Hoci výrazný pokles inflácie naprieč Európou zlepšil finančnú situáciu domácností, dopyt po vlastnom bývaní sa vo viacerých krajinách Európskej únie ešte nezotavil. Ceny bývania na Slovensku dosiahli svoj vrchol v treťom štvrťroku 2022 a odvtedy klesli o takmer 4 percentá, čo je najviac zo všetkých východných členov Európskej únie, ukazuje Graf dňa z dát, ktoré v piatok zverejnil Eurostat. Mnohých realitných expertov vývoj na slovenskom trhu na začiatku tohto roka prekvapil, keďže nasledoval po dvoch štvrťrokoch, keď ceny kvartálne rástli. Podľa údajov Eurostatu z realizovaných transakcií ceny bývania na Slovensku v prvom štvrťroku medzikvartálne klesli o 1,7 percenta. V porovnaní s rovnakým obdobím vlaňajška boli lacnejšie o takmer 3 percentá. „Nehnuteľnosti sa k cenovému rastu vrátia až v horizonte niekoľkých kvartálov, v tomto roku možno ešte očakávať skôr stagnáciu,“ hovorí ekonóm Slovenskej sporiteľne Marián Kočiš. Nehnuteľnosti na bývanie sa väčšinou kupujú na úver, a preto je dopyt po nich citlivý na výšku úrokových sadzieb. Európska centrálna banka ich medzi letom 2022 a vlaňajšou jeseňou zvýšila o 4,5 percentného bodu, čo sa prenieslo aj do ceny hypoték. V roku 2022 Slovákom po očistení o infláciu mzdy klesli o viac než 5 percent, vlani o 0,7 percenta. V Maďarsku, ktoré malo najvyššiu infláciu v EÚ, bol celkový pokles reálnych miezd menší a vláda navyše zaviedla schémy, ktoré mali ľuďom so splácaním hypoték pomáhať. Naopak, jeden z najväčších prepadov cien bývania v EÚ zaznamenalo Nemecko. Za sedem štvrťrokov zlacnelo o 13 percent, čo súvisí aj s neuspokojivým stavom najväčšej európskej ekonomiky. Vo viacerých krajinách hrajú významnú úlohu špeciálne faktory, pripomenul nedávno denník Financial Times. Napríklad v Chorvátsku vzrástol po vlaňajšom vstupe do eurozóny záujem cudzincov o nehnuteľnosti.
Dynamika cien nehnuteľností na Slovensku
Realizačné ceny nehnuteľností v druhej polovici roka zdynamizovali svoje tempo rastu, medzikvartálne si pripísali 5 %, medziročne až vyše 13 %. Výraznejší vplyv malo zdražovanie existujúcich teda starších nehnuteľností. Realizačné ceny nehnuteľností na Slovensku v 3. štvrťroku 2025 medzikvartálne vzrástli v priemere o 4,9 %. Bolo to mierne vyššie tempo ako v predošlých dvoch štvrťrokoch tohto roka, kedy bol rast cien miernejší a to len nad úrovňou 2 %. Z hľadiska regionálneho vývoja priemerné ceny medzikvartálne narástli vo všetkých 8 krajoch, a to od +1,7 % v Košickom kraji do +6,6 % v Bratislavskom kraji. Vyššie celkové priemerné tempo rastu cien nad úrovňou 4 % zaznamenal aj Nitriansky kraj. V polovici slovenských regiónov krátkodobo rástli výraznejšie ceny nových nehnuteľností ako ceny starších, teda existujúcich nehnuteľností. Najdynamickejšie, 5 a viac %, si pripísali nové domy a byty v Nitrianskom a v Košickom kraji. Naopak, vyššie tempo rastu cien starších (existujúcich) nehnuteľnosti, evidovali v Bratislavskom, Žilinskom, Trnavskom, aj v Prešovskom kraji. Najviac, takmer 8 %, medzikvartálne zdraželi existujúce nehnuteľnosti v Bratislavskom kraji.
