Pri zariaďovaní si vlastného bývania sa často stretávame s pojmami, ktoré môžu byť pre laika menej zrozumiteľné. Jednou z kľúčových dilem, pred ktorou stoja mnohí, je voľba medzi bývaním v byte a rodinnom dome s pozemkom. Každá z týchto možností prináša špecifické výhody a nevýhody, ktoré je potrebné dôkladne zvážiť pri rozhodovaní o investícii na niekoľko ďalších rokov.
Dom vs. byt
Rozhodovanie o tom, či si vybrať byt alebo dom, sa netýka len metrov štvorcových a ceny. Zásadný vplyv na túto voľbu má životný štýl, rodinná situácia, osobné preferencie a finančné možnosti.
Výhody bývania v dome s pozemkom
Bývanie vo vlastnom dome s aspoň menšou záhradou je snom mnohých ľudí. Najmä mladé rodiny, ktoré sa rozrastajú a vzniká v nich potreba väčšieho komfortu bývania, si musia premyslieť dilemu, či ostanú bývať za rovnakú sumu peňazí v byte, alebo sa presťahujú na perifériu do rodinného domu.
1. Súkromie a vyšší komfort bývania: Dom poskytuje neporovnateľne vyššiu mieru súkromia. Nemáte bezprostredných susedov nad hlavou alebo vedľa seba, ktorí by vás mohli rušiť hlukom. Toto je obzvlášť dôležité pre rodiny s deťmi alebo pre tých, ktorí si cenia pokoj a oddych vo svojom vlastnom priestore.
2. Vlastný pozemok: Vlastný pozemok, hoci aj celkom malý, je nenahraditeľný. Ponúka priestor pre relaxáciu, záhradkárčenie, grilovanie či priestor pre deti na hranie. Je to možnosť realizovať svoje predstavy o bývaní bez obmedzení, ktoré prináša byt.
3. Priestor pre domácich miláčikov: Pes a mačka (aj iné domáce zvery) by si medzi bytom a domom tiež rozhodne vybrali dom. Majú viac priestoru na pohyb a sú spokojnejšie vo vonkajšom prostredí.
4. Flexibilita a možnosť úprav: Dom si môžete postupne meniť, prestavovať, nadstavovať podľa seba a nepotrebujete na to súhlas ďalších osôb (bytové družstvo, správca), len si vybavíte stavebné povolenie.
5. Parkovanie: Nemáte problémy s parkovaním a nemusíte dlho hľadať voľné miesto, ako je to často v prípade bývania v bytových domoch.
Nevýhody bývania v dome s pozemkom
Napriek nesporným výhodám prináša bývanie v dome aj určité nevýhody, ktoré si treba uvedomiť.
1. Náročnejšia údržba: Trávnik treba pravidelne kosiť, záhradu polievať, bazén čistiť, burinu plieť. Údržba domu a pozemku je časovo a finančne náročnejšia ako starostlivosť o byt. V prípade vikendového domu, kde sa býva len občas, sa tieto práce ešte viac akumulujú.
2. Slabšia infraštruktúra: Väčšina novostavieb vzniká v tzv. „hnedých územiach“ alebo na „zelených územiach“ mimo centier miest. Viete zájsť peši do školy, škôlky, obchodu, na poštu či do reštaurácie? Nie? To znamená, že budete odkázaní na auto pre každodenné pochôdzky.
3. Vyššie prevádzkové náklady: Celkové prevádzkové náklady na bývanie v dome môžu byť vyššie ako v byte, najmä ak ide o starší dom s horšími tepelno-izolačnými vlastnosťami.
4. Vzťah k záhrade a manuálne zručnosti: Predtým, ako sa rozhodnete pre dom, si odpovedzte na otázku, či máte vôbec vzťah k záhrade, k pestovaniu kvetov či zeleniny. Zídu sa aj manuálne zručnosti aspoň jedného člena domácnosti, keďže v dome treba občas čo-to opraviť.
Výhody bývania v byte
Bývanie v byte je často spájané s mestským životom a jeho výhodami.
1. Rozvinutá infraštruktúra a dostupnosť služieb: Mestá majú rozvinutejšiu infraštruktúru a ľahšie dostupné služby (škôlky, školy, banky, kiná, obchody, reštaurácie, lekárne, zdravotnícke zariadenia, športoviská…). Všetko je na skok.
2. Nižšia náročnosť údržby: Starostlivosť o byt je omnoho jednoduchšia. O údržbu spoločných priestorov sa stará správca bytového domu, čím sa zbavujete starostí s kosením, polievaním či odpratávaním snehu.
3. Nižšie prevádzkové náklady: Náklady na bývanie v byte sú v porovnaní s domom väčšinou nižšie. Dvojnásobne to platí pri novostavbách, kde viete ušetriť aj na teple a vode.
4. Finančná dostupnosť: Byt je zvyčajne cenovo dostupnejší ako rodinný dom, čo z neho robí atraktívnejšiu voľbu pre mladých ľudí alebo pre tých s obmedzeným rozpočtom. Banky tiež často poskytujú vyšší percentuálny podiel financovania na byt ako na dom.
Nevýhody bývania v byte
Bývanie v byte má aj svoje tienisté stránky.
1. Nedostatok súkromia: Blízka prítomnosť susedov, ktorých životný štýl a zlozvyky vás môžu obmedzovať, je bežnou súčasťou života v bytovom dome. Hluk, cudzie pachy či obmedzenia v rekonštrukcii sú len niektoré z nich.
2. Obmedzený priestor: Byt, najmä v starších bytových domoch, často neposkytuje dostatok priestoru pre rastúcu rodinu. Chýba tu možnosť skladovania sezónnych vecí, priestor pre hobby či relaxáciu.
