Vplyv Recesie na Trh s Nehnuteľnosťami: Hľadanie stability v neistých časoch

Strašiak v podobe vysokej inflácie je tu a hon na najlepší spôsob ochrany peňazí pred ňou sa už začal. Na Slovensku je kúpa nehnuteľnosti jedným z najčastejších spôsobov ochrany hotovosti, keďže nehnuteľnosti majú za sebou 20 rokov takmer stabilného rastu. Nevýhoda inflácie je, že už nastala, ceny nehnuteľností už narástli a peniaze už stratili časť svojej kúpnej sily. Hlavným spúšťačom inflácie je stimulačná politika centrálnych bánk v podobe negatívnych úrokových sadzieb a kvantitatívneho uvoľňovania. Avšak aj centrálne banky budú musieť reagovať na vysokú infláciu postupným zvyšovaním úrokových sadzieb tak, ako sa to už deje napr. v Českej republike. Zvýšenie základnej sadzby má samozrejme vplyv aj na ceny hypoték, ktoré sa v spomínanej Českej republike za posledných 6 mesiacov zvýšili o 50% a podľa ekonómov by sa ich úroky v tomto roku mohli dostať až k 10%. Skrz vysokú dostupnosť hypoték s nízkymi úrokovými sadzbami a nárast práce z domu počas pandémie sa domácnosti kvôli kúpe drahého bývania viac zadlžovali, čím sa priemerná cena nehnuteľností za posledné 3 roky zvýšila o viac ako 50% a je na historických maximách. S rastúcou úrokovou mierou sa ale dostupnosť hypoték rapídne zníži, čím dopyt po nehnuteľnostiach klesne. Taktiež rekordne zadlžené slovenské domácnosti môžu mať problém so splácaním hypoték s vyššími úrokmi, čo zvýši ponuku na trhu s nehnuteľnosťami. Výsledok tejto kombinácie môže byť ochladenie trhu s nehnuteľnosťami tak, ako ho momentálne vidíme v Austrálii, či USA.

Finančné Krízy a Recesie: Hlbší Pohľad

Recesia predstavuje obdobie hospodárskeho poklesu, ktoré má rozsiahle dopady na rôzne sektory ekonomiky, pričom trh s nehnuteľnosťami nie je výnimkou. Finančná kríza je situácia, kedy hodnota aktív rýchlo klesá, alebo čelia finančné inštitúcie problémom s likviditou. Oba prípady vedú k panickému výpredaju na finančných trhoch. Napriek tomu, že sa finančné krízy môžu obmedziť len na jeden región alebo triedu aktív (napríklad portugalský trh s nehnuteľnosťami), je pravdepodobné, že sa v dnešnej dobe rozšíria globálne. Priame korene kríz sa môžu líšiť - môže ísť o špekulatívne bubliny, vojny vedúce ku krachu trhu alebo aj globálna pandémia. Finančná kríza je obvykle spojená s recesiou, ktorá spôsobuje obdobie klesajúcej výkonnosti hospodárstva v celej ekonomike. Pandémia koronavírusu vyvolala najväčší výpredaj na trhu od globálnej finančnej krízy v roku 2008. Ekonomika sa doslova zrútila kvôli zavedeniu opatrení, klesali aj finančné trhy. Aj keď sú svetové ekonomiky v relatívne prísnom lockdowne, globálne trhy sa prekvapivo rýchlo zotavili. Brokerské spoločnosti zažili ohromný prílev kapitálu, lebo bol akciový trh zaplavený novými investormi. Ide často o ľudí, ktorí pred tým nikdy neinvestovali a pravdepodobne by sa mohli diviť, čo sú vlastne finančné krízy a do čoho investovať počas recesie.

V dnešnej dobe sú centrálne banky vo fáze zvyšovania základných úrokových sadzieb. V Eurozóne sa základná úroková sadzba pohybuje na úrovni 3,0 %, no Európska centrálna banka avizovala, že základný úrok bude opäť zvyšovať v snahe tlmiť inflačné tlaky. Najbližšie by sa mal základný úrok zvýšiť zrejme o 0,5 % na úroveň 3,50 %, a to na marcovom zasadnutí. So zvyšujúcimi úrokovými sadzbami sa utlmuje apetít po hypotékach, resp. úveroch ako takých, čo znamená, že peniaze sa pre dlžníkov stávajú drahšími a ekonomika spomaľuje, či mieri do recesie. Spotrebitelia sa v dôsledku pravidiel, ktoré stanovujú centrálne banky dostanú k menším hypotékam, či iným úverom alebo čakajú na ďalší vývoj na trhu a tak odkladajú svoje zámery. To má samozrejme vplyv na dopyt po nehnuteľnostiach a tým pádom aj na ich cenu.

