V súvislosti s konsolidáciou verejných financií sa objavili otázky týkajúce sa pokračovania podpory výstavby nájomných bytov pre mestá a obce. Premiér Robert Fico (Smer-SD) na tlačovej konferencii oznámil, že sa podarilo nájsť rezervu vo výške 25 miliónov eur, ktorá bude použitá ako nenávratný príspevok pre samosprávy. Tieto prostriedky, spolu s výhodnými úvermi zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) a príspevkami z ministerstva dopravy, majú zabezpečiť pokračovanie výstavby aj v rokoch 2026 a 2027, napriek pôvodným informáciám o možnom zastavení štátnych príspevkov po schválení rozpočtu na rok 2025.
Zvýšený záujem samospráv a alokované prostriedky
Záujem samospráv o štátne dotácie na obstaranie nájomných bytov v poslednom období výrazne vzrástol. V aktuálnom roku požiadali o finančnú podporu vo výške presahujúcej 30 miliónov eur na výstavbu viac ako deväťsto bytov. K týmto žiadostiam boli podané aj ďalšie na technickú vybavenosť v objeme takmer 1,75 milióna eur. V minulom roku získali samosprávy podporu na výstavbu 753 nových bytov, čo predstavovalo takmer dvojnásobok oproti roku 2023, kedy pribudlo 382 bytov. Ministerstvo dopravy na tento účel poskytlo 23 miliónov eur, pričom ŠFRB prostredníctvom zvýhodnených úverov pridal ďalších 42 miliónov eur. Najvyšší počet tohtoročných žiadostí o dotáciu na nájomné byty pochádza z Prešovského, Nitrianskeho a Košického kraja. Celkovo najviac nájomných bytov v rámci tohto programu pribudlo v Nitrianskom kraji (takmer 7 700), nasledujú Prešovský a Trnavský kraj.
Ministerstvo dopravy malo pôvodne na podporu výstavby a obnovy bytového fondu v tomto roku schválených viac ako 19 miliónov eur. Avšak, konsolidácia verejných financií sa dotkne aj tohto programu a od roku 2026 sa počíta s úsporou okolo piatich miliónov eur. Napriek tomu sa štát snaží nájsť prostriedky na podporu výstavby. Premiér Fico uviedol, že ak sa poskytne 25 miliónov eur cez nenávratný príspevok ministerstva dopravy mestám a obciam, ktoré si súčasne zoberú úver zo ŠFRB, vytvoria sa podmienky pre naštartovanie výstavby takmer 1800 nájomných bytov. Zároveň vyzval mestá a obce na rokovanie, aby pri priaznivom vývoji dane z príjmov fyzických osôb mohli tiež prispieť k fungovaniu systému výstavby nájomných bytov. Minister dopravy Jozef Ráž (nominant Smeru-SD) prisľúbil, že urobia všetko pre to, aby sa uvoľnené peniaze na nájomné byty zazmluvnili a vyzval starostov a primátorov, aby naďalej podávali žiadosti, keďže termín je do konca roka.
Novela zákona o dotáciách: Sprísnené pravidlá od roku 2026
Od 1. januára 2026 nadobúda účinnosť novela zákona o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní, ktorá prináša významné zmeny pre obce a mestá. Jednou z kľúčových zmien je obmedzenie účelov, na ktoré je možné získať dotáciu. Po novom už štát nebude poskytovať dotácie na odstránenie systémových porúch bytových domov. Zároveň sa zúžil okruh oprávnených žiadateľov s cieľom zabezpečiť, aby štátna podpora smerovala primárne k tým, ktorí aktívne zabezpečujú nájomné a sociálne bývanie vo verejnom záujme.
Významnou zmenou je tiež sprísnenie sankcie za porušenie povinnosti zachovať nájomný charakter bytov. Odvod sa zvyšuje z pôvodných 10 % na 100 % poskytnutej dotácie, čo predstavuje zásadné sprísnenie zodpovednosti žiadateľov. Zákon už nerozlišuje medzi bytmi bežného a nižšieho štandardu, ale zavádza jednotný pojem nájomného bytu s maximálnou podlahovou plochou 80 m². Pozitívnou zmenou je však rozšírenie okruhu osôb, ktoré môžu o nájomný byt požiadať. Novela zákona tak prináša kombináciu sprísnených podmienok a zvýšenej zodpovednosti obcí na jednej strane, a posilnenia sociálneho rozmeru nájomného bývania na strane druhej.
