Budúcnosť podnikania a bývania na Slovensku: Dotácie, dane a nové bývanie

Slovenské podnikateľské prostredie a trh s nehnuteľnosťami prechádzajú dynamickými zmenami. S cieľom podporiť zelené technológie u firiem a zároveň riešiť akútny nedostatok dostupného bývania, štát pripravuje viaceré iniciatívy. Okrem toho sa podnikatelia a fyzické osoby stretávajú s daňovými povinnosťami pri predaji nehnuteľností a môžu využívať výhody daňových odpočtov na výskum a vývoj.

Zelená podnikom: Podpora ekologických investícií

Po viacerých odkladoch sa v druhom štvrťroku 2025 konečne rozbehne program Zelená podnikom. Program je zameraný na inštaláciu zariadení, ktoré rešpektujú princíp „výrazne nenarušiť“ životné prostredie. Z Európskeho fondu regionálneho rozvoja je celkovo vyčlenených 66,5 milióna eur. Ako informuje portál Podnikajte, 22,15 mil. € smeruje do Bratislavského kraja a 44,41 mil. €. Jeden podnik môže získať maximálne 50 000 eur. Súčasťou podpory je aj príspevok na energetický audit vo výške 45 % nákladov, maximálne však 2 500 eur. Dotácie sú určené pre mikro, malé a stredné podniky z väčšiny odvetví hospodárstva.

Proces získania dotácie zahŕňa niekoľko krokov. Najprv si podnikateľ zabezpečí vypracovanie energetického auditu. Následne podá žiadosť o vydanie poukážky cez portál www.zelenapodnikom.sk. Nakoniec podá žiadosť o preplatenie poukážky s potrebnými prílohami. V rámci jednej žiadosti je možné žiadať o podporu pre dve miesta realizácie alebo dve rôzne zariadenia, ak patria pod jedno IČO a nachádzajú sa v rovnakej kategórii regiónu. Program sa spúšťa postupne. 5. mája 2025 štartuje v Bratislavskom kraji pre tepelné čerpadlá a slnečné kolektory. Predbežný termín pre ostatné kraje je 19. máj 2025, opäť pre tepelné čerpadlá a slnečné kolektory. Náklady na energetický audit sú oprávnené, ak bol audit vypracovaný po 16.11.2024. Faktúry a dokumenty k inštalácii zariadení musia byť vystavené najskôr od 7.4.2025. Inštalácia a žiadosť o preplatenie musia byť realizované do 6 mesiacov od účinnosti zmluvy.

Predaj nehnuteľnosti a daňové povinnosti

Mnoho majiteľov pri predaji svojej nehnuteľnosti kladie realitnému maklérovi často otázku, či sa ich pri predaji budú týkať nejaké daňové povinnosti. V súčasnej slovenskej legislatíve sa príjem z predaja nehnuteľnosti riadi Zákonom č. 595/2003 Z.z., §8, ods.1 písm.b. Výnimku tvorí v zmysle §9 uvedeného zákona oslobodenie z dane z príjmu, a to po uplynutí piatich rokov odo dňa nadobudnutia. Možno povedať, že ak predávate nehnuteľnosť nadobudnutú pred viac ako 5 rokmi od nadobudnutia, nepodlieha predaj vašej nehnuteľnosti dani z príjmu a nemusíte v tej súvislosti ani podávať daňové priznanie. Pri predávajúcich, ktorí „kalkulujú“ s momentom 5 rokov odo dňa nadobudnutia, je potrebné poznamenať, že dňom zdaniteľného plnenia je dátum odovzdania nehnuteľnosti alebo jej zaplatenie - čo nastane skôr. Nadobudnutie nehnuteľnosti je okrem kúpy aj formou darovania a dedením.

