Záložné právo predstavuje kľúčový inštitút zabezpečenia pohľadávok, ktorý poskytuje veriteľovi silný nástroj na uspokojenie svojich nárokov, najmä v kontexte nehnuteľností. Jeho existencia posilňuje pozíciu veriteľa a zároveň vytvára tlak na dlžníka, aby splnil svoje záväzky včas a riadne. V prípade nesplnenia dlhu nastupuje druhá, uhradzovacia funkcia záložného práva, ktorá umožňuje veriteľovi domáhať sa uspokojenia priamo zo zálohu, či už ide o nehnuteľnosť alebo iný majetok.
Vznik a zriadenie záložného práva na nehnuteľnosť
Pre správne pochopenie problematiky je dôležité rozlišovať medzi zriadením a vznikom záložného práva. Záložné právo na nehnuteľnosť je možné zriadiť rôznymi spôsobmi: písomnou zmluvou, rozhodnutím súdu alebo súdneho exekútora, rozhodnutím správneho orgánu, schválenou dohodou dedičov o vyporiadaní dedičstva, ako aj priamo zo zákona.
Záložná zmluva a hypotekárne záložné právo
Najčastejším spôsobom zriadenia záložného práva v praxi, najmä v súvislosti s nehnuteľnosťami, je záložná zmluva. Touto zmluvou si záložný veriteľ zabezpečuje svoju pohľadávku voči dlžníkovi. V zmluve musí byť presne špecifikovaná zabezpečená pohľadávka, jej výška a predmet zálohu. V realitnej praxi si takto hypotekárne banky zabezpečujú úvery poskytované klientom, najmä na financovanie kúpy nehnuteľnosti. Záložné právo, ktorého predmetom je nehnuteľnosť, sa nazýva aj tzv. hypotekárne záložné právo.
Pre poskytnutie hypotekárneho úveru je nevyhnutné uzavretie záložnej zmluvy, ktorú podpisuje vlastník nehnuteľnosti. Je dôležité zdôrazniť, že pri podpise záložnej zmluvy na nehnuteľnosť je vylúčené zastúpenie vlastníka na základe plnomocenstva; zmluvu musí podpísať osobne vlastník zakladanej nehnuteľnosti. Banky pri tomto procese zvyčajne vyžadujú znalecké ocenenie nehnuteľnosti a určenie jej reálnej predajnej ceny. Banky tiež kladú dôraz na to, aby na jednej nehnuteľnosti neviazlo už iné záložné právo v prospech tretej osoby alebo iné obmedzenie prevodu nehnuteľnosti. Ideálnym stavom je, ak zakladaná nehnuteľnosť má zabezpečený prístup k verejnej komunikácii a na liste vlastníctva nie sú zapísané žiadne vecné bremená osobnej povahy, predkupné právo či zabezpečovací prevod práva. Vecné bremená, ktoré nezhoršujú užívanie nehnuteľnosti (napr. právo prechodu v prospech každodobného vlastníka), spravidla nepredstavujú prekážku.
V prípade financovania kúpy nehnuteľnosti hypotekárnym úverom sa na kataster nehnuteľností najprv podávajú záložné zmluvy a až následne kúpne zmluvy. Záložné právo, ktoré je evidované v časti "C" listu vlastníctva pod nadpisom "ŤARCHY", vzniká zápisom do katastra nehnuteľností. Vzhľadom na zásadu "čím skorší, tým silnejší" v oblasti vecných práv, záložné práva sa do katastra zapisujú v poradí, v akom vznikli.
Ustanovenie § 71 zákona č. 483/2001 Z. z. o bankách v znení neskorších predpisov upravuje požiadavky na nehnuteľnosť, ktorá zabezpečuje základné aktíva, a to nasledovne: „ide o nehnuteľnosť, ktorá spĺňa požiadavky podľa osobitného predpisu a nachádza sa na území Slovenskej republiky a súčasne platí, že na nehnuteľnosti nevzniklo a netrvá iné záložné právo alebo obmedzenie prevodu nehnuteľnosti atď.“ Z praxe bánk vyplýva, že predmetom zálohu môže byť iba nehnuteľnosť, ktorá má prístup k verejnej komunikácii. Okrem toho nemôže byť na liste vlastníctva zapísané žiadne vecné bremeno či predkupné právo.
