Rozvoj územia známeho ako Bory na severozápade Bratislavy, pod taktovkou developera Penta Real Estate, predstavuje ambiciózny projekt s cieľom vytvoriť novú, modernú mestskú štvrť. Tento projekt, ktorý vzniká v severozápadnej, tzv. Záhorskej časti Bratislavy, doslova na zelenej lúke, má potenciál pre aplikovanie všetkých progresívnych myšlienok o mestskom plánovaní. Jeho rozmach však prináša aj značné výzvy, predovšetkým v oblasti dopravy, ktoré si vyžadujú dôkladné riešenia.
Dopravné kolízie na zjazde z D2 a otváranie Nemocnice Bory
V poslednom období sa na sociálnych sieťach komunikuje o vznikajúcich kolíziách pri zjazde z diaľnice D2 smerom na Lamač, Záhorskú Bystricu a Devínsku Novú Ves. Tieto problémy sa pravdepodobne ešte viac skomplikujú s plánovaným otvorením súkromnej Nemocnice Bory, ktoré je naplánované na 30. marca. Otvorenie nemocnice je síce vítaným krokom pre obyvateľov Záhoria, Bratislavy, ale aj celého Slovenska, primárny tlak na dopravné zaťaženie v regióne však má vplyv aj na bytovú výstavbu v celej oblasti Bratislava IV a Záhoria.
Počas stretnutia s kompetentnými, vrátane zástupcu policajného prezídia, sa primárne hovorilo o problémoch na zjazde z diaľnice D2 na smery Záhorská Bystrica, Lamač a Devínska Nová Ves. Hlavnou požiadavkou bola úprava zjazdu, konkrétne vytvorenie ďalšieho alebo predĺženie odbočovacieho pruhu z diaľnice D2. Hoci sa most v tejto lokalite opravil, k rozšíreniu zjazdu nedošlo. Situácia na mieste sa často komplikuje, keď sa krátky odbočovací pruh naplní a vozidlá, ktoré sú mimo zjazdu, vytvárajú aj niekoľkostometrové kolóny za krajnicou. Vo večerných hodinách tu často dochádza ku kolíziám.
Najvhodnejším riešením by bola úprava diaľnice a rozšírenie mosta. Podľa ministerstva dopravy a NDS je však tento krok projekčne, konštrukčne a finančne nereálny v dohľadnom čase. Problém spočíva v tom, že všetky autá, vrátane tých smerujúcich na Bory a Devínsku Novú Ves, musia obehnúť túto križovatku, čo spôsobuje spomalenie. Riešenie je však v kompetencii správcov týchto komunikácií - magistrátu a okresného úradu. Ďalším krokom bude preto stretnutie s ich zástupcami. Riešenie musí navrhnúť správca komunikácie v spolupráci s projektantom a Policajným zborom. Jedným z možných riešení je aj zmena dopravného značenia, podobne ako pri minuloročnej oprave mosta. Je pravdepodobné, že otvorenie nemocnice prinesie zvýšenie dopravy, pričom ostáva otázne, či bude doprava vyššia aj v podvečerných, exponovaných hodinách. Celá lokalita Borov v blízkej budúcnosti vytvorí väčší tlak na riešenie dopravnej situácie. V minulosti sa ako možné riešenie spomínalo aj rozšírenie nespoplatneného úseku diaľnice D2 až po Stupavu.
Vízia projektu Bory: Od urbanistického plánovania po bývanie
Developer Penta Real Estate postupne rozvíja svoju víziu vzniku novej časti mesta - projektu Bory, ktorý vytvára rozsiahle osídlenie na severozápade Bratislavy. Zámer vzniká doslova na zelenej lúke, preto má potenciál pre aplikovanie všetkých progresívnych myšlienok o mestskom plánovaní. Tieto úvahy a diskusie rozvírilo zverejnenie novej masívnej vizualizácie, zobrazujúcej možnú podobu celých Borov po dokončení. Pre investora bolo kľúčovou informáciou zverejnenie nových názvov jednotlivých častí Borov v súvislosti s ich rastom a neuchopiteľnosťou jednoduchých číselných označení typu Bory Bývanie I. fáza, Bory Bývanie II. Fáza, atď.
Urbanistické riešenie je veľmi komplexná téma. V prvom kroku mu primárne predchádza funkčné delenie územia, ktoré už bolo spracované a predložené mestu na vyjadrenie. Bory vznikajú v severozápadnej, tzv. Záhorskej časti Bratislavy. Polohou sú už na Záhorskej nížine, plocha je teda rovinatá a bez zásadných terénnych prekážok pre výstavbu. Podobu projektu však determinujú vlastnosti pôd - ktoré podľa Atlasu krajiny SR nie sú veľmi priaznivé pre zadržiavanie vody - alebo veternosť, ktorá je v tejto oblasti mimoriadne vysoká. V lokalite doteraz prakticky žiadna výstavba neprebiehala, najbližšie obce - Lamač, Dúbravka, Záhorská Bystrica a Devínska Nová Ves - sa začali silnejšie rozvíjať až v povojnovom období. Dnes zažívajú prudký rozmach developmentu, ktorý súvisí nielen s rastom cien vo vnútornom meste, ale aj s rozvojom priemyselného podniku Volkswagen v Devínskej Novej Vsi, pričom sa predpokladá jeho ďalšia expanzia.
