Získanie vlastného bývania je pre mnohých snom, no často sa stáva prekážkou nedostatok vlastných finančných prostriedkov na dofinancovanie hypotéky. V minulosti bola 100 % hypotéka bežnejšou možnosťou, avšak od júla 2018 došlo k významným zmenám na slovenskom hypotekárnom trhu. Národná banka Slovenska (NBS) zaviedla opatrenia s cieľom obmedziť nadmerné zadlžovanie obyvateľstva a stabilizovať trh s nehnuteľnosťami. Toto nariadenie zakázalo bankám poskytovať hypotéky presahujúce 90 % z hodnoty nehnuteľnosti, pričom štandardom sa stalo 80 % financovanie. Pre žiadateľov o hypotéku to znamená nutnosť zabezpečiť si vlastné zdroje vo výške 20 % hodnoty nehnuteľnosti.
Zmeny na trhu a súčasný stav 100% hypoték
Do 1. júla 2018 bolo možné získať hypotéku pokrývajúcu 100 % kúpnej ceny nehnuteľnosti. Táto možnosť však prispela k rastúcemu zadlženiu domácností. V reakcii na túto situáciu NBS zaviedla prísnejšie pravidlá. V súčasnosti banky môžu poskytovať hypotéky maximálne do výšky 90 % hodnoty nehnuteľnosti (LTV - Loan-to-Value). V praxi však najčastejšie banky poskytujú úvery do výšky 80 % z hodnoty nehnuteľnosti. Zvyšných 10 % alebo 20 % hodnoty nehnuteľnosti musí žiadateľ dofinancovať z vlastných zdrojov.
Existujú však výnimky. Každá „väčšia“ banka má priestor na poskytnutie hypoték do 90 % LTV vo výške do 5 % všetkých poskytnutých úverov. Pre niektorých klientov teda stále existuje šanca získať hypotéku s vyšším percentom financovania, avšak za prísnejších podmienok a s možnými dodatočnými prirážkami k úrokovej sadzbe. Tieto prirážky sa môžu pohybovať od 0,15 % až po 1 % k základnej úrokovej sadzbe, čo môže významne navýšiť mesačnú splátku.
100 % financovanie je v súčasnosti možné výlučne v prípade tzv. „čistého“ refinancovania existujúcich úverov na bývanie. Pri iných účeloch, ako je kúpa novej nehnuteľnosti, je maximálne možné LTV 90 %.
Dofinancovanie hypotéky: Možnosti, ako pokryť zvyšné percentá
Ak vám banka neposkytne plnú sumu potrebnú na kúpu nehnuteľnosti, existuje niekoľko spôsobov, ako túto medzeru preklenúť:
1. Založenie druhej nehnuteľnosti
Jednou z najčastejšie využívaných a najpohodlnejších možností je založenie ďalšej nehnuteľnosti (napr. rodičovský byt či dom, prípadne iná nehnuteľnosť vo vašom vlastníctve). Banky štandardne akceptujú ako zábezpeku byty, rodinné domy a stavebné pozemky. Rekreačné nehnuteľnosti (chaty, apartmány) je možné založiť tiež, avšak banka môže skrátiť celkovú dobu splatnosti hypotéky na 8 rokov.
V tomto prípade banka zohľadňuje hodnotu všetkých nehnuteľností vstupujúcich do schvaľovacieho procesu. Je dôležité si uvedomiť, že založenie cudzej nehnuteľnosti si vyžaduje dôkladnú komunikáciu a súhlas jej vlastníkov, keďže im hrozí strata ich majetku v prípade nesplácania úveru. Vlastníci druhej nehnuteľnosti však nemusia figurovať ako dlžníci na vašej hypotéke.
Vyňatie druhej založenej nehnuteľnosti z hypotekárneho úveru je možné v momente, keď aktuálny zostatok hypotéky voči hodnote nehnuteľnosti, ktorá ostáva založená, nepresiahne pôvodne schválené percento financovania. Tento proces zvyčajne nastáva po 5 až 7 rokoch splácania hypotéky, v závislosti od výšky splátok a rastu hodnoty nehnuteľnosti. Banka si v prípade predaja druhej nehnuteľnosti vypočíta mimoriadnu splátku, ktorú musí klient uhradiť, aby mohla byť nehnuteľnosť z bremena uvoľnená. Uvoľnenie nehnuteľnosti z ťarchy trvá zvyčajne 30 až 60 dní a je na individuálnom posúdení banky.
2. Spotrebný úver
Spotrebný úver je ďalším bežným spôsobom dofinancovania. Zvyčajne ho poskytuje tá istá banka, ktorá schvaľuje hypotéku. Úrokové sadzby sa pohybujú v rozmedzí od 5 % do 9 % (niektoré zdroje uvádzajú aj 4 % až 6 % pri špecifických úveroch) a doba splatnosti je maximálne 8 rokov. Nevýhodou spotrebného úveru je jeho vyššia úroková sadzba v porovnaní s hypotékou, čo znamená vyššie celkové preplatenie úveru.
