Realitná činnosť predstavuje dynamický sektor, ktorý umožňuje jednotlivcom a právnickým osobám podnikať v oblasti sprostredkovania predaja, kúpy a prenájmu nehnuteľností. Na úspešné začatie a prevádzkovanie tejto činnosti je nevyhnutné pochopiť legislatívne požiadavky, proces získania živnostenského oprávnenia a špecifiká fungovania realitného trhu. Tento článok poskytuje komplexný prehľad, ktorý vás prevedie všetkými dôležitými aspektmi realitnej činnosti, od základných podmienok až po praktické rady pre budúcich realitných maklérov a majiteľov realitných kancelárií.
Základné podmienky pre začatie realitnej činnosti
Podnikanie v realitnej oblasti, rovnako ako akákoľvek iná živnosť na Slovensku, podlieha určitým pravidlám a požiadavkám. V prvom rade je potrebné rozlišovať medzi fyzickými osobami (FO) a právnickými osobami (PO), pričom každá skupina má špecifické požiadavky na splnenie všeobecných a osobitných podmienok pre získanie živnostenského oprávnenia.
Všeobecné podmienky podnikania
Pre fyzické osoby (FO) sú základnými predpokladmi na získanie živnostenského oprávnenia plnoletosť, bezúhonnosť a spôsobilosť na právne úkony. Bezúhonnosť sa preukazuje výpisom z registra trestov. Pre občanov Slovenskej republiky (SR) sa údaje na vyžiadanie výpisu z registra trestov poskytujú Generálnej prokuratúre SR. Zahraničné osoby, ktoré nemajú trvalý pobyt v SR, musia preukázať bezúhonnosť výpisom z registra trestov vydaným v domovskom členskom štáte alebo v štáte pôvodu. V prípade, ak takýto výpis nie je vydávaný, je možné predložiť rovnocennú listinu vydanú príslušným súdnym alebo administratívnym orgánom, prípadne čestné vyhlásenie, ak doklady nie sú vydané do dvoch mesiacov od požiadania.
Pre právnické osoby (PO) platí, že všeobecné podmienky musia spĺňať štatutárny orgán, alebo zodpovedný zástupca, ak je ustanovený. U podniku zahraničnej osoby musí všeobecné podmienky spĺňať osoba vedúca podnik zahraničnej osoby, a u organizačnej zložky podniku zahraničnej osoby, osoba vedúca túto organizačnú zložku.
Osobitné podmienky pre viazanú živnosť
Realitná činnosť je definovaná ako viazaná živnosť, čo znamená, že okrem splnenia všeobecných podmienok je potrebné preukázať aj odbornú spôsobilosť. Obsahom viazanej živnosti je sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností. Sprostredkovateľ, či už fyzická osoba alebo realitná kancelária, vykonáva pre klienta sprostredkovateľskú činnosť smerujúcu k uzatvoreniu kúpnej zmluvy alebo nájomnej zmluvy s odbornou starostlivosťou.
Odborná spôsobilosť sa v tomto prípade preukazuje jedným z nasledovných spôsobov:
- Vysokoškolské vzdelanie: Dosiahnutie vysokoškolského vzdelania ekonomického, právnického, stavebného alebo architektonického smeru.
- Stredoškolské vzdelanie s praxou: Úplné stredoškolské vzdelanie s maturitou a minimálne päť rokov praxe v odbore realitnej činnosti.
- Odborná skúška: Od 1. februára 2020 pribudla povinnosť absolvovať odbornú skúšku pre získanie živnostenského oprávnenia. Pred novelou zákona sa prax v odbore preukazovala rôznymi spôsobmi, pričom sa objavovali aj prípady, kedy postačovalo čestné vyhlásenie o päťročnej praxi, čo bolo často kritizované ako nedostatočné.
V prípade, ak žiadateľ nemá priamo relevantné vzdelanie, ale disponuje požadovanou praxou, je nevyhnutné ju patrične zdokumentovať. Dôležité je poznamenať, že od 1. augusta 2021 už nie je potrebné preukazovať potvrdenie o dvoch rokoch praxe, ak bola splnená podmienka vysokoškolského vzdelania.
Proces získania živnostenského oprávnenia
Získanie oprávnenia na podnikanie v realitnej činnosti je možné prostredníctvom niekoľkých kanálov. Každý z nich má svoje špecifiká a výhody.
Možnosti ohlásenia živnosti
Osobne na jednotnom kontaktnom mieste (JKM): Fyzická osoba môže ohlásiť živnosť osobne na príslušnom okresnom úrade, odbore živnostenského podnikania. Súčasťou procesu je vyplnenie formulára ohlásenia živnosti, kde sa uvádzajú identifikačné údaje, obchodné meno, miesto podnikania, predmety podnikania (realitná činnosť), údaje o zodpovednom zástupcovi (ak je ustanovený), a údaje potrebné na vyžiadanie výpisu z registra trestov. K formuláru je potrebné priložiť doklady preukazujúce odbornú spôsobilosť a doklad o zaplatení správneho poplatku.