Penta Real Estate si je toho vedomá a svoj plán - vytvoriť z Borov centrum severozápadnej Bratislavy - demonštrovala výstavbou nákupného centra Bory Mall, na ktorého návrh si dokonca prizvala svetoznámeho architekta Massimiliana Fuksasa. Takisto v prvej etape vývoja štvrte vybudovala dopravnú infraštruktúru a ďalšiu komerčnú vybavenosť v podobe retailového parku v západnej a juhozápadnej časti svojho územia. Územný plán Hlavného mesta SR Bratislavy definuje väčšiu časť Borov ako rozvojové územie s dominantnými funkciami občianska vybavenosť mestského a nadmestského významu (kód 201) a zmiešané územie bývania a občianskej vybavenosti (501). Plochy mestskej či parkovej zelene nie sú do ÚP zanesené s výnimkou plôch v okolí výhľadovej centrálnej komunikácie v severojužnom smere a paralelnej trasy v predĺžení Saratovskej v dotyku s vodným tokom Antošov kanál. Textová časť ÚP obsahuje zmienky o potrebe vytvorenia sekundárneho centra Bratislavy, vytvorení ťažiska rozvoja v severozápadnom urbanizačnom smere, o vzniku brány do metropoly či o vytvorení krajinársky a mestotvorne príťažlivého prostredia, kde je možné umiestňovať aj výškové dominanty. Dôležitým bodom je vznik prestupného uzla v súvislosti so železničnou traťou a predĺžením električkovej linky. Investor tak musel rátať s určitými obmedzeniami, danými existujúcou reguláciou a pomermi.
Penta „prekopala“ pôvodný koncept, ktorý ešte v roku 2006 vypracovala česká kancelária Cigler Marani Architects (dnes Jakub Cigler Architekti), a spracovala novú štúdiu, ktorá s určitými úpravami najviac pripomína materiál od kancelárie AVK Architekti z roku 2016. Prvá vízia Borov ešte pod názvom The Port. Developer zaniesol do aktualizovanej koncepcie Borov plán na vytvorenie centrálnej mestskej triedy - bulváru - ktorý by mal obsahovať električkovú trať, predĺženú z Dúbravky. Toto bude kostra územia, na ktorú sa bude pravdepodobne viazať prípadná komerčná vybavenosť. Či tu vzniknú aj nejaké centrálne verejné priestory, nie je zatiaľ známe. Bulvár však bude automaticky miestom, kde je predpoklad lokalizácie významnejších plôch. Zvyšnými kľúčovými osami bude cesta v predĺžení Ulice Milana Šimečku a priečna Eisnerova, kde bude umiestnená električková trať, smerujúca do Devínskej Novej Vsi. Severne od Borov vznikne nová vozovňa. Tieto plány sú v súlade s Územným plánom.
Podstatnú časť zástavby by však mali tvoriť bytové domy v riadkovej alebo čiastočne blokovej zástavbe - čiastočne preto, lebo bloky budú pootvorené a maximalizovaná bude výmera zelene. Daná štruktúra zároveň reaguje na existujúce svetlotechnické normy, ktoré bránia vzniku uzavretých blokov. Mierka by mala byť triezva - podľa všetkého nebude prekračovať päť či šesť nadzemných podlaží. Funkčne pôjde podľa vizualizácie prevažne o čisté bývanie, s výnimkou zástavby v dotyku s hlavnými triedami. Potenciál komerčnej vybavenosti totiž do veľkej miery vyťažilo už nákupné centrum. Z hľadiska typológie vidno len štandardné bytové domy, radové rodinné domy, mestské vily a podobne chýbajú. To však ešte nie je definitívne. Samotná typológia určite nebude pozostávať z monofunkcie, t.j. všetky stavby nebudú určené len na bývanie. Uvažuje sa o kombinácii funkcií tak, aby bola zabezpečená kvalita prostredia, ale aj funkčnosť bývania.
