Priznanie k dani z nehnuteľnosti na rok 2025 je dôležitou povinnosťou pre každého, kto v uplynulom roku kúpil, predal alebo akýmkoľvek spôsobom zmenil vlastníctvo či užívanie nehnuteľnosti. Na rozdiel od dane z príjmov, túto daň neplatíme štátu prostredníctvom finančnej správy, ale priamo našej miestnej samospráve - obci alebo mestu. Pochopenie procesu podania priznania, termínov a samotného výpočtu dane je kľúčové pre predchádzanie zbytočným sankciám a zabezpečenie súladu s legislatívou. Tento článok poskytuje komplexný prehľad, ktorý vám pomôže zorientovať sa v problematike dane z nehnuteľnosti, od základných informácií až po špecifické situácie.
Kto musí podať daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti na rok 2025?
Základným pravidlom je, že ak sa váš vzťah k nehnuteľnosti v roku 2024 nezmenil a ste jej vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom, a zároveň ste v predchádzajúcom období už mali daňovú povinnosť, priznanie podávať nemusíte. Vaša obec alebo mesto vám automaticky zašle rozhodnutie o vyrubení dane, ktorá sa bude odvíjať od stavu vašej nehnuteľnosti k 1. januáru 2025.
Daňové priznanie je však nevyhnutné podať v nasledujúcich prípadoch, ak ste sa k 1. januáru 2025 stali novým vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti, alebo ak došlo k zmene vo vašom doterajšom vzťahu k nehnuteľnosti:
- Kúpa, predaj alebo darovanie nehnuteľnosti: Tieto transakcie menia vlastnícke práva a vyžadujú si aktualizáciu daňových záznamov. Po kúpe sa stávate novým vlastníkom, po predaji sa vaša daňová povinnosť k danej nehnuteľnosti zaniká a po darovaní prechádza na nového obdarovaného.
- Dedenie alebo dražba nehnuteľnosti: V prípade dedenia nadobúdate nehnuteľnosť na základe právoplatného dedičského rozhodnutia. Pri dražbe sa stávate vlastníkom po schválení príklepu súdom. V oboch prípadoch vzniká nová daňová povinnosť.
- Majetkové zmeny po rozvode: Ak rozvod a následné majetkové vysporiadanie zmení vlastnícke podiely na nehnuteľnosti, je potrebné túto zmenu nahlásiť.
- Získanie stavebného povolenia alebo kolaudačného rozhodnutia: Získanie právoplatného stavebného povolenia môže zmeniť charakter pozemku, napríklad zo záhrady na stavebný pozemok. Po kolaudácii novostavby sa stavebný pozemok stáva zastavanou plochou, čo má vplyv na výpočet dane.
- Zmena účelu užívania stavby, bytu alebo pozemku: Ak napríklad zmeníte spôsob využívania bytu z obytnej miestnosti na kanceláriu, alebo pozemku na iný účel, je potrebné túto skutočnosť oznámiť.
- Zbúranie stavby: V prípade, že máte povolenie na odstránenie stavby a stavba bola zbúraná, zaniká daňová povinnosť týkajúca sa danej stavby.
Ak si nie ste istí, či sa na vás vzťahuje povinnosť podať daňové priznanie, je vždy najlepšie obrátiť sa na príslušný obecný alebo mestský úrad. Konzultácia s nimi vám môže ušetriť čas aj potenciálne problémy.
Kedy a kde podať priznanie? Dôležité termíny a výnimky
Štandardná lehota na podanie daňového priznania k dani z nehnuteľností je do 31. januára 2025. Toto priznanie sa podáva príslušnému správcovi dane, ktorým je obecný alebo mestský úrad v katastrálnom území, kde sa vaša nehnuteľnosť nachádza.
Existujú však dôležité výnimky, najmä v prípadoch nadobudnutia nehnuteľnosti dedením alebo vydražením:
- Priznanie za nehnuteľnosť získanú v dedičskom konaní alebo dražbou: V týchto špecifických prípadoch sa uplatňuje lehota do 30 dní od vzniku daňovej povinnosti. Daňová povinnosť vzniká prvým dňom mesiaca, ktorý nasleduje po dni, kedy osvedčenie o dedičstve alebo rozhodnutie o príklepe nadobudlo právoplatnosť. Napríklad, ak dedičské konanie skončí a nadobudnete vlastníctvo 15. marca, vaša daňová povinnosť vzniká 1. apríla a priznanie musíte podať do 30 dní od tohto dátumu, teda do 30. apríla.