- Správny poplatok: Za vydanie osvedčenia o živnostenskom oprávnení pre viazanú živnosť, akou je realitná činnosť, sa platí správny poplatok vo výške 22 €, pokiaľ nie je podané elektronicky. V prípade voľnej živnosti je poplatok 5 €. Platbu je možné realizovať prostredníctvom E-kolkov alebo iných foriem úhrady.
- Registrácia: Jednotné kontaktné miesto za podnikateľa zabezpečí aj automatickú registráciu na daňovom úrade a do systému povinného zdravotného poistenia, čo zjednodušuje celý proces.
Elektronicky cez Ústredný portál verejnej správy (www.slovensko.sk): Elektronické ohlásenie živnosti predstavuje moderný a často aj cenovo výhodnejší spôsob. Pri tomto postupe sa vypĺňa elektronický formulár s rovnakými údajmi ako pri osobnom podaní.
- Výhody: Hlavnou výhodou je polovičný správny poplatok za viazanú živnosť, ktorý predstavuje 7,50 €.
- Podmienky: Na elektronické podanie je nevyhnutné disponovať elektronickým občianskym preukazom (eID karta) a zodpovedajúcim hardvérovým a softvérovým vybavením na zabezpečenie zaručeného elektronického podpisu.
Využitím sprostredkovateľa: Existujú špecializované firmy, ktoré sa za poplatok postarajú o kompletné vybavenie živnostenského oprávnenia. Táto možnosť je ideálna pre tých, ktorí chcú ušetriť čas a vyhnúť sa návštevám úradov. Cena za takéto služby sa môže líšiť, ale zvyčajne zahŕňa aj získanie osvedčenia o živnostenskom oprávnení v krátkom čase.
Po splnení všetkých podmienok môže fyzická osoba (FO), právnická osoba (PO) už zapísaná do obchodného registra, alebo PO, ktorá sa nezapisuje do obchodného registra, začať podnikať už v deň ohlásenia živnosti, ak nie je v ohlásení uvedený iný dátum.
Ultimátny sprievodca pre začiatočníkov v oblasti nehnuteľností
Realitná činnosť v praxi: Sprostredkovateľská zmluva a úloha makléra
Podstata realitného podnikania spočíva vo vyhľadávaní vhodných protistrán pre uzatvorenie zmluvných vzťahov týkajúcich sa nehnuteľností. Realitný maklér alebo realitná kancelária (RK) vykonáva sprostredkovateľskú činnosť na základe sprostredkovateľskej zmluvy.
Sprostredkovateľská zmluva
Táto zmluva je kľúčovým dokumentom, ktorý definuje vzájomné práva a povinnosti medzi realitnou kanceláriou a klientom. Realitná kancelária sa zaväzuje obstarať pre klienta za dohodnutú odmenu uzavretie kúpnej alebo nájomnej zmluvy na nehnuteľnosť, ktorá je v zmluve bližšie špecifikovaná. Kvalitne vypracované zmluvy sú základom úspešného realitného obchodu a predchádzajú potenciálnym právnym problémom.
Realitný maklér: Rola a príjmy
Pojem "realitný maklér" nie je vždy jednoznačne právne definovaný. V praxi je maklér často "subdodávateľom" realitnej kancelárie, ktorý zabezpečuje súvisiace činnosti ako:
- Zabezpečovanie dokumentov
- Administratíva
- Marketing a propagácia nehnuteľností
- Obhliadky nehnuteľností
V takomto prípade maklér nemusí mať v predmete podnikania priamo "realitnú činnosť", ale postačia mu voľné živnosti ako reklamné a marketingové služby, administratívne služby, alebo prieskum trhu. Ak by však mal maklér sám záujem vykonávať priamo realitnú činnosť alebo by pôsobil ako nezávislý obchodný zástupca realitnej kancelárie, potom by mal mať oprávnenie na viazanú živnosť.
Príjem realitného makléra:
- Stredne zdatný maklér dokáže mesačne sprostredkovať 2 až 3 obchody (prevod vlastníctva alebo prenájom).
- Priemerná provízia za jeden realitný prevod sa pohybuje okolo 2 000 €, pričom zriedka klesá pod 1 650 €.
- Ak maklér pracuje pod realitnou kanceláriou, ktorá mu poskytuje 40 % z provízie (alebo aj viac), jeho priemerný mesačný príjem môže byť približne 1 600 €.