Najviditeľnejším prvkom občianskej vybavenosti v rámci Bory Sever sú objekty škôl s priľahlými areálmi, ktoré sú umiestnené na okrajoch zóny (s výnimkou zariadenia medzi Bormi Sever a Bormi Západ pri Ulici Milana Šimečku). O okrajovú polohu však má ísť len z dnešného pohľadu. Návrh kladie dôraz predovšetkým na obslužnosť. Školy budú mať význam aj pre širšie okolie, do územia tak bude prúdiť viacero áut a dopravnej obsluhy. Centrálna časť a jej nadväzujúce časti sa snažia minimalizovať dopravu, preferovaná je električka, bicykel, či pešie komunikácie. Samotné školy sú ale prirodzene napojené na tieto časti. Developer zatiaľ nechce bližšie špecifikovať, aké typy zariadení by mali v Boroch vzniknúť. V súčasnosti je tu pred kolaudáciou verejná materská škola, detailné informácie o ďalších školách či sociálnych zariadeniach nie sú známe. Ich postupné zverejňovanie však možno očakávať už v najbližších rokoch - onedlho totiž Penta vyplní prakticky všetky plochy, kde boli pôvodne plánované retailové centrá. S prihliadnutím na aktuálnu hustotu zástavby, kedy vzniká alebo je naplánovaných okolo 2-tisíc bytov, na celej ploche Bory Sever by mohlo vzniknúť až 6-7-tisíc bytov, čo predpokladá, že tu bude žiť možno viac ako 15-tisíc obyvateľov.
Kritické zhodnotenie konceptu a udržateľnosť
V doterajšom rozvoji Borov dominovala prvoplánovosť a absencia silného urbanistického konceptu - hoci architektúra je príjemná. Už prvý pohľad na Bory napovedá, že sa developer pokúsil o vytvorenie takej štruktúry, ktorá by plne zodpovedala nárokom Územného plánu, ale aj súčasným normám a požiadavkám štandardného dnešného zákazníka, ktorý nemá prostriedky na to, aby si mohol dovoliť bývanie vo vnútornom meste. Najviditeľnejším prejavom tohto prístupu je členenie zástavby na riadky či otvorené bloky a veľký rozsah zelene, ktorá je umiestnená nielen vo vnútroblokoch, ale vo veľkom rozsahu aj okolo domov, čím je jej funkcia redukovaná na čisto estetickú. Toto zodpovedá požiadavkám veľkej časti verejnosti, ktorá má obmedzenú skúsenosť s fungujúcim mestským organizmom a je odchovaná na modernistických panelových sídliskách.
Developer tvrdí, že prioritou je podpora alternatívnych foriem dopravy. Ako už bolo spomenuté vyššie, centrálna os bude primárne využívaná električkou, cyklistami a chodcami. Taktiež všetky ostatné časti napojené na centrálnu os majú pešie a cyklistické napojenia. Rozloženie funkcií je determinované tak, aby bolo možné v rámci riešeného územia dôjsť bicyklom do 15 minút kamkoľvek v území. Mnohé trasy sa tiež napájajú aj na cyklotrasu, ktorá vedie až za riešené územia k priemyselným centram. Toto však považujem za otázne. Dobrá dostupnosť nákupného centra, ktorá koncentruje veľkú časť vybavenosti, v kombinácii s málo podnetnými ulicami, kde sa bude opakovať málo podnetná schéma podobných bytových domov bez aktívneho parteru, môže odrádzať od využívania pešej dopravy. Cyklodoprava má veľký potenciál, nutné však bude zabezpečiť jej plnohodnotnú segregáciu a priamosť väzieb tak, aby k cieľom dochádzky viedla čo najrýchlejším spôsobom.
Ďalším problémom je vnímanie prívetivosti verejných priestorov. Plánovači pracujú s triezvou mierkou, čo je správne, pri tvorbe verejného priestoru je však nutné brať ohľad aj na požiadavky po miere sociálnej kontroly, anonymite vs. aktivite a priestorových dimenziách priestorov. Preto je vhodné, aby boli vnútrobloky vo väčšej miere privátne a bloky uzavreté, aby boli bočné ulice nepríliš široké (dobrej obslužnej ulici stačí podľa pražského Manuálu tvorby verejných priestorov už 15 metrov) a aby neboli partery mŕtve. Pri pohľade na dosiaľ zrealizované časti Borov sa práve vzťah k ulici ukazuje ako extrémne problematický. Bory Sever to nesmú v žiadnom prípade zopakovať, inak vznikne pre dobrý život nepriateľské prostredie a ulice budú redukované do úlohy dopravných koridorov. O to viac, pokiaľ sú zariadenia občianskej vybavenosti umiestňované na okrajoch štvrte.
Vo vybavenosti vidím aj jednu z najväčších otázok Borov. Hoci developer tvrdí, že už teraz je toho vybudovaného dosť a ďalšie zariadenia (školy, kostol, možno kancelárie) pribudnú, kvalitná štvrť potrebuje aj kultúru, sociálne zariadenia, komunitné centrá a knižnice, verejné športoviská a ďalšie. Tieto objekty by mohli byť zároveň dominantami územia. Pre súkromného investora však nemusí ísť o niečo, čo je komerčne zaujímavé. V neposlednom rade, problematická môže byť otázka ekológie a udržateľnosti štvrte. V praxi sa na Slovensku táto téma často zúži na konštatovanie, že treba sadiť viac stromov a treba viac zelene, k čomu sa v súčasnosti pridáva aj zadržiavanie dažďovej vody. Podobne k tomu pristupuje aj Penta Real Estate. My už takéto opatrenia realizujeme aj teraz. Napríklad práca s poldrami, retencia vôd, vysoké koeficienty zelene, ktoré sú v projektoch aplikované. Aj samotná štúdia uvažuje nad veľkými plochami zelene.