Príklad z praxe: Mladomanželia kupujú rodinný dom za 200 000 EUR. Banka im poskytne 80 % hypotéku (160 000 EUR). Vlastné úspory majú vo výške 20 000 EUR. Zvyšných 20 000 EUR potrebujú dofinancovať. Rozhodnú sa pre spotrebný úver s úrokovou sadzbou 6,19 % p.a. na 8 rokov. Po zaplatení jednorazového poplatku 50 EUR, budú mesačne splácať 263,37 EUR. Celkovo tak na tomto spotrebnom úvere zaplatia 25 333,52 EUR (pri RPMN 6,44 % počas 96 splátok).
3. Stavebný úver alebo medziúver
Pre klientov, ktorí majú založené stavebné sporenie, je k dispozícii stavebný úver. Jeho výhodou je možnosť nastaviť dlhšiu dobu splácania, až na 20 rokov (pri dvoch žiadateľoch až na 25-30 rokov), čo vedie k nižšej mesačnej splátke. Nevýhodou však môže byť vyššie celkové preplatenie úveru kvôli dlhšej dobe splácania. Aby bolo možné získať stavebný úver, je zvyčajne potrebné mať nasporené aspoň polovicu cieľovej sumy a sporenie musí trvať minimálne dva roky.
Ak nespĺňate podmienky pre stavebný úver, existuje možnosť získať medziúver k stavebnému sporeniu. Tento typ úveru je menej obľúbený, ale môže slúžiť ako „záchranné“ riešenie. Medziúver je možné získať aj bez predchádzajúcej histórie sporenia a jeho doba splatnosti môže byť až 15 a viac rokov.
4. Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB)
Kúpu alebo výstavbu nehnuteľnosti je možné financovať aj prostredníctvom Štátneho fondu rozvoja bývania. ŠFRB ponúka výhodné podmienky, ako napríklad úrokovú sadzbu 1 % ročne, 40-ročnú dobu splácania a možnosť získať úver až do výšky 100 % hodnoty nehnuteľnosti (maximálne do 180 000 EUR). Na získanie takéhoto úveru je však potrebné splniť prísne podmienky a ručiť nehnuteľnosťou v hodnote minimálne 1,3-násobku požadovaného úveru.
Podmienky pre získanie 90% hypotéky
Získanie 90 % hypotéky je v súčasnosti považované za nadštandard a banky ju poskytujú len obmedzene. Pri posudzovaní žiadosti o 90 % LTV banky zohľadňujú tzv. „magický trojuholník“:
- Rating klienta: Posudzuje sa jeho bonita, stabilita príjmu, vzdelanie, vek a úverová história. Klienti s najlepším osobným ratingom majú vyššiu šancu na získanie vyššieho financovania.
- Typ nehnuteľnosti: Banky najľahšie poskytujú 90 % financovanie na kúpu bytu, ktorý považujú za likvidnejšiu zábezpeku. Pri rodinných domoch a najmä pri pozemkoch sú podmienky prísnejšie. Na kúpu pozemku banky štandardne neposkytujú 90 % financovanie.
- Lokalita nehnuteľnosti: Niektoré banky podmieňujú poskytnutie 90 % LTV umiestnením nehnuteľnosti v krajskom meste. V okresných mestách či obciach je získanie vyššieho financovania zložitejšie.
Okrem týchto kritérií banky posudzujú aj príjmy klienta. Pre získanie 90 % hypotéky je často dôležité, aby sa nehnuteľnosť nachádzala v krajskom meste a aby ste kupovali byt. Príjem žiadateľa by mal byť od 800 € vyššie. Aj napriek splneniu týchto podmienok, banka môže pri 90 % hypotéke započítať rôzne prirážky k úrokovej sadzbe.
Príjmy zo zahraničia a hypotéka
Uznávanie príjmov zo zahraničia pri žiadosti o hypotéku je individuálne. Príjem vyplácaný v eurách akceptujú takmer všetky banky (s výnimkou Prima banky). Príjem v inej mene ako euro akceptujú len štyri banky na trhu. Dôležitými faktormi sú dĺžka pracovného pomeru (štandardne minimálne 6 mesiacov) a typ vykonávanej práce (banky preferujú duševných pracovníkov). Počas pandémie sa akceptácia príjmov zo zahraničia obmedzila, no situácia sa postupne stabilizuje. Banky však zostávajú opatrné pri príjmoch zo sektorov najviac zasiahnutých pandémiou. Banky štandardne neakceptujú príjem z podnikania alebo sociálnych dávok zo zahraničia.
