V posledných rokoch sme svedkami nepochybného rastu realitného trhu v Slovenskej republike. Táto situácia prirodzene podnecuje mnohých podnikateľov k úvahám o tom, ako z tohto trendu profitovať. Jednou z možností, ako sa na trhu s nehnuteľnosťami uplatniť, je sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností, čiže tzv. realitná činnosť. Ak vaša spoločnosť, napríklad s.r.o., nemá túto činnosť zaradenú vo svojom predmete podnikania, je nevyhnutné vykonať jej rozšírenie. Tento proces, hoci sa na prvý pohľad môže zdať jednoduchý, skrýva v sebe niekoľko dôležitých krokov a špecifík, najmä ak ide o viazanú živnosť, akou je aj realitná činnosť.
Základné kroky pri rozširovaní predmetu podnikania
Proces rozšírenia predmetu podnikania v s.r.o. je v podstate dvojkrokový. Prvým krokom je ohlásenie nového predmetu činnosti na príslušnom živnostenskom úrade, a to podľa okresu sídla vašej spoločnosti. Po tom, ako živnostenský úrad vydá osvedčenie o živnostenskom oprávnení, nasleduje druhý krok: zápis tejto novej živnosti do obchodného registra medzi doterajšie predmety činnosti. Až po tomto formálnom zápise môže vaša spoločnosť legálne vykonávať novú činnosť.
Je dôležité poznamenať, že spoločnosť, ktorá je už zapísaná v obchodnom registri, môže v nových predmetoch činnosti začať podnikať ihneď po tom, čo jej oprávnenie vydá príslušný úrad. Ak ide o nové predmety podnikania, ktoré sú živnosťami, oprávnenie podnikať zvyčajne vzniká už ohlásením na živnostenskom úrade. Zápis v obchodnom registri má v tomto prípade skôr deklaratórny, teda potvrdzujúci charakter, a nie je kľúčový pre začatie činnosti.
Fáza: Vydanie oprávnenia na podnikanie v novom predmete podnikania
Kto vydáva oprávnenia na podnikanie? Vo všeobecnosti platí, že živnostenské úrady vydávajú osvedčenie o živnostenskom oprávnení. To platí aj pre spoločnosti s ručením obmedzeným (s.r.o.), ktoré často majú vo svojom predmete podnikania práve živnosti. Okrem živnostenských úradov existujú aj iné orgány, ako napríklad Národná banka Slovenska, Regionálne úrady verejného zdravotníctva či dopravné úrady, ktoré vydávajú špeciálne licencie a oprávnenia pre špecifické činnosti, ako je sprostredkovanie poistenia, prevádzkovanie ambulancie, taxi-služby alebo nákladná doprava nad 3,5 tony. Na niektoré činnosti, napríklad v poľnohospodárstve, nie je potrebné žiadne osobitné povolenie.
Oprávnenie podnikať v nových predmetoch podnikania vzniká odo dňa uvedeného v príslušnom oprávnení, zvyčajne netreba čakať na zápis v obchodnom registri.
Rozšírenie o realitnú činnosť: Viazaná živnosť
Pri rozšírení predmetu podnikania o realitnú činnosť je situácia o niečo zložitejšia, pretože sa jedná o viazanú živnosť. To znamená, že na to, aby živnostenský úrad pre vašu spoločnosť vydal osvedčenie o živnostenskom oprávnení, musí zodpovedný zástupca (najčastejšie konateľ, prípadne iná určená osoba) spĺňať špecifické podmienky. Tieto podmienky sa týkajú najmä odbornej spôsobilosti.
Od 1. februára 2020 sa podmienky na získanie oprávnenia na prevádzkovanie realitnej činnosti zmenili. Pribudla povinnosť absolvovať odbornú skúšku. Zodpovedný zástupca tak musí preukázať svoju kvalifikáciu prostredníctvom úspešného zloženia tejto skúšky. Ak tieto podmienky spĺňate vy, váš konateľ, alebo niektorý z vašich zamestnancov, môžete úspešne ohlásiť rozšírenie predmetu činnosti vašej spoločnosti o "Sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností (realitná činnosť)" príslušnému živnostenskému úradu. Ten by následne nemal mať problém s vydaním osvedčenia o živnostenskom oprávnení.