Následkom zriadenia záložného práva na nehnuteľnosť je skutočnosť, že pokiaľ si obligačný dlžník neplní svoje povinnosti vyplývajúce z hlavného záväzkovoprávneho vzťahu, ktorým sa zmluvný vzťah medzi dlžníkom a bankou, môže záložný veriteľ (napr. banka) uspokojiť priamo z nehnuteľnosti.
Zákonné záložné právo
Zákonné záložné právo vzniká priamo zo zákona za určitých podmienok. Príkladom je záložné právo k bytu alebo nebytovému priestoru v dome, ktoré vzniká v prospech spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov na zabezpečenie pohľadávok súvisiacich s domom alebo s bytom či nebytovým priestorom. Ak sa spoločenstvo nezriaďuje, záložné právo vzniká v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Podľa § 15 ods. 1 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „Na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov.“
Daňové záložné právo
Daňové záložné právo je upravené v ustanovení § 81 a nasl. zákona č. 563/2009 Z. z. o správe daní v znení neskorších predpisov. „Na zabezpečenie daňového nedoplatku môže rozhodnutím správcu dane vzniknúť záložné právo k predmetu záložného práva vo vlastníctve daňového dlžníka alebo k pohľadávke daňového dlžníka.“ Zákon o správe daní ďalej špecifikuje, v ktorých prípadoch nemožno zriadiť daňové záložné právo. „Rozhodnutie o zabezpečení daňového nedoplatku zriadením záložného práva k zálohu daňového dlžníka sa doručí daňovému dlžníkovi.“ Voči tomuto rozhodnutiu je možné v lehote 15 dní podať odvolanie, ktoré nemá odkladný účinok. Následne je rozhodnutie o zabezpečení daňové nedoplatku zriadením záložného práva zaslané na zápis alebo registráciu okresnému úradu katastrálnemu odboru. V prípade konkurencie viacerých záložných práv sa uspokojujú záložné práva podľa poradia zápisu alebo registrácie. Ustanovenie § 39 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z. z.
Daňové záložné právo, zriadené v daňovom konaní ako výsledok činnosti správcu dane pri zabezpečení daňového nedoplatku (§ 71 ods. 1 zákona č. 511/1992 Z. z. v znení do 31. augusta 2007) v dôsledku vyhlásenia konkurzu nezaniká a je zabezpečovacím právom podľa § 8 zákona č. 7/2005 Z. z. o konkurze a reštrukturalizácii a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Správca dane s takýmto daňovým záložným právom ako veriteľ má právo na oddelené uspokojenie v konkurze a má sa na neho prihliadať ako na zabezpečeného veriteľa.
Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť
Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť je upravené predovšetkým v Exekučnom poriadku. Jeho primárnym účelom nie je priame uspokojenie pohľadávky veriteľa, ale posilnenie jeho postavenia v prípade budúceho speňaženia nehnuteľnosti. Veriteľovo právo na uspokojenie bude zabezpečené v poradí, v akom bolo jeho exekučné záložné právo zriadené.
Zriadenie a vznik exekučného záložného práva
Exekučné záložné právo vzniká zápisom do katastra nehnuteľností. Podmienkou jeho zriadenia je preukázanie, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného. Záložné právo sa zriaďuje výlučne na návrh oprávneného v rámci exekučného konania.
Proces zriadenia exekučného záložného práva začína vydaním upovedomenia o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva súdnym exekútorom. Toto upovedomenie môže byť samostatným dokumentom alebo súčasťou všeobecného upovedomenia o začatí exekúcie. Po márnom uplynutí lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie alebo po zamietnutí takéhoto návrhu súdom, súdny exekútor vydá exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosť.
