Vlastníctvo nehnuteľností na Slovensku, najmä v prípadoch starších pozemkov alebo rodinných záhrad, často zahŕňa komplikované spoluvlastnícke vzťahy. Situácie, kedy sú v katastri nehnuteľností evidovaní ako vlastníci aj zosnulí jedinci, ktorých dedičia sú neznámi alebo už nie sú medzi nami, predstavujú bežnú výzvu. Aby bolo možné s takýmito podielmi na pozemkoch legálne nakladať, či už ide o ich odkúpenie, scelenie, alebo celkové vysporiadanie spoluvlastníckych vzťahov, je nevyhnutné právne „dotiahnuť“ ich stav. Tento proces, známy ako vysporiadanie pozemku, je kľúčový pre zabezpečenie právnej istoty a umožnenie ďalšieho nakladania s nehnuteľnosťou.
Právny Stav a Nevysporiadané Vlastníctvo
V praxi sa pri riešení vlastníckych vzťahov k nehnuteľnostiam veľmi často stretávame s pojmom vysporiadanie pozemku. Vysporiadanie pozemku predstavuje uvedenie vlastníckych a užívacích vzťahov k pozemku do súladu s platnými právnymi predpismi. Stáva sa, že dom je zapísaný na liste vlastníctva určitej osoby, avšak pozemok pod stavbou patrí niekomu inému. Môže ísť o súrodenca, suseda, väčší počet spoluvlastníkov alebo o pozemok spravovaný Slovenským pozemkovým fondom.
Častokrát sa stáva, že pri prevode nehnuteľnosti zistíme, že časť pozemku má viacerých vlastníkov. Dobrý deň, pri vašej situácii s pozemkom, ktorý má viacerých vlastníkov, je potrebné pristúpiť k vysporiadaniu spoluvlastníctva. Najjednoduchšou a preferovanou cestou v slovenskom právnom systéme je dohoda medzi spoluvlastníkmi. Môžete sa dohodnúť na rozdelení pozemku podľa podielov, ktoré vlastníte, alebo môžete dohodnúť, že jeden vlastní všetko a vyplatí ostatných. Takáto dohoda by mala byť písomná a podpísaná všetkými spoluvlastníkmi. Pokiaľ sa na dohode nemôžete dohodnúť, je možné podať návrh na súd, aby zrušil spoluvlastníctvo a vykonal vyporiadanie.
Problém vzniká najmä v prípadoch, keď prístupová cesta vedie cez pozemky iných vlastníkov, pričom niektorí z nich už nežijú alebo sú evidovaní ako neznámi vlastníci. Bez právne vyriešeného prístupu k nehnuteľnosti sa často nedá stavať, nehnuteľnosť nie je možné predať a banka spravidla neschváli hypotekárny úver.
Pozemok alebo nehnuteľnosť má často viacero spoluvlastníkov, v niektorých prípadoch aj desiatky osôb. Jeden zo spoluvlastníkov má záujem o predaj, iný s tým nesúhlasí a ďalší dlhodobo nereaguje alebo je nezastihnuteľný. Mnohé pozemky majú spoluvlastníkov, ktorí sú neznámi, pričom ich podiely spravuje Slovenský pozemkový fond.
Vysporiadanie pozemku sa rieši aj v situácii, keď je pozemok dlhodobo užívaný osobou, ktorá nie je zapísaná ako vlastník, avšak koná v dobrej viere, že jej pozemok patrí. Vysporiadanie pozemku je nevyhnutné aj v prípadoch, keď medzi susednými vlastníkmi vzniknú spory o priebeh hranice pozemku. K týmto situáciám dochádza najmä vtedy, ak hranice neboli v minulosti presne zamerané, prípadne ak boli dlhodobo rešpektované inak, než ako sú evidované v katastri nehnuteľností. Nevysporiadaný pozemok znižuje hodnotu nehnuteľnosti, komplikuje jej predaj alebo darovanie, znemožňuje získanie hypotekárneho úveru a často prerastie do zdĺhavého a nákladného súdneho sporu.
Postupy Vysporiadania Spoluvlastníctva
V prípade, že sa pri prevode nehnuteľnosti zistí, že časť pozemku má viacerých vlastníkov, je nevyhnutné pristúpiť k vysporiadaniu spoluvlastníctva. Najjednoduchšou a preferovanou cestou v slovenskom právnom systéme je dohoda medzi spoluvlastníkmi. Môžete sa dohodnúť na rozdelení pozemku podľa podielov, ktoré vlastníte, alebo môžete dohodnúť, že jeden vlastník odkúpi podiely ostatných. Takáto dohoda by mala byť písomná a podpísaná všetkými spoluvlastníkmi.