Čo sa týka sumy, z ktorej sa bude daň vypočítavať, t.j. daňového základu, tá je závislá od toho, za akých podmienok ste nadobudli nehnuteľnosť. Suma - základ zdaniteľného príjmu sa znižuje o výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu. Základným výdavkom je „cena veci“ v zmysle §8, ods.5, písm. b uvedeného zákona a to v čase nadobudnutia vašej nehnuteľnosti. V prípade kúpy je výdavkom kúpna cena zaplatená za vašu nehnuteľnosť. V prípade získania nehnuteľnosti darovaním sa na základe §25, ods.1 písm.c. stanovuje v zmysle Zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, t.j. necháte si vypracovať znalecký posudok na cenu nehnuteľnosti, ktorá bola v čase nadobudnutia vášho bytu darovaním, t.j. dátumom zápisu do listu vlastníctva. Akceptuje sa i cena nehnuteľnosti uvedená v darovacej zmluve, t.j. ak ste s darcom uzavreli darovaciu zmluvu s vyčíslením hodnoty nehnuteľnosti. Tu upozorňujem na bežnú prax daňových orgánov, že ak ste cenu bytu uviedli v darovacej zmluve a máte za to, že bola nízka so zámerom ju dať prehodnotiť vypracovaním znaleckého posudku, daňové orgány vám už tento znalecký posudok nebudú akceptovať (s cieľom dodatočne upraviť dohodnutú cenu predmetu darovania). V súvislosti so získaním nehnuteľnosti od darcu je potrebné ešte zanalyzovať okolnosti, za akých danú nehnuteľnosť získal, vlastnil darca, od ktorého ste získali nehnuteľnosť, čo môže podstatne meniť okolnosti príjmu z predaja nehnuteľnosti. A v týchto prípadoch je potrebné obrátiť sa na daňového poradcu.

Okrem tohto základného výdavku sa medzi výdavky tiež pripočítavajú finančné prostriedky použité na opravu a údržbu nehnuteľnosti, rekonštrukciu a technické zhodnotenie, odmenu znalca, advokáta, odmeny realitnej kancelárie a pod. Tieto finančné prostriedky musia byť preukázateľné vynaložené, teda je potrebné mať k nim doklady.

V prípade zdanenia, resp. oslobodenia príjmov z predaja zo zdedenej nehnuteľnosti je potrebné rozlišovať medzi predajom nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo dedením inými osobami - v nepriamom rade. V priamom rade sa jedná o dedenie po predkoch, potomkoch - deti, rodičia, prarodičia, vnuci alebo niektorým z manželov. V nepriamom rade je dedenie po iných osobách, napr. súrodencoch, súrodencoch rodičov, ich deťoch a pod. Príjem z predaja nehnuteľností nadobudnutých priamym dedením je od dane oslobodený, ak uplynulo aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva poručiteľa (nebohého, po ktorom sa nehnuteľnosť dedila), ak sa jednalo o dedenie v priamom rade.

Sadzba dane z príjmu je v princípe 19%-ná alebo 25%-ná a závisí od celkového základu dane, ktorého obsahom je i daň z príjmu prevodu nehnuteľnosti. 19%-ná sadzba sa uplatňuje z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne 176,8-násobok sumy platného životného minima vrátane, a 25%-ná z tej časti základu dane, ktorá presiahne 176,8-násobok platného životného minima, ktoré pre rok 2018 predstavuje sumu 35 268,06 EUR. Znamená to, že do ktorej kategórie „spadnete“ závisí od aj ostatných vašich príjmov, ktoré sú zahrnuté do vášho zdaniteľného príjmu. Na tieto základné otázky týkajúce sa zdanenia príjmu z predaja nehnuteľnosti vám odpovie váš realitný maklér, v prípade komplikovanejších okolností s predajom je potrebné sa obrátiť na daňového poradcu.

Potrebujete predať alebo kúpiť nehnuteľnosť? Kontaktujte nás. Viac článkov o realitách si môžete prečítať na našom realitnom blogu. Ak ste si prečítali článok až do konca a téma vás zaujala a túžite po kariére a lepšom finančnom ohodnotení - s RE/MAX to môžete dosiahnuť. Podnikajte pre seba, ale nie sami. Ing. Dáša Lisá, Certifikovaný maklér.