Týmto príkazom dochádza k zriadeniu exekučného záložného práva. Následne je exekučný príkaz doručený oprávnenému, povinnému a miestne príslušnému okresnému úradu (katastrálnemu odboru). Okresný úrad potom zapíše zriadenie exekučného záložného práva do katastra nehnuteľností formou záznamu, pričom toto právo sa vpisuje do časti "C" listu vlastníctva ako ťarcha.
V zmysle ustanovenia § 168 Exekučného poriadku, ktorý upravuje procesné úkony súdneho exekútora, je exekútor povinný zrealizovať prvý procesný úkon smerujúci k zriadeniu exekučného záložného práva. Týmto úkonom je vydanie upovedomenia o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva. Toto upovedomenie môže mať charakter samostatného dokumentu, najmä vtedy ak oprávnený podal návrh na zriadenie exekučného záložného práva až po začatí exekúcie. Upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva môže byť aj súčasťou všeobecného upovedomenia o začatí exekúcie.
„Upovedomenie podľa ustanovenia § 168 ods. 1 Exekučného poriadku sa nedoručuje okresnému úradu, katastrálnemu odboru. Na jeho základe sa v katastri nehnuteľností nevyznačuje poznámka o začatí exekúcie. Upovedomenie podľa § 168 ods. 1 nemá vplyv na rozsah obmedzení nakladať s majetkom, ktoré povinnému vznikli doručením všeobecného upovedomenia o začatí exekúcie (§ 61c a § 61d).“ (Exekučný poriadok komentár. 3. vydanie.)
Po márnom uplynutí lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie, ktorý má odkladný účinok, alebo po tom, čo sa exekútorovi poverenému vykonaním exekúcie doručí rozhodnutie súdu, ktorým sa takýto návrh zamietol, vydá súdny exekútor exekučný príkaz (príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosť). Tým dochádza k zriadeniu exekučného záložného práva. Ďalším procesným úkonom súdneho exekútora je doručovanie exekučného príkazu. V zmysle ustanovenia § 168 ods. 3 Exekučného poriadku, exekútor je povinný doručovať exekučný príkaz oprávnenému, povinnému a miestne príslušnému okresnému úradu, pričom platí, že povinnému a okresnému úradu je nevyhnutné doručiť exekučný príkaz do vlastných rúk. Následne je okresný úrad povinný zapísať zriadenie exekučného záložného práva do katastra nehnuteľností. Zápis exekučného záložného práva na nehnuteľnosť sa vykoná záznamom. Záložné právo sa bude vpisovať do časti „C“ listu vlastníctva, kde sa uvádzajú ťarchy. V tejto časti sa uvedie aj osoba záložného veriteľa, ktorá je oprávnenou osobou zo záložného práva.
Z uvedeného možno vyvodiť záver, že na vydanie exekučného príkazu súdnym exekútorom sa bude vyžadovať kumulatívne splnenie nasledovných podmienok: 1. doručenie upovedomenia o začatí exekúcie povinnému, 2. doručenie upovedomenia o začatí exekúcie výkonom záložného práva na nehnuteľnosť, 3. márne uplynutie lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie resp.
Poradie exekučného záložného práva
Pre poradie exekučného záložného práva je rozhodujúci čas jeho zápisu do katastra nehnuteľností. V prípade, že bolo zriadených viac exekučných záložných práv pre rôzne pohľadávky, rozhodujúce je poradie, v akom exekútorovi došiel návrh na ich zriadenie. Ak došlo k doručeniu viacerých návrhov súčasne, záložné práva majú rovnaké poradie.
