Kúpa bytu na účel prenájmu predstavuje rozumný spôsob zhodnotenia úspor a dlhodobej ochrany svojich peňazí pred infláciou. Motiváciou prenajímať je aj príležitosť zabezpečiť si pravidelný pasívny príjem v podobe nájomného. To je tá príjemnejšia stránka veci. Avšak, ako pri každej investícii, aj pri prenajímaní nehnuteľnosti je dôležité poznať svoje práva a povinnosti, ako aj práva a povinnosti nájomcu, aby sa predišlo nepríjemným situáciám a potenciálnym sporom. Tento článok vás prevedie kľúčovými aspektmi prenajímania bytu na Slovensku, od registračných povinností až po náležitosti nájomnej zmluvy.
Registrácia na daňovom úrade: Prvý krok k legálnemu prenájmu
Po prenajatí bytu je prenajímateľ povinný zaregistrovať sa na príslušnom daňovom úrade ako platiteľ dane z príjmov. Táto povinnosť vzniká automaticky, bez ohľadu na už dosiahnutú alebo očakávanú výšku príjmu z prenájmu. Napríklad, ak ste začali prenajímať byt v priebehu januára, lehota na registráciu je do konca februára.
Fyzická osoba, ktorá neprenajíma na základe živnostenského oprávnenia, je následne povinná vyrovnať si daňovú povinnosť z dosiahnutých príjmov z prenájmu podaním daňového priznania k dani z príjmov FO typ B za príslušné zdaňovacie obdobie. Dôležité je poznamenať, že registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme. Nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu. V prípade, že byt je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu ako prenajímateľ. Ak prenajímate časť bytu, ktorá plní hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu, opäť platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.
Nájomná zmluva: Základný kameň úspešného prenájmu
Pripraviť si kvalitnú nájomnú zmluvu sa oplatí. V snahe ušetriť svoj čas a peniaze si prenajímatelia často sťahujú prvú náhodnú verziu nájomnej zmluvy, ktorú nájdu na internete. Každá zmluva, teda aj nájomná, by mala byť vyjadrením vôle obidvoch strán a byť ušitá na mieru ich potrebám. Bez ohľadu na to, či si zmluvu pripravujete sami, alebo si ju necháte vypracovať advokátom, prípadne realitnou kanceláriou, dôkladne si ju prečítajte a uistite sa, že vám jej znenie vyhovuje.
Podľa Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať: označenie zmluvných strán, predmet nájmu a rozsah jeho používania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu. Taktiež je dôležité mať v zmluve náležitosti ako:
- Depozit (kaucia): Kedy sa vráti, za akých podmienok, kedy na neho ako majiteľ môžete siahnuť. Štandardne sa pohybuje vo výške jednomesačného nájomného a uhrádza sa pri uzatvorení nájomnej zmluvy.
- Domáce zvieratá, deti: Stanoviť, či sú povolené a za akých podmienok.
- Samostatné vyúčtovanie nájomného a energií: Odporúča sa stanoviť osobitnú sumu za nájom a osobitne za energie, aby bolo jednoduchšie upraviť výšku platby za energie, ak to bude potrebné.
- Nedoplatky na energiách: Upresniť, že nedoplatky platí nájomník, kedy a ako ich uhradí.
- Preplatky na energiách: Mali by byť obratom vyplatené od vás nájomníkovi.
- Náklady na opravy: Stanoviť, do akej sumy sú v réžii nájomníka (napr. do 100 €), vyššie opravy znáša vlastník.
- Presný počet a mená osôb: Kto bude byt obývať.
- Návštevy na prespatie: Mat ošetrené v zmluve - jednorazová občasná návšteva je v poriadku, pravidelné alebo dlhodobé prespávačky nie.
- Zákaz fajčenia: V byte, na balkóne/logii je na vaše zváženie.
- Úpravy v byte: Len s vaším súhlasom.
- Poškodenia: Okamžite dať na vlastné náklady do pôvodného stavu.
- Inventár a stav majetku: Pri podpise zmluvy spísať majetok a jeho stav, odfotiť. Pri končení nájmu opäť spísať majetok a jeho stav (je potrebné počítať s bežným opotrebením vecí) a odfotiť (pre prípadné spory po skončení nájmu).
Je potrebné dať si pozor na ustanovenia o podmienkach držby domácich zvierat, stanoviť podmienky vykonávania opráv, upraviť spôsob vyúčtovania energií, prípadne zakotviť priebeh kontrolných návštev prenajímateľa.
Krátkodobý nájom vs. Nájom podľa Občianskeho zákonníka
Slovenský právny poriadok umožňuje uzavretie dvoch typov nájomných zmlúv, v ktorých aplikácii sú rozdiely - podľa Občianskeho zákonníka a podľa zákona o krátkodobom nájme.
- Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka: Je možné ju uzavrieť na lehotu určitú, ale aj na lehotu neurčitú. Tento typ zmluvy podstatným spôsobom chráni nájomníka ako slabšiu stranu vzťahu. Výpovedná lehota je minimálne tri mesiace. V prípade, ak nájomník mešká s úhradou nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu viac ako tri mesiace, je možné podať výpoveď. V praxi to znamená, že proces vypovedania nájmu môže byť reálne ukončený v horizonte 3 až 6 mesiacov, pri preukázaní hmotnej núdze až rok.
