Platenie nájomného vopred, typicky mesiac dopredu, je bežnou praxou v oblasti prenájmu nehnuteľností. Tento systém má svoje opodstatnenie z viacerých hľadísk, ktoré sa dotýkajú ako prenajímateľa, tak aj nájomcu. Pochopenie dôvodov a právnych rámcov, ktoré tento proces obklopujú, je kľúčové pre hladký a bezproblémový nájomný vzťah. V tomto článku sa zameriame predovšetkým na daňové aspekty a účtovanie vopred plateného nájomného z pohľadu nájomcu, s dôrazom na zákon o dani z príjmov a postupy účtovania.
Základné princípy platby nájomného vopred a ich daňové dôsledky
Hlavným dôvodom, prečo sa nájomné platí vopred, je zabezpečenie finančnej stability prenajímateľa a predvídateľnosť jeho príjmov. Keď nájomca uhradí nájomné na nasledujúci mesiac, prenajímateľ má istotu, že bude môcť pokryť svoje vlastné náklady spojené s nehnuteľnosťou. Z pohľadu nájomcu, platba vopred znamená, že má zabezpečené právo užívať priestor počas daného obdobia.
Zákon o dani z príjmov (ZDP) však striktne definuje, kedy je nájomné možné považovať za daňový výdavok. Podľa § 17 ods. 19 písm. b) ZDP sa výdavky na nájomné za prenájom hnuteľnej veci, ako aj nehnuteľnosti, uplatňujú v daňových výdavkoch až po zaplatení. Toto pravidlo platí bez ohľadu na to, či ide o prenájom od fyzickej alebo právnickej osoby, s určitými výnimkami a špecifikami.
Ak s prenájmom nehnuteľnosti súvisia aj platby za ostatné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti a tieto platby sú u prenajímateľa považované za zdaniteľné príjmy, u nájomcu budú tie isté platby súčasťou základu dane až po zaplatení podľa § 17 ods. 19 písm. b) ZDP.
Nájomné od fyzickej osoby a časové rozlišovanie
Jedným z kľúčových aspektov pri účtovaní vopred plateného nájomného je, či je nájomca povinný tieto platby časovo rozlišovať. Táto povinnosť vyplýva najmä zo situácií, kedy nájomca zaplatí nájomné fyzickej osobe (FO) dopredu na dlhšie obdobie, ako je jedno zdaňovacie obdobie.
Podľa § 19 ods. 4 ZDP, nájomné, odplaty (provízie) za sprostredkovanie, a to aj ak ide o sprostredkovanie na základe mandátnych zmlúv alebo podobných zmlúv, uhrádzané fyzickej osobe sa zahrnú do daňových výdavkov v zdaňovacom období, v ktorom boli zaplatené. Toto ustanovenie však dopĺňa § 19 ods. 4 ZDP, ktorý ukladá povinnosť časovo rozlišovať platby nájomného platené FO. To znamená, že podnikateľ, ktorý účtuje v sústave jednoduchého účtovníctva (JÚ) a zaplatí nájomné FO dopredu na rok alebo niekoľko rokov, nemôže v plnej výške započítať tento výdavok do daňových výdavkov v čase úhrady. Do daňových výdavkov môže zahrnúť len tú časť nájomného, ktorá pripadá na dané účtovné obdobie.
Príklad č. 1: Nájom kancelárskych priestorov od fyzickej osoby
Nájomca (fyzická osoba) uzatvoril v januári 2024 nájomnú zmluvu s fyzickou osobou na prenájom kancelárskych priestorov na 5 rokov (na roky 2024 až 2028). Nájomné bolo dohodnuté v nájomnej zmluve v sume 300 eur mesačne. V roku 2024 nájomca zaúčtoval nájomné na účte 518 - ostatné služby v sume 3 600 eur, pričom toto nájomné zaplatí až v roku 2025. V roku 2025 zaúčtuje do nákladov nájomné vo výške 3 600 eur, ktoré aj v roku 2025 zaplatí.
Keďže nájomné je daňovým výdavkom až v tom zdaňovacom období, v ktorom bolo nájomné zaplatené, za rok 2024 je daňovník povinný zvýšiť základ dane o sumu 3 600 eur, ktorá bola zaúčtovaná v nákladoch v roku 2024 a nebola zaplatená. Ak daňovník toto nájomné zaúčtované v nákladoch roku 2024 zaplatí v roku 2025, môže si tento výdavok uplatniť v zdaňovacom období 2025 cez položky znižujúce základ dane v daňovom priznaní za rok 2025. Nájomné na rok 2025 zaúčtované do nákladov v roku 2025 bude daňovým výdavkom v zdaňovacom období 2025, nakoľko bude aj v roku 2025 zaplatené.
