Kúpa nehnuteľnosti fyzickou osobou - cudzincem na Slovensku

Na Slovensku žije množstvo cudzincov, ktorí sem prichádzajú napríklad za prácou. S tým je spojená otázka bývania. Pokiaľ sú u nás len dočasne, využívajú prevažne bývanie v prenájmoch. Čo však v prípade, že na Slovensku zostanú, prípadne si založia rodinu a chcú bývať vo vlastnom?

Podľa informácií z Migračného informačného centra IOM a v súlade so slovenským právnym poriadkom, cudzinci môžu na území Slovenskej republiky nadobúdať nehnuteľnosti bez ohľadu na to, či majú na Slovensku udelený pobyt alebo nie. Základný rámec pre nadobúdanie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam cudzincami nachádzame v Devízovom zákone, ktorý cudzincov označuje pojmom "cudzozemec". Cudzozemcom sa rozumie fyzická alebo právnická osoba, ktorá nie je tuzemcom, teda nemá trvalý pobyt, resp. sídlo na území Slovenskej republiky.

Obmedzenia pri nadobúdaní nehnuteľností

Cudzinec nemôže nadobudnúť takú nehnuteľnosť, ktorej nadobúdanie obmedzujú osobitné predpisy. Tieto obmedzenia sa týkajú predovšetkým poľnohospodárskych pozemkov a lesov. Konkrétne, nadobúdanie vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku upravuje osobitný zákon, ktorým je zákon č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Tento zákon zakazuje nadobúdanie poľnohospodárskych pozemkov do vlastníctva niektorých štátov alebo ich občanov, ktorí by neumožňovali občanom Slovenskej republiky nadobudnúť rovnaké vlastnícke právo v ich krajine.

Za poľnohospodárske pozemky sa vo všeobecnosti považuje orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty. Je dôležité poznamenať, že vyššie popísané obmedzenia pri nadobúdaní pozemkov sa nevzťahujú na záhrady a pozemky v zastavanom území obce. Teda, ak plánujete kúpu rodinného domu v zastavanom území obce, vízum alebo pobyt nie je podmienkou, pokiaľ sa nejedná o poľnohospodárske či lesné pozemky v extraviláne.

Proces kúpy nehnuteľnosti

Proces kúpy nehnuteľnosti cudzincami na Slovensku sa v zásade nelíši od procesu pre občanov Slovenskej republiky. Kľúčovým krokom je požiadať o vklad do katastra nehnuteľností.

1. Výber nehnuteľnosti a zmluva o prevode vlastníckeho práva:Po výbere nehnuteľnosti, ktorú chcete kúpiť, je potrebné spísať zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Táto zmluva je základným dokumentom, na základe ktorého sa bude realizovať prevod vlastníctva. Je dôležité mať na pamäti, že ani po podpísaní zmluvy oboma stranami nenadobúdate k nehnuteľnosti vlastnícke právo.

V závislosti od konkrétnej nehnuteľnosti môžu byť vyžadované aj ďalšie náležitosti zmluvy, ako napríklad:

• Presné určenie polohy nehnuteľnosti.
• Technický stav nehnuteľnosti.
• Vymedzenie spoluvlastníckeho podielu (ak ide o spoluvlastníctvo).
• Úprava vzájomných práv a povinností predávajúceho a kupujúceho.

2. Spísanie zmluvy a jej autorizácia:Pri spisovaní zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je možné využiť služby advokáta alebo notára.

• Advokát: Advokát pri spisovaní zmluvy zistí v prvom rade totožnosť účastníkov zmluvy a ich zástupcov. Posúdi, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti, ktorej následkom by mohla vzniknúť škoda. Advokát má povinnosť upozorniť účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve. Vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami sa uvedie v zmluve. Skutočnosť, že zmluva o prevode bola autorizovaná advokátom, preukazuje doložka o autorizácii. V spojení s autorizáciou zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti môžete požiadať advokáta aj o uskutočnenie podania návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra.