Ak bolo pred zriadením exekučného záložného práva existovalo zmluvné záložné právo, poradie exekučného záložného práva sa spravuje poradím tohto zmluvného záložného práva. (§171 Exekučného poriadku)
Rozhodujúci význam pre vznik záložného práva má exekučný príkaz t.j. príkaz na zriadenie exekučného záložného právnehnuteľnosti nezapísané v katastri nehnuteľností (napr. Ustanovenie § 170 Exekučného poriadku stanovuje, že „exekučné záložné právo možno zriadiť, len ak sa preukázalo, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného.“ Uvedené nevylučuje, aby po vzniku exekučného záložného práva nemohlo dôjsť k prevodu alebo prechodu založenej nehnuteľnosti na tretiu osobu.
Vzťah záložného práva a exekučného konania
Je dôležité poznamenať, že prebiehajúce exekučné konanie voči dlžníkovi nevylučuje existenciu záložného práva na jeho nehnuteľnosti. Záložný veriteľ, či už ide o prednostného alebo následného veriteľa, môže svoje právo uplatniť aj počas exekučného konania.
Postavenie prednostného veriteľa
Prednostný záložný veriteľ je veriteľ, ktorého záložné právo je v poradí rozhodujúcom na uspokojenie registrované ako prvé. V prípade, že sa jeho pohľadávka stala splatnou, môže svoje právo kedykoľvek uplatniť bez súhlasu ďalších veriteľov alebo súdneho exekútora. Môže sa uspokojiť priamym výkonom záložného práva alebo navrhnúť dobrovoľnú dražbu.
Ak má prednostný záložný veriteľ zároveň postavenie oprávneného v prebiehajúcej exekúcii, môže požiadať súdneho exekútora o súhlas s predajom zálohu na dražbe vedenej súdnym exekútorom.
Prednostný záložný veriteľ a súhlas s exekúciou
V súvislosti s výkonom exekúcie na záloh, na ktorý bolo predtým zriadené zmluvné záložné právo, vyvstala otázka nutnosti súhlasu prednostného záložného veriteľa. Podľa ustanovenia § 151h ods. 6 Občianskeho zákonníka: „Konanie o výkon rozhodnutia alebo exekučné konanie na záloh možno viesť iba vtedy, ak oprávneným je záložný veriteľ alebo ak záložný veriteľ s výkonom rozhodnutia alebo s exekúciou súhlasí.“ Podľa § 61a ods. 2 Exekučného poriadku platí, že ak súdny exekútor pri výkone exekúcie postupuje v rozpore so zákonom alebo iným predpisom, môže súd uložiť exekútorovi opatrenia na odstránenie nedostatkov.
Z citovaných ustanovení vyplýva, že súdny exekútor mal preukázateľne získať predchádzajúci súhlas prednostného záložného veriteľa s vedením exekúcie na záloh. Nedostatok súhlasu záložného veriteľa s exekúciou na záloh nie je možné ospravedlniť argumentáciou, v zmysle ktorej zriadenie exekučného záložného práva nie je spôsobom vykonania exekúcie.
V tejto súvislosti Ústavný súd SR vo viacerých rozhodnutiach (napr. sp. zn. III. ÚS 20/08, sp. zn. PL. ÚS 20/05) zdôraznil, že ak záložný veriteľ (bez postavenia oprávneného) nesúhlasí so súdnou exekúciou, nemožno ju viesť. Cieľom § 151h ods. 6 Občianskeho zákonníka je zvýšená právna ochrana záložného veriteľa vo vzťahu k uplatneniu práva na exekučné konanie na veci zaťažené zálohom. Záložný veriteľ, ako prednostný veriteľ, má mať najsilnejšie postavenie pri uspokojovaní svojich pohľadávok zo zálohu, a jeho právo by nemalo byť obmedzované ani záložnými veriteľmi so záložnými právami, ktoré vzniknú neskôr. Tento legitímny cieľ ale na druhej strane neznemožňuje a nemôže úplne znemožniť uplatňovanie práv ostatných veriteľov voči dlžníkovi.