Superodpočet na výskum a vývoj: Podpora inovácií vo firmách

Koľko firiem využilo možnosť superodpočtu, ako sa vyvíja záujem menších firiem a mikropodnikov a kto uplatnil odpočet pri najväčšom množstve projektov? Firmy môžu ušetriť na daniach vďaka tzv. superodpočtu výdavkov na výskum a vývoj. Výdavky na zavedenie inovácie, napríklad zlepšenia pracovného procesu, si môžu zahrnúť do základu dane z príjmov viackrát. Ako často reálne ale túto možnosť podnikatelia využijú a koľko šetria? Pozreli sme sa na štatistické dáta a vývoj od zavedenia tohto daňového zvýhodnenia.

Čo je superodpočet a ako funguje v praxi?

Odpočet výdavkov na výskum a vývoj (VaV) upravuje zákon o dani z príjmov. Hlavnou myšlienkou superodpočtu je, že si oprávnené výdavky na VaV môže podnikateľ zahrnúť do nákladov, a to dvakrát. Najprv ako bežný daňový výdavok znižujúci výsledok hospodárenia, a potom ako dodatočnú odpočítateľnú položku od základu dane. Výsledná daňová úľava zodpovedá súčinu aktuálnej sadzby dane z príjmov a celkovej výšky uplatneného odpočtu. Existujú dva stupne odpočtu výdavkov na výskum a vývoj (VaV):

• Základný odpočet vo výške 100 % oprávnených výdavkov v danom zdaňovacom období.
• Inkrementálny odpočet, ktorý umožňuje odpočítať ďalších 100 % z medziročného nárastu výdavkov oproti priemeru za predchádzajúce roky.

Vo väčšom objeme túto daňovú výhodu využívajú skôr veľké firmy, no uplatňujú si ju aj tie menšie. Niekoľko príkladov, kedy a na čo superodpočet možno využiť, sme priblížili v článku Superdopočet výdavkov na výskum a vývoj v praxi: kto a ako ho môže využiť?

Vývoj výšky superodpočtu na výskum a vývoj v SR

Prvýkrát sa do legislatívy zaviedlo daňové zvýhodnenie vo forme odpočtu výdavkov na výskum a vývoj v roku 2015 reformou zákona o dani z príjmov. Odvtedy si sadzby odpočtu prešli viacerými dynamickými zmenami. Zatiaľ čo prvotná sadzba bola na úrovni 25 %, v roku 2018 došlo k jej zvýšeniu na 100 %. O rok neskôr stúpla znovu, na 150 %, a od roku 2020 bola platná už 200 % sadzba odpočtu. Avšak, v roku 2022 došlo k jej zníženiu opäť na 100 % - táto sadzba už zostala doposiaľ nezmenená. Aj tieto úpravy môžu byť jedným z faktorov ovplyvňujúcich záujem firiem o uplatnenie odpočtu výdavkov na výskum a vývoj či objem odpočtu v priebehu rokov.

Počet daňovníkov uplatňujúcich si superodpočet v rokoch 2015 - 2024

Záujem o uplatnenie superodpočtu najskôr pozvoľna rástol. Výrazný nárast využívania daňovej úľavy nastal po prvých dvoch zvýšeniach sadzieb - teda v rokoch 2018 a 2019. Zatiaľ čo po zavedení odpočtu v roku 2015 ho využilo len 83 subjektov, o tri roky neskôr to bolo už 276 subjektov. Ako vyplýva zo Správy o produktivite a konkurencieschopnosti Inštitútu hospodárskych analýz, v roku 2019, po ďalšom zvýšení sadzby na 150 %, počet daňovníkov uplatňujúcich si superodpočet vzrástol nárazovo o takmer 100 subjektov. Avšak, ďalšie zvýšenie sadzby na 200 % už neprinieslo výrazný efekt, prilákalo len o 42 firiem viac. Podľa Inštitútu hospodárskych analýz mala táto zmena vplyv skôr na celkový objem odpočtu. Celková suma odpočítateľných výdavkov sa vtedy zvýšila o viac ako 40 % medziročne.