Nie je to len vina developera. Súčasné slovenské územné plánovanie a normy neumožňujú vznik skutočne kompaktného, udržateľného a, bohužiaľ, ani veľmi pekného mesta. Niečo z toho by sa dalo získať, pokiaľ by developer obetoval časť okamžitých ziskov v prospech dlhodobých benefitov. Aktuálny koncept Borov je najbližší štúdii kancelárie AVK Architekti. Hlavným východiskom nielen plánovača - urbanistu - ale aj developera by mal byť fakt, že svoju štvrť nebuduje ako spotrebný produkt, ktorý sa po niekoľkých rokoch pokazí a bude nahradený novým, ale ako veľmi stabilnú a dlhodobú štruktúru, ktorá bude súčasťou mesta a prostredia ešte desiatky, možno stovky rokov. Ďalším východiskom sú základné charakteristiky mestského života. Ľudia sa nesťahujú do miest, aby žili v izolácii od iných ľudí, služieb a možností, ale práve naopak - zdieľanie funkcií a priestoru je esenciou mesta. Zdieľanie je zároveň jednou z hlavných výziev súčasnosti, nielen z ekologických, ale aj spoločenských dôvodov. To vedie k nutnosti takého nastavenia urbanistickej štruktúry, ktorá umožňuje akceptáciu rozličných životných štýlov, ale aj možnosť ich transformácie do budúcna, alebo takého členenia priestorov, ktoré budú zodpovedať nárokom a potrebám všetkých generácii a sociálnych skupín.
Nové Bory tak môžu byť založené okolo centrálnych osí - hoci ulicu v predĺžení Saratovskej by bolo možno vhodné preložiť na východný breh kanála, aby osovo smerovala ku Kamzíku - mimo nich by sa však mali vyznačovať pravidelnou štruktúrou s plnými blokmi, pričom budovy by mali byť osadené priamo na hranu chodníkov. Zároveň je vhodné, aby boli jednotlivé strany bloku členené na viacero samostatných (dilatačných) jednotiek, čo do budúcna umožňuje transformáciu budov bez nutnosti prestavby celého bloku. Bory však nemusia byť len o bytovkách. Vhodnou typológiou sú aj radové rodinné domy s vlastnými dvormi, najmä smerom k okrajom zóny. Ich vhodnou koncentráciou môžu vznikať príjemné upokojené ulice, tzv. woonerfy, ideálne predovšetkým pre rodiny, ktoré zároveň nestratia kontakt s mestom. Treba povedať, že len teoreticky, lebo problémom ostáva umiestnenie nákupného centra. Toto bolo jednoducho chybou, ktorá sa nemala nikdy zrealizovať, bez ohľadu na meno slávneho architekta. Práve priestor, kde je Bory Mall a jeho obrovské parkovisko, predstavuje ideálne miesto pre umiestnenie zástavby s najväčšou mierou urbanity. Práve tu by malo byť umiestnené skutočné centrum Borov, kde by sa nachádzala kultúrna vybavenosť, mestské bývanie, tržnica, kancelárske objekty a podobne. Rozvoj by bol priamo naviazaný na existenciu veľkého prestupného terminálu medzi vlakmi, električkami, autobusmi a bicyklami po vzore tzv. Problémom je aj vznik retailových boxov. Developerovi išlo o prvoplánový komerčný zisk, dnes sa však ukazuje, že jeho vízia narazila na realitu, kedy sa nepodarilo vyplniť všetky plochy pre retail. Tie sú nahrádzané bytovkami. Bigboxy treba do budúcna z Borov vytlačiť, ideálne do okrajovejšej mestskej polohy, kde sa nepredpokladá vznik obytnej zástavby - napríklad ku križovatke diaľnic D2 a D4.
Kritik by mohol namietnuť, že v takomto pláne kompaktnej štvrte nie je miesto pre zeleň. Nie je to však pravda - každý obyvateľ by mal zeleň dostupnú v rámci vnútrobloku, na ulici - už 15 metrov široká ulica umožňuje vznik obojstrannej aleje stromov a zároveň veľká hustota zástavby umožňuje ušetriť priestor inde. Kvalitný park by bol zároveň do istej miery ikonickým miestom, „landmarkom“, ktorý by sem lákal nových obyvateľov. Druhým aspektom je vybavenosť, ktorá môže byť čiastočne saturovaná v rámci drobnej štruktúry alebo v parteri. Iné je to pri školách, ktoré by pri existencii racionálnej štruktúry mohli tvoriť centrum okrsku, tvoreného viacerými blokmi - superbloku. Nakoniec, pre kvalitnejšiu štvrť je vhodné znižovať dopravnú záťaž, a to najlepšie takými opatreniami, ktoré zmenia spôsob parkovania. Najlepšie príklady v tomto smere poskytujú nové ekologické štvrte vo Freiburgu v Nemecku alebo Nordhavn v Kodani, kde parkovacie kapacity nevznikajú na teréne alebo v podzemných garážach vnútri štvrte, ale na jej okraji v parkovacích domoch. Daný model je v princípe realizovateľný aj na Slovensku. Výhod má mnoho: zlacnil by výstavbu bytových domov, zjednodušil možnosti ich rozdelenia na viac jednotiek, umožnil rast zelene na prirodzenom povrchu a do budúcna bol aj spôsobom, ako lepšie reagovať na teoretické znižovanie dopytu po automobiloch a kapacitách parkovacích miest. V dobrom meste sa odohráva na jednom mieste množstvo aktivít - kvalitný urbanizmus posilňuje variabilitu a vitalitu. To sa musí udiať aj v Boroch.
