Zahraničné osoby majú možnosť nadobúdať a prenajímať nehnuteľnosti na Slovensku, avšak je potrebné zohľadniť určité podmienky a aspekty, najmä s ohľadom na daňové povinnosti a legislatívu. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tejto problematike, od nadobúdania nehnuteľností až po špecifické daňové povinnosti spojené s prenájmom, vrátane pohľadu na daň z pridanej hodnoty (DPH).
Nadobúdanie nehnuteľností zahraničnou osobou
Cudzinci môžu na území Slovenskej republiky nadobúdať nehnuteľnosti bez ohľadu na to, či majú na Slovensku udelený pobyt alebo nie. Existujú však obmedzenia, kedy cudzinec nemôže nadobudnúť takú nehnuteľnosť, ktorej nadobúdanie obmedzujú osobitné predpisy. Napríklad, pri kúpe poľnohospodárskej pôdy existujú špecifické pravidlá týkajúce sa nadobúdania vlastníckeho práva cudzincami.
Proces nadobúdania vlastníckeho práva
Po výbere nehnuteľnosti, ktorú chcete kúpiť, je potrebné spísať zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Treba mať však na pamäti, že ani po podpísaní zmluvy oboma stranami nenadobúdate k nehnuteľnosti vlastnícke právo. Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. V závislosti od konkrétnej nehnuteľnosti môžu byť vyžadované aj ďalšie náležitosti zmluvy, ako napríklad presné určenie polohy nehnuteľnosti, technický stav nehnuteľnosti, vymedzenie spoluvlastníckeho podielu, úprava vzájomných práv a povinností predávajúceho a kupujúceho.
Dôležitosť právneho poradenstva
Pri kúpe nehnuteľnosti a následnom spisovaní zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa dôrazne odporúča využiť služby advokáta, notára alebo realitnej kancelárie.
Advokát: Pri spisovaní zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti advokát zistí v prvom rade totožnosť účastníkov zmluvy a ich zástupcov. Ďalej posúdi, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti, ktorej následkom by mohla vzniknúť škoda. Advokát má povinnosť upozorniť účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve. Vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami uvedie v zmluve. Skutočnosť, že zmluva o prevode bola autorizovaná advokátom, preukazuje doložka o autorizácii. V spojení s autorizáciou zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti môžete požiadať advokáta aj o uskutočnenie podania návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra.
Notár: Notár sa postará o kompletný servis súvisiaci so spisovaním zmluvy a prevodom nehnuteľnosti spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva do katastra, v rámci ktorého prešetrí vlastnícke pomery k nehnuteľnosti a zistí totožnosť účastníkov. Notár upozorní účastníkov zmluvy na platobné podmienky dohodnuté v zmluve a v zápisnici uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami. Pokiaľ je zjavné, že zmluva nie je v súlade so zákonom, obchádza zákon, alebo sa prieči dobrým mravom, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice.
Realitná kancelária: Ak vám bude pri výbere a kúpe nehnuteľnosti pomáhať realitná kancelária, odporúčame vopred si ju preveriť (napr. na internetovej stránke Národnej asociácie realitných kancelárií na Slovensku). Pred kúpou nehnuteľnosti vám taktiež odporúčame preveriť si na katastrálnom úrade prostredníctvom výpisu z listu vlastníctva jej majiteľa a jej prípadné ťarchy.
Vklad do Katastra Nehnuteľností
Kataster nehnuteľností je databáza, ktorá obsahuje opis nehnuteľností, ich geometrické údaje a práva k nim. V katastri nehnuteľností musia byť zapísané a graficky zaznačené všetky nehnuteľnosti na Slovensku. Pokiaľ vám zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vyhotovil notár alebo advokát, obvykle spíše a podá aj návrh na vklad do katastra. Ak ste si zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti pripravili sami alebo vám ju spísala realitná kancelária, môžete návrh na vklad podať aj sami.
