Proces nahlasovania a určovania obvyklej výšky nájomného za poľnohospodárske pozemky prešiel v poslednom období významnými úpravami a výzvami. Cieľom je zabezpečiť hodnovernosť, správnosť a záväznosť týchto údajov, ktoré sú kľúčové pre správne fungovanie trhu s prenájmom pôdy. Nakoľko systém nahlasovania obvyklej výšky nájomného funguje prvý rok, vyskytli sa v jeho implementácii isté nedostatky, ktoré si vyžiadali dodatočné opravy a spresnenia.
Zber a oprava údajov o nájomnom
Údaje o obvyklej výške nájomného za poľnohospodárske pozemky, ktoré poľnohospodári nahlasovali Okresným úradom za minulý rok, sa budú opravovať. Nájomcovia poľnohospodárskych pozemkov ich nahlasovali v tomto roku po prvý raz, a to v termíne do konca januára. Povinnosť nahlasovať tieto údaje bola síce zakotvená v zákone už dávnejšie, avšak vyhláška upravujúca podrobnosti vošla do praxe až v lete minulého roka. Tieto údaje musia byť poskytnuté za každé katastrálne územie, a to buď v listinnej forme priamo na úradoch, alebo elektronicky.
Viacero regiónov po zverejnení obvyklej výšky nájomného hlásilo, že tento údaj neodzrkadľuje reálnu výšku nájomného v niektorých katastrálnych územiach. Niektorí hlásili dokonca chyby. Členovia agrárnych združení uvádzali, že v mnohých prípadoch je obvyklá výška nájomného omnoho vyššia - dokonca 2 až 3-násobne vyššia, ako je reálne nájomné v praxi. Zaznamenané boli aj prípady veľkého rozdielu v obvyklej výške nájomného vo vzájomne susediacich katastrálnych územiach, prípadne aj nezrovnalosti v postupe niektorých okresných úradov pri zbere hlásení nájomcov začiatkom tohto roka.
V prípade, že nájomca má pochybnosť o tom, že ním preukázateľne a včas predložené korektné sumárne údaje príslušnému okresnému úradu, pozemkovému a lesnému odboru nie sú správne zahrnuté do určenia obvyklej výšky nájomného, môže sa obrátiť so žiadosťou o prešetrenie veci priamo na tento príslušný okresný úrad, pozemkový fond a lesný odbor. Poukazuje sa na to, že nastali chyby aj na strane nájomcov pri nahlasovaní údajov o výške nájomného, ako aj na strane okresných úradov pri ich spracovaní, výpočte a evidovaní. Možnosť opravy údajov je podľa agrorezortu považovaná za výnimku.
Právny rámec a definícia obvyklej výšky nájomného
Právny inštitút „obvyklá výška nájomného“ bol definovaný a do právneho poriadku zavedený s účinnosťou od 1. mája 2018. Ide o údaj o výške nájomného za jeden hektár poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie. Tieto údaje sa zisťujú z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného podľa § 14 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov, ako priemernú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku.
Podľa platnej právnej úpravy § 14 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z., „Nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru a údaje a informácie z tejto evidencie poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roku.” Okresný úrad pri stanovení obvyklej výšky nájomného prioritne vychádza z údajov poskytnutých nájomcami za predchádzajúci kalendárny rok a katastrálne územie. Obvyklá výška nájomného bola určená na základe ustanovení § 1 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z. postupom podľa § 5 vyhlášky Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o spôsobe a rozsahu vedenia a poskytovania evidencií a stanovenia obvyklej výšky nájomného v znení vyhlášky č. 113/2019 Z.
Nájomné zmluvy a ich typy
Užívanie pozemkov rieši ustanovenie § 14 ods. 1 zákona č. 504/2003 Z. z.: „Právo užívať pozemok na základe zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku má ten nájomca, ktorý má uzatvorené zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel.”
Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - právnickou osobou alebo súkromne hospodáriacim roľníkom (fyzická osoba - podnikateľ), uzatvára sa podľa druhej časti zákona č. 504/2003 Z. z. Výška nájomného je v tomto prípade stanovená podľa obvyklej výšky nájomného pre jednotlivé katastrálne územia. Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - fyzickou osobou nepodnikateľom na drobnú pestovateľskú a chovateľskú činnosť, uzatvára sa podľa prvej časti zákona č. 504/2003 Z. z.