Faktory Ovplyvňujúce Hodnotu Nehnuteľností

Hodnota nehnuteľností je ovplyvnená rôznymi faktormi, od ekonomickej situácie, cez lokalitu až po globálne udalosti. Pre vlastníkov nehnuteľností je preto kľúčové pravidelne sledovať trh a nechať si svoju nehnuteľnosť odborne ohodnotiť.

• Ekonomický rast: Prináša vyšší dopyt po nehnuteľnostiach, čo prirodzene zvyšuje ich hodnotu. Naopak, obdobia recesie či hospodárskej krízy vedú k oslabeniu dopytu, čím môže cena nehnuteľností klesnúť.
• Lokalita: Predstavuje jednu z kľúčových premenných pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti. Mestské centrá, oblasti s výbornou dopravnou dostupnosťou alebo perspektívne zóny s rozvojovými projektmi majú prirodzene vyššiu hodnotu. Ak sa do oblasti realizujú nové infraštruktúrne investície, môžeme očakávať ďalší rast cien.
• Kvalita údržby: Je kľúčová pre udržanie alebo zvýšenie ich hodnoty. Zanedbané stavby často strácajú na hodnote, čo môže ovplyvniť ich predajnú cenu. Naopak, renovácie a modernizácie zvyšujú atraktivitu a tým aj hodnotu.
• Svetové udalosti: Ako sú ekonomické krízy či prírodné katastrofy, majú zásadný vplyv na trh s nehnuteľnosťami. Znížený dopyt počas takýchto udalostí môže výrazne ovplyvniť hodnotu nehnuteľností.

Správanie Investorov a Spotrebiteľov Počas Recesie

Tradičná finančná teória predpokladá, že každý jednotlivec na trhu sa správa racionálne, vďaka čomu sa mu darí maximalizovať svoje zisky. V reálnom svete to však takto nefunguje. Naopak, ľudia majú tendenciu správať sa iracionálne a nechávajú emócie, aby ovplyvnili ich rozhodnutia. V časoch hospodárskej neistoty táto tendencia rastie. Výsledky pozorovaní naznačujú, že ľudia majú oveľa väčšiu averziu voči stratám, ako voči riziku. Znamená to, že ľudia silnejšie pociťujú emocionálne obavy zo straty, ako potešenie získané zo zisku (podobného rozsahu). Investori majú tendenciu tolerovať nadmerné riziko v období, kedy museli zaznamenať straty. Keď ceny začnú prudko klesať, väčšina investorov podľahne panike. Tí, ktorým sa podarí si udržať chladnú hlavu, vidia výsledné nízke ceny ako príležitosť na nákup. Strach veľmi často poháňa ceny aktív výrazne pod ich základné alebo vnútorné hodnoty, z čoho ťažia trpezliví investori čakajúci na dobu, keď sa ceny vrátia do normálu.

Oplatí sa investovať počas recesie? Je potrebné zdôrazniť, že by ste nemali investovať peniaze, ktoré potrebujete na pokrytie každodenných výdavkov. Namiesto toho je ideálne investovať úspory, ktoré v najbližšej budúcnosti nie sú životne dôležité. Ľudia by mali mať vždy k dispozícii finančný vankúš, najlepšie hotovosť. Každá recesia alebo kríza však môže prinášať aj veľké investičné príležitosti. Rýchly výpredaj na globálnych finančných trhoch nevyhnutne významne zlacnie rôzne triedy aktív. Aj keď si nikto nemôže byť stopercentne istý, že sa dané aktívum zotaví, niektoré z nich sa skôr či neskôr veľmi pravdepodobne odrazia od svojich najnižších cien. Existuje predpoklad, že akciové indexy by mali z dlhodobého hľadiska rásť, lebo tiež rastie globálna ekonomika.