Pokiaľ sa na dohode nemôžete dohodnúť, je možné podať návrh na súd, aby zrušil spoluvlastníctvo a vykonal vyporiadanie. Jednou z možností je použitie geometrického plánu, ktorý pozemok formálne rozdelí, čo umožňuje jednotlivým vlastníkom následne nadobudnúť konkrétne časti pozemku.
Dedičské Konanie a Neznámi Vlastníci
V praxi sa pri starých spoluvlastníkoch, napríklad narodených okolo roku 1850, vychádza z toho, že už nežijú, no v katastri stále figurujú „historicky“ zapísaní ako vlastníci. Aby sa dalo s ich podielmi na pozemkoch nakladať, je potrebné legálne „dotiahnuť“ ich právny stav.
Jedným z hlavných postupov je dedičské konanie. Súd poverí notára, ktorý sa pokúsi zistiť, či po daných osobách (zomrelých spoluvlastníkoch) ešte existujú nejakí dedičia. Ak sa dedičia nenájdu, prípadne žiadni neexistujú, dedičstvo v princípe prepadne štátu.
Ak niektorí spoluvlastníci už zomreli a dedičské konanie po nich už bolo ukončené, je potrebné podať návrh na dodatočné prejednanie dedičstva na príslušný súd podľa miesta, kde bolo dedičské konanie ukončené. Súd následne poverí notára, ktorý zistí okruh dedičov. Ak neviete, kde dedičia žijú, notár a súd môžu využiť verejné vyhlášky a ďalšie prostriedky na ich vypátranie. Po zistení dedičov je možné sa s nimi dohodnúť na vysporiadanie spoluvlastníctva - napríklad na odkúpení ich podielu, prípadne na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva súdnou cestou, ak by nebola dohoda možná.
Opatrovník a Vyhlásenie za Mŕtveho
V konaní o vysporiadanie spoluvlastníctva súd, ak už vie, že spoluvlastníci sú neznámi či mŕtvi, ustanoví týmto osobám opatrovníka. Ak sú skutočne bez dedičov, prípadne ich súd vyhlási za neznámych, resp. ak sú neznámi, môže súd rozhodnúť o ich mene. Zákon (Občiansky zákonník) umožňuje vyhlásiť nezvestnú alebo dávno neaktívnu osobu za mŕtvu, čím sa otvára priestor na dedičské konanie. Bez tohto formálneho vysporiadania (či už cestou dedičského konania, alebo vyhlásenia daných osôb za mŕtve) žiaľ nie je možné len tak „vyhlásiť“, že ide o neznámych vlastníkov a automaticky ich podiel získať.
Slovenský Pozemkový Fond (SPF)
Pokiaľ SPF prevezme pozemky do správy, dá sa s ním rokovať napríklad o nájme alebo odkúpení podielov, avšak najprv musí byť právne potvrdené, že podiely skutočne prešli na štát. Na základe dohody alebo rozhodnutia súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva nemôže vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov poľnohospodársky pozemok menší ako 3000 m2, ani lesný pozemok menší ako 5000 m2 (§ 23 zákona č.180/1995 Z. z.).
Zrušenie a Vyporiadanie Podielového Spoluvlastníctva na Súde
V prípade neúspešnej dohody o vysporiadanie podielového spoluvlastníctva sa môžete obrátiť na súd s návrhom na zrušenie a vyporiadanie tohto spoluvlastníctva. Podľa ustanovenia § 142 Občianskeho zákonníka, ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh jedného spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a účelné využitie veci.
Neuvádzate, o aký pozemok sa jedná. Pokiaľ nejde o poľnohospodársky pozemok, na ktorý sa vzťahuje zákaz drobenia, t.j. nachádza sa v intraviláne, potom je možné jeho rozdelenie. Ak by sa jednalo o poľnohospodársky pozemok, tu platí zákaz drobenia, čo znamená, že rozdelením jestvujúceho pozemku nemôžu vzniknúť pozemky menšie ako 3000m2.
Podielové spoluvlastníctvo je stav, kedy je jedna vec vo vlastníctve viacerých vlastníkov, pričom v prípade podielového spoluvlastníctva podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Neznamená to, že každý zo spoluvlastníkov má právo výlučne disponovať s určitou „oddelenou“ časťou spoločnej veci, pretože nie je známe, ktorá časť spoločnej veci patrí ktorému zo spoluvlastníkov. Podielové spoluvlastníctvo upravuje ust. § 137 a nasledujúce Občianskeho zákonníka.