Na druhej strane, so znížením sadzby v roku 2022 superodpočet využilo menej firiem a znížil sa aj jeho celkový objem o zhruba 60 000 eur medziročne. Faktorov, ktoré to zapríčinili, ale mohlo byť viac. V tom roku napríklad ešte stále prebiehala pandémia koronavírusu a rozpútal sa tiež konflikt na Ukrajine. Od roku 2023 záujem o uplatnenie odpočtu výdavkov na výskum a vývoj opäť začal rásť.

• Predpokladaný počet na základe spracovaných daňových priznaní za rok 2024 k 20.10.2025.

Priemerná výška superodpočtu na jedného daňovníka 2015 - 2024

Na základe údajov o celkovej sume uplatnených superodpočtov a počte daňovníkov, ktorí ho využili, možno vypočítať priemernú výšku odpočtu nákladov na výskum a vývoj uplatnenú jedným subjektom.

Uvedené dáta ukazujú, že najvyššia priemerná suma superodpočtu bola v roku 2021, cez 561-tisíc eur. No hoci podľa grafu každoročne pripadá na jedného daňovníka priemerná suma uplatneného superodpočtu prevyšujúca 100-tisíc eur, je potrebné si uvedomiť, že niektoré firmy si uplatnia odpočet aj v miliónoch eur, zatiaľ čo iné v stovkách eur. V analýze spoločnosti CRIF sa uvádza, že v prvých rokoch tvoril podiel superodpočtov v sume vyššej ako 100-tisíc eur menej ako polovicu celkového počtu čerpaných odpočtov. Až od roku 2019 presiahol 50 %. Ako pre Podnikajte.sk uvádza finančná správa, v roku 2023 bol podiel takýchto superodpočet 55,2 % a za rok 2024 je zatiaľ podiel odpočtov výdavkov na výskum a vývoj vyšších ako 100-tisíc eur na úrovni 59,82 %.

Superodpočet v praxi: kto ho využíva najviac?

V najväčšom objeme superodpočet využívajú veľké firmy. Avšak, aj mikropodniky a malé firmy túto formu daňového zvýhodnenia využívajú, hoci s nižšou priemernou čerpanou sumou. Napríklad v roku 2016 bol podiel mikropodnikov v čerpaní superodpočtu najväčší spomedzi všetkých veľkostných kategórií spoločností - až 31 %. Neskôr sa znížil a drží sa približne na 20 % úrovni. Podiel firiem od 10 do 49 zamestnancov tvorí v priemere každoročne cca 35 %. Ako pre Podnikajte.sk uvádza D. Kováč za finančnú správu, za zdaňovacie obdobie roka 2024 najčastejšie čerpali odpočet najmä spoločnosti z oblasti IT, zdravotníctva, farmakológie či rafinérsko-petrochemického sektora. Naopak, najmenej využili v roku 2024 superodpočet spoločnosti pôsobiace v oblasti vzdelávania.

Zoznam firiem, ktoré si toto daňové zvýhodnenie uplatnia, je uverejnený na stránke finančnej správy. Obsahuje názov firmy, lokalitu, zdaňovacie obdobie, za ktoré si odpočet uplatňuje, no tiež výšku samotného odpočtu a popis daného projektu a jeho cieľov. Aktuálne je v zozname možné vyhľadať firmy uplatňujúce superodpočet za zdaňovacie obdobie 1.1.2024 - 31.12.2024.

V tabuľke nižšie, na základe informácií od finančnej správy, uvádzame za každý rok 2015 - 2024 „rebríček“ troch daňovníkov s najvyšším superodpočtom v danom kalendárnom roku a troch s najnižšou sumou čerpania.

Daňovníci s najvyšším počtom projektov 2015 - 2024

Kľúčovou súčasťou uplatnenia odpočtu výdavkov na výskum a vývoj je projekt, na ktorý si firma superodpočet chce uplatniť. Jeden daňovník (firma) môže mať aj viacero rôznych projektov a pri každom z nich odpočet uplatniť v inej výške. Príklady projektov, na ktoré využili superodpočet menšie firmy, sme uviedli v článku Superdopočet výdavkov na výskum a vývoj v praxi: kto a ako ho môže využiť?