Je nevyhnutné dodržať tieto termíny, pretože ich nedodržanie môže viesť k uloženiu pokút zo strany správcu dane.
Ako vypočítať a zaplatiť daň?
Jednou zo zásadných odlišností dane z nehnuteľností od iných daní je, že daňovník si daň z nehnuteľnosti sám aktívne nepočíta. Vašou primárnou úlohou je vyplniť daňové priznanie a uviesť v ňom všetky potrebné údaje týkajúce sa vašej nehnuteľnosti. Medzi tieto údaje patria napríklad výmera pozemku, počet podlaží stavby, typ stavby, či spôsob využitia.
Na základe informácií uvedených v daňovom priznaní správca dane (obec alebo mesto) vypočíta celkovú výšku dane. Tento výpočet sa uskutočňuje v súlade s Všeobecne záväzným nariadením (VZN) danej obce alebo mesta, ktoré určuje konkrétne sadzby dane a prípadné koeficienty. Každá obec si môže sadzby v rámci zákonom stanovených limitov určiť individuálne, čo znamená, že výška dane sa môže líšiť aj v závislosti od lokality.
Po spracovaní vášho priznania vám správca dane zašle rozhodnutie o vyrubení dane. Toto rozhodnutie býva doručované poštou alebo do vašej elektronickej schránky, zvyčajne v období medzi marcom a aprílom nasledujúceho roka.
Príklad výpočtu dane z bytu:
Predstavme si pána Jozefa, ktorý si v roku 2024 kúpil dvojizbový byt v Trnave s rozlohou 65 m². Mesto Trnava vo svojom VZN stanovilo sadzbu dane z bytov vo výške 1,15 € za meter štvorcový.
Správca dane v Trnave vypočíta daň pána Jozefa nasledovne:
65 m² (výmera bytu) × 1,15 €/m² (sadzba dane) = 74,75 €
Daň pána Jozefa za celý rok 2025 teda bude 74,75 €.
Splatenie dane:
Daň z nehnuteľnosti je splatná do 15 dní od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o vyrubení dane. Všetky potrebné platobné údaje, vrátane čísla účtu a variabilného symbolu, nájdete priamo v doručenom rozhodnutí. V prípade vyšších súm dane, obec alebo mesto môže umožniť aj platbu v splátkach. Podmienky pre platbu v splátkach sú tiež uvedené v rozhodnutí. Ak by vyrubená daň presiahla 33 000 eur, obec či mesto by mali určiť platenie dane najmenej v dvoch rovnomerných splátkach.
Aké úľavy a oslobodenia môžete získať?
Daňový zákon a VZN obcí a miest umožňujú poskytovanie úľav alebo úplné oslobodenie od platenia dane z nehnuteľností v určitých prípadoch. Tieto úľavy sú zamerané na podporu špecifických skupín obyvateľstva alebo na zohľadnenie verejnoprospešného využitia nehnuteľností.
Obce a mestá môžu vo svojich VZN znížiť daň alebo poskytnúť oslobodenie najmä pre tieto skupiny:
- Osoby staršie ako 65 rokov: Ak nehnuteľnosť slúži výhradne na ich osobné potreby alebo trvalé bývanie, môžu mať nárok na úľavu. V niektorých obciach sa táto úľava uplatňuje automaticky, v iných je potrebné o ňu aktívne požiadať.
- Osoby s ťažkým zdravotným postihnutím (ŤZP): Úľavy sa môžu týkať pozemkov, stavieb alebo garáží, ktoré tieto osoby reálne využívajú.
- Ďalšie prípady: Oslobodenie od dane sa často vzťahuje aj na nehnuteľnosti, ktoré slúžia na sociálne, vzdelávacie, kultúrne alebo športové účely. Taktiež môžu byť oslobodené nehnuteľnosti vo vlastníctve cirkví a neziskových organizácií, ak sú využívané na ich hlavnú činnosť.
