Vláda Slovenskej republiky zaviedla prostredníctvom nariadenia vlády č. 327/2022 Z. z. rámec pre štátom podporované nájomné bývanie, ktorého cieľom je zabezpečiť dostupnejšie bývanie pre širšiu vrstvu obyvateľstva. Kľúčovou súčasťou tohto systému je regulácia výšky nájomného, ktorá sa odvíja od viacerých faktorov vrátane príjmov žiadateľov, hodnota bytu a regionálnych špecifík.
Základné kritériá pre získanie nájomného bytu
Pre získanie postavenia nájomcu v štátom podporovanom nájomnom bývaní musí záujemca spĺňať stanovené kritériá. Jedným z hlavných je minimálny príjem, ktorý musí byť vyšší ako maximálna výška nájomného za daný byt, bez započítania úhrad za energie a služby a nákladov na prevádzku, údržbu a opravy bytového domu.
Priemerný čistý mesačný príjem domácnosti záujemcu sa vypočítava ako súčet priemerných čistých mesačných príjmov všetkých osôb, ktoré budú so záujemcom bývať v nájomnom byte. Tento výpočet zohľadňuje príjmy z posledného zdaňovacieho obdobia, za ktoré uplynula lehota na podanie daňového priznania alebo hlásenia, ako aj príjmy z kalendárneho roka predchádzajúceho dňu určenému Agentúrou štátom podporovaného nájomného bývania (ďalej len „agentúra“) na svojom webovom sídle. Agentúra zverejňuje usmernenie k spôsobu preukazovania splnenia kritérií na svojom webovom sídle najneskôr do 31. januára príslušného kalendárneho roka.
Proces registrácie a prideľovania bytov
Záujemcovia o nájomné byty sa registrujú v registri záujemcov o nájomné byty štátom podporovaného nájomného bývania (ďalej len „register záujemcov“). Uzatváranie nájomných zmlúv prebieha podľa poradia, v akom záujemca zaregistroval svoj záväzný záujem. Rozhodujúcim momentom registrácie je presný čas úspešnej registrácie, ktorý je zaznamenaný v registri.
Záujemca môže stratiť poradie, ak je výlučným, väčšinovým alebo bezpodielovým spoluvlastníkom rodinného domu alebo bytu v okrese, v ktorom sa nachádza nájomný byt, o ktorý sa uchádza. Tento status sa označuje ako „dočasne znevýhodnený záujemca“. V prípade miest Bratislava a Košice sa tento pojem vzťahuje na celé ich územie. Strata poradia znamená, že právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy prechádza na ďalšieho záujemcu v poradí.
Agentúra môže tiež dočasne uplatňovať znevýhodnenie stratou poradia u záujemcov s vyššími príjmami, ak je vysoký záujem o trojizbové alebo štvorizbové byty v schválených projektoch. Ide o situácie, kedy priemerný čistý mesačný príjem domácnosti záujemcu dosahuje alebo presahuje šesťnásobok životného minima domácnosti.
Výpočet maximálnej výšky nájomného
Maximálna výška nájomného je stanovená tak, aby reflektovala regionálne rozdiely a zároveň zabezpečila cenovú dostupnosť. Výpočet sa vzťahuje výlučne na čistý nájom, teda nezahŕňa úhrady za energie a služby (tzv. servisné poplatky), ktoré sa účtujú samostatne na základe aktuálnej spotreby a cien služieb.
Maximálna výška nájomného na meter štvorcový (N) môže byť upravená korekčným mechanizmom (K). Tento mechanizmus sa aplikuje v prípade, ak percentuálna miera rastu Indexu cien stavebných prác (I) je vyššia ako percentuálna miera rastu indexu priemernej nominálnej mzdy (m) a tento rozdiel presahuje 5 percentuálnych bodov. V takomto prípade sa maximálna výška nájomného navýši o rozdiel znížený o 5 percentuálnych bodov, maximálne však o 10 % pôvodnej výšky nájomného. V ostatných prípadoch je korekčný mechanizmus nulový. Úprava maximálnej výšky nájomného o korekčný mechanizmus sa uskutočňuje raz ročne k 1. júlu.