V nižšie uvedenej tabuľke prinášame prehľad o daňovníkoch, ktorí v jednotlivých kalendárnych rokoch 2019 - 2024 realizovali najväčší počet projektov výskumu a vývoja. Z dát vyplýva, že najviac projektov za posledných 9 rokov realizovala spoločnosť Plastic Omnium Auto Exteriors, s.r.o., zameraná na výrobu dielov a príslušenstva pre motorové vozidlá - a to dokopy 369.

• Predpokladaný údaj na základe spracovaných daňových priznaní za rok 2024 k 20.10.2025.

Štátom podporované nájomné bývanie: Riešenie bytovej krízy

Výstavba štátom podporovaného nájomného bývania má aktuálne záujem štyri investičné spoločnosti. Štát s nimi plánuje do konca novembra podpísať investičné zmluvy. Podľa údajov Eurostatu z roku 2020 chýba na Slovensku až 220 000 bytov. Výstavba nájomných bytov by podľa predsedu Združenia výrobcov murovacích materiálov (ZVMM) Martina Mihála riešila nielen stále problematickejšiu otázku bývania, ale pomohla by zmierňovať aj dopady inflácie a energetickej krízy na stavebníctvo. Budúci nájomcovia sa budú môcť registrovať už pred Vianocami.

Trend „vlastniť nehnuteľnosť“ v zahraničí nie je taký bežný ako na Slovensku. V Nemecku žije v nájomných bytoch viac ako 50 % obyvateľstva. Vo Švajčiarsku je toto číslo až na úrovni okolo 70 %. Švajčiari sú dokonca zvyknutí sa sťahovať niekoľkokrát za život. Lipnúť na vlastnení nehnuteľnosti pri ich dnešných cenách môže byť na Slovensku neudržateľné. Slovensko by malo urobiť výraznejšie kroky k výstavbe nájomných bytov. Podľa viacerých odborníkov je nájomné bývanie na Slovensku žiadané. Neriešilo by to len pretrvávajúci nedostatok bytov, ale aj zvýšilo flexibilitu ľudí a ochotu cestovať za prácou, v čom im v súčasnosti bráni vzťah k nehnuteľnosti. Navyše, aktuálna ekonomická situácia na Slovensku ťahá úrokové sadzby hypotekárnych úverov stále vyššie a kúpa vlastného bývania už nie je tak dostupná ako niekoľko mesiacov dozadu.

„Z údajov Eurostatu za rok 2020 vyplýva, že Slovensko patrí v rámci Európskej Únie medzi top 4 krajiny s najvyšším podielom vlastníckeho bývania.“ „Výrobcovia murovacích materiálov vítajú výstavbu nájomných bytov na Slovensku. Posledné mesiace vnímame zníženie množstva pripravovaných projektov rodinných domov, ktoré sú z hľadiska nákladov na výstavbu i prevádzku náročnejšie ako byty. Takáto výstavba urobí bývanie na Slovensku opäť dostupnejším a pomôže stavebnému sektoru,“ hovorí Ing. Martin Mihál, predseda ZVMM. „Murovacie materiály spĺňajú požiadavky, aby sa stali vhodnými materiálmi aj pri výstavbe nájomného bývania, a to z hľadiska finančnej úspory, trvácnosti týchto materiálov a udržateľnosti,“ dodáva Ing. Martin Mihál.