V zmysle ustálenej judikatúry Najvyššieho súdu slovenskej republiky nikoho nemožno nútiť, aby proti svojej vôli zotrval v podielovom spoluvlastníctve a preto zákon poskytuje niekoľko spôsobov jeho vyporiadania. Keďže je občianske právo postavené na zásade autonómie vôle, zákon účastníkom spoluvlastníckych vzťahov ponecháva voľný priestor na úpravu týchto vzťahov a preto aj samotný Občiansky zákonník preferuje pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva dohodu jednotlivých podielových spoluvlastníkov, pričom ak ide o vyporiadanie nehnuteľnosti, dohoda musí mať písomnú formu a je potrebný aj vklad do katastra nehnuteľností. Na dohode musia byť zúčastnení všetci podieloví spoluvlastníci. Ak nie je povinnosť uzavrieť dohodu v písomnej forme, tak každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o vyporiadaní, ak o to požiadajú.
Ak medzi spoluvlastníkmi nedôjde k dohode o vyporiadaní, vyporiadanie vykoná a spoluvlastníctvo zruší súd, avšak len na návrh niektorého zo spoluvlastníkov. Zákon hovorí, že súd pri tom prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci, avšak to neznamená, že návrh nemôže podať aj menšinový spoluvlastník a rovnako nejde o jediné hľadiská, na ktoré súd pri posudzovaní prihliada. Súd pri vyporiadaní prihliada na rôzne kritériá.
Z procesnej stránky sú účastníkmi konania všetci podieloví spoluvlastníci, pričom ten, ktorý podáva návrh je žalobca a ostatní sú žalovaní. Súd vyporiada podielové spoluvlastníctvo reálnym rozdelením veci podľa výšky podielov spoluvlastníkov, ak je možné vec reálne rozdeliť. Deliteľnosť musí byť možná z technického hľadiska, ale zároveň by mala rozdelená vec naďalej slúžiť takému záujmu a takým spôsobom, ktorý zodpovedá jej povahe. Pri reálnom rozdelení nehnuteľnosti je potrebné vyhotoviť aj geometrický plán, ktorý bude tvoriť neoddeliteľnú súčasť rozsudku, ktorým bude podielové spoluvlastníctvo vyporiadané.
V zmysle ustálenej judikatúry Najvyššieho súdu Slovenskej republiky súd nemusí vec rozdeliť presne podľa výšky podielov toho-ktorého podielového spoluvlastníka a vtedy sa rozdiel vyrovná finančnou náhradou. Ide o tzv. kombinovaný spôsob vyporiadania podielového spoluvlastníctva. Ďalším spôsobom vyporiadania je prikázanie veci jednému (príp. viacerým) zo spoluvlastníkov s tým, že sa z neho stane výlučný vlastník a ostatných podielových spoluvlastníkov podľa výšky podielov takzvane vyplatí, ide o tzv. prikázanie veci za náhradu. Súd pri tom prihliada okrem iného aj na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. V návrhu musí žalobca uviesť, akú sumu za ustupujúci spoluvlastnícky podiel je ochotný vyplatiť ostatným podielovým spoluvlastníkom, pričom táto suma sa uvádza v eurách za jeden meter štvorcový. Práve táto suma je v praxi najčastejšie spornou, pretože sa stáva, že niektorí zo spoluvlastníkov s touto sumou nesúhlasí. Zákon hovorí o primeranej náhrade, ale bližšie ju nešpecifikuje. Vo všeobecnosti možno povedať, že primeraná náhrada je taká, za akú si ustupujúci spoluvlastník môže zaobstarať podobnú vec, prípadne podiel na tejto veci. Tretím spôsobom vyporiadania podielového spoluvlastníctva je predaj spoločnej veci a rozdelenie výťažku medzi spoluvlastníkov podľa výšky podielov. Tento spôsob sa uplatní, ak žiadny zo spoluvlastníkov nemá záujem spoločnú vec nadobudnúť do vlastníctva.
Výnimka zo Zásady Zrušenia Spoluvlastníctva
Výnimku z vyššie spomínanej zásady, že nikoho nemožno nútiť, aby proti svojej vôli zotrval v podielovom spoluvlastníctve, vymedzuje Občiansky zákonník v ust. § 142 ods. 2: „Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.“ V tomto prípade súd nezruší a nevyporiada podielové spoluvlastníctvo, ak na to existujú dôvody hodné osobitného zreteľa, pričom prevažne ide o okolnosti subjektívneho charakteru na strane účastníkov, ktoré musí súd s odbornou starostlivosťou skúmať. V praxi sa môže vyskytnúť mnoho takýchto dôvodov, môže ísť napr. o prípad, keď je spoluvlastník vysokého veku a želá si v nehnuteľnosti dožiť, pretože v nej žil celý život.