Domy a byty na Slovensku sa v 3. štvrťroku 2025 na Slovensku predávali za ceny o 13,4 % vyššie ako pred rokom. Dvojciferné tempo medziročného rastu cien evidujeme na Slovensku už tretí štvrťrok za sebou, aktuálna hodnota bola ešte vyššia ako v prvej polovici roka. Súčasne aktuálne tempo rastu bolo najvyššie za posledných 12 štvrťrokov. Výraznejšie medziročne zdraželi existujúce nehnuteľnosti (+13,7 %), pri nových nehnuteľnostiach rástli ceny o niečo pomalšie (+11,8 %). Realizačné ceny medziročne vzrástli vo všetkých 8 krajoch, a to od 7,6 % v Trenčianskom kraji do vyše 22 % v Nitrianskom kraji. Dvojciferné priemerné tempo rastu cien za rok zaznamenalo až 5 z 8 regiónov Slovenska, pričom priemerný rast nad úrovňou 20 % si pripísali nehnuteľnosti v Nitrianskom a Banskobystrickom kraji. Platilo to najmä v Trnavskom, Trenčianskom, Nitrianskom a Košickom kraji. Ceny existujúcich nehnuteľností vzrástli rýchlejšie v Bratislavskom kraji (+14,1 %), Prešovskom kraji (+16,5 %), ale najmä Banskobystrickom kraji o takmer 23 %. Existujúcich tak pri nových nehnuteľnostiach, si medziročne pripísali až 4 kraje. Prvenstvo v rebríčku nárastu cien obsadil Nitriansky kraj, kde medziročne draželi o viac ako 20 % staršie ale aj nové nehnuteľnosti. V dlhodobom porovnaní sa domy a byty na Slovensku v 3. štvrťroku 2025 predávali o + 115 % drahšie ako v priemere počas roka 2010 (bázická zmena). Nárast cien sa líšil podľa typu nehnuteľnosti, v priebehu 14 rokov ceny nových nehnuteľností vzrástli o takmer 79 %, ceny existujúcich nehnuteľností o vyše 131 %.
Slovenský paradox: Vysoký podiel vlastníkov, nízka kvalita bývania
Najnovšie údaje Eurostatu odhaľujú, ako vyzerá bývanie na Slovensku v porovnaní s ostatnými krajinami Európskej únie. Najvýraznejším špecifikom Slovenska je mimoriadne vysoký podiel vlastníkov nehnuteľností v roku 2024. Až 93 % Slovákov žije vo vlastnom bývaní, čo nás radí na druhé miesto v celej EÚ, hneď za Rumunskom (94 %). V tomto ukazovateli výrazne prevyšujeme európsky priemer, ktorý dosahuje 68 %. Tento trend vlastníctva má historické korene súvisiace s privatizáciou bytového fondu po roku 1989 a silnou kultúrnou preferenciou vlastného bývania.
Paradoxom slovenského bývania je, že hoci máme vysoký podiel vlastníkov, kvalita a veľkosť nášho bývania zaostáva za európskym štandardom. V priemere pripadá na jedného Slováka iba 1,1 izby, čo je najmenej v celej EÚ (spolu s Rumunskom). Zároveň máme najvyšší počet osôb v jednej domácnosti v celej EÚ - priemerne 3,1 osoby, zatiaľ čo európsky priemer je 2,3 osoby. Tieto čísla sa premietajú aj do vysokej miery preplnených domácností. V rámci EÚ žije približne polovica obyvateľov v domoch (51,4 %) a polovica v bytoch (47,9 %). Ostatné možnosti predstavujú len 0,7 %. Aj keď by sa mohlo zdať, že podiel bytov bude u nás vyšší, zdanie klame.
Ceny nehnuteľností v EÚ vzrástli medzi rokmi 2010 a 2024 v priemere o 53 %, nájomné stúplo o 25 % a inflácia dosiahla 39 %. Ceny bývania sú na Slovensku za rok 2024 na úrovni 81,4 % pod priemerom Európskej únie. Zaujímavým ukazovateľom dostupnosti bývania je tzv. miera nadmernej zaťaženosti nákladmi na bývanie. V Európskej únii sa s týmto problémom stretáva 10 % mestského obyvateľstva a 6 % ľudí žijúcich na vidieku. Najhoršia situácia je v Grécku, kde takmer tretina obyvateľov miest (29 %) a vidieka (28 %) míňa na bývanie viac ako 40 % svojich príjmov. Slovensko sa javí ako krajina s vysokým podielom vlastníkov nehnuteľností, ale zároveň je štátom s relatívne nízkou kvalitou bývania z hľadiska priestoru na osobu. Pre budúci rozvoj bývania na Slovensku bude kľúčové nielen zvyšovanie dostupnosti bývania pre mladé rodiny, ale aj zlepšovanie jeho kvality a energetickej efektívnosti.