Dlhodobo garantované bývanie

Projekt výstavby štátom podporovaného nájomného bývania vypĺňa medzeru medzi sociálnym bývaním a komerčným nájmom. V praxi to znamená, že výška mesačného nájmu by mala byť výhodnejšia oproti tomu komerčnému a splátke hypotéky o niekoľko percent. Niektoré firmy z verejného a súkromného sektora poskytujú zamestnancom príspevok na bývanie, ktorý môže siahať až do výšky 350 € mesačne. Rozdiel oproti komerčnému nájmu alebo hypotéke sa v takomto prípade môže vyšplhať až na 30 %. Benefitom pre budúcich nájomcov bude tiež garantované bývanie s regulovanou výškou nájmu po dobu minimálne 25 rokov. V prípade bezproblémového užívania bytu sa zmluva po 5 rokoch automaticky preklopí na dobu neurčitú. Slovo regulovaná znamená v tomto prípade garanciu výšky nájmu definovanej v nájomnej zmluve s investorom počas celého obdobia užívania bytu, raz ročne navýšenú o percento miery inflácie.

Registrovať si nájomný byt môžu záujemci už tento rok

Záujemcovia o štátom podporované nájomné bývanie sa budú môcť registrovať do elektronického rezervačného systému pred Vianocami. V ponuke budú 1-, 2-, a 3-izbové byty. Už pri registrácii bude možné pri výbere bytu vidieť predpokladané náklady na nájom a očakávané náklady na energie. Pre viac informácií môžu záujemcovia sledovať oficiálny portál projektu.

Štát má prvých investorov

Štát aktuálne rokuje so štyrmi nadnárodnými spoločnosťami Vienna Insurance Group, Heimstaden, YIT a BWGsm, s ktorými na konci novembra plánuje podpísať zmluvy o výstavbe. „Tieto spoločnosti deklarovali investičnú kapacitu pre projekty nájomného bývania na Slovensku na úrovni celkovo 6 miliárd eur, pričom čiastku 2,1 až 2,5 miliardy eur sú schopné investovať prakticky okamžite po podpise investičných zmlúv so štátom,“ povedal Štefan Holý v rozhovore pre Denník N. Takáto suma by mala pokrývať približne 40-tisíc bytov.

Znížená daň pre staviteľov

Developeri a stavebné firmy podieľajúce sa na výstavbe nájomného bývania získajú zapojením sa do projektu nárok na uplatnenie si zníženej 5 % DPH namiesto súčasnej 20% sadzby. Podmienky pre možnosť uplatnenia zníženej sadzby vysvetľuje napríklad portál podnikajte.sk. Developerom a investorom to vytvorí možnosť ponúknuť byty so zníženou výškou nájmu. Do výstavby môžu stavitelia zapojiť projekty v rôznom štádiu prípravy - nové alebo rozpracované projekty, ale aj stavby čakajúce na kolaudáciu.

Prvé byty už budúci rok

V júni štát založil Agentúru štátom podporovaného nájomného bývania, ktorej úlohou je vypracovať cenovú mapu pre regulované nájomné, navrhnúť kritériá pre budúcich nájomcov v nájomných bytoch a komunikovať s investormi a developermi.

Bývanie je čoraz väčším problémom Slovákov. Ceny bytov rastú, pretože ich je málo, zároveň klesá aj ich dostupnosť. Výstavba nestíha a štát reaguje s nájomným bývaním extrémne pomaly. Priemerný človek by musel desať rokov odkladať celú výplatu, aby mal na dvojizbák v Bratislave. Suma za bežný apartmán sa šplhá nad hodnotu bytov v Taliansku či Rakúsku. Cena slovenských nehnuteľností je na svojom maxime - najmä v Bratislave a Košiciach patria k najvyšším v Európe, hoci platy obyvateľov sú výrazne nižšie než v krajinách západnej Európy. V Bratislave stojí meter štvorcový v priemere 5 251 eur, čo je viac ako v Ríme, kde je bývanie lacnejšie o vyše tisíc eur na meter. Za cenu dvojizbového bytu v Petržalke (cca 255-tisíc eur) je možné kúpiť štvorizbový byt pri mori v Neapole či vo Valencii. Problémom je nielen vysoká cena bývania, ale aj nízke príjmy Slovákov a nedostatočný systém dostupného či nájomného bývania. To všetko znižuje ponuku a zvyšuje ceny aj starších bytov či nájmov, ktoré v Bratislave stúpli za dva roky o 34 %.