Investovanie Počas Recesie: Príležitosť alebo Riziko?

Investovanie počas recesie so sebou prináša obrovské riziko, lebo je volatilita trhu vysoká a budúcnosť ostáva veľmi neistá. Každá recesia alebo kríza však môže prinášať aj veľké investičné príležitosti. Rýchly výpredaj na globálnych finančných trhoch nevyhnutne významne zlacnie rôzne triedy aktív.

• Diverzifikácia Portfólia: „Nestavte všetko na jednu kartu,“ hovorí staré porekadlo. Diverzifikované portfólio zníži špecifické riziko a tým minimalizuje celkové riziko. Neznamená to iba investíciu do mnohých nástrojov, ale tiež nákup rôznych druhov aktív.
• Načasovanie Investícií: Správne načasovanie môže byť zásadné, keď sa veci dejú rýchlo a trhy sa potápajú. Ak budú trhy aj naďalej veľmi volatilné, mohlo by sa ukázať, že naše portfólio klesá ešte viac a my prichádzame o peniaze. Akonáhle volatilita zmizne, pravdepodobnosť lepších investičných rozhodnutí stúpa. Kvôli vyššie spomenutým dôvodom sa jednorazové zainvestovanie zdá byť riskantné, najmä uprostred prebiehajúcich nepokojov na trhu.
• Vnímanie Rizika: Každý investor má odlišné vnímanie rizika. Investovanie počas recesie bude pre niektorých obchodníkov určite veľmi nekomfortné - stačí si predstaviť, že Vaše portfólio stratí 10 % svojej hodnoty za jediný deň. Niektorí účastníci trhu nie sú schopní takéto prostredie zvládnuť, aj keby trhy mohli v blízkej budúcnosti opäť začať rásť. Niektorí investori zdôrazňujú, že investovanie počas recesie je ako snaha chytiť padajúci nôž, čo je pravda, lebo riziko dvojitej recesie alebo ďalšieho výpredaja vždy existuje.

Stratégie pre Investovanie do Nehnuteľností Počas Recesie

Mnoho racionálnych investorov by sa logicky radšej zameralo na bezpečné akcie, do ktorých by mohli investovať v priebehu recesie. Bolo by rozumné investovať do vysoko kvalitných spoločností s dobrými základmi, s obzvlášť dobrými súvahami a nízkou mierou zadlženia.

• Zdravotná starostlivosť: Moderná zdravotná starostlivosť je v rozvinutých ekonomikách nevyhnutná počas celého roka.
• Spotrebný tovar: Potraviny a nápoje, domáce potreby, hygienické výrobky alebo tabak, sú považované za necyklické, čo znamená, že je po nich vždy relatívne stabilný dopyt.
• Verejné služby: Zásobovanie alebo prenos elektrickej energie, plynu alebo vody je zásadný a je ho možné obmedziť iba do určitej miery.
• Dividendové Akcie: Celkovo by rozumné investovanie počas recesie mohlo byť spojené tiež s dividendovými akciami, lebo sú tieto spoločnosti obvykle považované za dobre zavedené podniky, ktoré majú vedúce postavenie na trhu. Čo je zásadné, často spĺňajú všetky kritéria akcií, ktoré sú odolné voči recesiám, lebo sú obvykle klasifikované ako hodnotové akcie.

Investovanie do Drahých Kovov

Myšlienka investovania do drahých kovov má mnoho priaznivcov - nie je náhoda, že centrálne banky držia zlato ako rezervné aktívum. Zlato je často považované za „bezpečný prístav”, čo znamená, že je považované za relatívne bezpečné aktívum behom obdobia vysokej inflácie alebo turbulencií na finančných trhoch. Hoci drahé kovy môžu byť, vzhľadom na dnešný prístup centrálnych bánk, celkom dobrým výberom, je treba zdôrazniť, že ich cena by sa mohla pri veľkom trhovom výpredaji tiež prepadnúť.