Ústavný súd SR sa v náleze sp. zn. III. ÚS 20/08 priklonil k názoru, že prednostný záložný veriteľ má právo veta, a ak takýto veriteľ nesúhlasí s exekúciou na záloh, exekúcia sa nemôže vykonať. Nedostatok súhlasu záložného veriteľa s exekúciou na záloh nie je možné ospravedlniť argumentáciou, v zmysle ktorej zriadenie exekučného záložného práva nie je spôsobom vykonania exekúcie. Predmetné ustanovenia Občianskeho zákonníka a aj Exekučného poriadku bez akýchkoľvek pochybností hovoria o vedení exekúcie na záloh, teda o celom procese smerujúcom k nútenému vymoženiu judikovanej pohľadávky, nie len o konkrétnom procesnom úkone ako súčasti tohto procesu.
Následný záložný veriteľ
Následný záložný veriteľ (veriteľ v poradí) tiež môže začať výkon svojho záložného práva. Je však povinný písomne oznámiť ostatným veriteľom, ktorí stoja v poradí pred ním, začatie výkonu záložného práva. Záloh môže predať až po uplynutí 30 dní od tohto oznámenia. V takomto prípade sa záloh prevádza zaťažený všetkými existujúcimi záložnými právami, vrátane exekučného záložného práva, ak vzniklo.
Zrušenie a zánik záložného práva
Záložné právo zaniká viacerými spôsobmi, vrátane splatenia zabezpečenej pohľadávky, vzdania sa záložného práva záložným veriteľom, prevodu alebo prechodu zálohu, alebo v dôsledku konkurzného alebo reštrukturalizačného konania.
Zrušenie exekučného záložného práva
Zrušenie exekučného záložného práva je možné napríklad v prípade zastavenia exekúcie. Súd môže exekútorovi uložiť pokyn na výmaz exekučného záložného práva, najmä ak pri jeho zriadení nebol dodržaný zákonný postup, napríklad ak chýbal súhlas prednostného záložného veriteľa. V takýchto prípadoch súd rozhoduje s prihliadnutím na ochranu práv všetkých zúčastnených strán a na dodržiavanie právnych predpisov.
Poslednou teoretickou možnosťou výmazu, ktorá sa stala aktuálnou až po 01.04.2017 v súvislosti s novými pokynovými oprávneniami súdu je možnosť súdu uložiť exekútorovi pokyn na výmaz exekučného záložného práva a to najmä v prípade, ak by mal súd za to, že ide o úkon potrebný na odstránenie nedostatkov exekúcie napr. v prípade, ak nebol pri zriadení exekučného záložného práva udelený súhlas prednostného záložného veriteľa. Vychádzame pritom z ustanovenia § 32 Exekučného poriadku: „Súd je oprávnený požadovať od exekútora vysvetlenia alebo správy o priebehu každej exekučnej veci, ktorá bola exekútorovi pridelená, ktoré je exekútor povinný súdu v určenej lehote poskytnúť. Ak pri výkone exekúcie dochádza k prieťahom alebo porušovaniu povinností ustanovených týmto zákonom, môže súd uložiť exekútorovi vykonanie potrebných opatrení na odstránenie nedostatkov.“
Reforma záložného práva a jej dopady
Cieľom reformy záložného práva, ako naznačuje aj návrh zákona predložený ministerstvom spravodlivosti, je vytvorenie takého právneho a inštitucionálneho rámca, ktorý povedie k rozšíreniu možností financovania podnikateľských aktivít, najmä v sektoroch malého a stredného podnikania. Súčasná právna úprava záložného práva k hnuteľným veciam je z pohľadu záložného veriteľa a záložného dlžníka nedostatočná a neefektívna. V praxi obchodného života sa listina spĺňajúca oba predpoklady pre vznik záložného práva k hnuteľnej veci nachádza len veľmi ťažko. To v bežnej praxi financovania malých a stredných podnikateľov de facto neexistuje možnosť poskytnúť zabezpečenie spočívajúce v založení hnuteľných vecí (napr. stroje, technológie, kamióny a iné motorové vozidlá, inventár a zásoby). Podnikatelia sú nútení zakladať iba nehnuteľnosti, ktorými ale máloktorí disponujú, prípadne bonitné pohľadávky.
