Diskusia o ročných vyúčtovaniach za bytové služby, najmä za energie, sa každoročne rozhorúča s príchodom jari. Obyvatelia Bardejova, rovnako ako inde na Slovensku, sa pozerajú na svoje papierové vyúčtovania s nádejou na preplatok alebo obavou z nedoplatku. Tieto dokumenty, často rozsiahle a plné čísel, môžu byť zdrojom neistoty a otázok. Čo znamenajú jednotlivé položky? Komu patria preplatky a kto musí doplácať? A čo v prípade, ak sa s vyúčtovaním nestotožníte?
Preplatky a nedoplatky: Rôzne skúsenosti obyvateľov
Skúsenosti s tohtoročnými vyúčtovaniami sú rôznorodé. Niektorí sa tešia z príjemných preplatkov, iní zas čelia nečakaným nedoplatkom. "My 100 eur preplatok," zdieľa jedna z obyvateliek. Ďalšia uvádza: "My cca polovicu mesačných preddavkov." Na druhej strane spektra sa objavujú aj vyššie nedoplatky: "My 167€ nedoplatok. To asi prvý raz za roky." Tento fakt mnohí pripisujú miernejšej zime: "bola slaba zima, krátka, malo sa kurilo, my tiez preplatok."
Niektorí obyvatelia sa snažia predchádzať nepríjemným prekvapeniam aktívnym znižovaním mesačných zálohových platieb. "My sme mali 600e preplatok, takze som poznizovala platby, lebo radsej budem mat nedoplatok ako uverovat teplarne, elektrarne a podobne," vysvetľuje jedna z diskutujúcich. Iná žena potvrdzuje vysoký preplatok: "600e preplatok 🙏 a to som planovala zvysit najomne, kedze realne by sme mali platit 305e, ale nastavili sme si to od zaciatku na 200e/mes." Pre niekoho je preplatok potešujúci: "Máme preplatok v sume mesačnej platby za inkaso a energie." Iný obyvateľ uvádza ešte vyššiu sumu: "Preplatok cca ako za 3 mesačne platby."
Na druhej strane, nedoplatky môžu byť značné. "Nedoplatok vraj 400 Eur a to si kúrim sama plynovým kotlom a vykurujem polovicu strechy a bok bytovky ☹️," sťažuje sa jedna z obyvateliek. Obavy z negatívnej reakcie okolia sú tiež prítomné: "ja radsej nepisem, lebo by ma ukamenovali ti co maju nedoplatky." Nedoplatok sa môže objaviť aj pri menej očakávaných položkách: "Nedoplatok, prvykrat, za teplu vodu a to sa pritom nijako dlho nesprchujeme."
Špecifické situácie sa objavujú aj pri rodinných domoch: "Preplatok 355 € za plyn. RD." Občas sa objaví aj vysvetlenie pre vysoký preplatok v celom vchode: "Konecne vysoky preplatok, vykurovala som tu 2 byty cele 2 roky. V bloku sme nemali nikoho, kto by mal nedoplatok." A opäť, vysoký preplatok: "3,5 mesacne platby preplatok."
Niektorí poukazujú na to, že porovnávanie výšky preplatkov či nedoplatkov je často bezpredmetné: "preplatok 330….ale k čomu ti to bude,každý má inak veľký byt,každý má iné zálohy,iný spôsob rozpočítavania…..v predchádzajúcom byte som mala najmenší byt a najväčšie preplatky."
Nejasnosti a spory o preplatky
V diskusiách sa objavujú aj prípady, kedy dochádza k nejasnostiam a sporom ohľadom vyplatenia preplatkov. Jedna z diskutujúcich opisuje situáciu, ktorá sa podobá prípadu Jany zo Sniny: "Pred chvíľou som rozprávala so susedmi - všetci, okrem 2, sú odpojení a majú vlastné kúrenie. Všetci majú 400-500€ nedoplatky. My, čo nie sme odpojení, máme preplatky."
Ďalší problém nastáva, keď vyúčtovanie nie je dostatočne transparentné: "Nedoplatky, preplatky, nezrozumiteľné papierovačky. Keď sa v nich konečne zorientujete zistíte, že váš preplatok rozdelila správcovská spoločnosť medzi ostatných vlastníkov bytov."