5 najhorších európskych krajín na kúpu nehnuteľností v roku 2026 | Európsky trh s nehnuteľnosťami a bývaním
Oprávnené účely a náklady dotácií
Dotácie na obstaranie nájomného bytu môžu byť poskytnuté na rôzne účely, vrátane obstarania nájomného bytu v bytovom dome, obstarania nájomného bytu v polyfunkčnom dome, ako aj na stavebné úpravy nájomného bytu v bytovom dome. Obstarávacie náklady sa preukazujú rozpočtom stavby a zmluvou o dodávke stavebných prác. V prípade obstarania nájomného bytu sa do obstarávacích nákladov zahŕňa aj daň, ktorá sa preukazuje kúpnou zmluvou alebo zmluvou o budúcej kúpnej zmluve. K obstarávacím nákladom sa pripočítavajú aj náklady súvisiace s účelom dotácie, ako aj náklady na obstaranie technickej vybavenosti.
V prípade obstarania nájomného bytu je maximálna podlahová plocha bytu 80 m². Podmienkou poskytnutia dotácie je aj splnenie podmienky týkajúcej sa obstarávacieho nákladu na 1 m² podlahovej plochy nájomného bytu. Dotácia sa poskytuje vo výške určitého percenta z oprávnených nákladov, pričom konkrétné percento závisí od účelu, na ktorý je dotácia určená.
Nájomné a jeho valorizácia
Podľa platnej vyhlášky č. 281/2024 Z.z. by obce mali zvýšiť cenu ročného nájmu bytu o 20 % ešte do konca roka 2025. Od januára 2026 sa pri zvyšovaní nájmu vychádza z priemeru medziročnej miery rastu spotrebiteľských cien za obdobie posledných dvoch po sebe nasledujúcich kalendárnych rokov, zverejnenej Štatistickým úradom Slovenskej republiky, ak tento priemer dosiahne viac ako 2 %. Zvýšenie ročného nájomného o 20 % v roku 2025 je teda v súlade s citovanou vyhláškou.
V súvislosti s nájomnými zmluvami je dôležité poznamenať, že nájomný byt sa prenajíma fyzickej osobe podľa § 22 ods. 3 písm. a) až d) zákona. V prípade, ak o uzavretie nájomnej zmluvy nepožiada fyzická osoba uvedená v § 22 ods. 3 písm. a) až d) zákona do 30 dní pred podpisom nájomnej zmluvy, finančná zábezpeka sa bezodkladne vráti.
Štátom podporované nájomné bývanie: Nový model
Nový spôsob predstavuje štátom podporované nájomné bývanie, ktoré je niečím medzi tradičnými verejnými a súkromnými nájomnými bytmi. Tento systém sa zatiaľ iba rozbieha, pričom investiční partneri štátu zabezpečujú nájomné byty s nižším nájmom v porovnaní s komerčnými. Počet registrovaných záujemcov o túto novú formu nájomného bývania na celom Slovensku presiahol desaťtisíc. Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania má v novom systéme zatiaľ jediný projekt Ovocné sady v bratislavskom Ružinove. V tomto projekte je 24 nájomných bytov pre zdravotnícky personál Univerzitnej nemocnice Bratislava, sedem bytov pre zdravotne ťažko postihnuté osoby a 37 bytov pre verejnosť. Výšku nájmu v takýchto bytoch môže nájomcom znížiť príspevok zamestnávateľa, ktorý je výlučne v jeho kompetencii. V projekte Ovocné sady je však zatiaľ evidovaný len jeden poberateľ príspevku z verejnosti mimo Univerzitnej nemocnice Bratislava.
V blízkej budúcnosti má v projekte Lesopark Žilina pribudnúť 121 nadštandardných nájomných bytov, ktoré budú zaradené do systému štátom podporovaného nájomného bývania. Tento krok je súčasťou snahy riešiť dlhodobo nižší podiel počtu bytov na tisíc obyvateľov na Slovensku v porovnaní s priemerom EÚ.
Prechodné ustanovenia a legislatívny rámec
Novela zákona o dotáciách na rozvoj bývania prináša aj niekoľko prechodných ustanovení, ktoré sa týkajú právnych vzťahov vzniknutých pred účinnosťou novely. Napríklad, podmienka podľa § 11 ods. 1 písm. e) sa prvýkrát použije na posudzovanie žiadostí podaných od 15. januára, zatiaľ čo podmienka podľa § 11 ods. 1 písm. d) sa prvýkrát uplatní na žiadosti podané od 15. januára. Ustanovenie § 18 ods. 4 sa prvýkrát použije od 1. januára 2026.
Zákon nadobúda účinnosť 1. januára 2026. V súvislosti s novelou zákona sa rušia viaceré predchádzajúce nariadenia vlády a opatrenia ministerstiev, ktoré sa týkali poskytovania dotácií na rozvoj bývania. Týmto krokom sa vytvára nový, jednotný legislatívny rámec pre poskytovanie štátnej podpory v oblasti nájomného bývania.
