Od 1. apríla 2025 nadobúda účinnosť nový stavebný zákon, ktorý prináša zásadné zmeny v procese výstavby na Slovensku. Tieto zmeny sa dotknú developerov aj bežných ľudí plánujúcich postaviť rodinný dom, chatu či inú stavbu. Reforma má za cieľ zlepšiť podmienky, ktoré platili v minulosti a dnes sú už neprijateľné, predovšetkým zrýchlením procesov súvisiacich s celým cyklom výstavby a účinnými postihmi pre čierne stavby. Kľúčovou zmenou je zavedenie integrovaného konania, ktoré nahrádza doterajší dvojkrokový systém územného a stavebného povolenia.
Zjednodušené povoľovanie stavieb
Jednou z najvýznamnejších zmien je zavedenie integrovaného konania, ktoré zlučuje doterajšie územné a stavebné konanie do jedného. Po novom bude stačiť jedno podanie cez nový štátny portál ISV (Informačný systém výstavby). Úradné procesy budú prebiehať elektronicky, čo by malo viesť k rýchlejšiemu a jednotnejšiemu rozhodovaniu o povolení stavby. Pre projekt rodinného domu to znamená menej papierovačiek a zrýchlené schvaľovanie.
Stavebník alebo ním poverený projektant vypracuje správu o prerokovaní stavebného zámeru, v ktorej vyhodnotí všetky uplatnené stanoviská a vyjadrenia. Následne si vyžiada doložku súladu od dotknutých orgánov, ktoré si v záväznom stanovisku k stavebnému zámeru vyhradili posúdenie projektu stavby. Tieto orgány sú povinné vydať doložku súladu k projektu stavby v lehote 30 dní, pri zložitých stavbách v lehote 60 dní.
Rodinný dom do 300 m²: Zjednodušené povolenie
Nový zákon definuje rodinný dom ako stavbu s maximálne dvoma nadzemnými podlažiami a podkrovím, určenú na bývanie najviac troch bytov, s maximálnou zastavanou plochou do 300 m². V takomto prípade má stavebný úrad na rozhodnutie 30 dní a proces povoľovania je zjednodušený. Ak je dokumentácia kompletná a v súlade s územným plánom, nie je potrebné osobitné územné rozhodnutie. Všetko sa vybavuje digitálne cez ISV s pomocou elektronického občianskeho preukazu (eID).
Stavby do 50 m²: Oznámenie namiesto povolenia
Stavby do 50 m² na príležitostné účely, ako sú záhradné chaty, garáže či prístrešky, sa po novom iba elektronicky ohlásia cez ISV a nepotrebujú klasické stavebné povolenie. Úrad má na vyjadrenie 15 dní. Drobné stavby a príslušenstvo, ako sú ploty, studne či spevnené plochy, sa taktiež len oznamujú a nie sú povolené v zmysle získania stavebného povolenia. Výstavba sa nesmie týkať trvalého bývania, inak musí prejsť integrovaným konaním.
Dvojdom a definícia stavieb
Nový stavebný zákon, rovnako ako predchádzajúca legislatíva, rozlišuje pojmy ako „drobná stavba“, „jednoduchá stavba“ alebo „vyhradená stavba“. Tieto pojmy označujú skupiny stavieb, stavebných prác alebo zariadení, pre ktoré ustanovuje rôzne požiadavky na ich navrhovanie, zhotovovanie alebo režimy povoľovania.
Drobná stavba je definovaná ako stavba, ktorá nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie. Pre jej výstavbu platia zjednodušené pravidlá, často postačuje ohlásenie.
Jednoduchá stavba je stavba alebo stavebná konštrukcia, ktorá nemá výrazný vplyv na svoje okolie.
Pojem „mobilný dom“ stavebný zákon priamo nepozná. V praxi sa často stretávame s interpretáciou, že ak nie je dom pevne osadený (nemá betónové základy), je považovaný za mobilný dom, aj keď je napojený na inžinierske siete. Nový zákon bude jasnejšie definovať, čo sa môže a čo nemôže. Ak je výrobok (napríklad kontajner) považovaný za mobilný dom a nie je stavbou, jeho umiestnenie sa neposudzuje v režime stavebného zákona.
Z textu vyplýva, že pre každú stavbu, bez ohľadu na režim jej povoľovania, platí, že ju stavebník môže postaviť na vlastnom pozemku alebo na pozemku, ku ktorému má od jeho vlastníka také oprávnenie. Ďalšou požiadavkou je, že stavba musí byť na pozemku, ktorý je funkčne v územnom pláne určený na spôsob užívania, na ktorý sa má daná stavba užívať.