Bory Mall: Nákupné centrum a jeho budúcnosť
Bory Mall je jedným z najnovších nákupných centier v Bratislave. Dokončené bolo v roku 2014, pričom je najväčším nákupným komplexom v západnej časti mesta. Vyznačuje sa typickým predmestským charakterom, hoci vznikol ako nultá fáza výstavby Borov - novej štvrte s mestotvornými ambíciami od Penta Real Estate. Developer Penta Real Estate rozvíja koncept Borov (ešte pod pôvodnými názvami Lamačská brána alebo The Port) už od začiatku 21. storočia. V roku 2006 pripravila známa česká kancelária Jakub Cigler Architekti (vtedy ešte Cigler Marani) urbanistickú štúdiu, z ktorej už bolo zrejmé, že súčasťou zóny bude veľké nákupné centrum. Nadviazať naňho mala rozsiahla retailová časť, doplnená o rezidenčný sektor. Vzájomne mali byť oddelené parkami či zelenými ulicami so stromovými alejami (bulvármi). Spresňujúce štúdie a konkrétne projekty následne určili podobu nákupného centra aj súvisiacich zón.
Developer na architektovi Bory Mall nešetril: oslovil Massimiliana Fuksasa, významného talianskeho autora, ktorý je považovaný za jedného zo svetových „starchitects“. V tom čase išlo o ojedinelú realizáciu od architekta takéhoto kalibru v Bratislave. Bory Mall totiž je svojim charakterom predmestským obchodným komplexom. Ide o rozsiahlu, nízku budovu len s obmedzeným stvárnením fasád, založenú na dobrej dostupnosti automobilom. Centrum na svojej stránke uvádza, že má k dispozícii 2.400 parkovacích miest. Obsluha verejnou dopravou je obmedzená. Obrovská plocha, ktorú centrum aj s povrchovými parkoviskami zaberá, je využitá v prospech jedinej funkcie. V tomto kontexte je aj Fuksasova stopa na podobe projektu viditeľná hádam len na jednom prvku - na nádvorí v dotyku s foodcourtom, ktoré je podľa svojho tvaru nazvané Tornádo. Iné podobné strešné konštrukcie či prepracovanejšie fasády sa nerealizovali. Centrum je inak celkom vzdušné a dobre presvetlené, s ohľadom na priestorové pomery to ale nie je prekvapivé. Nákupné centrum má dnes osem rokov a je kľúčovým prvkom občianskej vybavenosti v území. Návštevnosť je stabilná, drivivá väčšina priestorov obsadená a z Bory Mall sa stalo spádové nákupné stredisko nielen pre západnú časť Bratislavy, ale aj priľahlú časť Záhoria. Na refinancovanie dlhu získala Penta úver 100 miliónov eur, čo má byť dôkazom dôvery bánk v projekt.
Jej prvé etapy majú ešte sídliskový charakter. Časť Bory Prvé Domy sú tvorené riadkovou zástavbou jednoduchých bytoviek, Nový Dvor je zložený najmä z bodových domov, voľne zoskupených okolo otvorených nádvorí a jedného centrálneho dvora s jazierkom. Bory Promenáda je tiež len málo mestotvorná, Bory Na Hrádzi sú opäť kombináciou bodových a doskových domov v akýchsi riadkoch. Občiansku vybavenosť v parteri tieto objekty až na malé výnimky neobsahujú v podstate žiadnu. Napriek tomu sú už citeľné náznaky zmeny. Nové etapy Borov, ktoré vychádzajú z architektonických súťaží, naznačujú vznik skutočných mestských blokov. Developer navyše tvrdí, že z Borov bude „sebestačná mestská štvrť“, a mestom krátkych vzdialeností. To si bude vyžadovať vznik mestotvornej, kompaktnej štruktúry s intenzívnejším striedaním funkcií. Smerom do budúceho bulváru majú byť otvorené prevádzky, asociujúce živý mestský parter.