Návrh na vklad sa podáva v písomnej forme a musí obsahovať zákonom predpísané náležitosti. Návrh je vhodné vyhotoviť v dvoch exemplároch, pričom jedno vyhotovenie sa odovzdáva na katastri a druhé vyhotovenie si necháte potvrdiť a ostáva pre vašu potrebu. Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra (v dvoch vyhotoveniach), prípadne ďalšie zákonom predpísané prílohy.
Návrh na vklad je potrebné podať najneskôr do 3 rokov od uzatvorenia zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, v opačnom prípade platí, že účastníci od zmluvy odstúpili. Správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak ide o zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 20 dní. Správa katastra môže rozhodnúť na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak sú podmienky na vklad splnené, správa katastra vklad povolí. Rozhodnutie o povolení vkladu zašle správa katastra účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. V prípade zamietnutia vkladu správa katastra rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania.
Prenájom nehnuteľnosti a DPH
Poskytovanie nehnuteľností za účelom nájmu je významnou súčasťou podnikania. Na jednej strane zabezpečuje vlastníkom nehnuteľností dosahovanie príjmu z nájmu a na druhej strane podnikateľom, ktorí nemajú vlastné nehnuteľnosti, umožňuje prevádzkovanie ich podnikateľskej činnosti. Nájom nehnuteľností vzniká na zmluvnom základe. Môžu ho dojednať na určitý alebo neurčitý čas osoby fyzické, právnické, tuzemské i zahraničné, v zásade bez obmedzenia.
Podľa ustanovenia § 9 ods. 1 písm. b) zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej len „zákon o DPH“) je poskytovanie práva užívať hmotný majetok (teda aj nájom nehnuteľnosti) dodaním služby. Okrem uvedenej služby môže prenajímateľ dodávať i ďalšie služby alebo tovary, napríklad prefakturovať energie, čím uskutočňuje opakované dodania tovarov.
Vznik daňovej povinnosti pri prenájme
Vznik daňovej povinnosti všeobecne pri dodávaní tovarov upravuje § 19 ods. 1 zákona o DPH. Dňom vzniku daňovej povinnosti je deň dodania tovaru, t. j. deň, kedy kupujúci má právo nakladať s tovarom ako vlastník. Pri dodávaní služieb upravuje vznik daňovej povinnosti § 19 ods. 2 zákona o DPH, podľa ktorého je dňom vzniku daňovej povinnosti deň dodania služby. Pri opakovaných dodávkach tovarov a služieb, ako je napríklad mesačné nájomné, sa deň dodania stanoví osobitným spôsobom, a to podľa § 19 ods. 3 zákona o DPH. V prípade opakovaných dodávok služby sa za deň dodania považuje posledný deň zdaňovacieho obdobia, na ktoré sa platba nájomného vzťahuje.
Oslobodenie od DPH pri prenájme nehnuteľností
Nájom nehnuteľností, resp. časti nehnuteľnosti je oslobodený od DPH podľa § 38 zákona o DPH. Toto oslobodenie sa vzťahuje na nájom poskytovaný aj nezdaniteľným osobám - nepodnikateľom. Ak platiteľ - prenajímateľ nájom nehnuteľností zdaňuje, uskutočňuje opakované dodanie služby.
Ak prenajímateľ poskytuje nájom oslobodený od DPH, daňová povinnosť nevzniká. Opakované oslobodené dodanie služby uvádza v riadku 06 daňového priznania. Prípadná úhrada nájomného vopred nemá vplyv na deň dodania, t. j. na zdaňovacie obdobie, v ktorom je uvedené oslobodené opakované dodanie v daňovom priznaní.
Registrácia na DPH
Zahraničná osoba - organizačná zložka zahraničnej spoločnosti, ktorá vlastní nehnuteľnosť na Slovensku a plánuje ju prenajímať občanom - nepodnikateľom, sa musí zamyslieť nad svojimi povinnosťami vo vzťahu k DPH.
