Trh s nehnuteľnosťami v Bratislave prechádza neustálymi zmenami, ktoré ovplyvňujú nielen ceny bytov, ale aj výšku nájomného. Pochopenie týchto trendov je kľúčové pre potenciálnych kupujúcich, predávajúcich aj nájomníkov. Tento článok sa zameriava na aktuálnu situáciu na bratislavskom realitnom trhu, analyzuje vývoj cien starších bytov a priemerného nájomného, ako aj faktory, ktoré tieto zmeny ovplyvňujú.
Ceny starších bytov v Bratislave: Stabilita s medziročným rastom
V druhom štvrťroku aktuálneho roka zaznamenali ceny starších bytov v Bratislave stabilnú úroveň v porovnaní so začiatkom roka. Priemerná jednotková cena sa pohybovala na úrovni 3 556 €/m². Napriek tomu, medziročne došlo k nárastu o dve percentá. Tento rast je čiastočne spôsobený poklesom cien bytov v druhej polovici predchádzajúceho roka. V porovnaní s predošlým štvrťrokom sa nezmenila ani priemerná absolútna cena starších bytov, ktorá je však medziročne o 3,5 percenta vyššia.
Analýza dát z realitných portálov ukazuje, že v júli a septembri tohto roka sa priemerná jednotková cena bytov v Bratislave pohybovala okolo 4 131,49 eura za štvorcový meter. Ceny stúpali naprieč celým hlavným mestom a dotkli sa všetkých ponúkaných dispozícií v rámci rôznych kategórií bytov, od pôvodného stavu až po novostavby na sekundárnom trhu. V štruktúre ponúkaných bytov prevládali menšie jednotky, čo spôsobilo pokles priemernej interiérových plôch o 5 % v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom a o 5,6 % medziročne.
V štvrtom kvartáli predchádzajúceho roka sa pokles cien starších bytov zastavil a ponuková cena dosiahla úroveň 3 512 eur za meter štvorcový. V porovnaní s koncom roka 2022 boli ceny stále o 6,8 percenta nižšie. Priemerná absolútna cena sledovala medzikvartálny rast až o 8,5 percenta na 230 834 eur, čo bolo podľa analytikov podporených širšou ponukou väčších bytov. Priemerná úžitková plocha ponúkaných bytov vzrástla o 5 percent na 66,26 metrov štvorcových. Na konci roka sa do ponuky dostalo aj viac novostavieb z druhej ruky, ktoré svojou zvýšenou váhou tiež prispeli k rastu jednotkovej ceny bytov na sekundárnom trhu v Bratislave.
V prípade cien starších bytov sa v tomto roku očakáva pokračovanie cenového rastu v tempe okolo 5 % medziročne.
Nájomné v Bratislave: Trvalý rast aj napriek poklesu plôch
Priemerné nájomné v Bratislave, vrátane energií, pokračovalo v raste a v druhom štvrťroku dosiahlo úroveň 16,09 €/m². Medziročne nájomné vzrástlo o 6,58 %. Napriek tomu sa priemerná výška celkového nájomného v porovnaní so začiatkom roka mierne znížila o 0,5 % na 965 €, čo bolo spôsobené najmä poklesom plochy bytov ponúkaných na prenájom.
V treťom kvartáli tohto roka sa cenový rast opäť preniesol aj na nájomný trh. Priemerná výška nájomného aj s energiami v Bratislave ku koncu septembra dosiahla 17,10 €/m². Priemerný dvojizbový byt v Bratislave si bolo možné prenajať za 899 € aj s energiami. Tento priemer bol ťahaný nahor najmä nájmami v Starom Meste, kde sa priemerná výška pohybovala okolo 1 008 €.
V minulom roku pokračovalo nájomné v Bratislave v raste. Ako informuje spoločnosť Bencont Investments, nájomné vrátane energií v hlavnom meste ku koncu roka 2023 prekročilo hranicu 1000 eur za mesiac a po raste o 10 percent sa vyšplhalo na 1 022 eur. Priemerný dvojizbový byt si bolo možné v Bratislave prenajať za 861 eur aj s prislúchajúcimi platbami za energie. Tento rast nájomného je odrazom zvýšeného dopytu po nájomnom bývaní v situácii, keď je táto forma bývania lacnejšia v porovnaní so splátkou úveru pri obdobnom byte. Hoci sa tento pomer ďalším rastom nájomného oproti predchádzajúcemu kvartálu o niečo znížil, stále je mesačná splátka úveru pri kúpe bytu s rozlohou 50 metrov štvorcových, pri úrokovej sadzbe 4,5 percenta, vyššia o 12,6 percenta než mesačný nájom rovnakého bytu.
K pokračujúcemu rastu nájomného naďalej prispievajú zvýšené náklady na energie a snaha prenajímateľov pretaviť zvýšené úrokové náklady do výšky nájmu. Okrem toho ceny nájmu ťahá nahor aj jednoducho zvýšený dopyt po tejto forme bývania. V rovnakom období, teda v štvrtom kvartáli 2023, priemerné nájomné vzrástlo o 15,24 percenta a dosahovalo 15,61 eura za meter štvorcový.