Mediánové bohatstvo domácností: Slovensko v porovnaní s Nemeckom a eurozónou
Bežná domácnosť na Slovensku je bohatšia ako obdobná domácnosť v Nemecku. Aj keď to znie nepravdepodobne, práve toto ukázali nové údaje Európskej centrálnej banky (ECB). „Vlastníme 93 % nehnuteľností, v ktorých bývame. ECB zverejnila údaje o takzvanom mediánovom bohatstve domácností. Medián je hodnota, ktorá domácnosti delí na dve polovice. Mediánová hodnota bohatstva slovenských domácností je zhruba 116-tisíc eur. To znamená, že polovica domácnosti je bohatšia a polovica chudobnejšia. V Nemecku je táto „stredová“ hodnota zhruba 106-tisíc eur. Toto porovnanie je ale skôr správa o vnútorných problémoch nemeckej ekonomiky než dobré vysvedčenie pre Slovensko. Bohatstvo mediánovej domácnosti je stále pod priemerom eurozóny. Údaje z eurozóny ukazujú, že hodnota bohatstva domácností v krajinách platiacich eurom je zhruba 13,7 miliardy eur. Za uplynulých päť rokov sa táto hodnota zvýšila o 29 percent. K nárastu bohatstva prispelo to, že mierne klesla príjmová nerovnosť, bohatstvo domácností navyše zvyšuje to, že väčšina v rámci eurozóny vlastní nehnuteľnosť.
ECB takzvané čisté bohatstvo počíta ako rozdiel medzi aktívami a záväzkami. Medzi aktíva sa dá započítať napríklad nehnuteľnosť v osobnom vlastníctve, prípadne zostatky na účtoch. V prospech slovenských domácností hrá to, že väčšina vlastníkov nehnuteľností nečerpala hypotéku. Nehnuteľnosti tvoria zhruba dve tretiny bohatstva domácností. To ale nie je ideálne. Práve to, že nehnuteľnosti tvoria veľkú časť bohatstva, znamená, že rozhodujúca časť majetku je dlhodobo viazaná v jednom aktíve. Nehnuteľnosť sa nedá len tak rýchlo predať a premeniť na peniaze. Práve vlastníctvo nehnuteľností skresľuje porovnanie bohatstva bežnej slovenskej a nemeckej domácnosti. Kým takmer všetci obyvatelia Slovenska bývajú vo vlastnom, v Nemecku je pomer medzi vlastníkmi a ľuďmi v prenájme v podstate päťdesiat na päťdesiat. Bohatstvo máme uložené jednoducho inak ako nemecké domácnosti. „Slováci majú v hotovosti a na bankových vkladoch tretí najvyšší pomer celkového finančného majetku, pričom takáto forma aktív tvorí u nás až 52 percent. Zvyšok prostriedkov máme takmer zhodne rozložený medzi investičné produkty a poistné, respektíve penzijné riešenia,“ objasnil Kočiš. V investíciách máme 22 percent a vo forme poistenia a dôchodkových fondov zhruba 20 percent.
Údaje centrálnej banky ukazujú, že Slovensko si v uplynulých rokoch výrazne polepšilo. Na konci roku 2010 bola hodnota bohatstva mediánovej domácnosti zhruba 55-tisíc eur. Do polovice minulého roku sa tak táto „stredová“ hodnota zvýšila na viac ako dvojnásobok. V rámci celej eurozóny sa v rovnakom období zvýšila hodnota majetku len približne o polovicu. V rovnakom období sa práve ceny nehnuteľností na Slovensku zhruba zdvojnásobili. Údaje Národnej banky Slovenska sú menej optimistické ako čísla, ktoré prezentovala ECB. V roku 2014 sa čisté bohatstvo slovenských domácností pohybovalo na úrovni 50,3 tisíca eur a v roku 2017, keď sa obdobný prieskum robil naposledy, sa medián čistého bohatstva domácností pohyboval na úrovni 70,3 tisíca eur. V roku 2021 to bolo zhruba 97-tisíc eur.