Slovenský pozemkový fond a prenájom pozemkov
Slovenský pozemkový fond (SPF) prenajíma nehnuteľnosti na poľnohospodárske účely podľa zákona č. 504/2003 Z. z. a nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z., ako aj na iné ako poľnohospodárske účely podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka.
Žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu je žiadateľ o prenájom podľa ustanovení § 2a) alebo 2b) nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z.
Žiadosť o prenájom podľa ustanovení § 2a podáva žiadateľ:
- Mladý poľnohospodár.
- Poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorému bolo Pôdohospodárskou platobnou agentúrou (PPA) vydané právoplatné rozhodnutie o schválení žiadosti o nenávratný finančný príspevok podľa podopatrenia 6.1 - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti mladých poľnohospodárov alebo 6.3. - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti na rozvoj malých poľnohospodárskych podnikov.
Žiadateľ k svojej žiadosti podľa platnej legislatívy musí priložiť:
- Právoplatné rozhodnutie PPA podľa podopatrenia 6.1. alebo 6.3.
- Uviesť v žiadosti číslo listu vlastníctva pozemkov vo svojom vlastníctve alebo doložiť kópiu nájomnej zmluvy, ktorou si prenajíma pozemky od známych vlastníkov v tom katastrálnom území, kde si žiadateľ žiada pozemky o prenájom.
Žiadosť o prenájom podľa ustanovení § 2b podáva žiadateľ:
- Poľnohospodár, ktorý aspoň na polovici obhospodarovanej výmery vykonáva špeciálnu rastlinnú výrobu, alebo
- Poľnohospodár, ktorý vyrába finálny produkt.
Žiadateľ podľa svojej činnosti musí k žiadosti priložiť:
- Výpis z vinohradníckeho registra alebo výpis z registra ovocných sadov a chmeľníc.
- Rozhodnutie PPA o poskytnutí priamych podpôr podľa osobitných predpisov alebo čestné vyhlásenie, že pestuje špeciálne plodiny na výmere max. 0.3 ha.
- Rozhodnutie o registrácii prevádzkarne, rozhodnutie o registrácii prvovýrobcu alebo maloobchodnej prevádzkarne alebo rozhodnutie o schválení prevádzkarne pre produkty živočíšneho pôvodu.
Aby žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu mohol mať v katastrálnom území, kde žiada o prenájom pozemkov od SPF, prednostné právo, musí v požadovanom katastrálnom území mať vlastné pozemky alebo mať prenajaté pozemky od známych vlastníkov.
Pri posudzovaní žiadostí podľa osobitného predpisu je podstatnou skutočnosťou, či nájomná zmluva s doterajším nájomcom bola skončená uplynutím času (vtedy sa postupuje podľa ustanovení zákona č. 504/2003 Z. z. v znení neskorších predpisov), alebo zmluva s doterajším nájomcom skončila z dôvodu schválenia projektu pozemkových úprav (vtedy sa postupuje v súlade so zákonom č. 330/1991 Zb.).
V zmysle § 20 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z.z., „oprávnenia fondu k pozemkom uvedeným v § 16 ods. 1 písm. b) a c) ustanovené v § 17 a 18 zanikajú doručením výpisu z katastra nehnuteľností, ktorým vlastník preukáže vlastníctvo k týmto pozemkom.“ Jedným z oprávnení fondu nakladať s pozemkami nezisteného vlastníka je aj oprávnenie pozemky prenajímať. Príjem z takéhoto prenájmu patrí v zmysle § 18 ods. 5 citovaného zákona.
Ako vysporiadať vlastníctvo parcely alebo odkúpiť pozemok od štátu? O agende Slovenského pozemkov...
Pozemky nezistených vlastníkov
V prípade pozemkov, ktoré nie sú v správe SPF a nie je možné dohľadať dedičov, je potrebné požiadať o zapísanie správy k pozemkom. Pokiaľ chce obec pri týchto pozemkoch požiadať o zápis správy na kataster v prospech SPF, je potrebné zaslať písomnú žiadosť na SPF. K žiadosti je potrebné priložiť:
- Potvrdenie o pobyte z Ministerstva vnútra SR, Sekcie verejnej správy, odbor registrov, matrík a hlásenia pobytu, oddelenie správy registrov, Nám. Ľ. Štúra 1, 974 04 Banská Bystrica.
