Bratislava, dlhodobo sužovaná akútnym nedostatkom dostupného bývania, sa po rokoch stagnácie opäť púšťa do ambicióznej výstavby mestských nájomných bytov. Tento strategický krok, ktorý patrí medzi top priority hlavného mesta, má ambíciu zmierniť bytovú núdzu a zabezpečiť strechu nad hlavou pre čo najširšie spektrum obyvateľov. Po úspešnom dokončení bytového domu na Muchovom námestí sa dynamika rozvíja a v súčasnosti sa blíži k realizácii ďalší významný projekt - bytový súbor Terchovská v bratislavskej Trnávke. Tieto iniciatívy predstavujú snahu mesta o rozšírenie mestského bytového fondu, ktorý je v porovnaní s inými európskymi metropolami alarmujúco nízky.
Súčasný stav a výzvy bratislavského nájomného bývania
Dostupnosť a ponuka bývania v Bratislave sú dlhodobo nedostatočné, pričom nájomné bývanie je obzvlášť zanedbané. Na rozdiel od miest ako Brno, kde mestské nájomné byty tvoria 15% z celkového počtu bytov, alebo Viedne s úctyhodnými 30%, v Bratislave tvoria mestské nájomné byty iba približne 1% z celkového bytového fondu. Tento stav je neudržateľný a vedie k dlhým čakacím dobám na bývanie. V apríli 2025 čakalo v poradovníku na pridelenie nájomného bytu 228 žiadateľov a ďalších 450 žiadateľov čakalo na náhradné nájomné byty, pričom priemerná čakacia doba sa pohybuje okolo siedmich rokov. Hlavné mesto momentálne prenajíma približne 870 bytov, pričom ďalších viac ako 1000 bytov je v správe mestských častí. Toto číslo je však stále neporovnateľne nižšie ako počet žiadostí.
Muchovo námestie: Prvá lastovička a nádej na bývanie
Na jar tohto roku sa mestu podarilo dokončiť výstavbu bytového domu na Muchovom námestí v bratislavskej Petržalke. Ide o historický míľnik, keďže ide o prvú výstavbu nájomného bytového domu priamo v réžii mesta za posledných približne 15 rokov. Tento projekt, ktorý začalo hlavné mesto stavať v auguste 2023, priniesol do mestského bytového fondu 103 bytov. Z nich je 52 klasických nájomných bytov a zvyšné sú určené pre reštituentov. Náklady na výstavbu dosiahli viac ako 11 miliónov eur, pričom na spolufinancovaní stavby sa podieľalo aj Ministerstvo dopravy SR nenávratnou dotáciou vo výške 4,4 milióna eur. Ďalšie financovanie bolo zabezpečené cez úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania (2,9 milióna eur) a zvyšok dalo hlavné mesto z vlastných zdrojov (viac ako štyri milióny eur). Prví nájomníci, ktorí sú znevýhodnení na trhu s bývaním, v bytovej núdzi, alebo zabezpečujú služby vo verejnom záujme (zamestnanci domovov sociálnych služieb, mestskej polície, zdravotníci, učitelia), by sa mali do nových bytov sťahovať už v priebehu mája. Projekt priniesol nielen funkčné bývanie, ale aj kvalitný park a občiansku vybavenosť, čím prispel k estetickému zlepšeniu celej lokality. V druhej etape projektu na Muchovom námestí má pribudnúť ďalší bytový dom s približne 50 nájomnými bytmi.
Mestské nájomné bývanie v Bratislave?
Terchovská: Ambiciózny projekt s moderným prístupom
Bytový dom na Muchovom námestí zďaleka nebude jediným, ktorý rozšíri ponuku nájomného bývania v hlavnom meste. V roku 2019 bola vyhlásená urbanisticko-architektonická súťaž návrhov pre bytový súbor Terchovská v bratislavskej Trnávke. Súťaže, do ktorej sa zapojilo 73 autorských kolektívov, sa zameriavala na získanie podoby moderného a funkčného bývania. Odborná porota pri víťaznom návrhu vyzdvihla predovšetkým vynikajúce urbanistické riešenie a citlivé začlenenie do územia. Pozitívne bolo hodnotené tiež pavlačové riešenie bytového súboru či vhodné riešenie spoločných a komunitných priestorov. Bytový súbor Terchovská bude po dokončení pozostávať z ôsmich objektov s celkovou kapacitou 85 bytov a 137 parkovacích miest. Dokumentácia uvádza 31 jednoizbových, 34 dvojizbových a 20 trojizbových bytových jednotiek. Neodmysliteľnou súčasťou projektu bude aj občianska vybavenosť a zdieľané služby.