Penta Real Estate aktuálne pripravuje rozšírenie Bory Mall. Developer zatiaľ detaily ani podobu nešpecifikoval, predsa len je ale čo-to známe. „Pripravujeme drobnú expanziu smerom k nemocnici, ktorá má dotvoriť plánovaný verejný priestor medzi Nemocnicou Bory a obchodným centrom a oddeliť ich od plánovanej dostavby parkovacieho domu,“ hovorí Juran Nevolník, výkonný riaditeľ Penta Real Estate Slovensko. Nejde o územie mestského charakteru. Investor však avizuje, že to všetko sa má v dohľadnej budúcnosti zmeniť. Premenou prejdú veľké povrchové parkoviská západne od Bory Mall. „Postupne plánujeme väčšiu časť povrchových státí zrušiť a premiestniť ich do spomínaného parkovacieho domu, ktorý nahradí ich potrebu,“ vysvetľuje Nevolník. Medzi novými bytovkami a Bory Mall tak vznikne koridor - nová ulica. V budúcnosti by malo dokonca ísť o hlavnú os celého územia. Práve tadiaľto by mohla viesť uvažovaná električková trať, ktorá sa má predĺžiť z Dúbravky až do Borov a obslúžiť záhorskú časť Bratislavy. „Architekt obchodného centra bol pripravený na túto alternatívu a na západnej strane objektu je viacero shopfrontov a príprava na väčšiu integráciu s bulvárom, ktorý tu v budúcnosti môže vzniknúť,“ dopĺňa výkonný riaditeľ. Samotné nákupné centrum však v najbližšej dobe neprejde natoľko rozsiahlu transformáciou. Aj naďalej pôjde o extenzívnu stavbu, ktorá zbytočne zaberá obrovský priestor, hoci by sa na takej istej ploche mohlo koncentrovať omnoho väčšie množstvo funkcií a plôch - či už pre administratívu, alebo bývanie. Developer predpokladá, že v čase dokončenia celých Borov bude Bory Mall konceptuálne rovnaký, len otvorenejší. V tomto kontexte sa zdá byť zbytočné, že Penta Real Estate angažovala natoľko významného autora. Rovnako predčasným rozhodnutím mohla byť nízka adaptibilita na radikálnu transformáciu. Samotný developer oponuje. „Dlhodobo spolupracujeme s kvalitnými svetovými architektami a pri tak významnom objekte sme to považovali za samozrejmosť,“ tvrdí Nevolník. „Bez obchodného centra by bolo veľmi ťažké naštartovať tak dynamický rozvoj celej lokality Bory. Kancelárie, resp. iný typ občianskej vybavenosti v podobnej lokalite, nemá šancu na rozumné fungovanie, kým sa v nej nenachádza „kritická masa” ľudí. Na otázku YIM.BA, či by dnes postupoval rovnako, však Penta Real Estate priamo neodpovedala. Nemožno to vylúčiť - koniec-koncov, koncept Borov sa v priebehu času menil a tam, kde mali byť big-boxy retailových centier, sú dnes byty.
Budúcnosť Borov: Vízia mesta krátkych vzdialeností
Súčasný koncept Borov v ideálnom prípade predpokladá, že hustota zástavby a miera mestskosti by mala rásť smerom k budúcemu TIOPu (terminálu integrovanej osobnej prepravy), ktorý bude zhruba dole v strede. Hoci si to dnes vyžaduje mimoriadnu predstavivosť, Bory by v budúcnosti predsa len mohli byť srdcom rozsiahlej zóny s mestským charakterom. Tam, kde sú dnes len striedmo zastavané polia, budú v horizonte niekoľkých desaťročí nové rezidenčné oblasti. Transformácia Záhorskej nížiny na zónu s (nielen) obytnou zástavbou už prebieha. Zatiaľ sa to deje okrajovo - v Devínskej Novej Vsi štartuje Rakyta od Lucronu alebo Stockerka od Proxenty, v Záhorskej Bystrici začali Orešianky a Orešianky 2.0 postupne ukrajovať z nezastavaného pásu medzi Hodonínskou a záhradkami pod lesmi Malých Karpát, Dúbravka zase expanduje smerom k Lamačskej bráne. Onedlho by mohol byť realitou TIOP Bory, ktorý urobí z dnes odľahlej oblasti miesto s relatívne dobrou dostupnosťou do centra mesta.
Nová štvrť od Penta Real Estate má v tomto ohľade najlepšiu polohu. Je v najväčšej blízkosti k TIOPu, kde by sa malo v budúcnosti prestupovať medzi vlakmi a električkami. Dobrá dopravná dostupnosť je predpokladom ku koncentrácii väčších hmôt a kapacít rezidencií aj občianskej vybavenosti (kancelárií, ale aj kultúry či vyššej vybavenosti). Práve tu by malo byť jadro celej budúcej záhorskej časti Bratislavy - a pomyselná a v podstate aj fyzická brána do Bratislavy. V tomto zmysle treba pracovať s Územným plánom, ale aj podobou jednotlivých projektov. Developer postupoval v zmysle krátkodobej profitability, z dlhodobého hľadiska je ale umiestnenie retailových big-boxov chybné. To isté platí o nákupnom centre Bory Mall. Tam, kde mala vzniknúť najmestskejšia zástavba na celej Záhorskej nížine, vzniklo v podstate anti-mesto. Centrum mrhá vzácnym priestorom na mieste, ktoré si pýta omnoho vyššiu, niekoľkopodlažnú zástavbu, ktorá bude žiť počas celého dňa.
