Zmeny v stavebnej legislatíve na Slovensku prinášajú aj nové pohľady na terénne úpravy, ktoré by mohli ovplyvniť majiteľov pozemkov. S účinnosťou od 1. apríla 2025 nadobúda platnosť nový stavebný zákon, ktorý prináša precizovanejšie definície a postupy týkajúce sa rôznych typov stavieb, vrátane tých, ktoré by sa mohli klasifikovať ako terénne úpravy. Pochopenie týchto zmien je kľúčové pre zabezpečenie súladu s legislatívou a predídenie možným sankciám.
Čo definuje nový stavebný zákon ako terénnu úpravu?
Nový stavebný zákon, konkrétne zákon č. 25/2025 Z. z. o výstavbe, v § 1 ods. 2 písm. a) uvádza, že sa vzťahuje aj na "terénne úpravy, meliorácie a iné zemné práce, ktorými sa podstatne mení reliéf terénu, menia fyzikálne vlastnosti podložia alebo regulujú odtokové pomery, ak nie sú súčasťou technologického postupu zhotovovania stavby." Táto definícia naznačuje, že nie každá drobná úprava terénu bude spadať pod režim stavebného zákona. Kľúčovým kritériom je, či úprava "podstatne mení reliéf terénu" alebo má vplyv na vlastnosti podložia či odtokové pomery.
Predchádzajúce legislatívy, ako napríklad vyhláška č. 532/2002 Z. z., už v minulosti definovali drobné stavby, ktoré zahŕňali aj terénne úpravy. Nový zákon však prináša špecifikáciu, ktorá sa zameriava na rozsah a dopad úpravy. Napríklad, ak ide o terénnu úpravu s výškou nad 30 cm, ktorá výrazne mení terénny reliéf, môže byť považovaná za stavbu vyžadujúcu si ohlásenie alebo dokonca stavebné povolenie, v závislosti od konkrétnych okolností a ďalších parametrov.
Rozdiel medzi drobnou stavbou a terénnou úpravou
Je dôležité rozlišovať medzi pojmom "drobná stavba" a "terénna úprava" v kontexte nového stavebného zákona. Zatiaľ čo drobné stavby sú bližšie definované v prílohách zákona a majú svoje špecifické povoľovacie procesy, terénne úpravy sú zaradené pod širšiu kategóriu stavebných prác, ktoré môžu vyžadovať osobitný prístup.
V zmysle § 2 ods. 3 zákona č. 25/2025 Z. z., drobná stavba je "stavba, konštrukcia a s nimi súvisiace drobné stavebné práce, alebo jej zmena, ktoré spravidla plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a nemôžu podstatne ovplyvniť svoje okolie." Príloha č. 2 k zákonu potom uvádza zoznam drobných stavieb a drobných stavebných prác. Aj keď terénne úpravy nie sú priamo vymenované v tomto zozname ako samostatná kategória, môžu byť považované za "drobné stavebné práce" v rámci drobných stavieb, ak spĺňajú definované kritériá a nenarúšajú podstatne okolie.
Naproti tomu, ak terénna úprava presiahne určitú hranicu, napríklad výšku 30 cm, a podstatne zmení reliéf terénu, môže byť klasifikovaná ako samostatná stavba, ktorá potom podlieha režimu stavebného zákona. To znamená, že pre takéto úpravy môže byť potrebné podať ohlásenie stavebnému úradu, alebo dokonca žiadosť o stavebné povolenie, ak ide o rozsiahlejšie zemné práce.
Právne predpisy a ich aplikácia
Nový stavebný zákon (č. 25/2025 Z. z.) nadobúda účinnosť 1. apríla 2025 a nahrádza starý stavebný zákon (č. 50/1976 Zb.). Aj keď sa legislatíva mení, niektoré vykonávacie predpisy zostávajú v platnosti do nadobudnutia účinnosti nových. Konkrétne, vyhláška Ministerstva životného prostredia SR č. 453/2000 Z. z. a vyhláška č. 532/2002 Z. z., ktoré upravovali vykonávanie vybraných ustanovení starého stavebného zákona a všeobecné technické požiadavky na výstavbu, zostávajú v platnosti najneskôr do 31. mája 2025.
V zmysle § 18 ods. 3 starého stavebného zákona sa ohlásenie stavebnému úradu vyžadovalo pri drobných stavbách podľa § 2 ods. 4 písm. a) až c), pod čo automaticky spadal prístrešok. Pri nepriehľadnom oplotení bolo tiež potrebné dodržiavať špecifické ustanovenia. Tieto ustanovenia, aj keď vychádzajú zo staršej legislatívy, môžu byť relevantné počas prechodného obdobia alebo pri interpretácii niektorých pojmov.
Podľa § 6 vyhlášky č. 532/2002 Z. z., ktorá stanovuje podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu, sa detailnejšie špecifikujú požiadavky na stavby. Aj keď táto vyhláška bola vydaná k predchádzajúcemu stavebnému zákonu, jej ustanovenia môžu byť naďalej aplikované, kým nebudú nahradené novými vykonávacími predpismi.
Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. prináša aj zmenu v tom, že od 1. apríla 2025 je doplnková funkcia pri drobnej stavbe zrušená. To znamená, že na postavenie drobnej stavby na svojom pozemku už nemusí nevyhnutne existovať aj hlavná stavba.
Dokumentácia a povolenia pre terénne úpravy
V súvislosti s terénnymi úpravami, ktoré by mohli spadať pod režim stavebného zákona, je dôležité pripraviť si adekvátnu dokumentáciu. V zmysle § 3 nového stavebného zákona, dokumentácia stavby je "ucelený súbor dokumentov, ktoré textovo opisujú a graficky znázorňujú stavbu." Stavebný zámer, ktorý je podkladom na prerokovanie a odsúhlasenie stavebných prác, sa nevypracúva pri drobných stavbách, ak zákon v § 48 neustanovuje inak.