Výnimočné príležitosti a rast
Šikovní a skúsení makléri sa často stávajú aj investormi. Okrem štandardných predajov bytov sa dostávajú k lukratívnejším príležitostiam, ako sú predaje väčších nehnuteľností, luxusných domov, komerčných objektov či pozemkov. Pri týchto transakciách sú aj provízie podstatne vyššie, pričom môžu presiahnuť aj 20 000 €. Vzdelanie, schopnosti a skúsenosti makléra priamo ovplyvňujú jeho schopnosť "uchopiť" a úspešne spracovať takéto výnimočné príležitosti.
Založenie vlastnej realitnej kancelárie
Pre tých, ktorí majú ambíciu stať sa samostatnými hráčmi na realitnom trhu, je otvorenie vlastnej realitnej kancelárie logickým krokom.
Požiadavky pre právnické osoby (s.r.o.)
Ak sa rozhodnete založiť realitnú kanceláriu ako spoločnosť s ručením obmedzeným (s.r.o.), je potrebné, aby táto spoločnosť získala osvedčenie o živnostenskom oprávnení na prevádzkovanie viazanej živnosti "sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností (realitná činnosť)".
- Zodpovedný zástupca: Pre prevádzkovanie tejto viazanej živnosti je nevyhnutné ustanoviť zodpovedného zástupcu, ktorý spĺňa zákonné podmienky odbornej spôsobilosti. Tento zástupca musí byť v pracovnom pomere so spoločnosťou a garantovať riadne prevádzkovanie realitnej činnosti.
- Proces založenia s.r.o.: Založenie s.r.o. zahŕňa vypracovanie zakladateľských listín, podanie návrhu na zápis do Obchodného registra a získanie živnostenského oprávnenia. Spoločnosť vzniká zápisom do registra, pričom zákon ustanovuje lehotu 90 dní na podanie návrhu od doručenia listiny preukazujúcej živnostenské oprávnenie.
Nízke počiatočné náklady
Mnohí úspešní majitelia realitných kancelárií začali svoje podnikanie s minimálnymi počiatočnými nákladmi, ktoré nepresiahli 1 500 EUR. Dôvodom je, že realitná činnosť primárne spočíva v poskytovaní služieb, nie v nákupe tovaru do zásob.
Vzdelávanie a rozvoj v realitnej oblasti
Vstup na realitný trh si vyžaduje dôkladnú prípravu a neustále vzdelávanie.
Slovenská realitná akadémia a kurzy
Slovenská realitná akadémia ponúka komplexný "balík" informácií a nástrojov pre tých, ktorí chcú úspešne manažovať vlastnú realitnú kanceláriu. Tento balík zahŕňa návody, postupy, skúsenosti, vzory dokumentov a poradenstvo.
Pre začínajúcich realitných maklérov alebo obchodníkov s nehnuteľnosťami je k dispozícii špecializovaný kurz "Realitný obchod v praxi", ktorý je akreditovaný Ministerstvom školstva SR. Cieľom kurzu je odovzdať účastníkom efektívne a praxou overené návody na realizáciu realitných obchodov. Absolventi často potvrdzujú, že znalosti získané na kurze priamo ovplyvňujú ich mesačný príjem.
Príprava na pohovory
Je dôležité, aby sa začínajúci makléri pred vstupom na trh dôkladne oboznámili s fungovaním realitného trhu. Nepripravenosť na pohovoroch s realitnými kanceláriami môže viesť k nevyjednávaniu ako rovnocenný partner a k nevýhodným finančným podmienkam.
Legislatívne zmeny a budúcnosť realitného trhu
Živnostenský zákon a s ním súvisiace podmienky pre získanie oprávnenia na realitnú činnosť sa neustále vyvíjajú. Novela živnostenského zákona schválená v roku 2021 priniesla zmeny v požiadavkách na preukazovanie praxe.
Realitný obchod je jedinečný v tom, že sa pravdepodobne nikdy úplne nepresunie do online prostredia, pretože fyzická obhliadka nehnuteľnosti kupujúcim zostáva kľúčovým prvkom.
Prevádzkové priestory a označenie
Pri prevádzkovaní živností, ak to povaha činnosti vyžaduje, je potrebné prevádzkové priestory označiť najneskôr v deň začatia prevádzkovania živnosti a oznámiť ich zriadenie do 15 dní príslušnému okresnému úradu. Na uvedenie priestorov do prevádzky sa vyžaduje súhlasné rozhodnutie regionálneho úradu verejného zdravotníctva.
Záver
Realitná činnosť ponúka zaujímavé možnosti podnikania, ale vyžaduje si dôkladné poznanie legislatívy, trhu a neustále vzdelávanie. Pochopenie procesu získania živnostenského oprávnenia, špecifiká sprostredkovateľských zmlúv, roly realitného makléra a možností založenia vlastnej kancelárie sú kľúčové pre úspešný štart a dlhodobú prosperitu v tomto dynamickom sektore.
tags: #vas #objekt #nehnutelnost