Ak sa domnievate, že máte nárok na nejakú formu úľavy alebo oslobodenia, je dôležité uplatniť si tento nárok najneskôr do 31. januára 2025. V opačnom prípade váš nárok na daný rok zaniká a budete musieť daň zaplatiť v plnej výške. Žiadosť o oslobodenie alebo zníženie dane je potrebné podať spolu s daňovým priznaním alebo v lehote na jeho podanie.
Spoluvlastníctvo a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov
Pri spoluvlastníctve nehnuteľnosti, kde sa o vlastníctvo delí viacero osôb (napríklad dvaja súrodenci vlastnia pozemok v podiele 1/2), je každý spoluvlastník povinný podať daňové priznanie za svoj podiel.
Existuje však možnosť, aby sa spoluvlastníci dohodli a určili jedného zástupcu, ktorý podá jedno spoločné daňové priznanie za všetkých. V takom prípade však ostatní spoluvlastníci ručia za daň do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu.
V prípade bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) je situácia zjednodušená. Priznanie môže podať len jeden z manželov, a obaja manželia ručia za daň spoločne a nerozdielne. Toto znamená, že ak jeden z manželov daň nezaplatí, obec môže vymáhať celú sumu od druhého manžela.
Tlačivá a typy daňových priznaní
Daňové priznanie k dani z nehnuteľností sa podáva na jednotnom tlačive, ktoré je rovnaké pre fyzické aj právnické osoby. Toto tlačivo si môžete stiahnuť z webovej stránky Ministerstva financií SR alebo si ho vyzdvihnúť priamo na príslušnom obecnom alebo mestskom úrade.
Na úvodnej strane tlačiva je potrebné označiť jeden z troch typov daňového priznania, podľa vašej aktuálnej situácie:
- Priznanie k dani z nehnuteľností: Toto tlačivo použijete v prípade, že ste v danej obci alebo meste ešte nikdy nepodávali daňové priznanie k dani z nehnuteľností, ale v uplynulom roku vám vznikla daňová povinnosť (napríklad ste kúpili svoju prvú nehnuteľnosť).
- Čiastkové priznanie na vznik ďalšej daňovej povinnosti: Toto tlačivo je určené pre situácie, kedy ste už v danej obci alebo meste daňové priznanie podávali v minulosti, ale v uplynulom roku ste nadobudli ďalšiu nehnuteľnosť, alebo došlo k zmene na už existujúcej nehnuteľnosti, ktorá má vplyv na výšku dane (napr. prístavba, zmena účelu užívania).
- Čiastkové priznanie na zánik daňovej povinnosti: Toto tlačivo podávate v prípade, ak vám v uplynulom roku zanikla daňová povinnosť k nehnuteľnosti (napríklad ste nehnuteľnosť predali, zbúrali, alebo došlo k inej zmene, ktorá ukončuje vašu daňovú zodpovednosť).
Správne vyplnené tlačivo daňového priznania môžete podať osobne na príslušnom úrade, poslať ho poštou doporučene, alebo v prípade, že obec či mesto túto možnosť ponúka a vy máte aktivovanú elektronickú komunikáciu, aj elektronicky.
Ako vyplniť tlačivo k daňovému priznaniu k dani z nehnuteľnosti? Magazín Nehnuteľnosti.sk
Daň z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2025
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti predstavujú pre mnohých dodatočný zdroj príjmu. Je dôležité vedieť, že tieto príjmy podliehajú zdaneniu v rámci dane z príjmov fyzických osôb.
Základné princípy zdaňovania prenájmu:
- Zaradenie do celkových príjmov: Príjmy z prenájmu sa započítavajú do vášho celkového ročného základu dane.
- Oslobodenie do výšky 500 €: Príjem z prenájmu je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 € za zdaňovacie obdobie. Do základu dane sa teda zahrnie len príjem presahujúci túto sumu.
- Sadza dane: Na príjmy z prenájmu sa vzťahujú štandardné sadzby dane z príjmov fyzických osôb. V roku 2025 platí:
- 19 % zo základu dane, ktorý nepresiahne 48 441,43 €.
- 25 % zo základu dane, ktorý presiahne sumu 48 441,43 €.
- Bez odvodov na sociálne a zdravotné poistenie: Z príjmov z prenájmu (podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov) sa neplatia odvody na sociálne a zdravotné poistenie, bez ohľadu na váš status (zamestnanec, SZČO).