Príbeh Jany zo Sniny ilustruje túto situáciu do detailov. Jana zdedila byt po rodičoch, v ktorom nebýva, ale naďalej platí všetky zálohové platby a energie. Po ročnom vyúčtovaní jej vznikol značný preplatok, ktorý sa však nedostal k nej. Správcovská spoločnosť rozhodla, že jej preplatok rozdelí medzi ostatných vlastníkov. Keď sa Jana na bytovom družstve pokúšala túto situáciu riešiť, dostala informáciu, že preplatok za kúrenie jej nebude vrátený. Predsedníčka vlastníkov jej vysvetlila, že toto rozhodnutie bolo prijaté na spoločnej schôdzi, na ktorej sa Jana nemohla zúčastniť, pretože bola v zahraničí. V zápise zo schôdze bolo uvedené, že vrátenie preplatku nebolo schválené z dôvodu, že Jana "bezdôvodne zabránila prístupu do vlastného bytu".
Advokátka Bronislava Pavelková však zdôrazňuje, že preplatok jednoznačne patrí majiteľovi bytu. "Neviem si predstaviť, akým úkonom by sa mohol rozhodnutím vlastníkov bytov, na schôdzi rozdeliť medzi nich. V podstate by týmto došlo k bezdôvodnému obohateniu na úkor toho, komu má byť preplatok vrátený," uvádza. Vysvetľuje, že preplatok je fyzické, reálne vyúčtovanie toho, čo niekto zaplatil na preddavkoch oproti tomu, čo v byte reálne spotreboval. "Tento preplatok nemôže byť vyplatený niekomu inému než tomu, komu vznikol. Ak by bol vyplatený niekomu inému, než tomu, komu vznikol, 'tak ide o naplnenie jednej zo skutkových podstát bezdôvodného obohatenia a to, že niekto prijal plnenie bez právneho dôvodu. A už vôbec o tom nemôže rozhodnúť spoločenstvo vlastníkov, lebo vo svojej podstate by išlo o vyvlastnenie peňazí tejto diváčky'," dodáva Pavelková. V takomto prípade môže Jana argumentovať u správcu a žiadať o vrátenie peňazí, a ak jej ich nevrátia, odporúča sa obrátiť na súd.
Ako skontrolovať svoje vyúčtovanie?
Mnoho ľudí si myslí, že preplatok na konci roka znamená, že je všetko v poriadku. To však nemusí byť pravda. Možno máte len nesprávne nastavené zálohové platby a každý mesiac posielate správcovi bytov zbytočne vysoké sumy. Preto je dôležité preveriť kľúčové údaje vo vašom vyúčtovaní.
- Studená voda: Keďže svoju spotrebu poznáte z odpočtov vodomerov, ľahko si skontrolujete, či číslo z odpočtov sedí s údajom vo vyúčtovaní.
- Teplo na kúrenie: Toto je najdrahšia služba v byte, no spotrebu si neviete presne vypočítať. Rozpočítava sa totiž zložito podľa pomerových meračov a ďalších koeficientov. Ak máte pochybnosti, zájdite za správcom.
- Teplá voda: Jej spotrebu si viete skontrolovať podľa stavu na vodomere.
- Teplo na ohrev vody: V prílohe vyúčtovania nájdete aj údaj o cene tepla na ohrev kubíka vody. Vynásobte ho spotrebovanými kubíkmi a dostanete výslednú sumu.
- Predpísaná zálohová platba: V tomto stĺpci vidíte sumy, ktoré ste vlani zaplatili za jednotlivé služby, dole je celková zaplatená suma.
- Náklad: Tu sú uvedené vaše skutočné náklady za rok. Ak sú nižšie ako záloha, vzniká preplatok.
- Preplatok/(Nedoplatok): V tomto stĺpci nájdete rozdiel medzi zaplatenými a skutočnými sumami, teda výslednú sumu, ktorá sa vám buď vráti (ak ste v pluse), alebo musíte platiť vy (ak ste v mínuse).
- Upratovanie spoločných priestorov: Porovnajte si skutočné náklady a zálohu. Ak sú výrazne vyššie ako záloha, spýtajte sa správcu, prečo.
- Náklady na bývanie spolu: Toto číslo hovorí, či máte za vlaňajšok preplatok (peniaze vám do 15 dní vrátia) alebo nedoplatok (musíte ho vyrovnať do 15 dní).
Ako riešiť nezrovnalosti vo vyúčtovaní?
Ak sa vám nepáčia sumy na vyúčtovaní, máte právo ho reklamovať. Reklamáciu treba podať písomne u správcu alebo predsedu spoločenstva. "Reklamácie sa obvykle vybavujú obratom alebo v termíne do 30 dní od podanej reklamácie," vysvetľuje Petra Jurčáková, prezidentka Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.
