Nadobúdanie nehnuteľností formou zámeny u nás nie je veľmi obľúbené. Percentuálny podiel takto zaobstaraných nehnuteľností netvorí ani desatinu zo všetkých uskutočnených realitných obchodov. Deje sa tak aj napriek tomu, že proces zámeny nehnuteľností nie je v porovnaní s kúpou o nič náročnejší. Aktéri transakcie si však musia dať pozor, aby splnili všetky právne aj administratívne kroky, ktoré so zámenou súvisia.
Čo je zámena nehnuteľností a aký je jej účel?
Hlavný princíp zámeny nehnuteľností vyplýva už z názvu. Jedná sa o realitný obchod medzi dvoma vlastníkmi, ktorí sa dohodnú na odovzdaní svojej nehnuteľnosti druhej osobe výmenou za jeho nehnuteľnosť. Zámena sa môže udiať medzi fyzickými aj právnickými osobami, ktoré si za vopred dohodnutých podmienok vymenia byty, domy, kancelárie či akékoľvek iné typy nehnuteľností. Ak je ich momentálna trhová cena iná, vlastník lacnejšej nehnuteľnosti doplatí druhému vlastníkovi dohodnutú čiastku, ktorou sa dorovná rozdiel medzi ich hodnotou.
V kontexte bytového fondu, ak chcú napríklad dvaja spoluvlastníci vymeniť svoje byty, ktoré sú súčasťou bytového domu a nie sú zaradené do obchodného majetku, dochádza k prevodu vlastníctva bytu. Príjem (a to peňažný aj nepeňažný príjem) získaný zámenou sa potom považuje za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Do základu dane (čiastkového základu dane) sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie. Výdavky, ktoré je možné pri príjmoch získaných zámenou bytu za byt uplatniť, sú vymedzené § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov.
Pravidlá zámeny určuje Občiansky zákonník
Základným legislatívnym rámcom, ktorý stanovuje pravidlá tohto druhu realitného obchodu, je Občiansky zákonník. Ten sa venuje zámene nehnuteľností v niekoľkých ustanoveniach, ktoré jasne určujú, čo je pri takomto procese nakladania s nehnuteľným majetkom povolené, resp. čomu sa majú vlastníci pri zámene vyhýbať. Jednotlivé ustanovenia poukazujú aj na to, ako má prebiehať postup výmeny nehnuteľností a aké sú spôsoby doplatenia prípadnej čiastky na dorovnanie ceny.
Základný právny rámec zámeny veci za vec predstavuje zámenná zmluva (§ 611 Občianskeho zákonníka). Zámennou zmluvou sa rozumie zmluva, na základe ktorej dochádza k výmene veci za inú vec. Je to jeden zo spôsobov nadobudnutia odvodeného vlastníctva k veci. Na rozdiel od kúpnej zmluvy sa ako protiplnenie poskytuje takisto vec a nie peniaze. Na tento vzťah sa primerane použijú ustanovenia o kúpnej zmluve. Každá zo strán sa považuje ohľadne veci, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu, a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu.
Zámenná zmluva v sebe zahŕňa ako keby dve kúpne zmluvy, pričom si zamieňajúci nehnuteľnosti zamenia. Je možné ju uzavrieť bezodplatne alebo aj s určitou odplatou. V tomto smere nie ste ničím viazaný a v plnom rozsahu sa uplatňuje tzv. zmluvná sloboda. Teda, že sa s druhým zamieňajúcim môžete dohodnúť na výške finančnej odplaty a tiež na spôsobe vyplatenia. Jediné, na čo si treba dať pozor, sú obligatórne náležitosti kúpnej zmluvy v prípade prevodu bytu. Tie sú upravené v zákone číslo 182/1993 Z.z. Bez toho, aby zámenná zmluva obsahovala zákonom vyžadované náležitosti, okresný úrad - katastrálny odbor nezapíše vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Výmena prebieha na základe zámennej zmluvy
Všetky podmienky zámeny, na ktorých sa vlastníci nehnuteľností dohodnú, sa následne spíšu do zámennej zmluvy. Tá je podľa ustanovení Občianskeho zákonníka základným právnym aspektom celého procesu. Jasne a zrozumiteľne spísaná zmluva slúži najmä na ochranu oboch zmluvných strán. Na základe jej znenia sa môže jedna zo strán právne brániť v prípade, že tá druhá nesplní dohodnuté podmienky. Spísanie zámennej zmluvy je nutné aj kvôli jednotlivým administratívnym a daňovým úkonom.