Ak sa rozhodne, že nájom nehnuteľnosti nebude oslobodený od dane (môže to byť výhodnejšie z hľadiska odpočítania DPH), potom sa stáva platiteľom DPH. V takom prípade je povinná registrovať sa podľa § 5 ods. 1 písm. a) zákona o DPH, ak dosiahne obrat vo výške 49 790 eur za posledných 12 po sebe nasledujúcich mesiacov. V prípade, ak zahraničná osoba začína podnikať na Slovensku a očakáva, že tento obrat dosiahne, je povinná sa registrovať pred začatím dodávania služieb, ktoré podliehajú DPH.
V prípade, ak rakúsky podnikateľ (zahraničná osoba) prenajíma nehnuteľnosť slovenskému platiteľovi dane a miestom dodania služby je Slovenská republika, pričom nájom je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH, uplatní sa ustanovenie § 69 ods. 2 zákona o DPH o prenose daňovej povinnosti na príjemcu služby. V takom prípade rakúsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH v SR podľa § 5 ods. 1 písm. b) zákona o DPH.
Fakturácia a daňová povinnosť
Ak platiteľ - prenajímateľ nájom nehnuteľností zdaňuje, uskutočňuje opakované dodanie služby. V takom prípade sa za deň dodania a tým i deň vzniku daňovej povinnosti považuje posledný deň zdaňovacieho obdobia, na ktoré sa platba nájomného vzťahuje. Do 15 dní od vzniku daňovej povinnosti je prenajímateľ povinný vyhotoviť pre nájomcu faktúru na účely DPH. Túto povinnosť nemá voči nezdaniteľným osobám - nepodnikateľom. Za faktúru sa podľa § 71 ods. 3 písm. a) zákona o DPH považuje aj dohoda o platbách nájomného, ktorá je súčasťou nájomnej zmluvy, s podmienkou, že obsahuje náležitosti zákonom stanovené pre faktúru podľa § 71 ods. 2.
V prípade, ak by platba za opakované dodanie bola prijatá vopred - t. j. pred obdobím, na ktoré sa vzťahuje, potom podľa § 19 ods. 4 zákona o DPH vzniká daňová povinnosť dňom prijatia platby.
Príklady vzniku daňovej povinnosti:
- Prenajímateľ má uzatvorenú nájomnú zmluvu s platiteľom DPH, podľa ktorej sú dohodnuté platby nájomného do 20. dňa príslušného kalendárneho mesiaca trvania nájmu. Za deň dodania opakovanej služby sa považuje najneskôr deň 31. 1. 2006, 28. 2. 2006, 31. 3. 2006 atď.
- Prenajímateľ má uzatvorenú nájomnú zmluvu s platiteľom DPH, podľa ktorej sú dohodnuté platby nájomného do 10. dňa nasledujúceho mesiaca po uplynutí kalendárneho štvrťroku. Za deň dodania opakovanej služby sa považuje najneskôr deň 31. 3. 2006, 30. 6. 2006, 30. 9. 2006 a 31. 12. 2006.
- Prenajímateľ má uzatvorenú nájomnú zmluvu s platiteľom DPH, podľa ktorej sú dohodnuté platby nájomného pre rok 2006 tak, že za prvý polrok je úhrada splatná do 31. 1. 2006 a za druhý polrok je úhrada splatná do 31. 7. 2006. Dňom dodania opakovanej služby je deň 30. 6. 2006 a 31. 12. 2006. Dňom vzniku daňovej povinnosti bude deň prijatia úhrad prenajímateľom (ide o platby vopred), t. j. ak úhrada za prvý polrok 2006 bude pripísaná na účet prenajímateľa dňa 31. 12. 2005, tento deň bude zároveň dňom vzniku daňovej povinnosti (nie deň dodania opakovanej služby). Ak úhrada za druhý polrok 2006 bude prijatá dňa 2. 1. 2007 (nepôjde o platbu vopred), dňom vzniku daňovej povinnosti bude deň dodania opakovanej služby (najneskôr), t. j. 31. 12. 2006.