Ak sa má stať z Borov dobrá štvrť, ktorá naplno využíva svoj potenciál a je dlhodobo udržateľná, potom potrebuje zmeny v Územnom pláne, umožňujúce vznik skutočne polyfunkčnej mestskej zástavby. Druhým krokom musí byť vytlačenie big-boxov do vhodnejšej polohy - napríklad ku križovatke diaľnic D2 a D4. Na ich mieste následne vzniknú nové polyfunkčné obytné bloky. Napokon, vyvrcholením prerodu lokality musí byť kompletná transformácia centra Borov a okolia TIOPu. To automaticky predpokladá radikálnu prestavbu Bory Mall - resp. Zdá sa, že dnes sú to len naivné predstavy, vzdialené od reality. Tá sa ale rýchlo mení, preto už o niekoľko rokov môže byť situácia diametrálne odlišná. Namiesto riedko zastavaného územia, ktorému dominujú veľké parkoviská, retailové krabice a sídliskovo pôsobiace obytné súbory, by mohli byť Bory kvalitnou štvrťou s príjemným bývaním v blokoch s ľudskou mierkou, ukľudnenými ulicami a dobrou dostupnosťou občianskej vybavenosti aj centra mesta. Spojiť to však treba so zásahmi, ktoré zmenia súčasnú podobu nielen prázdnych, ale aj zastavaných pozemkov.
Penta Real Estate čoskoro rozbehne výstavbu tretej etapy rezidenčnej časti projektu Bory. V priestore v blízkosti prvej, už dokončenej etapy, rozostavanej nemocnice Svet zdravia a nákupného centra Bory Mall vznikne osem nových bytových domov. Najnovší prírastok do rastúcej zóny vznikne v strategicky výhodnej polohe, v dotyku s kľúčovými časťami Borov a v blízkosti v budúcnosti uvažovanej električkovej trate. Plocha je dnes prázdna a čaká na zástavbu. Penta plánuje vybudovať osem bytových domov, z toho šesť 4- až 5-podlažných chodbových objektov a dva 6-podlažné sekciové domy. Štruktúra pripomína prvú etapu, pôjde teda o riadkovú zástavbu, kde medzi jednotlivými budovami vznikne parkovo upravená líniová plocha. Vzniknúť by tu malo 357 1- až 4-izbových bytov, pričom developer už rozbieha registráciu záujemcov o bývanie. Penta predpokladá, že vďaka cene, štartujúcej na 2.340 eurách za meter štvorcový, osloví najmä mladších ľudí, hľadajúcich „cenovo dostupné bývanie“. Súčasťou štvrtej etapy projektu sú aj rozsiahle parkovacie kapacity, negatívom je, že sa nachádzajú prevažne na povrchu. Architektúru projektu majú na starosti, tak ako v prípade druhej či piatej fázy, architekti z kancelárie Vallo Sadovsky Architects. Domy tak vyzerajú decentne a budú vzdialene pripomínať podarený projekt Pri Mýte, na ktorom VSA taktiež participovalo.
Penta Real Estate postupuje v realizácii štvrte, ktorá začne lokálne získavať už relatívne ucelenú podobu. Ako prvá bola vybudovaná dopravná infraštruktúra a občianska vybavenosť v podobe nákupného centra, ďalšia má vznikať s postupným rozvojom územia. Doslova na skok budú mať obyvatelia k dispozícii potraviny, kino, fitness centrum, plavecký bazén, obchodné prevádzky či cyklotrasu. Zatiaľ sa totiž nemožno ubrániť dojmu, že Bory sú skôr ledabolým nakopením hmôt v závislosti od súčasných komerčných požiadaviek investora, ktorý musí dodávať nové byty na trh. Rozvoľnená antimestská štruktúra, kde chýba jasný náznak ulice, resp. uličnej fronty, absencia vybavenosti v parteri či obrovské plochy povrchových parkovísk sú príkladmi prežitých konceptov, ktoré už v 21. storočí nemajú miesto. Po vybudovaní zatiaľ ohlásených etáp sa predmetom aktivít developera stane plocha severne od prvej časti developmentu, kde existujúce podmienky v území - Územný plán a plánované zámery vybudovania hlavných tried v severo-južnom aj západo-východnom smere (predĺženie Eisnerovej ulice) s električkami - vytvárajú podmienky pre vznik ucelenej mestskej štvrte. Nová mestská štvrť by nemala byť založená na automobilovej doprave, čo nezmení ani nová autobusová linka, ktorá sa do Borov aktuálne predĺžila, prípadne niekoľko rekreačných cyklotrás, ktoré sú navyše neprepojené s inými časťami mesta. Možnosti ešte stále ostávajú otvorené. V dohľadnej dobe by mohol byť vybudovaný Terminál integrovanej osobnej prepravy Bory, ktorý zásadne zmení situáciu v oblasti dopravnej dostupnosti, zvlášť ak bude spojený s predĺženou električkovou traťou. Mestská časť Devínska Nová Ves sa aktivizuje v otázke predĺženia Eisnerovej ulice a na Hlavnom meste rastie záujem o nové urbanistické koncepty. Profitoval by z toho aj developer, napriek trhovej situácii, v ktorej sa (dnes) predá prakticky všetko. Netreba však zabúdať, že v Bratislave rastú alebo budú rásť hneď tri ďalšie veľké štvrte (Slnečnice, Nesto a Nové Vajnory) a niekoľko menších (Nový Ružinov, Ovocné sady) s lepšou dostupnosťou aj (pravdepodobne) vybavenosťou. Čo bude v takom prípade konkurenčnou výhodou Borov?