Zámenná zmluva sa podobá na zmluvu o kúpe. Keďže na zámennú zmluvu sa vzťahujú rovnaké právne ustanovenia ako na kúpnu zmluvu, jej obsah a z neho vyplývajúci priebeh obchodu sa príliš nelíši. Rozdiel spočíva akurát v tom, že obidve zmluvné strany majú štatút kupujúcich aj predávajúcich zároveň. Pri odovzdaní svojej nehnuteľnosti vystupujú ako predajcovia, pri prijímaní nehnuteľnosti od druhej strany zas ako kupujúci. Po výmene, na základe ktorej nadobudli novú nehnuteľnosť, nasledujú tie isté kroky, aké čakajú vlastníkov aj v prípade riadnej kúpy.
Príprava a celý priebeh zámeny nehnuteľností:
- Stanovenie ceny: Najprv sa znaleckým posudkom stanoví cena vymieňaných nehnuteľností.
- Dohoda: Po stanovení ceny sa obe strany dohodnú na zámene a na jej podmienkach.
- Spísanie zmluvy: Na základe vopred dohodnutých podmienok sa spíše zámenná zmluva. V zmluve musí byť riadne definovaný predmet zámeny, ťarchy a popis nehnuteľnosti v zmysle príslušných zákonov. Čo všetko má obsahovať zmluva je ustanovené aj v zákone o katastri nehnuteľností.
- Podpisovanie a overenie: Po podpise zámennej zmluvy musia byť podpisy účastníkov úradne overené. V zmysle zákona o katastri nehnuteľností musí mať prevádzajúca osoba na zmluve úradne overený podpis.
- Odovzdanie nehnuteľností: Prebehne výmena a odovzdanie nehnuteľností.
- Doplatok (ak je súčasťou): Ak je súčasťou výmeny doplatok ceny, podľa dohody sa uhradí rozdielová suma.
- Vklad do katastra: Po odovzdaní nehnuteľností zájdu obe strany na kataster a požiadajú o prepis. Spolu so zmluvou sa vypracuje aj návrh na vklad. Jeho prílohou bude 2x zmluva o prevode. S vkladovým konaním je spojená poplatková povinnosť. Kataster je ten, kto prevodovú zmluvu kontroluje. Vlastnícke právo sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností.
- Ohlásenie dodávateľom energií: Na záver sa ohlási zmena vlastníctva nehnuteľností aj u dodávateľov energií.
V prípade potreby s vypracovaním zmluvy je možné vyhľadať advokáta.
Daňové dôsledky zámeny nehnuteľností
Vlastníkom, ktorí nadobudli nehnuteľnosť zámenou, pri ktorej im bola doplatená suma určená na dorovnanie ceny, vzniká aj daňová povinnosť. Zisk je podobne ako pri predaji považovaný za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti, ktorý podlieha zdaneniu. Pri oslobodení od jeho zdanenia platia rovnaké podmienky ako pri zisku z riadneho predaja nehnuteľnosti.
Fyzická osoba A vlastní jednoizbový byt, ktorý nadobudol kúpou v roku 2022 za kúpnu cenu vo výške 100 000 eur. Daňovník B vlastní trojizbový byt nadobudnutý kúpou v roku 2023 za 200 000 eur. Tieto byty neboli zahrnuté v obchodnom majetku. Obidvaja daňovníci sa na základe zámennej zmluvy v roku 2025 dohodli, že si predmetné byty vymenia. Daňovník A sa v zámennej zmluve zaviazal odovzdať daňovníkovi B do vlastníctva jednoizbový byt a daňovník B sa zaviazal odovzdať do vlastníctva daňovníkovi A trojizbový byt. Vzhľadom na to, že daňovník A za jednoizbový byt získa trojizbový byt, v predmetnej zmluve sa okrem toho dohodli, že daňovník A je povinný doplatiť daňovníkovi B 90 000 eur. V zámennej zmluve je uvedená cena vymieňaných bytov, ktorá bola určená na základe znaleckého posudku tak, že cena jednoizbového bytu je 120 000 eur a cena trojizbového bytu predstavuje 220 000 eur.