Nájomné od právnickej osoby a účtovanie v podvojnom účtovníctve
Pri nájomnej zmluve uzatvorenej s právnickou osobou (obchodnou spoločnosťou) platia mierne odlišné pravidlá týkajúce sa časového rozlišovania výdavkov.
Podľa § 17 ods. 19 písm. b) ZDP platí, že výdavky na nájomné sa uplatňujú v daňových výdavkoch až po zaplatení. Avšak, ak daňovník platí nájomné právnickej osobe, nie je vždy povinný výdavky na nájomné časovo rozlišovať v takom rozsahu ako pri platbách fyzickým osobám.
Príklad č. 2: Nájom kancelárskych priestorov od obchodnej spoločnosti
Nájomca (fyzická osoba) uzatvoril v januári 2025 nájomnú zmluvu s obchodnou spoločnosťou na prenájom kancelárskych priestorov na 5 rokov (na roky 2025 až 2029). Nájomné bolo dohodnuté v nájomnej zmluve v sume 300 eur mesačne. Nakoľko daňovník platí nájomné právnickej osobe (obchodnej spoločnosti), nie je povinný výdavky na nájomné časovo rozlišovať a môže si do daňových výdavkov zahrnúť celú sumu zaplateného nájomného, teda v roku 2025 sumu 5 000 eur.
Dôležité je však rozlišovať medzi účtovaním v sústave jednoduchého účtovníctva (JÚ) a podvojného účtovníctva (PÚ). V prípade fyzickej osoby účtujúcej v PÚ, ktorá uzatvorila nájomnú zmluvu s obchodnou spoločnosťou, platí, že nájomné je daňovým výdavkom až po zaplatení.
Príklad č. 3: Nájom kancelárskych priestorov v podvojnom účtovníctve (platba vopred)
Nájomca (fyzická osoba) účtujúci v sústave podvojného účtovníctva uzatvoril v januári 2024 nájomnú zmluvu s obchodnou spoločnosťou na prenájom kancelárskych priestorov na 5 rokov (na roky 2024 až 2028). Nájomné bolo dohodnuté v nájomnej zmluve v sume 300 eur mesačne. V roku 2024 zaúčtoval nájomné na účte 518 - ostatné služby v sume 3 600 eur, pričom toto nájomné zaplatí až v roku 2025. V roku 2025 zaúčtuje do nákladov predpis nájomného za rok 2025 vo výške 3 600 eur, ktoré aj v roku 2025 zaplatí.
Keďže nájomné je daňovým výdavkom až v tom zdaňovacom období, v ktorom bolo nájomné zaplatené, za rok 2024 je daňovník povinný zvýšiť základ dane o sumu 3 600 eur, ktorá bola zaúčtovaná v nákladoch v roku 2024 a nebola zaplatená. Ak daňovník toto nájomné za rok 2024 zaúčtované v nákladoch v roku 2024 zaplatí v roku 2025, môže si tento výdavok uplatniť v zdaňovacom období 2025 cez položky znižujúce základ dane v daňovom priznaní za rok 2025. Nájomné na rok 2025 zaúčtované do nákladov v roku 2025 bude daňovým výdavkom v zdaňovacom období 2025, nakoľko bude aj v roku 2025 zaplatené.
Limitácia nájomného pri osobných automobiloch
Novelou Zákona o dani z príjmov účinnou od 1.1.2015 došlo k limitovaniu nájomného v daňových výdavkoch týkajúceho sa osobných automobilov so vstupnou cenou 48 000 eur a viac podľa § 17 ods. 35. Uvedené sa vzťahuje na nájomné platené na základe nájomnej zmluvy bez vopred dohodnutého práva kúpy prenajatej veci, teda na tzv. operatívny lízing. V týchto prípadoch sa do daňových výdavkov zahrnie len pomerná časť nájomného, ktorá zodpovedá zostatkovej cene automobilu do výšky 48 000 eur.