Penta Real Estate pred niekoľkými dňami predstavil podobu ďalších dvoch etáp projektu Bory Bývanie. Najnovší prírastok do vznikajúcej štvrte vyrastie v susedstve s druhou etapou, ktorá už rastie. Pozemok, nachádzajúci sa už v mestskej časti Devínska Nová Ves (väčšia časť projektu Bory je v Lamači), bol pôvodne určený pre výstavbu retailových jednotiek, developer však tento zámer prehodnotil. Bory Bývanie IV do veľkej miery nadväzuje na druhú etapu a rozvíja jej koncept rozvoľnenej zástavby, usporiadanej do akýchsi riadkov, ktoré medzi sebou vytvárajú plochy určené pre zeleň a trávenie voľného času. V západnej časti parcely by mala vzniknúť dvojica doskových objektov, jeden so šiestimi podlažiami a druhý s piatimi, vo východnej štvorica bodových šesťpodlažných domov s najvyšším ustúpeným podlažím. Už predtým zaznela informácia, že tu vznikne 306 obytných jednotiek, z toho 303 bytov a 3 apartmány (pravdepodobne kvôli svetlotechnike). 56 jednotiek by malo byť 1,5-izbových, 140 dvojizbových, 68 bytov bude trojizbových a 42 štvorizbových. Hovoriť o štandarde je nateraz predčasné, dispozíce však pôsobia z dostupnej dokumentácie dobre. Byty na najvyššom ustúpenom podlaží v bodových domoch sú priestorovo veľkorysé a môžu si nájsť aj náročnejšieho klienta. Keďže domy neobsahujú občiansku vybavenosť, byty sú aj na prízemí, pričom obsahujú predzáhradky. Budúci majitelia si tak musia zvyknúť, že v bezprostrednom okolí svojich domov bude k dispozícii len obmedzený objem obchodov a služieb - ak nerátam hobbymarkety, bude to v prvom období len niekoľko prevádzok v druhej etape Bory Bývanie, pre rozsiahlejšie nákupy či potreby však bude potrebné navštíviť Bory Mall, ktorý je však už mierne nad rámec pešej dostupnosti. Hoci hovoriť o architektúre je teraz trochu predčasné, autorský kolektív Superatelier a Oliver Sadovský patria ku kvalitným a skúseným architektom. Domy budú v súlade s ich štýlom jednoduché, ale veľmi funkčné a dobre previazané s najbližším okolím, predovšetkým verejnými priestranstvami a zeleňou. Pôjde tak o produkt bez „výstrelkov“, čo je v danom prostredí adekvátne. Developer v nedávnej tlačovej správe uviedol, že projekt sa pripravuje a výstavba by sa mala spustiť už v priebehu budúceho roka. Dokumentácia to vidí menej optimisticky a spustenie výstavby stanovuje na rok 2022.
V tom čase už budú do veľkej miery zastavané všetky okrajové časti projektu, ktorý spoločne vytvorí novú mestskú štvrť. Pozornosť developera sa tak začne pravdepodobne zameriavať na centrálne časti Borov, kde má žiť podstatná časť budúcich rezidentov. Hoci nebudem vyčítať individuálnu kvalitu jednotlivých obytných súborov, ktoré v Boroch vznikli, absenciu jasnej urbanistickej koncepcie výstavby zóny - ak nerátam Územný plán - považujem za vážnu chybu. Mnohé kroky a zámery majú skôr reaktívny charakter s ohľadom na aktuálnu trhovú situáciu. Bolo by prospešné, keby Penta Real Estate iniciovala hlbšiu debatu o rozvoji územia a poňala svoj projekt ako šancu, ako na doslova zelenej lúke vybudovať štvrť, ktorá by mohla byť najlepšou v Bratislave. Penta Real Estate sa musí rozhodnúť, či je jej cieľom len tvorba masového produktu, alebo miesta s jedinečnou identitou a hodnotou, ktorá bude silným atraktorom pre čoraz náročnejších klientov.