Predmetom dane z príjmov fyzickej osoby je aj nepeňažný príjem získaný zámenou. Daňovník B získal nepeňažný príjem 120 000 eur, čo je hodnota jednoizbového bytu, ktorý získal zámenou a okrem tohto nepeňažného príjmu získal aj peňažný príjem 90 000 eur, čo je doplatok, ktorý na základe zámennej zmluvy zaplatil daňovník A. Príjem (peňažný aj nepeňažný), ktorý daňovníci dosiahli na základe zámennej zmluvy, sa považuje za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.
V prípade, ak dôjde k zámene nehnuteľností, pri ktorých od ich nadobudnutia uplynula doba päť rokov, príjem z predaja takejto nehnuteľnosti je od dane oslobodený. V zmysle § 9 ods. 1 písm. a) a b) ZDP je od dane oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku.
Ak fyzická osoba A vlastnila ornú pôdu viac ako 5 rokov a zamenila ju za inú ornú pôdu, pričom táto novozamenená orná pôda bola následne predaná do piatich rokov od jej nadobudnutia, príjem z predaja "zamenenej" ornej pôdy nie je oslobodený od dane. Podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov nie je splnená podmienka oslobodenia - päťročná lehota vlastníctva. Príjem dosiahnutý z takéhoto predaja ornej pôdy, ktorá bola nadobudnutá zámenou, sa považuje za príjem z predaja nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP. Pri takto dosiahnutom príjme z predaja nehnuteľnosti získanej zámenou je možné uplatniť ako výdavok cenu nehnuteľnosti zistenú v čase nadobudnutia (t.j. zámeny), vychádzajúc zo znaleckého posudku uvedeného v zámennej zmluve.
Zámena garáže za garáž: Možnosti a postup
V prípade bezplatnej výmeny garáže za garáž v tom istom mieste bydliska s následným zápisom do katastra nehnuteľností je postup podobný ako pri iných nehnuteľnostiach. V zmluve musí byť riadne definovaný predmet zámeny (garáž A za garáž B), ťarchy a popis nebytového priestoru - garáže v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. V ostatnom sa aplikujú ustanovenia Občianskeho zákonníka s tým, že ako kúpna cena sa neuvádza, nakoľko sa jedná o výmenu veci za vec.
Po vypracovaní a overení podpisov na zmluve je potrebné spolu so zmluvou vypracovať aj návrh na vklad do katastra nehnuteľností. S vkladovým konaním je spojená poplatková povinnosť. Kataster je ten, kto prevodovú zmluvu kontroluje, preto je dôležité dbať na jej správne vypracovanie.
Zámena pozemkov a Špecializované inštitúcie
Slovenský pozemkový fond (SPF) môže uzatvárať zámenné zmluvy na zámenu pozemkov vo vlastníctve štátu a v správe fondu na účely usporiadania vlastníctva k pozemkom a vytvárania vhodných pozemkovoprávnych pomerov na hospodárenie na pôde. Na tento účel slúžia príslušné ustanovenia zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom a nariadenia vlády Slovenskej republiky č. 238/2010 Z. z. V zmysle týchto predpisov musia byť pozemky porovnateľné.
Ďalším možným titulom na zámenu podľa platnej legislatívy je zákon č. 193/2001 Z.z. o podpore na zriadenie priemyselných parkov. Pri zámene pozemkov môže byť potrebné predložiť vyjadrenie príslušného okresného úradu, odboru pozemkového a lesného hospodárstva k otázke uplatnenia reštitučného nároku alebo vyjadrenie, že v danom katastrálnom území nie sú žiadne nevybavené reštitučné žiadosti.
Ďalšie doklady potrebné k prevodu, žiadateľ dokladá až na základe dožiadania Slovenským pozemkovým fondom, ktorý si ich vyžiada individuálne podľa povahy žiadosti a právneho titulu prevodu. Doklady ako geometrický plán, znalecký posudok a pod. sa neodporúčajú dokladať pri prvotnej žiadosti na SPF, aby žiadateľ vopred nevynaložil náklady na podklady, pričom ešte nie je jednoznačné, či k zámene pozemku dôjde.