Vysporiadanie Pozemku pri Rodinnom Dome a Mestskej Pôde
Vysporiadanie pozemku pri rodinnom dome je špecifickou oblasťou, kde sa často stretávame s problémom vlastníctva pozemku pod samotnou stavbou. Mesto vlastní viacero výmerou drobných pozemkov, ktoré sú často užívané obyvateľmi mesta. Niektorí dokonca o tom ani nevedia, zisťujú to až neskôr pri predaji svojho rodinného domu. Mestské zastupiteľstvo schválilo v decembri minulého roku nové nariadenie, ktoré upresňuje podmienky prevodu takýchto pozemkov.
Ak užívate mestský pozemok, ktorý by ste radi odkúpili, podajte písomnú žiadosť na mestský úrad. Ak chcete odkúpiť len časť mestského pozemku, napr. časť pozemku pred domom, je potrebné uviesť presné označenie parcely a rozsahu, ktorý chcete odkúpiť. K žiadosti je potrebné priložiť čestné vyhlásenie, že nie ste osobou blízkou primátorovi mesta, poslancovi mestského zastupiteľstva, štatutárnemu orgánu alebo členovi štatutárneho orgánu právnickej osoby zriadenej alebo založenej mestom (myslí sa tým riaditeľ organizácie či konateľ), prednostovi mestského úradu, zamestnancovi mesta, hlavného kontrolóra mesta.
Dôležité pre obyvateľov je poznanie kúpnej ceny. Mestské zastupiteľstvo určilo spomínaným nariadením č. 2/2011 VZN o prevode vlastníckeho práva k pozemkom. Ceny sme historicky zakotvili v nariadení prvý raz, pretože chceme postupovať jednotne a transparentne ku každému obyvateľovi, ktorý si požiada o odkúpenie pozemku. V minulom funkčnom období sme totiž ceny určovali individuálne, čo neraz vrhlo negatívny tieň podozrenia z rôznych cien pre dva rovnaké pozemky v rovnakej lokalite, či v dvoch rôznych prípadoch. Materiál prerokuje mestské zastupiteľstvo na svojom zasadnutí. Tie sa od januára 2012 konajú raz za dva mesiace. Kúpnu zmluvu musíte uzatvoriť do 3 mesiacov od nadobudnutia platnosti uznesenia (odo dňa podpisu primátorom mesta), inak uznesenie, ktorým poslanci schválili váš prevod, stratí platnosť. Vyššie opísaný postup sa vzťahuje na dodatočné majetkovo-právne vysporiadanie pozemku, čiže ako som spomínal, na pozemok, ktorý už dlhodobo užívate, alebo ho užívate v domnienke, že je váš vlastný. Ak máte záujem o odkúpenie pozemku, ktorý je vhodný na výstavbu (ide o stavebnú parcelu), sú podmienky iné, nájdete ich v § 21 citovaného nariadenia.
Znalec a Geometrický Plán
Pri vysporiadaní podielového spoluvlastníctva je dôležité pochopiť, že všetci spoluvlastníci musia prísť k dohode. Pokiaľ ide o výmeru vášho pozemku, každý z vás vlastní len ideálny podiel na celej nehnuteľnosti, čo znamená, že nejde o konkrétnu vyčlenenú časť pozemku. Ak sa všetci spoluvlastníci dohodnú na rozdelení pozemku, vytvorí sa geometrický plán a každý dostane svoju časť. Na platnosť dohody je potrebné, aby bola písomne vyhotovená a podpísaná všetkými spoluvlastníkmi.
Pri reálnom rozdelení nehnuteľnosti je potrebné vyhotoviť aj geometrický plán, ktorý bude tvoriť neoddeliteľnú súčasť rozsudku, ktorým bude podielové spoluvlastníctvo vyporiadané. V zmysle ustálenej judikatúry Najvyššieho súdu Slovenskej republiky súd nemusí vec rozdeliť presne podľa výšky podielov toho-ktorého podielového spoluvlastníka a vtedy sa rozdiel vyrovná finančnou náhradou. Ide o tzv. kombinovaný spôsob vyporiadania podielového spoluvlastníctva.
Pri prevode nehnuteľnosti je tiež dôležité informovať sa o existencii geometrického plánu. Geometrický plán slúži na zameranie a rozdelenie pozemkov, vytýčenie hraníc a je nevyhnutný pri právnych úkonoch ako je kúpa, predaj, darovanie alebo dedenie nehnuteľností.
Na vysporiadanie a vytýčenie našej parcely potrebujeme podpisy a súhlasy všetkých spoluvlastníkov, alebo len väčšinových? Pri vysporiadaní podielového spoluvlastníctva je dôležité pochopiť, že všetci spoluvlastníci musia prísť k dohode.