Existujúca situácia úvery pre malého a stredného podnikateľa (ktorý nevlastní nehnuteľnosť a nemá pohľadávku, ktorú by mohol založiť) buď neúmerne predražuje alebo úplne zabraňuje k nim prístup. Nedokonalosť právnej úpravy záložného práva k hnuteľným veciam vedie v bankovej praxi k častému použitiu problematického právneho inštitútu zabezpečenia záväzkov prevodom práva. Cieľom reformy je teda vytvoriť taký rámec, ktorý umožní rozvoj malého a stredného podnikania, čo sa predpokladá bude mať pozitívny dopad na zamestnanosť a tvorbu pracovných miest.
Záloh je podľa návrhu zákona definovaný ako vec, právo alebo iná majetková hodnota, ktorá je vyhradená pre záložného veriteľa. Postavenie záložného veriteľa nie je možné oslabiť následným prednostným záložným právom. Veriteľ, ktorý svoju pohľadávku zabezpečuje záložným právom, získava istotu, že v prípade nesplnenia pohľadávky zo strany dlžníka bude mať možnosť uspokojiť sa zo zálohu. Preto poskytuje napr. úver lacnejšie ako v prípade nezabezpečenej pohľadávky. V prípade, že dlžník nesplní svoju pohľadávku včas a riadne, veriteľovi sa ponecháva možnosť uspokojiť sa z výťažku predmetu zálohu. Istota veriteľa nielen pozitívne ovplyvňuje veriteľa v jeho rozhodovaní o poskytnutí úveru, ale aj umožňuje poskytovať úver lacnejšie než v prípade nezabezpečenej pohľadávky.
Návrh zákona sa súčasne upravujú príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka, ktoré je potrebné upraviť v súvislosti s Občianskoprávnym dohovorom o korupcii. Slovenská republika pristúpila k Občianskoprávnemu dohovoru o korupcii v júni 2000, čím sa zaviazala zosúladiť svoju právnu úpravu v zmysle tohto dohovoru.
Záver
Záložné právo na nehnuteľnosť je komplexný právny inštitút s významným dopadom na práva a povinnosti veriteľov aj dlžníkov. Jeho zriadenie, vznik, uplatňovanie a zánik sú úzko späté s existenciou pohľadávky a špecifickými ustanoveniami Občianskeho zákonníka, Exekučného poriadku a katastrálneho zákona. Záložné právo predstavuje vecno-právny prostriedok zabezpečenia pohľadávky a jej príslušenstva, ktorý záložnému veriteľovi umožňuje uspokojiť sa zo zálohu, ak predmetná pohľadávka nie je splatená riadne a včas. Má dve funkcie, zabezpečovaciu a uhradzovaciu. Zabezpečovacia sa prejavuje v posilnení postavenia veriteľa ako aj v tom, že v dôsledku zriadenia záložného práva na daný predmet (záloh) je dlžník nútený, aby svoj dlh splnil. Ak svoj dlh v dohodnutom čase nesplní, do popredia sa dostáva uhradzovacia funkcia - veriteľ má právo domáhať sa uspokojenia, prípadne uspokojiť sa priamo zo zálohu. Je potrebné rozlišovať medzi zriadením a vznikom záložného práva. Zriadiť ho možno písomnou zmluvou, rozhodnutím súdu (aj rozhodnutím súdneho exekútora) alebo správneho orgánu, schválenou dohodou dedičov o vyporiadaní dedičstva ako aj zo zákona. Nie je vylúčené, aby prebiehalo exekučné konanie voči povinnému vlastniacemu nehnuteľnosť, na ktorú je zriadené záložné právo. Nie je vylúčené, aby záložný veriteľ aj počas exekučného konania uplatnil svoje zákonné záložné právo. Ďalší postup však závisí od toho, aké postavenie tento záložný veriteľ má.
tags: #vykon #ekekucneho #zalozneho #prava #na #nehnutelnost