O čom je práca realitného makléra?
Postup pri rozširovaní predmetu podnikania krok za krokom
Ak sa vaša spoločnosť rozhodne rozšíriť svoj predmet podnikania o nové živnostenské oprávnenia, musí postupovať podľa zákonom stanovených krokov:
Rozhodnutie o rozšírení a zmena spoločenskej zmluvy: Najprv je potrebné, aby najvyšší orgán spoločnosti (v prípade s.r.o. je to spravidla valné zhromaždenie, ak má spoločnosť viacero spoločníkov, alebo rozhodnutie jediného spoločníka) rozhodol o rozšírení predmetu podnikania. Súčasne je potrebné vykonať aj zmenu spoločenskej zmluvy alebo zakladateľskej listiny, aby tieto dokumenty odrážali novú skutočnosť. V tomto kroku je potrebné vypracovať príslušné dokumenty, ako napríklad zápisnicu z valného zhromaždenia alebo rozhodnutie jediného spoločníka, prezenčné listiny, úplné znenie zakladateľskej listiny/spoločenskej zmluvy a prípadne plnomocenstvo, ak zabezpečenie procesu zveríte externej firme. Podpisy na týchto dokumentoch nemusia byť úradne osvedčené.
Ohlásenie živnosti na živnostenskom úrade: Po vypracovaní a podpísaní všetkých potrebných dokumentov nasleduje návšteva živnostenského úradu. Je potrebné ohlásiť nové predmety podnikania. V prípade klasického listinného oznámenia sú spojené poplatky za vydanie osvedčenia o živnostenskom oprávnení: 5 € za každú voľnú živnosť a 15 € za každú viazanú alebo remeselnú živnosť. Elektronické ohlásenie je síce pohodlnejšie a môže viesť k úspore na poplatkoch (voľné živnosti sú bezplatné, viazané a remeselné stoja 7,50 €), ale vyžaduje si vlastnenie zaručeného elektronického podpisu a príslušného softvéru. Živnostenský úrad má na vydanie živnostenských oprávnení lehotu troch pracovných dní odo dňa doručenia ohlásenia a potrebných dokladov. Je mimoriadne dôležité skontrolovať, či vydané živnostenské oprávnenia majú identické znenie ako predmety podnikania uvedené v dokumentácii.
Podanie návrhu na zápis zmeny do obchodného registra: Po vydaní príslušných živnostenských oprávnení je potrebné podať návrh na zápis zmeny do obchodného registra. Tento návrh možno podať klasicky v listinnej podobe alebo elektronicky. Pri listinnom podaní je súdny poplatok 66 €, pri elektronickom je polovičný, teda 33 €. Registrový súd má na zápis rozšírenia predmetov podnikania lehotu 2 pracovné dni. V praxi sa však táto lehota môže predĺžiť.
Oznámenie zmeny na daňovom úrade: Po úspešnom zapísaní rozšírenia predmetov podnikania do obchodného registra je potrebné túto zmenu oznámiť aj na daňovom úrade. V súčasnosti už tento krok nie je povinný, ak nedochádza k iným zmenám relevantným pre daňové konanie.
Dôležitosť zápisu rozšírenia predmetu podnikania do obchodného registra
Rozšírenie predmetov podnikania je jednou z najčastejšie zapisovaných zmien do obchodného registra. Mnohí podnikatelia sa mylne domnievajú, že pod všeobecným predmetom podnikania ako "maloobchod a veľkoobchod" môžu zahrnúť všetky svoje aktivity a projekty. Toto zjednodušenie však môže viesť k vážnym dôsledkom.
Ak spoločnosť vykonáva činnosť, na ktorú nemá príslušné oprávnenie, môže sa dopustiť neoprávneného podnikania. To so sebou prináša nielen pokuty, ale v závažných prípadoch aj trestné stíhanie s možnosťou odňatia slobody až na 8 rokov. Okrem toho, ak by vaša spoločnosť vystavila faktúru za činnosť, na ktorú nemá oprávnenie, váš odberateľ by si túto faktúru nemohol uznať ako daňový náklad, čo by mohlo poškodiť vaše obchodné vzťahy.