Prefakturácia energií a iných služieb
V prípade prefakturácie služieb, ktoré prenajímateľ obstaral pre nájomcu, platí, že služby sám prijal a následne dodal (§ 9 ods. 4 zákona o DPH). Daňová povinnosť podľa § 19 ods. 6 zákona o DPH v takomto prípade vzniká dňom vyhotovenia faktúry, ktorou prenajímateľ ako obstarávateľ služby požaduje odplatu za túto službu.
Špecifické situácie a príklady:
- Nájom s energiami v cene: Ak sú energie súčasťou ceny nájmu, t. j. za prenájom kancelárie má prenajímateľ dohodnutú s nájomcom (neplatiteľom DPH) sumu, ktorá zahŕňa okrem samotného nájmu aj spotrebu elektrickej energie, tepla a vody, nájomné fakturuje bez DPH. V takomto prípade platiteľovi - prenajímateľovi, nevznikne nárok na odpočítanie dane z uvedených energií.
- Prefakturácia energií na základe skutočnej spotreby: Ak prenajímateľ fakturuje nájomcovi spotrebu energií na základe skutočnej spotreby podľa presne odobratého množstva zisteného podľa stavu meračov alebo rozúčtovaním spotreby na základe faktúry obdržanej od dodávateľov energií (rozpočítanie na nájomcov môže byť uskutočnené napr. na základe pomerových meračov alebo iných dohodnutých indikačných prvkov), vtedy prenajímateľ dodáva službu, ktorá podlieha DPH. Za deň vzniku daňovej povinnosti sa považuje deň vyhotovenia faktúry nájomcovi, ktorou prenajímateľ žiada úhradu.
Ako vám prenájom nehnuteľností ušetrí dane?
Miesto dodania služby pri prenájme nehnuteľnosti
Z hľadiska DPH je nájom nehnuteľnosti považovaný za poskytnutie služby, konkrétne podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o DPH. Pri nájme nehnuteľnosti je miestom dodania tejto služby na základe § 16 ods. 1 zákona o DPH nehnuteľnosť. To znamená, že ak sa nehnuteľnosť nachádza na Slovensku, miestom dodania je Slovenská republika, bez ohľadu na to, kde má prenajímateľ alebo nájomca sídlo. Nie je podstatné, na aký účel sa nehnuteľnosť prenajíma, napríklad ak sa bude nehnuteľnosť prenajímať na reklamné účely, nemá to vplyv na určenie toho, že prenájom nehnuteľnosti sa považuje za službu spojenú s nehnuteľnosťou podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH.
Nárok na odpočítanie dane
Prenajímateľ, ktorý poskytovanie nájmu nehnuteľnosti alebo jej časti zdaňuje, má nárok na odpočítanie dane z tovarov a služieb prijatých na účely nájmu v zmysle ustanovenia § 49 zákona o DPH. Ak nájom poskytovaný prenajímateľom je oslobodený od dane, potom podľa § 49 ods. 3 zákona o DPH nemá nárok na odpočítanie dane z tovarov a služieb, ktoré prijal na účely poskytovania tohto oslobodeného nájmu.
V prípade, ak prenajímateľ v rámci tej istej nehnuteľnosti časť nájomných vzťahov zaťažuje DPH a časť nájomných vzťahov je od DPH oslobodených, potom postupuje pri odpočítaní DPH z tovarov a služieb prijatých na účely poskytovania tohto nájmu podľa § 49 ods. 4 zákona o DPH, t. j. pomerným odpočtom.