• Notár: Notár sa postará o kompletný servis súvisiaci so spisovaním zmluvy a prevodom nehnuteľnosti spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva do katastra. V rámci toho prešetrí vlastnícke pomery k nehnuteľnosti a zistí totožnosť účastníkov. Notár tiež upozorní účastníkov zmluvy na platobné podmienky dohodnuté v zmluve a v zápisnici uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami. Pokiaľ je zjavné, že zmluva nie je v súlade so zákonom, obchádza zákon, alebo sa prieči dobrým mravom, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice. Notár môže byť aj ideálnym prostredníkom pri vyplácaní kúpnej ceny predávajúcemu.

3. Vklad do katastra nehnuteľností:Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Kataster nehnuteľností je databáza, ktorá obsahuje opis nehnuteľností, ich geometrické údaje a práva k nim. V katastri nehnuteľností musia byť zapísané a graficky zaznačené všetky nehnuteľnosti na Slovensku.

• Podanie návrhu na vklad: Pokiaľ vám zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vyhotovil notár alebo advokát, obvykle spíšu a podajú aj návrh na vklad do katastra. Ak ste si zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti pripravili sami alebo vám ju spísala realitná kancelária, môžete návrh na vklad podať aj sami. Návrh na vklad sa podáva v písomnej forme a musí obsahovať zákonom predpísané náležitosti. Pre cudzincov, ktorí nemajú pridelené rodné číslo, je potrebné namiesto rodného čísla uviesť iný identifikátor, v praxi to môže byť napr. číslo pasu alebo iný identifikačný doklad. Návrh je vhodné vyhotoviť v dvoch exemplároch, pričom jedno vyhotovenie sa odovzdáva na katastri a druhé vyhotovenie si necháte potvrdiť a ostáva pre vašu potrebu. Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra (v dvoch vyhotoveniach), prípadne ďalšie zákonom predpísané prílohy.

• Lehota na podanie návrhu: Návrh na vklad je potrebné podať najneskôr do 3 rokov od uzatvorenia zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, v opačnom prípade platí, že účastníci od zmluvy odstúpili.

• Rozhodnutie o návrhu na vklad: Správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak ide o zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 20 dní. Správa katastra môže rozhodnúť na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak sú podmienky na vklad splnené, správa katastra vklad povolí. Rozhodnutie o povolení vkladu zašle správa katastra účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. V prípade zamietnutia vkladu správa katastra rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania.

Odporúčania pri kúpe nehnuteľnosti

Pri kúpe nehnuteľnosti a následnom spisovaní zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vám odporúčame využiť služby advokáta, notára alebo realitnej kancelárie.

• Realitná kancelária: Ak vám bude pri výbere a kúpe nehnuteľnosti pomáhať realitná kancelária, odporúčame vopred si ju preveriť (napr. na internetovej stránke Národnej asociácie realitných kancelárií na Slovensku). Proces kúpy nehnuteľnosti u cudzincov zvyčajne riadi realitná kancelária. Tá vám vysvetlí aký je proces, aké doklady potrebujete ku kúpe, aké doklady podpisujete, alebo Vám vybaví financovanie. V mnohých prípadoch Vám realitná kancelária asistuje aj pri prepise energií a médií, alebo pri prepise nehnuteľnosti u správcu bytového domu.

• Preverenie nehnuteľnosti: Pred kúpou nehnuteľnosti vám taktiež odporúčame preveriť si na katastrálnom úrade prostredníctvom výpisu z listu vlastníctva jej majiteľa a jej prípadné ťarchy.

Financovanie kúpy nehnuteľnosti

Aj v otázke financovania kúpy nehnuteľnosti na Slovensku je na výber niekoľko možností. Tí majetnejší môžu kúpu financovať z vlastných zdrojov. Druhou možnosťou sú rôzne zmenky alebo pôžičky od známych.