3. Závislosť od správcu a ostatných vlastníkov: Pri rekonštrukciách či iných zásahoch do spoločných častí domu ste závislí od rozhodnutí správcu alebo väčšiny vlastníkov.
4. Parkovanie: Problémy s parkovaním sú častým sprievodným javom bývania v mestských bytových domoch.
Kľúčové rozdiely a špecifické pojmy
Pri rozhodovaní medzi bytom a pozemkom je dôležité pochopiť aj niektoré špecifické pojmy, ktoré sa v realitnom svete používajú.
Byt vs. Apartmán: Pojem „byt“ sa vo všeobecnosti definuje ako miestnosť alebo súbor miestností spĺňajúci požiadavky na trvalé bývanie. „Apartmán“ je často označenie nebytového priestoru predávaného na bývanie v bytovom projekte, alebo byt určený na rekreáciu. Developeri toto označenie používajú aj pre byty, ktoré nespĺňajú svetlotechnické normy, alebo pre priestory pôvodne schválené ako administratívne. Apartmány bývajú často lacnejšie a právnické osoby si z nich môžu odpočítať DPH.
Bytový dom: Je to obytná budova s viacerými bytmi prístupnými z domovej komunikácie so spoločným hlavným vstupom z verejnej komunikácie, pokiaľ sa nejedná o rodinný dom. Bytovým domom sa rozumie budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty.
Pozemok: Je individualizovaná časť zemského povrchu, bez ohľadu na substrát. Delí sa na intravilán (zastavaná časť obce) a extravilán (nezastavaná časť územia obce mimo intravilánu). Pre účely výstavby je kľúčový stavebný pozemok, ktorý musí spĺňať určité podmienky. Cena stavebných pozemkov je podstatne vyššia ako ceny záhrad a ostatných pozemkov.
Developer: Je hlavný investor a spoločnosť zastrešujúca výstavbu od štádia príprav až po predaj.
Vlastníctvo bytu a pozemku pod bytovým domom: Pri kúpe bytu sa často stretávame so situáciou, keď k bytu neprislúcha priamo vlastný pozemok, ale spoluvlastnícky podiel na pozemku pod bytovým domom. Podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku, vzniká k pozemku právo zodpovedajúce vecnému bremenu. Toto zákonné vecné bremeno umožňuje užívať aj tieto pozemky.
Financovanie: Pri kúpe nehnuteľnosti je dôležité zvážiť aj možnosti financovania. Banky poskytujú hypotekárne úvery s rôznymi podmienkami. Pri bytoch je možné financovanie až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti, pri domoch sa štandardne pohybuje od 70 % do 80 %. Výstavba domu je z pohľadu financovania najzložitejším variantom, vyžadujúcim značné vlastné zdroje alebo postupne čerpané úvery.
Kúpa domu alebo bytu: Investícia do budúcnosti
Súčasná doba prináša trend, že ľudia „utekajú“ pred ruchom veľkých miest na vidiek, no zároveň ostávajú napojení na mestá, kam sa dennodenne vracajú za prácou. Tento trend sa odráža aj na realitnom trhu, kde podiel rodinných domov na rezidenčnom bývaní rastie.
Náklady na bývanie stáli Slovákov v roku 2021 podľa údajov Eurostatu vyše 30 % z ich rodinných rozpočtov. Mnohí sa domnievajú, že bývanie v dome vychádza lacnejšie než v byte. Pravda je však taká, že náklady na bývanie v rodinnom dome nemusia byť každý mesiac úplne rovnaké. Zaskočiť vás môžu rôzne opravy a údržby, ktoré na rozdiel od bytu, kde sa na všetko skladáte spolu s ostatnými, idú z vášho vrecka.
Napriek tomu sa zabezpečenie vlastného bývania v akejkoľvek forme stále oplatí, keďže úrokové sadzby na hypotekárnych úveroch sú stále relatívne nízko. V dobe rastúcej inflácie je kúpa nehnuteľnosti ideálnym nástrojom na riešenie vlastného bývania a zároveň ochránenie finančného majetku pred infláciou.
Pri rozhodovaní, či si vybrať byt alebo dom, je nevyhnutné si urobiť zoznam výhod a nevýhod jedného i druhého podľa vašich osobných preferencií a neunáhliť sa s definitívnou voľbou. Ide predsa o vašu kvalitu bývania na niekoľko ďalších rokov.
Dôležité pojmy na zváženie:
- Úverový pomer LTV (Loan to Value): Ukazovateľ, ktorý banky používajú na stanovenie rizika hypotéky. Čím vyššie LTV, tým je poskytnutie hypotéky pre banku rizikovejšie.
- Anuitná splátka: Spôsob splácania hypotekárneho úveru, kedy klient spláca po celý čas trvania záväzku stále rovnakú výšku splátky (za predpokladu nemennej úrokovej sadzby).
- Fond opráv: Fond napĺňaný mesačne vlastníkmi bytových jednotiek na údržbu a opravy spoločných častí domu.
- Daň z nehnuteľností: Ročná daň zaťažujúca vlastníkov nehnuteľností.
- Geometrický plán: Podklad k právnym úkonom týkajúcim sa pozemkov, potrebný napríklad pri rozdelení pozemku.
- Inžinierske siete (IS): Prípojky vody, elektrickej energie, plynu, kanalizácie, telekomunikačné siete. Dôležité pri kúpe stavebného pozemku.
- Bonita klienta: Odhad schopnosti klienta splácať pôžičku.
Pri výbere nehnuteľnosti je vždy dôležité získať čo najviac informácií, overiť si ich a poradiť sa s odborníkmi, aby vaše rozhodnutie bolo čo najinformovanejšie a najvýhodnejšie.