Ceny rastú po celom Slovensku. Podľa analýz firmy Bencont, na vysoký dopyt reagujú hlavne developeri a to rozšírením výstavby, ponuka sa tak bude zvyšovať. Podľa Smart Consumer Institute na Slovensku pribudlo najmenej nových bytov za posledných deväť rokov, z čoho takmer trištvrte je v rodinných domoch. Okrem toho, že na kúpu bývania musí priemerný Slovák odložiť 120 výplat (za byt v centre Bratislavy to môže pokojne byť až 156 výplat - šetrí po dobu 13 rokov), ale taký Rakúšan iba okolo 78 výplat. Pracujeme teda dvakrát dlhšie, ako susedia z okolitých krajín. „Dnes priemerný Slovák na 70 m² byt potrebuje 12-14 hrubých ročných platov, takmer dvakrát viac než v roku 2014, kedy stačilo 7-8 platov. Je preto pochopiteľné, že na rozdiel od predchádzajúcich 30-tnikov, dnešní mladí namiesto niekoľkých rokov, šetria na byty desaťročie. Sú preto nútení aj vo vysokom veku bývať s rodičmi, či spolubývajúcimi. Priemerný vek osamostatnenia sa je na Slovensku 31 rokov, zatiaľ čo v EÚ sotva 26.

Napriek tomu, že nehnuteľnosti na strednom a východnom Slovensku sú z pravidla lacnejšie, nie je ľahké sa k nim dostať - a to kvôli oveľa nižším príjmom ľudí pracujúcich v týchto regiónoch. Mzda v Banskobystrickom či Prešovskom kraji je aj o 40 % nižšia v porovnaní s tým Bratislavským. Kým v hlavnom meste zarobíte cca 1 900 eur v hrubom (údaje za prvý štvrťrok 2025), v Košiciach je to necelých 1600 eur brutto. „Slabé prepojenie verejnou dopravou a obmedzené školské či kultúrne služby tiež znižujú atraktivitu týchto oblastí. Nízka zamestnanosť a nedostatok perspektívnych pracovných príležitostí odrádzajú najmä mladých ľudí od kúpy nehnuteľností,” uvádza Churý s tým, že ani developeri nechcú riskovať investíciu do výstavby cenovo dostupných bytov. Kúpiť vlastné bývanie v týchto okresoch je náročné aj kvôli tomu, že je v nich vyššia nezamestnanosť a ľudia vďaka tomu nemajú úspory. Komplikuje to aj možnosť získať hypotéku.

Najžiadanejšie sú stále dvojizbáky, tie sa kupujú naprieč celým Slovenskom. Zároveň sa však hlavne v Bratislave predávali byty s väčšou plochou, teda boli aj drahšie, čo viedlo k úbytku tých najlacnejších. To, že sú dvojizbové byty vo vysokom dopyte, potvrdzuje aj fakt, že v Banskej Bystrici sú v priemere drahšie ako 3-izbové byty - podľa ceny za meter štvorcový. Aktuálne stojí 1989 eur / m², no byt s troma izbami vychádza na 1870 eur / m², teda sa oplatí viac.

Zvýšenie cien bývania začalo v roku 2021, keď zásadne zdraželi stavebné materiály a tým pádom aj stavanie nehnuteľností. Narazili však na nedostatok bytov, výrazný najmä v hlavnom meste a ďalších okresných mestách západného Slovenska. Zdraženie zhoršila aj spomínaná byrokracia, ktorá výstavbu len predlžovala a komplikovala. „Povoľovacie procesy sú naďalej veľmi zdĺhavé - v Bratislave trvá cesta od kúpy pozemku po kolaudáciu často 6 až 8 rokov. Chýbajú aj profesisti ako murári, tesári, či elektrikári, čím sa stavanie spomaľuje. Zároveň majú banky prísne podmienky schválenia úverov na výstavbu. „V týchto lokalitách sa rastom nákladov v mnohých prípadoch zmazala marža developerov a realizácia niektorých projektov sa preto odložila,” zdôraznil Tóth zo spoločnosti Bencont.