Aktuálna Situácia na Slovenskom Trhu s Nehnuteľnosťami

Podľa Národnej banky Slovenska (NBS) klesli ceny nehnuteľností na bývanie v 4. štvrťroku 2022 o 1,94 % v porovnaní z 3. štvrťrokom. Priemerná cena bytov poklesla v poslednom štvrťroku o 2,6 %, pričom najviac klesli 5- izbové a 3- izbové byty. Priemerná cena domov v poslednom štvrťroku poklesla o 2,3 %. Najväčší medzikvartálny pokles cien nehnuteľností bol v Bratislavskom kraji (-3,2 %) a Žilinskom kraji (-3,5 %). Pokles cien nehnuteľností v okrese Čadca potvrdzujú aj dve realitné kancelárie v Čadci. Podľa realitnej kancelárie JPE trh s nehnuteľnosťami stagnuje, ceny bytov klesajú od 5 % do 10 %. Ceny si držia prenájmy. Spoločnosť AD- Reality, s.r.o. taktiež cíti pokles dopytu po nehnuteľnostiach. Byty podľa nej klesli o 5 % až 10 % v závislosti od lokality.

V menej žiadaných segmentoch alebo nehnuteľnostiach s „prestrelenými“ cenami sa očakáva stagnácia. Trh bude trestať nerealistické nastavenie ceny. Kupujúci sú opatrnejší a viac kalkulujú. „Veľmi citlivo vnímajú výšku budúcej splátky hypotéky a následné náklady spojené s bývaním. Aj preto na trhu podľa skúseností UPgreat aktuálne vidno v dopyte posun k menším a energeticky úspornejším bytom, prípadne k lokalitám, ktoré sú lacnejšie ako centrá, no ešte stále poskytujú relatívne dobrú dostupnosť. V súčasnosti majú silnejšie slovo kupujúci ako predávajúci. „Priestor na vyjednávanie je skôr pri niektorých starších alebo horšie pripravených nehnuteľnostiach,“ ozrejmuje. „Pri nich je šanca získať zľavu vyššia,“ tvrdí Švehla.

Riziká a Opatrenia NBS

NBS vo svojom Makroprudenciálnom komentári z decembra 2022 hovorí, že objem zlyhaných úverov očistených o účtovné úpravy začal po rokoch stability „veľmi pozvoľne, ale vytrvalo rásť.“ To sa týka nielen úverov na bývanie, ale v menšej miere aj spotrebiteľských úverov. NBS považuje nové hypotéky za rizikovejšie, kde podiel hypoték s DSTI na úrovni regulatórneho limitu (ukazovateľa schopnosti splácať, resp. skúsenosti z koronakrízy ukazujú, že dlžníci s vysokou zaťaženosťou splátkami čelia najväčšiemu riziku, že sa dostanú do problémov so splácaním úveru).

NBS vo svojom analytickom komentári ukazuje, aký podiel hypoték sa má refixovať v jednotlivých rokoch. Z uvedeného grafu vyplýva, že v roku 2023 by sa malo refixovať 17 % hypoték a v roku 2024 dokonca 30 % hypoték. Práve refixovanie úverov v rokoch 2023, 2024 preverí finančnú záťaž dlžníkov. Tá môže byť v dôsledku nárastu úrokových sadzieb, nárastu cien energií, či tovarov bežnej spotreby značná, nakoľko čisté príjmy obyvateľstva nekopírovali výšku inflácie, čo spôsobilo pokles životnej úrovne. NBS konštatuje, že dôležitú úlohu pri stanovovaní dĺžky fixácie zohrala aj finančná gramotnosť.

To, že realitný trh stagnuje, resp. klesá predaj nehnuteľností a tiež aj ich ceny má súvis s objemom poskytnutých úverov a následným zvýšením úrokových sadzieb. Pri investovaní, resp. kúpe, či zaobstaraní nehnuteľnosti by sme nemali zabúdať, že aj to sú investičné nástroje, ktoré taktiež podliehajú vývoju finančného cyklu. V dnešnej dobe a zrejme aj v najbližších mesiacoch bude trh s nehnuteľnosťami stagnovať, resp. klesať.