- Potvrdenie príslušnej obce, že neeviduje žiadny pobyt pre osobu daného neznámeho vlastníka.
Žiadosť a doklady je možné zaslať na centrálnu podateľňu SPF alebo elektronicky cez slovensko.sk. Adresa centrálnej podateľne SPF je: Slovenský pozemkový fond, Búdková 36, 817 15 Bratislava. Keď bude zapísaná správa na liste vlastníctva, je možné uvedený pozemok prenajať obci alebo inému záujemcovi. Prenajímatelia sú následne povinní za tieto pozemky platiť dane a riadne ich udržiavať na účel, na aký boli prenajaté.
Maximálna výška nájomného a regulácia cien
Maximálna výška nájomného je stanovená tak, aby bola spravodlivá a reflektovala regionálne rozdiely. Cieľom koeficientov je zabezpečiť, aby menšie byty boli cenovo dostupnejšie pre jednotlivcov alebo domácnosti s nižším príjmom. Naopak, koeficienty pre väčšie byty sú vyššie, pretože tieto byty sú určené predovšetkým pre rodiny, ktorých príjem domácnosti je častokrát vyšší. Výpočet maximálnej výšky nájomného sa vzťahuje len na čistý nájom, teda bez zahrnutia úhrad za energie a služby spojené s užívaním bytu (tzv. servisné poplatky). Tieto poplatky sa vypočítavajú samostatne na základe aktuálnej spotreby, cien služieb a komodít, ako aj rozsahu poskytovaných služieb v konkrétnom bytovom komplexe.
Táto tabuľka zobrazuje príklady maximálneho čistého nájomného pre rôzne veľkosti bytov v jednotlivých krajoch Slovenska. Výšku regulovaného nájomného za rok 2025 nájdete na tomto odkaze. Uvedené hodnoty nezahŕňajú poplatky za energie a služby spojené s užívaním bytov (tzv. servisné poplatky), ktoré sa pripočítajú k čistému nájomnému podľa aktuálnej spotreby a cien služieb v danom bytovom komplexe.
Súvisiace udalosti a modernizácia verejnej správy
V kontexte zmien a opráv v systéme prideľovania nájomného, je dôležité spomenúť aj širší kontext modernizácie verejnej správy na Slovensku. Správa o stave verejnej správy za rok 2024, predložená ministerstvom vnútra na rokovanie vlády, poskytuje komplexný prehľad o jej stave, vývoji a trendoch, ako aj hodnotenie jej výkonnosti, transparentnosti a pripravenosti na modernizáciu. Verejná správa nie je len súbor úradov a formulárov.
Diskusia o modernizácii samosprávy, ktorá má svoje miesto v programovom vyhlásení vlády, prebiehala aj na okrúhlom stole organizovanom ministerstvom vnútra v tandeme s Parlamentným inštitútom. Cieľom bolo nastaviť rovnaký meter pre samosprávy, aby to, čo platí v mestách aj obciach, bolo samozrejmosťou aj v samosprávnych krajoch, pričom nesmie zostať bokom ani hlavný kontrolór. Celonárodný kongres, ktorý sa stal strategickým priestorom dialógu medzi štátom a samosprávou, stretol viac ako 1200 predstaviteľov miest a obcí spolu s predstaviteľmi Ministerstva vnútra SR a Národnej rady SR.
V pondelok 20. októbra 2025 zamestnanci odborov krízového riadenia na 39 okresných úradoch dostali nové služobné terénne vozidlá Dacia Duster do užívania. V piatok 26. septembra 2025 bolo otvorené klientske centrum Okresného úradu Bratislava na Tomášikovej ulici. Tieto kroky naznačujú snahu o zlepšenie efektivity a dostupnosti verejných služieb, čo sa v konečnom dôsledku môže premietnuť aj do lepšieho fungovania systémov súvisiacich s prenajímaním pozemkov a určovaním nájomného.