Čo v prípade, ak váš podnet ignorujú? Ak správca nebude na vašu reklamáciu reagovať, obráťte sa na Slovenskú obchodnú inšpekciu. Správca musí na váš podnet reagovať v lehote najneskôr do 30 dní. „Ak to neurobí alebo sa po vybavení reklamácie budete cítiť poškodení, môžete požiadať o kontrolu správnosti reklamovaného vyúčtovania priamo príslušný inšpektorát Slovenskej obchodnej inšpekcie,“ odporúča hovorkyňa inšpekcie Dana Krkošová. Reklamovať môžete aj staršie vyúčtovania za posledné tri roky.
Pozor na nedoplatky
Ignorovať nedoplatok sa nevypláca. Narátajú vám totiž sankčné úroky navyše. Ak nedoplatok do 15 dní neuhradíte, prirátajú vám k dlžnej sume aj úroky z omeškania. Najčastejšou príčinou nedoplatku je zvyčajne vysoká spotreba týkajúca sa kúrenia alebo teplej vody. Druhým častým dôvodom je zle nastavený zálohový predpis, ktorý nepostačuje na vykrytie nákladov bytu za celý rok. Stačí, ak sa k vám prisťahuje ďalší člen domácnosti a zabudnete zvýšiť mesačnú zálohovú platbu.
Niektorí kritizujú systém rozpočítavania nákladov: "Prídem mi to ako riadne socialistický zákon. Keď snaživcov zatlačili do úzadia, aby si užili lenivci a hazardéri." Poukazuje sa aj na rozdielne vnímanie komfortu: "U nás sa rozčuloval sused, že nemáme otvárať okná, lebo jemu na 1 posch. je zima, že ochladzujeme plášť bytovky. Ak mám v byte viac ako 23'C, predsa k čomu to je dobré? Ľudia chodia v byte v trenirkách a preto chcú mať teplúčko. Sme rozmaznaný národ, nevieme ani šetriť, ani sa v myslení posúvať."
Ďalší problém spočíva v tom, že byty na nižších poschodiach môžu byť zvýhodnené koeficientom, čo niektorí považujú za nespravodlivé. "preplatok za rok 2023 bol 110 €. Viac ako 90% je v preplatku. Tento nezmysel, čo vymysleli je likvidačný."
Časté sú aj šokujúce nedoplatky pri inak bežnej spotrebe: "Vždy sme mali preplatok (dvoj izbak). Teraz došiel 60m20 € nedoplatok. Manžela skoro chytila porážka, keď to videla. Kúrenie a spotrebu ako po minulé roky a po vyúčtovaní šok. Kto túto….. vymyslel je na hlavu. Oprava 620 € nedoplatok."
Niektorí preto uprednostňujú bývanie v dome: "Aj toto bola jedna z vecí ktorá ma donútila presťahovať sa z bytu do domu." Porovnanie nákladov na bývanie v dome a byte poukazuje na možné rozdiely: "Akurát včera som si prehliadal vyúčtovanie svokrinho jednoizbového bytu v ktorom býva sama a náklady na kúrenie a teplú vodu sú vyššie ako v mojom dome s rozlohou 4x väčšou a bývame tam štyria - dvaja dospelí a dve dospievajúce deti."
Dôležité právne aspekty
V súvislosti s vyúčtovaním energií sa objavujú aj právne otázky týkajúce sa nájomných vzťahov. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. ukladá správcovi povinnosť vykonať vyúčtovanie najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka. Lehotu na vyrovnanie preplatkov alebo nedoplatkov však zákon priamo nerieši, tá býva obvykle dohodnutá v zmluve o správe.
Advokátske poradenstvo v oblasti vyúčtovania energií často zdôrazňuje, že preplatok patrí výlučne vlastníkovi bytu. Ak správca odmieta preplatok vyplatiť alebo ho rozdelí medzi iných vlastníkov, môže sa jednať o bezdôvodné obohatenie. V takýchto prípadoch je odporúčané podať reklamáciu a v prípade neúspechu sa obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu alebo súd.
Je dôležité si uvedomiť, že ročné vyúčtovanie je určené pre majiteľa bytu. Vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom sú upravené v nájomnej zmluve, ktorá by mala jasne definovať, ako sa budú riešiť zálohové platby a prípadné nedoplatky či preplatky. Ak zmluva nešpecifikuje postup pri preplatkoch, prenajímateľ si ich nemôže bezdôvodne ponechať, pretože by išlo o bezdôvodné obohatenie.
V prípade pochybností o správnosti vyúčtovania, najmä pri vysokých nedoplatkoch alebo nejasných preplatkoch, je vždy najlepšie konzultovať svoju situáciu s odborníkom alebo sa obrátiť na príslušné kontrolné orgány.