Z prijatých faktúr za energie, ktoré prenajímateľ nájomcovi (nájomcom) prefakturúva, má nárok na odpočítanie dane. Možnosť odpočítania dane z energií použitých pre účely vlastnej podnikateľskej činnosti prenajímateľa sa posúdi podľa toho, akú činnosť v rámci podnikania vykonáva (vecné priraďovanie podľa § 49 ods. 1 zákona o DPH).
Telekomunikačné služby
V prípade telekomunikačných služieb zákon osobitne stanovuje, čo sa považuje za deň ich dodania v prípade, ak ich poskytujú oprávnené osoby, ktoré majú povolenie na základe zákona č. 610/2003 Z. z. o elektronických komunikáciách v znení neskorších predpisov. Dňom dodania týchto služieb a tým aj dňom vzniku daňovej povinnosti je podľa § 19 ods. 3 zákona o DPH najneskôr deň vyhotovenia faktúry. Ak by však faktúra nebola vyhotovená do konca tretieho kalendárneho mesiaca nasledujúceho po období, ku ktorému sa opakovane dodávaná telekomunikačná služba viaže, vznikne daňová povinnosť posledným dňom tretieho kalendárneho mesiaca. Z uvedeného vyplýva, že dňom dodania u poskytovateľa týchto služieb môže byť aj skorší deň, ako je deň vyhotovenia faktúry. Podľa toho, ktorý deň považoval poskytovateľ telekomunikačných služieb za deň dodania (uviedol ho na faktúre) a tým aj za deň vzniku daňovej povinnosti, vznikne odberateľovi - v danom prípade prenajímateľovi nehnuteľnosti, právo na odpočítanie dane (podľa § 49 ods. 1 zákona o DPH).
Technické zhodnotenie prenajatej budovy
Spoločnosť technicky zhodnocuje (robí úpravy) na prenajatej budove so súhlasom vlastníka budovy. Od 1. 4. 2005 sa stala platiteľom DPH. Firme, ktorá úpravy budovy zabezpečuje, zaplatila dňa 15. 3. 2005 zálohu vo výške 100 000 Sk. Práce sa začali 20. 3. 2005, dňa 29. 4. 2005 vystavil dodávateľ prác faktúru v celkovej výške 238 000 Sk. Ako novoregistrovaný platiteľ DPH si spoločnosť v zmysle § 55 zákona o DPH tiež nemôže DPH odpočítať, pretože podľa uvedeného ustanovenia sa odpočet dane vzťahuje k majetku získanému pred registráciou - v tomto prípade nejde o takýto majetok.
Zahraničné osoby a prenájom nehnuteľností na Slovensku: Kľúčové body
Zahraničné osoby, či už fyzické alebo právnické, môžu nadobúdať a následne prenajímať nehnuteľnosti na Slovensku. Je však nevyhnutné dôkladne poznať legislatívu týkajúcu sa nadobúdania vlastníctva, ako aj daňové povinnosti spojené s prenájmom.
V kontexte DPH, nájom nehnuteľnosti na Slovensku je považovaný za dodanie služby s miestom dodania na Slovensku. Nájom môže byť oslobodený od DPH, alebo sa prenajímateľ môže rozhodnúť pre zdanenie. Rozhodnutie o zdaňovaní nájmu závisí od viacerých faktorov, vrátane toho, či je nájomca platiteľom DPH a či prenajímateľ chce využiť právo na odpočítanie dane. V prípade, ak prenajímateľ neuskutočňuje oslobodené dodania, alebo ak sa rozhodne pre zdanenie aj oslobodeného dodania, musí sa registrovať ako platiteľ DPH, ak prekročí obrat stanovený zákonom. V niektorých prípadoch, ako je napríklad pri prenosu daňovej povinnosti, môže zahraničná osoba prenajímajúca nehnuteľnosť na Slovensku byť oslobodená od registračnej povinnosti. Je preto kľúčové konzultovať konkrétnu situáciu s daňovým poradcom.
tags: #prenajom #nehnutelnosti #zahranicnou #osobou #na #slovensku