Zákon č. 50/1976 Zb. definuje stavebnú konštrukciu ako stavbu postavenú stavebnými prácami, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Dvojdom, aj keď nie je priamo definovaný ako samostatný pojem v predloženom texte, by sa v zmysle súčasnej legislatívy pravdepodobne posudzoval ako rodinný dom s dvoma bytovými jednotkami alebo ako súbor stavieb, v závislosti od jeho konkrétneho architektonického a právneho usporiadania. Vstup do rodinného domu s dvoma bytovými jednotkami môže byť samostatný alebo spoločný, prístupný zo spoločného domového komunikačného priestoru.
Správne poplatky a prechodné obdobia
S účinnosťou od 15. marca 2025 dochádza k zmene (zvýšeniu) správnych poplatkov za úkony podľa starého stavebného zákona (zákon č. 50/1976 Z.z.), keďže úkony podľa doterajšej legislatívy budú dobiehať ešte niekoľko rokov. Všetky stavby, u ktorých sa aspoň začalo územné konanie, sa dopovoľujú podľa doterajšej legislatívy. Zároveň sa s účinnosťou od 1. apríla 2025 spolu so zavedením nového stavebného zákona nastavuje výška správnych poplatkov v nadväznosti na novú stavebnú legislatívu. Konkrétna výška správnych poplatkov je uvedená v zákone č. 145/1995 Z.z.
Čierne stavby a sankcie
Nový zákon sprísňuje prístup k nelegálnym stavbám. Dodatočné zlegalizovanie čiernej stavby už nebude možné, úrad môže nariadiť okamžité odstránenie a pokuty sa zvyšujú až do výšky 150 000 €. Tieto pravidlá platia na čierne stavby zhotovené po nadobudnutí účinnosti nového zákona. Už postavené čierne stavby budú predmetom osobitného povoľovacieho konania, počas ktorého bude možné preukázať, že stavba nie je v rozpore s verejným alebo súkromným záujmom, a tým ju legalizovať.
Digitalizácia a rola projektantov
Nový stavebný zákon kladie dôraz na digitalizáciu v stavebníctve. Všetky stanoviská dotknutých orgánov sa budú zdieľať elektronicky. Užšie prepojenie s elektronizáciou verejnej správy prinesie rýchlejšie získanie stavebného povolenia. Novinkou je aj zmena postavenia projektantov, ktorí po novom môžu vybaviť pre stavebníka povolenie stavby. Na základe zmluvného vzťahu so stavebníkom budú projektanti vypracovávať návrh stavebného zámeru a zaznamenávať ho vrátane požadovanej dokumentácie do informačného systému, kde k nemu budú mať prístup dotknuté orgány.
Dôležité pojmy a definície
Stavebný zákon rozlišuje budovy na bývanie a nebytové budovy. Budova je priestorovo sústredená zastrešená stavba, ktorá je určená a stavebno-technicky vhodná na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí. Nebytovou budovou je budova, ktorá nie je bytovou budovou. Inžinierskou stavbou je stavba, ktorá nie je budovou. Líniovou stavbou je inžinierska stavba, ktorá tvorí súvislú stavebno-technicky a prevádzkovo neprerušovanú líniu.
Definícia podzemného podlažia sa vzťahuje na každé podlažie, ktorého obsypaná plocha fasády pôvodným terénom je viac ako 50 % z celkovej plochy fasády. Referenčná plocha fasády uvažovaného podlažia je vymedzená jeho konštrukčnou výškou a obvodom jeho zastavanej plochy.
ČO PRINÁŠA NOVÝ STAVEBNÝ ZÁKON ?
Prechodné ustanovenia a normy
Prechodné ustanovenia nemôže definovať norma, ale vyšší právny predpis. V prípade rozporu medzi normou a vyšším právnym predpisom platí vyšší právny predpis. Napríklad, ak vyhláška odkazuje na normu, ktorá sa zmenila, mala by platiť nová norma. Norma STN 73 4301 Bytové budovy stanovuje definície, s ktorými pracuje vo svojom celom obsahu vo vzťahu k bytovým budovám.
Nový stavebný zákon prináša pre stavebníka viac výhod: jednoduchší proces, elektronické podanie, kratšie lehoty a väčšiu predvídateľnosť rozhodnutí. Je však potrebné dôsledne pripraviť dokumentáciu a vyznať sa v nových pravidlách.