Zvýšenie hodnoty bytu sa môže uskutočniť aj na základe priemernej medziročnej miery rastu spotrebiteľských cien (CPI). Ak tento priemer za posledné dva kalendárne roky presiahne 2 %, hodnota bytu sa automaticky zvýši v kalendárnom roku nasledujúcom po roku, v ktorom bola pôvodne určená. Toto zvýšenie zohľadňuje rastúce náklady spojené so správou, opravami a údržbou bytov.
Prechodné ustanovenia a špecifické situácie
Prechodné ustanovenia nariadenia riešia situácie vzniknuté pred jeho účinnosťou. Napríklad, poradie záujemcov v registri prenajímateľov podľa predchádzajúceho znenia sa považuje za platné aj po nadobudnutí účinnosti nového nariadenia.
V prípade nájomných zmlúv uzatvorených pred účinnosťou vyhlášky možno cenu nájmu zvýšiť najviac o 20 % oproti predchádzajúcemu roku, kým nedosiahne maximálnu výšku stanovenú obcou. Toto ustanovenie má zabrániť neprimeranému nárastu cien nájmov a rozložiť zvýšenie do viacerých rokov. Naopak, pri nových nájomných zmluvách sa cena nájmu určuje podľa aktuálnych pravidiel.
Výnimky a špecifické prípady financovania
Nariadenie sa nevzťahuje na nájomné byty obstarané z prostriedkov Štátneho fondu rozvoja bývania inou právnickou osobou, ak sú splnené podmienky podľa osobitných predpisov. V týchto prípadoch maximálnu výšku nájomného určuje priamo zákon o Štátnom fonde rozvoja bývania.
Obec alebo iný prenajímateľ si môže zvoliť rôzne metódy určenia hodnoty bytu podľa nariadenia, pričom nie je povinný použiť rovnaký postup pre všetky byty. Rozhodnutie o zvýšení nájomného je plne v kompetencii obce alebo prenajímateľa, pričom vyhláška stanovuje len maximálny limit.
Započítavanie plôch a účtovanie
Do podlahovej plochy bytu pri prepočte podľa prílohy vyhlášky sa započítava aj plocha špajze a pivnice, ak sú tieto priestory primárne určené na užívanie s bytom. Táto definícia vychádza z príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka.
Nová hodnota bytu určená výpočtom podľa prílohy nariadenia sa neprenáša do účtovníctva. Je stanovená výlučne na účely určovania výšky nájomného.
Vývoj cien nájomného na Slovensku
Priemerná cena nájomného za byt na Slovensku v druhom štvrťroku 2024 dosahovala približne 712 eur. Nárast cien nájomného bývania súvisí s nízkym predajom bytov, ktorý je ovplyvnený drahými hypotékami, sprísnenými kritériami bánk a vysokými cenami nehnuteľností.
Najvýraznejší nárast cien nájomného bol zaznamenaný v Košiciach (o 5 %), čo odborníci pripisujú príchodu investorov a potenciálu vzniku nových pracovných miest. Rast cien zaznamenali aj Bratislava (o 3 %), Prešov (o 1,8 %) a ďalšie krajské mestá. Naopak, Banská Bystrica zaznamenala najväčší pokles cien nájomného (o 2,8 %), podobne ako Nitra (o 2,2 %) a Žilina (o 0,3 %).
Odborníci predpokladajú pokračovanie rastu cien nehnuteľností aj v druhej polovici roka, aj napriek pretrvávajúcim vysokým hypotekárnym sadzbám. Mnohí majitelia preferujú radšej prenájom svojich nehnuteľností, kým sa situácia na trhu s hypotékami nezlepší.