Fixácia úrokovej sadzby: Rozdiely medzi 3-ročnou a 10-ročnou fixáciou
Výber dĺžky fixácie úrokovej sadzby je kľúčovým rozhodnutím pri hypotéke. Dlhodobejšia fixácia (7 až 10 rokov) ponúka väčšiu stabilitu a predvídateľnosť mesačných splátok, avšak úrokové sadzby bývajú mierne vyššie v porovnaní s krátkodobou fixáciou (napr. 3 roky). Rozdiel v úrokových sadzbách medzi 3-ročnou a 7- až 10-ročnou fixáciou sa pohybuje do približne 0,50 % až 0,60 % v závislosti od konkrétnej banky a jej aktuálnej ponuky.
Niektoré banky ponúkajú atraktívne 10-ročné fixácie už od 0,99 % (napr. ČSOB, Tatra banka, VÚB). Napríklad ČSOB banka ponúka 10-ročný fix za 0,99 %, čo je len nepatrne vyššie ako 5-ročné fixácie v iných bankách. V Slovenskej sporiteľni sa 10-ročná viazanosť pohybuje medzi 1,1 % až 1,4 %. Pri výbere fixácie je dôležité zvážiť vlastné plány ohľadom splácania hypotéky a očakávania vývoja úrokových sadzieb na trhu.
Možnosť zrušenia záložného práva na druhú nehnuteľnosť
Zrušenie záložného práva na druhú nehnuteľnosť je možné, keď zostatok hypotéky klesne pod 80 % hodnoty nehnuteľnosti, ktorá má zostať založená. Tento proces závisí od schopnosti klienta splácať úver predčasne prostredníctvom mimoriadnych splátok a od potenciálneho rastu hodnoty nehnuteľnosti. Banky individuálne posudzujú, kedy a ako rýchlo uvoľnia nehnuteľnosť spod ťarchy.
DTI a DSTI pri výpočte úverového limitu
Pri výpočte maximálneho úverového limitu, najmä pri 90 % financovaní, banky štandardne zohľadňujú ukazovatele DTI (Debt-to-Income - pomer dlhu k príjmu) a DSTI (Debt Service-to-Income - pomer splátok dlhu k príjmu). Tieto ukazovatele určujú maximálnu výšku úveru, ktorú si môže žiadateľ dovoliť na základe svojich príjmov a existujúcich záväzkov. Niektoré banky však môžu pri 90 % LTV počítať len s 80 % sumy, ktorá by inak bola dostupná podľa štandardného výpočtu, čo znižuje výsledný úverový limit pre klienta.
Príklad: Žiadateľ s čistým mesačným príjmom 1500 € a bez iných záväzkov chce kúpiť nehnuteľnosť za 136 000 €. Má len 14 000 € vlastných zdrojov, preto potrebuje 90 % financovanie. Pri štandardnom výpočte by mu banka mohla poskytnúť úver do výšky 122 000 €. Avšak banka, ktorá aplikuje znížený výpočet pre 90 % LTV, by mu poskytla maximálne 97 600 €, čo by mu neumožnilo kúpiť danú nehnuteľnosť.
Kedy podať žiadosť o 90% hypotéku
Opatrenie NBS obmedzuje počet úverov s financovaním nad 80 % (konkrétne 90 % LTV) na 20 % z celkového objemu nových úverov poskytnutých bankou v danom kvartáli. Z tohto dôvodu je strategicky výhodné podať žiadosť o takéto financovanie začiatkom nového kvartálu. Na konci kvartálu môže banka už vyčerpať svoj limit a žiadosť klienta, aj keď inak v poriadku, nemusí byť schválená.
Developerské projekty a financovanie
Pri kúpe bytu v developerskom projekte sa najčastejšie využíva hypotekárny úver, stavebné sporenie, alebo ich kombinácia so spotrebným úverom. Banky môžu poskytnúť financovanie do výšky 90 % hodnoty nehnuteľnosti, najmä pri novostavbách v krajských mestách. Developerské spoločnosti zvyčajne vyžadujú rezervačný poplatok pred podpisom zmlúv, a následne splátkový kalendár tvoriaci určité percento z ceny bytu. V takýchto prípadoch je často predmetom zabezpečenia práve financovaný byt vo výstavbe.
Finančná situácia je často dôvodom, prečo mladí ľudia bývajú u rodičov aj po dovŕšení dospelosti. Možnosti dofinancovania hypotéky do 100 % kúpnej ceny sú obmedzené, avšak pri správnom plánovaní a využití dostupných produktov je možné dosiahnuť cieľ vlastného bývania.
tags: #hypoteka #100 #hodnoty #nehnutelnosti