Odporúčania pre Potenciálnych Kupujúcich a Investorov

V dôsledku zvýšených úrokových sadzieb, zvýšených energií, nákladov na bežnú spotrebu, pomaly rastúcich príjmov a opatrení NBS si veľa ľudí nemôže dovoliť žiadať o úver v požadovanej výške. Vzniká tak tlak na vytváranie si finančnej rezervy, ktorú by mal potencionálny dlžník aj tak mať. Tým, ktorí nemajú vytvorenú dostatočnú finančnú rezervu, odporúčam, aby svoj zámer, zaobstarať si nové bývanie, dočasne odložili. Je to lepšie, než keby sa mali časom dostať do finančných problémov. Je potrebné šetriť a vytvoriť si tak finančný vankúš na horšie časy. Bežne by sme mali byť schopní odložiť si zo svojho čistého príjmu min. 10%. Totiž najlacnejší úver je vlastná finančná rezerva. A to preto, že je bez dlžného úroku a že nevzniká povinnosť ju nikomu splatiť, resp. vrátiť.

Tiež upozorňujem záujemcov o hypotéku, že niektoré banky požadujú od potencionálnych dlžníkov, aby zdokladovali, že budú mať z čoho dostavať rodinný dom, či dofinacovať kúpu bytu. S čím totiž treba počítať je, že inflácia bude aj naďalej vysoká - cca okolo 10 % a ceny stavebných materiálov by mali stále zdražovať. A preto, kým sa dopracujete k hypotéke a začnete stavať, resp. budete v procese výstavby je potrebné mať aj vlastné zdroje na vykrytie cenových rozdielov, pretože iba hypotéka Vám s veľkou pravdepodobnosťou nebude stačiť. Banka totiž nebude mať založenú Vašu rozostavanú stavbu, ale dokončený, t.j. skolaudovaný dom. Ceny stavebných prác boli totiž v decembri 2022 medziročne vyššie o 20,9 %, pričom v súhrne za rok 2022 stavebné práce vzrástli o 18,3 %. Ceny materiálov, ktoré sa spotrebúvajú v stavebníctve boli medziročne vyššie o 13,3 %, no v porovnaní s novembrom 2022 však mierne klesli. Druhá možnosť je, že banky začnú znižovať percento zabezpečenia, resp. sa to už začína diať, napr. Vám požičajú max. 50 % LTV, t.j. z hodnoty zabezpečenia. To vytvorí ešte väčší tlak na nutnosť disponovať vlastnými zdrojmi.

Mimoriadne Splátky Hypotéky: Strategický Nástroj

Niektorí finanční sprostredkovatelia, či poradcovia odporúčajú dlžníkom, ktorí majú vytvorenú finančnú rezervu, či určitý balík financií, aby na svojich hypotékach v priebehu fixácie alebo pri výročiach na týchto úveroch nerobili mimoriadne splátky. Radia, aby svoje peniaze radšej investovali, s tým, že z dlhodobého hľadiska môžu dosiahnuť vyšší výnos z investície ako je úrok na hypotéke. Ďalší argument, ktorí používajú, že úroky na hypotéke sú aj tak oveľa nižšie ako inflácia, takže na tom vlastne ešte dlžníci zarobia. Toto je síce pravda, ale…

S takýmito názormi sa vôbec nestotožňujem a nesúhlasím s nimi. Banky umožňujú splatiť v priebehu fixácie max. 20 % z výšky úveru bez poplatku alebo pri výročí fixu akúkoľvek sumu alebo celý úver taktiež bez poplatku. Ak v priebehu fixácie napr. splatím bez poplatku max. 20 % z výšky úveru, tak mi klesne istina úveru a tým aj mesačná splátka. Rozdiel medzi pôvodnou a novou mesačnou splátkou už môžem investovať formou pravidelného investičného programu. Alebo si môžem znížiť istinu úveru a skrátiť tak dobu splácania splátku úveru, čím znížim jeho celkovú preplatenosť. Novú mesačnú splátku si nechám prepočítať približne do výšky pôvodnej mesačnej splátky hypotéky. A to za predpokladu, že mi to finančná situácia umožňuje a že je mojim cieľom splatiť úver, čím skôr. Podľa môjho názoru, každú hypotéku, nech nesie so sebou hoci aj nízky úrok sa oplatí mimoriadne splatiť. Totiž dlh je stále dlhom, a to bez ohľadu na výšku úrokovej sadzby a za druhé, dlžník nikdy dlho dopredu nevie aký úrok bude mať v období ďalšej fixácie. Takže dlžníci, ktorí si brali hypotéky napr. s úrokom 0,4 % - 0,5 % sa budú asi diviť ako im narastie mesačná splátka, ak budú refixovať svoje úvery v rokoch 2023, 2024. S názormi týchto odborníkov sa nestotožňujem aj preto, lebo aj keby som za nejakú dobu dosiahol z investovanej čiastky priemerný výnos vyšší napr. o 2 %-3 %, než je úrok na hypotéke, ale vyšší úrok a vyššiu mesačnú splátku mám už teraz. A teraz to musím riešiť. Totiž pri investovaní sa môžeme baviť len o predpokladaných výnosoch za nejakú dobu.