Ak ide o terénne úpravy, ktoré sa považujú za drobnú stavbu, vyhláška č. 60/2025 Z. z., ktorá sa špecificky zameriava na náležitosti dokumentácie k ohláseniu drobných stavieb, bude kľúčová. Táto vyhláška je podrobnejšia ako predchádzajúca právna úprava. Odporúča sa dôkladne skontrolovať jej prílohy a požiadavky na dokumentáciu.
Jak se Staví Dům? Kompletní Proces Stavby Krok za Krokem, Základy, Hrubá Stavba, Instalace, Bydlení!
V prípade, že ide o stavbu, pre ktorú bolo vydané stavebné povolenie podľa doterajších predpisov a nevyžadovalo sa územné rozhodnutie, použijú sa doterajšie predpisy do 31. marca 2025. To platí aj pre vybavenie žiadosti o povolenie na zmenu stavby pred dokončením, povolenie na predčasné užívanie stavby, povolenie na dočasné užívanie stavby na účel skúšobnej prevádzky, kolaudačné rozhodnutie alebo zmenu rozhodnutia, podanú po 31. marci 2025. V takýchto prípadoch je potrebné podať žiadosť o kolaudačné rozhodnutie podľa predpisov platných pred 31.3.2025.
Pre terénne úpravy, ktoré spĺňajú podmienky drobných stavieb podľa § 71 ods. 1 písm. b) zákona č. 25/2025 Z. z. o výstavbe (napr. do 25 m² zastavanej plochy a umiestnené najmenej 2 m od hranice pozemku), nie je potrebné stavebné povolenie ani ohlásenie. Avšak, je potrebné rešpektovať všeobecné požiadavky na výstavbu, ako sú požiadavky na ochranu susedných stavieb, požiarne predpisy a hygienické normy.
Umiestnenie stavieb a susedské vzťahy
Pri umiestňovaní akýchkoľvek stavieb, vrátane terénnych úprav, je nevyhnutné dodržiavať pravidlá týkajúce sa hraníc pozemkov a vzťahov so susedmi. V prípade murovaného záhradného domčeka s rozmermi 3x4 m, umiestneného na hranici pozemkov dvoch susedov, je kľúčový písomný súhlas vlastníkov susedných pozemkov, ktorých sa stavba priamo dotýka, v zmysle § 18 nového zákona. Tento súhlas musí byť konkrétny, ideálne s vyznačením polohy stavby na situačnom výkrese.
Ak by ste napríklad stavali prístrešok, ktorý by bol v zmysle § 18 ods. 3 písm. … umiestňovaný na hranici pozemkov, vyžadoval by si ohlásenie stavebnému úradu. V prípade nepriehľadného oplotenia platia špecifické pravidlá.
V prípade, že sa stavba nachádza bližšie ako 2 metre k hranici susedného pozemku, alebo ide o budovy s pevným základom v zemi, či podzemné stavby, je potrebné počkať na overenie projektu stavebným úradom, aj keď došlo k ohláseniu. Fikcia súhlasu po 30 dňoch sa v týchto prípadoch neuplatňuje.
Správne poplatky a sankcie
S účinnosťou od 15. marca 2025 dochádza k zmene (zvýšeniu) správnych poplatkov za úkony podľa starého stavebného zákona, keďže úkony podľa doterajšej legislatívy budú dobiehať ešte niekoľko rokov. Od 1. apríla 2025 sa spolu so zavedením nového stavebného zákona nastavuje výška správnych poplatkov v nadväznosti na túto novú legislatívu. Konkrétna výška je uvedená v zákone č. 145/1995 Z. z. v znení platnom od 15.03.2025 (k starému stavebnému zákonu) a od 1. apríla 2025 (k novému stavebnému zákonu).
Za nedodržanie povinnosti ohlásenia drobnej stavby ukladá nový stavebný zákon pokutu od 30 eur do 3 000 eur pre fyzickú osobu alebo od 1 000 eur do 5 000 eur pre fyzickú osobu (podnikateľa) alebo právnickú osobu.
Zhrnutie a odporúčania
Nový stavebný zákon prináša precizovanejšie vymedzenie pojmov a procesov súvisiacich s výstavbou. Pri terénnych úpravách nad 30 cm, ktoré podstatne menia reliéf terénu, je potrebné venovať zvýšenú pozornosť požiadavkám nového stavebného zákona a súvisiacich vykonávacích predpisov.
Odporúčania:
- Informujte sa: Pred akýmikoľvek rozsiahlejšími terénnymi úpravami sa informujte na príslušnom stavebnom úrade (obecnom alebo mestskom) o aktuálnych požiadavkách.
- Preštudujte legislatívu: Zoznámte sa s novým stavebným zákonom (č. 25/2025 Z. z.) a relevantnými vyhláškami, najmä s tými, ktoré upravujú drobné stavby a terénne úpravy.
- Konzultujte s odborníkmi: V prípade nejasností alebo rozsiahlejších projektov zvážte konzultáciu s autorizovaným architektom alebo stavebným inžinierom.
- Dodržiavajte postupy: Pri potrebe ohlásenia alebo povolenia stavby dodržiavajte stanovené postupy a termíny, aby ste predišli sankciám.
- Susedské vzťahy: Dbajte na dobré susedské vzťahy a v prípade potreby si vyžiadajte písomné súhlasy od susedov.