NOVÉ NÁJOMNÉ BYTY V BRATISLAVE
Faktory ovplyvňujúce trh s nehnuteľnosťami
Na dynamiku cien bytov a nájomného v Bratislave vplýva viacero faktorov. Priaznivá makroekonomická situácia spolu s nominálnym prepadom cien starších nehnuteľností zatraktívňuje nehnuteľnosti z druhej ruky. Tie sú aktuálne v priemere o 30 percent lacnejšie ako mediánová cena novostavieb.
Situácia je však iná pri kúpe pomocou hypotéky. Záujemca môže naraziť na pravidlá centrálnej banky, ktoré ovplyvňujú maximálnu splátku a tým aj výšku úveru, ktorý si vie dovoliť vzhľadom na svoj disponibilný príjem. Na druhej strane môže vypočítanú splátku porovnávať s možnosťou platenia nájomného za obdobný byt. Práve tu má z finančného hľadiska navrch nájom, ktorý si zároveň okrem depozitu na začiatku nevyžaduje vysokú vstupnú investíciu ako v prípade hypotéky, kde je štandardom potreba vlastných zdrojov aspoň vo výške 20 % z hodnoty nehnuteľnosti.
Pokračovanie rastu priemerného nájomného znamenalo aj zníženie rozdielu medzi splátkou hypotéky a platbami nájomného. Aj tak je však splátka hypotéky za priemerný 50-metrový byt (pri sadzbe 4,5 % p.a.) stále o 10,5 % vyššia ako nájom obdobného bytu.
Dôležitým faktorom pri dostupnosti bývania je tiež vývoj priemernej mzdy v porovnaní s vývojom cien nehnuteľností. Od začiatku roka 2013 sa ceny bytov z druhej ruky zdvojnásobili. V sledovanom období však zároveň vzrástla priemerná mzda v Bratislavskom kraji o 82 %. Hoci došlo v rokoch 2020 až 2022 k roztvoreniu nožníc kvôli prudšiemu rastu cien nehnuteľností, po poklese cien v rokoch 2022/2023 sa situácia zmiernila a rozdiel sa začal normalizovať.
Zvýšený dopyt po nájomnom bývaní bol zaznamenaný aj po vypuknutí konfliktu na Ukrajine. V niektorých realitných kanceláriách išlo o dočasný rast, inde je záujem stále enormný. Riaditeľ a konateľ realitnej kancelárie Diamond Reality Lukáš Sopko uvádza, že dopyt po nájmoch podľa praxe jeho spoločnosti vzrástol o sto percent. „Po vložení štandardnej ponuky nájmu sa nehnuteľnosť prenájme do niekoľkých málo dní.“
Analytici Bencont Investments pripomínajú, že trh s nehnuteľnosťami sa dostal do stavu, ktorý je nazývaný aj ako realitná bublina. Tento stav znamená, že ceny bytov či domov rastú bez poklesu až do momentu, kedy tento stav dospeje do štádia neudržateľnosti. Jej „prasknutie“ by mohlo mať dopad aj na ceny nájmov. Avšak, dlhodobý deficit nehnuteľností, ktoré sú v ponuke hlavne v krajských mestách a v hlavnom meste, spolu s vysokým dopytom, pravdepodobne zabezpečí, že aj pri prasknutí tejto takzvanej bubliny bude dopad na ceny prenájmov minimálny. Náklady na realizáciu výstavby, kúpu nehnuteľnosti a užívanie nehnuteľnosti pravdepodobne budú rásť, čo sa pretaví do cien nájmov.
Výhľad na rok 2024
Rok 2024 bude podľa analytikov Bencont Investments pre trh s nehnuteľnosťami priaznivejší. V priebehu roka by mohlo pokračovať spomaľovanie inflačného rastu, čo sa už teraz začína pretavovať do reálneho rastu miezd. Doterajší vývoj naznačuje, že k prvému zníženiu hlavnej úrokovej sadzby by mohlo dôjsť už počas druhého štvrťroku 2024.
V prípade, že klient nedosiahne na úver pre zvýšenú úrokovú sadzbu a obmedzujúce kritériá zo strany banky, alebo má obavu, že aktuálna splátka by pohltila značnú časť rozpočtu domácnosti, tak svoje bývanie buď nemení alebo sa orientuje na nájom. Na trhu sa tak môže kumulovať odložený dopyt, ktorý čaká na výhodnejšie podmienky pre kúpu nehnuteľnosti. Pri novostavbách je situácia vypuklejšia, najmä keď potenciálny nájom 50-metrového bytu je dokonca nižší, než splátka úroku pri úvere v prípade kúpy rovnakého bytu.
Celkovo možno konštatovať, že bratislavský realitný trh je dynamický a ovplyvnený komplexnou súhrou ekonomických, sociálnych a medzinárodných faktorov. Sledujeme rast cien starších bytov, ale predovšetkým stabilný rast nájomného, ktorý je poháňaný zvýšeným dopytom a rastúcimi nákladmi. Budúci vývoj bude závisieť od makroekonomickej situácie, politiky úrokových sadzieb a celkovej stability trhu.