Súhrn IFRS 16 Lízingy (platí od roku 2026) + BEZPLATNÝ praktický kontrolný zoznam
Účtovanie príspevkov a dotácií na nájomné
V prípade, že podnikateľ prijal dotáciu na nájomné, je potrebné správne ju zaúčtovať. Dotácie zo štátneho rozpočtu alebo z prostriedkov Európskej únie sa účtujú na účte 346 - Dotácie zo štátneho rozpočtu. Nárok na dotáciu, ako odplata za minulé alebo budúce splnenie určitých podmienok, sa účtuje na ťarchu tohto účtu, ak je takmer isté, že sa splnia všetky podmienky súvisiace s dotáciou a súčasne, že sa dotácia poskytne.
Ak ide o dotáciu poskytnutú s cieľom okamžitej finančnej pomoci, bez predpokladu budúcich súvisiacich nákladov, výška dotácie sa zahŕňa do výnosov nájomcu v súlade s účtovníctvom. Na strane prenajímateľa platí, že príjmy (výnosy) z prenájmu priestoru sú súčasťou základu dane bez ohľadu na skutočnosť, či ich nájomca už uhradil alebo nie. U nájomcu platí, že výdavky (náklady) na prenájom nehnuteľnosti sú daňovo uznateľné až po zaplatení v súlade s § 17 ods. 19 písm. b) zákona č. 595/2003 Z.z.
V prípade poskytovania príspevku na nájomné ide o neinvestičnú dotáciu na hospodársku činnosť, ktorá slúži na krytie bežných prevádzkových výdavkov (nákladov).
Dobropisy a ich vplyv na DPH a základ dane
Dobropisy predstavujú opravu základu dane a ovplyvňujú výšku DPH z uskutočnených a prijatých plnení. Prenajímateľ opravou základu dane znižuje svoju daňovú povinnosť. Opravu základu dane pri znížení ceny služby po vzniku daňovej povinnosti upravuje § 25 zákona o DPH. Nájomca musí odpočet DPH vrátiť podľa § 53 zákona o DPH. Ak po skončení zdaňovacieho obdobia, v ktorom nájomca uplatnil odpočítanie DPH, nastane skutočnosť, ktorá má za následok zníženie základu dane, je nájomca povinný opraviť výšku tejto odpočítanej DPH. V prípade, keď ide o nájomcu - neplatiteľa DPH, výška dotácia je počítaná z ceny vrátane DPH.
Kaucia (depozit) ako zabezpečenie záväzkov
Peňažná zábezpeka, známa aj ako kaucia alebo depozit, je bežnou súčasťou nájomných zmlúv. Jej účelom je zabezpečiť pohľadávky prenajímateľa voči nájomcovi, najmä v prípade neplatenia nájomného, úhrad za služby, alebo v súvislosti so škodami na byte či jeho vybavení. Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu môže výška kaucie dosiahnuť maximálne tri mesačné nájmy vrátane úhrad za plnenia. Po skončení nájomného pomeru je prenajímateľ povinný vrátiť nespotrebovanú časť kaucie nájomcovi najneskôr do jedného mesiaca od vypratania bytu.
Možné problémy a riešenia pri účtovaní nájomného
V praxi sa môžu vyskytnúť rôzne situácie, kedy dôjde k nejasnostiam alebo sporom týkajúcim sa platieb nájomného. Príkladom je situácia, kedy nájomca zaplatí nájomné vopred, ale z rôznych dôvodov nájom neuskutoční alebo ho predčasne ukončí. V takýchto prípadoch je kľúčové mať platnú nájomnú zmluvu, ktorá jasne definuje zodpovednosti a podmienky vrátenia preplatkov.
Ďalším problémom môže byť neposkytnutie ročného vyúčtovania služieb zo strany prenajímateľa. V takýchto prípadoch je dôležité trvať na svojich právach ako nájomca. Ak prenajímateľ odmieta spolupracovať, môže byť potrebné obrátiť sa na právneho zástupcu, ktorý môže posúdiť celú situáciu a poradiť konkrétne kroky.
V prípadoch, kde nájomná zmluva nie je dostatočne jasná, alebo kde dochádza k sporom o výšku platieb, odporúča sa konzultovať s advokátom špecializujúcim sa na nájomné právo. Odborník dokáže posúdiť platnosť zmluvy, interpretovať jej ustanovenia a pomôcť pri hľadaní riešenia.
Majiteľ stránok poskytuje informácie na tomto webe v dobrej viere v ich pravdivosť a aktuálnosť, bohužiaľ však nemôže vylúčiť chyby alebo nepresnosti, ktoré sa na stránkach môžu objaviť.
tags: #vopred #zaaplatene #najomne