- Daňové priznanie typu B: Príjmy z prenájmu sa uvádzajú v daňovom priznaní fyzickej osoby typu B, v VI. oddiele, konkrétne v tabuľke č. 1, riadok 11.
Čo sa započítava do príjmu z prenájmu:
Okrem samotného nájomného je dôležité správne definovať, čo všetko predstavuje zdaniteľný príjem. Do základu dane sa započítavajú aj:
- Nájomné: Pravidelné mesačné platby za užívanie nehnuteľnosti.
- Zálohy na energie a vodu: Ak nie sú účtované osobitne a sú súčasťou pevnej mesačnej platby, celková suma vrátane záloh sa považuje za príjem. Je preto vhodné mať v nájomnej zmluve jasne oddelené nájomné a zálohy.
- Platby za služby: Ak sú súčasťou nájomnej zmluvy (napr. internet, TV).
- Úhrady do fondu opráv: Ak sú zahrnuté v nájomnom a nie sú priznané ako samostatný náklad.
- Prijatá kaucia: Samotná kaucia pri jej zložení nie je príjmom, ak sa na konci nájmu vráti. Ak sa však kaucia použije na úhradu škody spôsobenej nájomcom, nedoplatkov alebo nezaplateného nájomného, stáva sa zdaniteľným príjmom prenajímateľa.
Výdavky pri prenájme:
Pri príjmoch z prenájmu je možné uplatniť len skutočné preukázateľné výdavky. Paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmov sú vyhradené len pre podnikateľov, ktorí prenájom vykonávajú v rámci živnosti. Fyzické osoby - nepodnikatelia si musia viesť podrobnú evidenciu o všetkých výdavkoch, ktoré súvisia s dosiahnutím, zabezpečením a udržaním príjmu z prenájmu. Tieto výdavky môžete uplatniť napríklad:
- Poplatky za energie, vodu, plyn, teplo.
- Poplatky za internet a televíziu.
- Náklady na opravy a údržbu nehnuteľnosti.
- Správu bytového domu, príspevky do fondu opráv.
- Náklady na vybavenie bytu (nábytok, spotrebiče), ak sú súčasťou nájomnej zmluvy.
Ak máte nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, môžete si uplatniť aj odpisy, technické zhodnotenie, daň z nehnuteľnosti, poistenie či úroky z úverov.
Lehoty na podanie daňového priznania k dani z príjmov:
- Štandardná lehota je do 31. marca nasledujúceho roka.
- V prípade, že 31. marec pripadá na víkend alebo sviatok, lehota sa posúva na najbližší pracovný deň.
- Možnosť predĺženia lehoty:
- Do 30. júna (na základe oznámenia daňovému úradu do 31. marca).
- Do 30. septembra, ak máte zdaniteľné príjmy zo zahraničia (na základe oznámenia do 31. marca).
Ako neplatiť daň z prenájmu (legálne):
Jediným legálnym spôsobom, ako sa vyhnúť plateniu dane z prenájmu, je, ak vaše ročné zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní oslobodenej sumy 500 €) nepresiahnu zákonný limit pre povinnosť podať daňové priznanie. Pre rok 2025 je tento limit 2 876,90 €. V takom prípade daňové priznanie nemusíte podávať.
Prenajímanie "na čierno" sa mimoriadne nevypláca. V prípade kontroly z daňového úradu vám bude daň spätne domeraná, pričom vám budú účtované aj úroky z omeškania a penále. Sankcie môžu byť vysoké a výrazne prevýšiť pôvodnú výšku dane.
Manželia a príjmy z prenájmu:
Manželia, ktorí vlastnia prenajímaný byt v bezpodielovom spoluvlastníctve, majú výhodu. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie od dane vo výške 500 € a príjem si môžu rozdeliť v ľubovoľnom pomere. To umožňuje napríklad rozdelenie príjmov tak, aby jeden z manželov nedosiahol zdaniteľný príjem nad zákonný limit a nemusel tak podať daňové priznanie.
Dôležité upozornenie: Informácie uvedené v tomto článku majú informatívny charakter a nenahrádzajú konzultáciu s daňovým poradcom alebo príslušným správcom dane. Daňová legislatíva sa môže meniť a špecifické situácie si vyžadujú individuálny prístup.
tags: #vypocitanie #dane #za #byt