Poučenie z Minulosti a Výhľad do Budúcnosti

Na zámery akými sú výstavba rodinného domu, či kúpa bytu by sme sa mali finančne pripraviť. Z dnešnej situácie sa treba poučiť, pričom je nutné dopredu myslieť na to, že podmienky na trhu sa môžu aj zhoršiť. Známy spisovateľ Mark Twain povedal nasledovné: „Kto nevie, kam ide, nemôže sa čudovať, že príde niekde úplne inde.“ Párty sa skončila a misa s punčom, resp. zápornými, či nízkymi úrokmi je za nami. Doba, keď boli úroky na hypotékach vo výške 0,4 %- 0,5 % a nehnuteľnosti rástli v desiatkach percent ročne sú už nateraz preč.

Faktory, ktoré Zmiernili Dopad Recesie v Nedávnej Kríze

Aj keď je ekonomická recesia často sprevádzaná kolapsom trhu rezidenčných nehnuteľností, vlani sa tak nestalo. Dôvod, prečo trh zareagoval odlišne ako pri poslednej kríze v roku 2009, spočíva podľa neho vo viacerých faktoroch:

• Počiatočná kondícia trhu: Kým v roku 2008 viacero krajín EÚ javilo jednoznačné známky bubliny na trhu, pred nástupom súčasnej pandémiou vyvolanej recesie sa väčšina európskych trhov s rezidenčnými nehnuteľnosťami nachádzala vo výrazne lepšej kondícii.
• Charakter krízy: Kríza v roku 2009 bola svojou podstatou predovšetkým finančnou krízou a viedla k výraznému obmedzeniu dostupnosti financovania kúpy nehnuteľnosti prostredníctvom úveru. Banky naprieč Európou v tom čase výrazne obmedzili financovanie, čo sa prejavilo aj na znížení dopytu na rezidenčnom trhu s nehnuteľnosťami.
• Správanie domácností: Tie pravdepodobne čiastočne uverili v dočasný charakter súčasnej pandémiou vyvolanej krízy. A hoci ich pandémia nútila k zníženiu mobility a obmedzeniu sociálnych kontaktov, dopyt po novom bývaní nateraz zasiahla, zdá sa, len v obmedzenej miere. Navyše práca z domu vytvára podľa neho nový dopyt po zväčšení bývania.
• Fiškálne opatrenia vlád: Negatívne dopady pandémie na príjmy tlmia masívne fiškálne opatrenia európskych vlád, predovšetkým v podobe retenčných opatrení na trhu práce (kurzarbeit). Aj napriek poklesu ekonomickej aktivity, disponibilné príjmy európskych domácnosti v minulom roku (na rozdiel od roku 2009) ďalej rástli.
• Nízka úroveň úrokových sadzieb: Dostupnosť bývania naďalej podporovala i nízka úroveň úrokových sadzieb. Tie v krajinách eurozóny v priemere v minulom roku klesli na nové historické minimum.

Riziká a Neistoty na Trhu

Miera neistoty je nezvyčajne vysoká. Účastníci trhu musia preto sledovať vplyv napätia na úverové podmienky a hlbšie štrukturálne nedostatky menších bánk, najmä pokiaľ ide o komerčné nehnuteľnosti. Menšie banky, ktoré nepatria medzi 25 najväčších, sa podieľajú na úveroch na komerčné nehnuteľnosti až 67 percenta. Problém je v tom, že Covid zmenil svet práce. Približne 50 percenta zamestnancov sa nevrátilo do práce na plný úväzok a keďže nájomné zmluvy treba obnovovať, je tu obrovské riziko, že si to mnohí nebudú môcť dovoliť, takže v bankách zostane dlhý rad nesplácaných úverov.

