyúčtovacej zostave stále vidíte položky TEPTVFix a TEPTVVar resp. UKFix a UKVar, ale tvoria spoločný náklad, ktorý sa potom delí na základnú a spotrebnú zložku, ktorou si podľa vyhlášky 503/2022 Z.z. (ale aj podľa tých predchádzajúcich) určujete, v akom pomere % vypočítavate náklady na teplo podľa plochy bytu, pri teplej vode % na byt rovným dielom, a v akom pomere % vypočítavate náklady podľa meračov. Upozorňujeme, že UKzz, teda položka rozpočítavaná na plochu bytu, sa napriek tomu, čo si vlastníci odsúhlasili, vo vyúčtovaní môže meniť. Ak je rozdiel najnižšej a najvyššej spotreby tepla na vykurovanie väčší ako 2,5 násobok, upravuje sa táto zložka tak, aby bol tento rozdiel najviac 2,5 násobný. V príklade vidíte, že dosiahol až 59%. (15) Ak v rámci zúčtovacieho obdobia pre objekt rozpočítavania podiel špecifických nákladov vykurovaného priestoru podľa odseku 14 prekročí hodnotu 2,5, upraví sa základná zložka podľa odseku 1 na najbližšie celé percento so zaokrúhlením nahor tak, že hodnota P je 2,5 alebo menšia.

Nasledujú tzv. Pri každej položke máte uvedené v prvom rade tzv. „merné jednotky“, teda jednotky, podľa ktorých sa daný náklad rozpočítava.

• „os“, teda tzv. osobomesiace.
• „m³“, teda meter kubický (voda, plyn).
• „kWh“, teda kilowatt hodina (elektrina, teplo).
• „m²“, teda meter štvorcový (nájomné, upratovanie spoločných priestorov).
• „BJ“, teda bytová jednotka (niektoré poplatky sa rozpočítavajú rovnomerne na všetky byty).

Nasledujú hodnoty „náklad na odberné miesto“, ktorý predstavuje celkový náklad na danú položku a dom alebo vchod v €, potom „Počet jednotiek na odberné miesto“, čo je hodnota celkového počtu napríklad osobomesiacov v celom dome alebo vchode podľa toho, či celkový náklad je účtovaný na dom alebo vchod. Nasleduje „počet jednotiek na priestor“, teda počet napríklad Vašich osobomesiacov, a riadok končí nákladom, prislúchajúcim na Váš byt. Ako príklad si zoberieme prvý riadok, teda náklad na Pohotovostnú havarijnú službu. Jednotkou rozpočítavania je „b.j“, teda je rozpočítavaná rovnomerne na byt. Náklady na dom boli 336,96 €. V dome je 60 bytov, teda celkový počet jednotiek rozpočítavania tejto položky je 60. Počet jednotiek na priestor je v tomto prípade 1, lebo vyúčtovanie je len za jeden byt vlastníka. Upozorňujeme, že v tejto časti vyúčtovania vznikajú najčastejšie chyby v nesprávnom určení nákladu, ktorý je často na dom, ale je omylom vyúčtovaný na vchod, teda nesedí počet merných jednotiek na odberné miesto. Samotný výpočet je robený strojovo a teda ak sú dosadené správne hodnoty, výsledok je vždy presný.

V tejto tabuľke si môžete preveriť, či správca eviduje všetky Vaše platby. Rovnako či platíte sumu, akú máte správcom predpísanú. V našom prípade je zjavné, že vlastník platí mesačne viac, ako má predpísané.

tags: #vyuctovanie #za #byt #preplatok #diskusia