Napriek počiatočnému entuziazmu však tempo prípravy projektu spomalilo. Prvé dôležité povolenie projekt získal až v januári 2022, keď magistrát udelil zámeru kladné záväzné stanovisko. Stavebné povolenie sa podarilo získať až v lete tohto roku. „Vyhlásili sme verejné obstarávanie na zhotoviteľa súboru siedmich nájomných bytových domov na ulici Terchovská,“ oznámila v tom čase viceprimátorka pre nájomné bývanie a rozvoj bývania Lenka Antalová Plavuchová. Súťaž na zhotoviteľa bola nedávno ukončená bez výberu víťaza, pričom mesto plánuje obstarávanie v krátkom čase zopakovať. Optimistické scenáre momentálne hovoria o ukončení výstavby do roku 2027. Náklady na projekt sa odhadujú na 12,63 milióna eur.
Dominantným architektonickým prvkom pavlačového bytového domu je jednoduchá, kubická hmota doplnená o vystupujúce konštrukcie pavlačí a balkónov. Vďaka ich mierke pôsobí pozdĺžny objekt v kontraste s okolitou zástavbou. Fasádu tvorí sivý pohľadový betón, ktorý sa opakuje aj na pavlačiach a balkónoch. Projekt Terchovská predstavuje dôležitý krok k rozšíreniu dostupného bývania v Bratislave. Okrem samotnej výstavby bytov projekt prináša aj kvalitne navrhnuté verejné priestory, ktoré majú potenciál podporiť komunitný život a zvýšiť celkovú kvalitu mestského prostredia v tejto časti Bratislavy.
Iné iniciatívy a vízia do budúcnosti
Okrem projektov na Muchovom námestí a Terchovskej ulici pripravuje mesto aj výstavbu ďalších nájomných bytových domov, a to na Žitavskej ulici vo Vrakuni, kde je vydané územné rozhodnutie a s výstavbou by sa malo začať koncom roka 2026.
V roku 2022 predstavilo hlavné mesto víziu, podľa ktorej má v Bratislave do piatich rokov pribudnúť 1600 nájomných bytov. Naplnenie tohto cieľa je však ovplyvnené vývojom okolností, ako sú zmeny vo financovaní samospráv zo strany štátu, ktoré ukrojili príjmy hlavného mesta a sťažili zabezpečenie financovania kapitálových výdavkov. Napriek tomu sa mestu podarilo vytvoriť odborný útvar pre tému nájomného bývania, ktorý sa zameriava na správu existujúceho bytového fondu aj plánovanie a prípravu nových projektov.
Bratislava si ako zatiaľ jediné mesto na Slovensku dokázala transparentne dohodnúť s developermi, že za zmenu územného plánu v prospech zvýšenia zastavanosti im vo forme kontribúcie prevedú do vlastníctva päť percent z bytov, ktoré vďaka tomu postavia. Týmto spôsobom sú na ceste už stovky bytov, pričom len z územia Nové Lido to bude približne 97 bytov.
Ďalšou významnou aktivitou je príprava výstavby Polyfunkčného objektu Ubytovne mestských podnikov, za ktorým stojí organizácia Bratislavská spoločnosť pre správu majetku (BSSM). Pôjde o šesťpodlažný polyfunkčný dom s prechodným ubytovaním a drobnou vybavenosťou v parteri, ktorý bude pozostávať z Garni hotela o 140 posteliach a bytovej časti s 34 jednotkami, celkovo 208 postelí. Cieľom je vytvoriť kvalitné ubytovanie pre zamestnancov mestských podnikov. Projekt by mohol byť realitou na prelome rokov 2027 a 2028.
V neposlednom rade podpísalo vedenie magistrátu s Agentúrou štátom podporovaného nájomného bývania a investičnými partnermi memorandum o spolupráci pri podpore výstavby nájomného bývania. Cieľom je vzájomnou spoluprácou zvyšovať podiel dostupného bývania na trhu, najmä v kategórii medzi sociálnym a komerčným nájomným bývaním.
Aj keď sa cieľ 1600 nových nájomných bytov do piatich rokov nemusí podariť naplniť, uvedené aktivity signalizujú posun vpred a snahu mesta riešiť dlhodobo poddimenzovanú ponuku nájomného bývania. Bratislava potrebuje desaťtisíce bytov a hoci súčasné tempo je pomalé, akákoľvek iniciatíva zameraná na zvýšenie dostupnosti bývania je krokom správnym smerom.