- Nájomná zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme: Tento typ zmluvy ustanovuje o čosi silnejšie postavenie prenajímateľa. Ako vyplýva z názvu, tento typ zmluvy sa využíva pre kratšie obdobie nájmu. Maximálna dĺžka nájmu, ktorú si môžu zmluvné strany dohodnúť, sú dva roky s možnosťou predĺženia. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, v niektorých prípadoch určených týmto zákonom dokonca nie kratšia ako 15 dní. Pri tomto type zmluvy je možné dať výpoveď, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace.
Rozdiel medzi nájomníkom a podnájomníkom
Riešenie problémov s nájomníkmi: Od nezaplateného nájomného po deložovanie
Každý vlastník prenajatej nehnuteľnosti by sa rád vyhol nepríjemnostiam v podobe nezaplateného nájomného. Ak sa počas trvania prenájmu ukazuje, že nájomníci majú problém platiť nájomné v plnej výške a včas, je ideálne dohodnúť sa v čo najkratšom čase na ukončení nájmu.
Ak nájomník nespolupracuje a nerešpektuje rozsudok o vyprataní nehnuteľnosti, jeho deložovanie uskutoční exekútor. Je dôležité si uvedomiť, že chránený je len zlegalizovaný nájom. Mýtus o nemožnosti „vyhodiť“ z bytu rodiny s deťmi nie je celkom pravdivý. Ak ide o vysťahovanie po uplynutí lehoty nájmu, situáciu nekomplikuje ani fakt, že nájomca má na adrese prenájmu trvalý pobyt.
Na internete koluje nespočetné množstvo „zaručených rád“, ako sa neželaných nájomníkov zbaviť. Výmena zámkov, vyloženie osobných vecí pred dvere či odpojenie od energií - tieto metódy síce môžu znieť efektívne, no nie sú legálne. Prv, než by ste sa pustili do vlastnoručného odstraňovania okien v snahe byt učiniť neobývateľným, odporúčame poradiť sa s právnikom. Potrebné je obrátiť sa na súd a podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. Lehota na podanie tejto žaloby podľa Občianskeho zákonníka je však krátka, je potrebné tak urobiť do 30 dní odo dňa, keď mal byť byt uvoľnený.
Komunikácia a "čítanie medzi riadkami" pri výbere nájomníka
Pri obhliadkach a komunikácii s potenciálnym nájomníkom je dôležité "čítať medzi riadkami". Ak sa vás niekto opýta, čo v prípade, že by bol dlhšie PN či prišiel o prácu, je to varovný signál. Očakáva sa, že nájomník si je vedomý toho, že nájom bude platiť načas bez ohľadu na tieto okolnosti.
Je tiež dôležité si uvedomiť, že nájomník je chránený v zmysle, že ak máte zmluvu a platí nájom, nemáte v nehnuteľnosti vy čo pohľadávať. Vstupujete tam iba s jeho vedomím. Nemáte dôvod z pohľadu ochrany bývania nájomníka chodiť na pravidelné kontroly. Proste ak niekomu dáte do užívania svoju nehnuteľnosť, tak ho tam treba nechať žiť.
Pojmy nájom, podnájom a prenájom: Objasnenie rozdielov
Variabilita pojmov nájom, podnájom a prenájom dokáže byť sprvu mätúca, no nie je nepochopiteľná.
- Nájom: Predstavuje právny vzťah upravený Občianskym zákonníkom, na základe ktorého jeden účastník (prenajímateľ) prenechá za odplatu druhému účastníkovi (nájomníkovi) vec. Túto vec môže užívať na určitý alebo neurčitý čas a mať z nej úžitok. Okrem Občianskeho zákonníka je tento právny pomer upravený aj Zákonom o krátkodobom nájme bytu.
- Podnájom: Vzťahuje sa k dočasnému užívaniu časti užívaného bytu za dohodnutý poplatok. Nájomca môže dať nehnuteľnosť (alebo jej časť) do podnájmu, ak zmluva medzi nájomcom a vlastníkom nehnuteľnosti (prenajímateľom) neurčuje inak. Ak nájomca dá nehnuteľnosť do podnájmu v rozpore so zmluvou, majiteľ nehnuteľnosti (prenajímateľ) môže od zmluvy odstúpiť. Na uzavretie podnájomnej zmluvy je vo väčšine prípadov potrebný súhlas vlastníka - prenajímateľa.
- Prenájom: Je zaužívaný medzi ľuďmi a znamená prenechanie veci na užívanie inej osobe za odplatu na určitý čas. Nie je právne definovaný ako nájom a podnájom.
Z uvedeného vyplýva, že podnájom je „závislý” od nájmu. Vlastník dá do prenájmu svoju nehnuteľnosť nájomcovi. Podnájom bude dohodnutý maximálne na dobu, ktorá je uvedená v nájomnej zmluve medzi vlastníkom nehnuteľnosti a nájomcom.
Daňové povinnosti z prenájmu: Ako je to s daňovým priznaním?
Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, pričom je dôležité dodržať lehotu podania.
Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie (pitná a úžitková voda, teplo na kúrenie, elektrická energia a plyn) a ostatné služby (použitie výťahu, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, odvádzanie odpadovej vody, odvoz smetí, čistenie žúmp a komínov, koncesionárske poplatky, internet). Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom (napr. chladnička, práčka, televízor), ak sú uvedené v inventári nájomnej zmluvy.
Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy, pokiaľ si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť nezahrniete do svojho majetku. V takom prípade si do nákladov môžete pridať aj vyššie spomenuté výdavky. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.
V prípade, že daňovník dosiahol len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností a jeho príjem po odpočítaní oslobodenia nepresiahne určitú sumu, nemusí podať daňové priznanie. V takomto prípade môže požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti.
Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom
Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem.