Bratislava, ako hlavné mesto Slovenskej republiky a dynamicky sa rozvíjajúce centrum stredoeurópskeho priestoru, prechádza neustálymi procesmi urbanistického a strategického plánovania. Jedným z kľúčových dokumentov, ktorý formuje budúcnosť konkrétnych častí mesta, je územný plán zóny. V tomto kontexte sa pozornosť upriamuje na lokalitu Zečák v mestskej časti Bratislava-Lamač, kde prebieha obstarávanie Územného plánu zóny Zečák. Tento dokument má ambíciu transformovať doteraz nevyužívané územie na modernú mestskú zónu s prevažujúcou funkciou bývania, pričom zohľadňuje aj potreby občianskej vybavenosti nadmestského významu a reaguje na výzvy spojené s klimatickou zmenou.
Historický kontext a súčasný stav územia Zečák
Územie Zečák, situované na vrchole kopca a jeho južnom svahu až po Lamačskú cestu, má v sebe zapísanú históriu. V minulosti bolo toto územie využívané ako záhrady a sady, čo svedčí o jeho potenciáli pre poľnohospodárstvo a oddychové aktivity. V 90. rokoch 20. storočia sa začalo s výstavbou infraštruktúry pre nové sídlisko, avšak po spoločenských zmenách v roku 1989 bol tento projekt zrušený. Pozemky, ktoré boli vyvlastnené alebo vykúpené, sa vrátili pôvodným majiteľom. Súčasťou územia bola v minulosti aj rozostavaná, neskôr zbúraná Univerzitná nemocnica Rázsochy, ktorej plánovaná výstavba sa napokon presunula do inej časti mesta. Celková výmera riešeného územia ÚPN-Z Zečák predstavuje približne 87 hektárov.
Územné vymedzenie tohto strategického dokumentu je definované nasledovne:
- Zo severu: ulicou Cesta na Klanec.
- Z východu: existujúcou záhradkárskou osadou a Zelenohorským potokom.
- Zo západu: existujúcimi záhradami rodinných domov na uliciach Zhorínska a Rajtákova, vodojemom a existujúcimi záhradami rodinných domov na ulici Pod Zečákom.
- Z juhu: Lamačskou cestou.
Územný plán zóny Zečák: Vízia rozvoja a environmentálna zodpovednosť
Územný plán zóny Zečák nie je len o rozvoji výstavby, ale predovšetkým o vytvorení kvalitnej mestskej zóny s dôrazom na udržateľnosť a odolnosť voči klimatickým zmenám. Tento strategický dokument na zonálnej úrovni reflektuje na celosvetovo sledované klimatické zmeny a navrhuje konkrétne opatrenia na predchádzanie ich negatívnym dopadom. Medzi tieto opatrenia patria:
- Prevencia a ochrana pred následkami klimatických zmien: Zohľadnenie rizík prívalových dažďov, urýchleného odtoku zrážkovej vody, víchric, klimatického a pôdneho sucha.
- Ochrana prírody a krajiny: Zabezpečenie ochrany geologického podložia, pôdnych horizontov, ako aj chránených druhov fauny a flóry.
- Vodné hospodárstvo: Navrhovanie opatrení na zabezpečenie dostatku pitnej a úžitkovej vody a efektívne nakladanie s ňou.
- Energetické zásobovanie: Plánovanie udržateľných a efektívnych systémov zásobovania energiami.
- Dopravné a technické vybavenie: Zabezpečenie komplexného riešenia infraštruktúry.
- Ochrana poľnohospodárskej pôdy: Minimalizácia záberov poľnohospodárskej pôdy a podpora jej udržateľného využitia.
Cieľom rozvoja riešeného územia je vytvoriť novú, kvalitnú mestskú zónu s prevažujúcou funkciou bývania. Súčasťou tohto rozvoja bude aj plocha občianskej vybavenosti nadmestného významu, ktorá zvýši atraktivitu územia pre obyvateľov a návštevníkov. Územie v dotyku s Lamačskou cestou bude riešené ako zmiešané územie bývania a občianskej vybavenosti, čo prispeje k jeho dynamickému charakteru a funkčnej diverzite.
Proces obstarávania Územného plánu zóny Zečák: Etapy a aktuálny stav
Proces obstarávania Územného plánu zóny Zečák je zložitý a zodpovedný, pričom prechádza viacerými legislatívnymi a administratívnymi etapami. Dňa 9. augusta 2023 bolo mestskej časti Bratislava-Lamač doručené Záverečné stanovisko z posúdenia strategického dokumentu z Okresného úradu Bratislava, odboru starostlivosti o životné prostredie. Toto stanovisko predstavuje významný krok vpred, nakoľko potvrdzuje, že strategický dokument je v súlade s environmentálnymi predpismi.
Momentálne sa Územný plán zóny Zečák nachádza v záverečnej etape obstarávania, ktorou je prerokovanie územného plánu pred jeho predložením príslušnému úradu na posúdenie a následné schválenie samosprávou. Tento proces zahŕňa viaceré dôležité kroky:
Vyhodnotenie pripomienok a ich dorokovanie: Všetky pripomienky z predchádzajúcich etáp obstarávania boli vyhodnotené. Pripomienky dotknutých orgánov boli buď akceptované, alebo v prípade pretrvávajúcich rozporov boli dohodnuté podľa § 22 ods. 4 stavebného zákona. Ostatné pripomienky sa riešia podľa § 23 ods. 4 stavebného zákona, ktorý stanovuje, že obec vyhodnotí stanoviská k územnému plánu zóny v spolupráci so spracovateľom a tie, ktoré nemožno zohľadniť, prerokuje s tými, ktorí ich uplatnili, ak sa bezprostredne týkajú ich vlastníckych práv. V súčasnosti (dátum 14. 5. 2024) prebieha prerokovanie pripomienok k Územnému plánu zóny Zečák v skupinách občanov s podobnými pripomienkami. Tieto pripomienky, ktoré sú v súlade s právnymi a technickými predpismi, spracovateľ zapracoval. Pripomienky týkajúce sa záväzných regulatívov Územného plánu hlavného mesta SR Bratislavy nebolo možné zapracovať. Územný plán je už na 80 %-nej rozpracovanosti a majitelia pozemkov svojimi pripomienkami pomohli zvýšiť jeho kvalitu.
Predloženie vyhodnotenia pripomienok na rokovanie Miestneho zastupiteľstva: Po ukončení procesu prerokovania pripomienok bude vyhodnotenie predložené na rokovanie Miestneho zastupiteľstva mestskej časti Bratislava-Lamač.
Spracovanie Upraveného návrhu ÚPN-Z: Následne bude spracovaný upravený návrh Územného plánu zóny Zečák pre potreby vydania stanoviska podľa § 25 stavebného zákona.
Žiadosť o vydanie stanoviska: Podá sa žiadosť o vydanie stanoviska podľa § 25 stavebného zákona.
Vypracovanie čistopisu: Po získaní všetkých stanovísk bude vypracovaný čistopis Územného plánu zóny Zečák.
Predloženie čistopisu na schválenie: Čistopis bude predložený na rokovanie Miestneho zastupiteľstva mestskej časti Bratislava-Lamač na konečné schválenie.
Uloženie dokumentu: Po schválení sa v zmysle § 28 stavebného zákona čistopis uloží na príslušnom úrade, čím sa stane záväzným dokumentom pre ďalší rozvoj územia.
Developerské projekty a ich vplyv na mestskú časť
Lamač, ako mestská časť s bohatou históriou, ktorá je súčasťou Bratislavy od roku 1946, si dodnes zachoval svoje tradičné centrum. V posledných rokoch však dochádza k postupnému prepojeniu s mestom a okrajové lokality začínajú nadobúdať mestský charakter. K tomuto procesu významne prispievajú pripravované developerské projekty, ktoré prinášajú nový typ zástavby a vyššiu funkčnú diverzitu.
V lokalite Pod Zečákom bol vydaný súhlas pre bytový dom La Plazza od developera Lamačská Brána. Tento projekt počíta s novostavbou polyfunkčného bytového domu s tromi blokmi rôznej výšky (štyri až šesť nadzemných podlaží), ktoré budú terasovite upravené. Súčasťou projektu bude mikronámestie s parkovou výsadbou a dvojpodlažná podzemná garáž. Prvé nadzemné podlažie bude slúžiť na nebytové a technické priestory, zatiaľ čo vyššie podlažia budú určené pre byty a apartmány. Celkovo projekt počíta s 34 bytmi, tromi štvorizbovými, jedenástimi trojizbovými, šestnástimi dvojizbovými a štyrmi jednoizbovými, doplnené o apartmány a nebytové priestory. Architektom projektu je Olegsson & Partners.
Pohľad na výstavbu projektu Downtown Yards v Bratislave 10/2025
Neďaleko tohto projektu sa nachádza ďalší rozsiahly developerský zámer, ktorý predpokladá výstavbu súboru obytných a polyfunkčných stavieb s prevládajúcou funkciou bývania. Tento komplex, ktorý prešiel posudzovaním vplyvov na životné prostredie (EIA), by mal zahŕňať približne 210 bytov. Skladá sa zo sekciových bytových domov so šiestimi až siedmimi nadzemnými podlažiami a tromi podzemnými podlažiami. Tri budovy budú slúžiť výlučne ako bytové domy, ďalšie dve budú mať v prízemí polyfunkčné priestory. Komplex doplnia dva polyfunkčné domy, z ktorých jeden bude poskytovať prechodné ubytovanie (penzión) a materskú školu s kapacitou 30 detí. Projekt počíta aj so sadovými a parkovými úpravami, stromoradami v pešej zóne, poloverejnými oddychovými priestormi vo vnútroblokoch a verejnými priestormi s námestiami. Hoci pôvodné odhady EIA predpokladali začiatok výstavby v prvom štvrťroku 2024, projekt momentálne čelí omeškaniu a v súčasnosti prebieha územné konanie po žiadosti developera o vydanie územného rozhodnutia.
Územný plán hlavného mesta SR Bratislavy ako rámec pre rozvoj
Všetky lokálne územné plány, vrátane Územného plánu zóny Zečák, sú neoddeliteľnou súčasťou širšieho strategického rámca, ktorým je Územný plán hlavného mesta Slovenskej republiky Bratislavy. Tento základný programový dokument, schválený 31. mája 2007, definuje ciele územného plánovania na celomestskej úrovni a vytvára predpoklady pre harmonický rozvoj Bratislavy. Jeho hlavným cieľom je zabezpečiť trvalý súlad všetkých činností na území mesta, podporiť tvorbu kvalitného urbanizovaného prostredia, ochranu prírody a krajiny, zachovanie prírodných a kultúrnych hodnôt, starostlivosť o životné prostredie a zodpovedné využívanie prírodných zdrojov.
Územný plán hlavného mesta vníma Bratislavu nielen ako metropolu, ale aj ako významnú súčasť stredoeurópskeho priestoru s potenciálom pre zapojenie celého Slovenska do medzinárodnej spolupráce. Umožňuje vybudovanie regionálnych rozvojových pólov a podporuje rozvoj hospodárskych, športových a rekreačných centier medzinárodného významu. Zároveň rešpektuje požiadavky ochrany prírodných hodnôt európskeho významu, ako sú veľkoplošné chránené územia, biokoridory a lokality zaradené do siete Natura 2000.
Kľúčové priority rozvoja Bratislavy definované v Územnom pláne hlavného mesta zahŕňajú:
- Dobudovanie atraktívnych lokalít centra mesta.
- Dobudovanie centier mestských častí.
- Realizácia bytovej výstavby.
- Revitalizácia športovo-rekreačných priestorov v prírodnom prostredí Malých Karpát a budovanie nových najmä vo väzbe na Dunaj.
- Dobudovanie mestských komunikačných systémov.
- Začatie výstavby nosného systému mestskej hromadnej dopravy.
Územný plán hlavného mesta tiež ustanovuje, pre ktoré časti mesta je potrebné obstarať a schváliť územné plány zón, čím slúži ako podklad pre usmerňovanie investičnej činnosti a územné rozhodovanie. Dôležitým aspektom je aj jeho priebežné zosúlaďovanie s aktuálnym právnym stavom a legislatívnymi zmenami, ako napríklad s rozhodnutiami súdov či upozorneniami prokuratúry, ktoré môžu ovplyvniť grafickú a textovú časť plánu.
Výzvy a príležitosti v Lamači
Mestská časť Bratislava-Lamač, napriek svojej histórii a tradičnému charakteru, stojí na prahu významných zmien. Proces obstarávania Územného plánu zóny Zečák a realizácia pripravených developerských projektov predstavujú nielen výzvy v oblasti koordinácie, infraštruktúry a environmentálnej udržateľnosti, ale predovšetkým obrovskú príležitosť na vytvorenie modernej, funkčnej a kvalitnej mestskej štvrte. Dôsledné dodržiavanie legislatívnych procesov, aktívna účasť verejnosti a zodpovedný prístup všetkých zúčastnených strán budú kľúčové pre úspešnú transformáciu územia Zečák a pre zabezpečenie harmonického rozvoja celej mestskej časti Bratislava-Lamač v kontexte rastúcej metropoly.