Vyššie úrokové sadzby a nižšia cenová dostupnosť nehnuteľností však majú rovnako destabilizačný vplyv na finančné a makroekonomické prostredie. Keď Saxo Bank zverejnila svoju prognózu na rok 2023, nepatrila do tábora, ktorý očakával recesiu, nakoľko úroveň úverov vstupujúcich do ekonomiky nezodpovedala recesii. V 4. štvrťroku 2022 sa komerčné a priemyselné úvery - kľúčový barometer ekonomického rastu - zvýšili medziročne o 11,5 percenta a v reálnom vyjadrení to bolo 5,05 percenta. Našou základnou tézou bolo, že ekonomika smeruje do obdobia rýchlo oscilujúcich expanzií a kontrakcií, rast sa možno zmierni a hoci nezamestnanosť stúpa, je stále nízka. Ale veci sa menia.

Americké banky s nedostatkom hotovosti si požičali veľké množstvo peňazí od americkej centrálnej banky. Neveríme však, že veľa z týchto peňazí skončí v podobe nových úverov. Hlavným makroekonomickým rizikom v súčasnosti preto je, že sa rast úverov spomalí. Vo vysoko zadlženom hospodárstve, ako je aj americké, je pre hospodársky rast potrebný neustály prílev úverov. V USA, kde kapitálové trhy zohrávajú pri úverovaní kľúčovú úlohu, banky stále dodávajú približne 40 percenta súkromných úverov. Sprísňovanie podmienok zo strany bánk je preto veľkým problémom najmä pre malé a stredné podniky. Stále si myslíme, že je príliš skoro hovoriť o recesii v USA. No nová dynamika prináša riziko, že prípadnú recesiu prudko posunie vpred.

Na čo si dať pozor? Miera neistoty je nezvyčajne vysoká. Účastníci trhu musia preto sledovať vplyv napätia na úverové podmienky a hlbšie štrukturálne nedostatky menších bánk, najmä pokiaľ ide o komerčné nehnuteľnosti. Toto je potenciálny slon v porceláne v USA. Menšie banky, ktoré nepatria medzi 25 najväčších, sa podieľajú na úveroch na komerčné nehnuteľnosti až 67 percenta. Podľa Medzinárodného menového fondu predstavujú pôžičky pre sektor komerčných nehnuteľností od menších amerických bánk až 2 bilióny dolárov. Problém je v tom, že Covid zmenil svet práce. Približne 50 percenta zamestnancov sa nevrátilo do práce na plný úväzok a keďže nájomné zmluvy treba obnovovať, je tu obrovské riziko, že si to mnohí nebudú môcť dovoliť, takže v bankách zostane dlhý rad nesplácaných úverov.

Problémy má aj Európa, no tie sú zatiaľ menej akútne. Vyššie úrokové sadzby a nižšia cenová dostupnosť nehnuteľností však majú rovnako destabilizačný vplyv na finančné a makroekonomické prostredie. Vplyv rastúcich úrokov je najviac cítiť v krajinách, kde sú hypotekárne úvery fixované s variabilnými sadzbami, čo je väčšina Európy. V Grécku pribúdajú exekúcie. Vo Švédsku prechádza trh s rezidenčnými nehnuteľnosťami jedným z najhorších poklesov vo svetovom meradle. V minulom roku došlo k vymazaniu 16 percenta hodnoty nehnuteľností po tom, čo sa vyššie sadzby premietli do hypoték. A ešte nie je koniec. Švédska centrálna banka Riksbank očakáva, že pokles dosiahne až 20 percenta z maxima spred roka. V Spojenom kráľovstve klesá počet schválených hypoték. Podľa Národného štatistického úradu stúpli k decembru 2022 mesačné náklady na novú hypotéku pre priemerný radový dom o 61 percenta a stále rastú. Na posúdenie presných makrodôsledkov týchto rizík je ešte príliš skoro. To sa ukáže až po mesiacoch. Isté však je, že to neveští nič dobré a že makroekonomický výhľad je znepokojivejší ako pred niekoľkými týždňami.

tags: #vplyv #recesie #na #nehnutelnost