Napriek tomu, že oprávnenie podnikať v nových predmetoch podnikania, ktoré sú živnosťami, vzniká už ohlásením na živnostenskom úrade, zápis v obchodnom registri má svoju dôležitosť. Je to formálne potvrdenie o rozsahu oprávnení vašej spoločnosti, ktoré je verejne dostupné a slúži ako dôkaz o legálnosti vašej činnosti.
Rozšírenie predmetu podnikania: Poľnohospodárstvo a lesníctvo
Je dôležité poznamenať, že rozšírenie predmetu podnikania o poľnohospodárstvo a lesníctvo nie je živnosťou. Ak chcete do obchodného registra zapísať poľnohospodársku prvovýrobu, žiadne špeciálne povolenie sa nevyžaduje. Stačí túto činnosť uviesť v zakladateľskom dokumente a v návrhu na zápis do obchodného registra.
Prenájom nehnuteľností a živnostenské oprávnenie
Všeobecný princíp voľného nakladania s majetkom a jeho prenajímania je v Slovenskej republike čiastočne prelomený verejnoprávnou úpravou zákona o živnostenskom podnikaní. Podľa § 4 ods. 1 živnostenského zákona, prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou, pokiaľ sa popri prenájme poskytujú aj iné ako základné služby spojené s prenájmom.
Základnými službami sa rozumejú tie služby, ktoré zabezpečujú alebo podmieňujú riadnu prevádzku nehnuteľnosti a jej užívanie nájomcom. Medzi takéto služby patria napríklad dodávka tepla, elektrickej energie, plynu, odvoz komunálneho odpadu, odvod odpadových vôd, upratovanie spoločných priestorov a pod.
Ak prenajímateľ poskytuje len tieto základné služby, zvyčajne nepotrebuje živnostenské oprávnenie. Avšak, ak sú popri prenájme poskytované aj doplnkové služby, ktoré nespadajú pod definíciu základných služieb (napr. upratovanie priamo v prenajatých priestoroch, poskytovanie vybavenia nad rámec štandardu, stráženie nehnuteľnosti), potom sa táto činnosť považuje za podnikanie a vyžaduje si príslušné živnostenské oprávnenie. V takom prípade je nutné ohlásiť živnosť, napríklad "Prenajímanie nehnuteľností s poskytovaním doplnkových služieb".
V prípade prenajímania garáží alebo odstavných plôch pre motorové vozidlá platí podobné pravidlo. Živnostenské oprávnenie je potrebné vtedy, ak sa poskytujú iné ako základné služby (napr. umývanie, stráženie) alebo ak tieto plochy slúžia na umiestnenie najmenej piatich vozidiel patriacich iným osobám.
Je dôležité zdôrazniť, že aj keď sa právna úprava môže zdať zložitá, v praxi je často najlepším riešením informovať sa priamo na príslušnom živnostenskom úrade ešte pred začatím prenajímania, aby ste sa vyhli prípadným sankciám za neoprávnené podnikanie.
Zhrnutie dôležitých upozornení
- Spoločnosť môže v nových predmetoch činnosti začať podnikať ihneď po vydaní príslušného oprávnenia úradom.
- Pri živnostiach oprávnenie podnikať zvyčajne vzniká už ohlásením na živnostenskom úrade; zápis v obchodnom registri má potom len potvrdzujúci charakter.
- Vykonanie zápisu do obchodného registra je potrebné oznámiť úradu, ktorý oprávnenie vydal (s výnimkou živnostenského úradu).
- Rozšírenie predmetu podnikania o poľnohospodárstvo a lesníctvo nie je živnosťou.
- Pri prenájme nehnuteľností je živnosťou len v prípade, ak sa poskytujú aj iné ako základné služby.
- Realitná činnosť (sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností) je viazanou živnosťou s povinnosťou absolvovať odbornú skúšku.
- Pri dopĺňaní predmetov podnikania do s.r.o. je nevyhnutné postupovať zákonom predpísaným spôsobom a v prípade potreby vykonať zmenu spoločenskej zmluvy a zapísať ju do obchodného registra.
- Za zle zapísané alebo neoprávnene vykonávané živnosti hrozia pokuty aj trestné stíhanie.
tags: #rozsirenie #predmetu #podnikania #prenajom #nehnutelnosti