Populárne sa preto stali staršie byty, ktoré sa predávajú za menej ako novostavby. Vladimír Kubrický zo Slovenskej realitnej agentúry potvrdil, že ich cena preto tiež stúpla. Ceny sú vysoko v Pezinku, Senci, Piešťanoch aj Poprade. „Najdrahším mestom na Slovensku je suverénne Bratislava, kde sa starší dvojizbový byt o výmere 53 m² predáva za 229-tisíc eur. Za posledný rok v hlavnom meste zdraželi rekordne rýchlo, o viac ako 17 %. V druhom najdrahšom meste krajiny, Košiciach, len za posledný rok narástli ceny o takmer 21 %. Okrem toho sa objavili praktiky, kedy investori vykúpili byty, aby ich predali drahšie. „Výsledkom je, že ponuka nových bytov klesá práve v čase, keď je najviac potrebná,” upozorňuje šéf UPgreat. „K rastu cien prispela aj migrácia za prácou - ľudia sa sťahovali do miest ako Bratislava, Trnava či Žilina, kde však nebolo dostatok voľných bytov. Nezanedbateľné bolo aj usadenie sa občanov z Ukrajiny vo väčších mestách, čo ďalej zvýšilo dopyt. Výsledkom bolo spomalenie predaja a zhoršenie dostupnosti vlastného bývania pre mnohé domácnosti,” potvrdzuje riaditeľ UPgreat.

Cena bytu, za ktorú sa nehnuteľnosť predáva, však nemusí byť adekvátna, ani konečná. Kupec ju môže vyjednávaním znížiť. Je to však dvojsečná zbraň - ak sa o nehnuteľnosť prejaví väčší záujem, cenu môže predávajúci zvýšiť. „Ak je situácia na trhu horšia, napríklad keď sú hypotéky menej dostupné, kupujúci sa častejšie pokúšajú zjednávať zľavy a tlačia ceny nadol.

Problémom štátom podporovanej výstavby je chýbajúca národná bytová politika - inými slovami, nemáme systém, ani jasný plán, vrátane vyčlenených peňazí pre nájomné bývanie. Pre porovnanie, európske krajiny majú harmonogramy na desaťročia vopred. Okrem toho, rozvoju nepomáhajú ani zmeny zákonov a zdĺhavé papierovanie, ktoré vyvolávajú neistotu nielen v developeroch, ale aj samosprávach. Podľa Churého je potrebná štátna bytová agentúra, ktorá by zjednotila politiku aj projekty v ostatných rezortoch, aj regiónoch. Zároveň však štát musí zvýšiť financovanie výstavby, čo by sa dalo najmä vďaka súkromným investorom. Tých by mohli prilákať daňové výhody, rovnako ako uľahčenie administratívnych úkonov. Slovensko však má agentúru, ktorá by bytovú otázku mala riešiť. Počas niekoľkoročnej existencie Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania (AŠPNB) však vykázala viac škandálov ako činnosti. Za sedem mesiacov v kresle získala 68 bytov v projekte Ovocné sady. Väčšina z nich išla zamestnancom univerzitnej nemocnice. Zásadným projektom má byť výstavba v Košiciach, ktorá pôjde príkladom celému Slovensku. „Zjednodušenie a zrýchlenie procesov územného plánovania a povoľovania stavieb by odstránilo množstvo zbytočných prieťahov. Ak by mestá poskytli plochy na zastavanie, developerom by klesli vstupné náklady a byty by tak boli lacnejšie. To sa deje v projekte AŠPNB v Košiciach. Nedávno ohlásil aj bratislavský primátor Matúš Vallo, že mesto má tiež pozemky, ktoré chce ponúknuť na výstavbu. Churý taktiež prízvukuje, že aj regulovanie cien nájmov, kde by bol daný strop, by investorov prilákalo.

tags: #vydavky #nehnutelnost #firma #podnikajte