Ľahší prístup k úverovým produktom umožňuje financovať kúpu aj peniazmi z banky. V prípade zahraničných nehnuteľností je však získanie hypotéky trochu náročnejšie. Metodika bánk sa riadi pravidlom o schvaľovaní hypoúverov len na tuzemské nehnuteľnosti. Poskytovatelia ale pristupujú ku každej žiadosti individuálne, čo klientom dáva šancu získať peniaze aj v prípade kúpy nehnuteľnosti v zahraničí. Pre schválenie hypotéky je smerodajná najmä žiadateľova bonita a zábezpeka. Banky však do zábezpeky prijímajú iba tuzemské nehnuteľnosti, ktorých hodnota je rovnaká až vyššia ako hodnota zahraničnej nehnuteľnosti financovanej hypotékou.

Kúpa nehnuteľnosti v zahraničí

V posledných týždňoch sa rozbehol najmä predaj víl a apartmánov v najobľúbenejších prímorských destináciách. Nemalou mierou k tomu prispeli aj kupujúci zo Slovenska, ktorí prejavujú o obytné a rekreačné nehnuteľnosti v cudzine stále väčší záujem. Väčšina zahraničných nehnuteľností, ktoré končia vo vlastníctve kupujúcich zo Slovenska, už dávno nie sú situované iba tesne za hranicami s Rakúskom alebo Maďarskom. Záujem narastá aj o nehnuteľnosti v chorvátskych a španielskych dovolenkových rajoch. Plážové domy na slnečnom jadranskom pobreží či apartmány v španielskych letoviskách si nachádzajú nových vlastníkov napriek úskaliam kúpy nehnuteľnosti od zahraničného majiteľa. Tým sa dá vyhnúť vďaka osvedčeným možnostiam, ktoré pri takejto kúpe zaručene fungujú.

Možnosti kúpy nehnuteľnosti v cudzine:

1. Kúpa nehnuteľnosti na vlastnú päsť: Prvá z možností môže prinášať viaceré riziká najmä v prípade, ak kupujúci v danej krajine nežije, prípadne sa v nej takmer vôbec nezdržiava. Najčastejšie sa to týka nákupu víl alebo apartmánov pri mori. Kupujúci postupuje na vlastnú päsť, takže celý priebeh obchodu musí zvládnuť sám. Nakoľko v zahraničí sú legislatívne pravidlá spojené s realitnými obchodmi iné, bez znalostí tamojších právnych postupov to môže viesť k fiasku. Navyše, kupujúci musí byť pri kúpe nehnuteľnosti fyzicky prítomný, čo prináša ďalšie náklady a povinnosti.

2. Kúpa nehnuteľnosti cez splnomocnenú osobu: Ďalšou možnosťou je prenechať kúpu vyhliadnutej nehnuteľnosti známemu, ktorému sa dá dôverovať. V ideálnej situácii pôjde o priateľa alebo overeného známeho, ktorý žije v danej krajine a vďaka tomu pozná pomery na miestnom realitnom trhu vrátane všetkých postupov súvisiacich s nákupom nehnuteľnosti. Takéhoto známeho stačí poveriť úradne potvrdeným splnomocnením, ktoré umožní splnomocnenej osobe zúčastniť sa realitného obchodu miesto samotného kupujúceho.

3. Kúpa nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu: Najjednoduchšou a zároveň najspoľahlivejšou možnosťou, ako kúpiť nehnuteľnosť v cudzine, je spolupráca s realitnou kanceláriou. Realitný maklér totiž prevezme zodpovednosť za celý priebeh obchodu. Kupujúci môže v prípade záujmu využiť aj iné poskytované služby, medzi ktoré patrí vybavenie všetkých administratívnych náležitostí pred a po kúpe. Pokiaľ ešte nemá vyhliadnutú konkrétnu nehnuteľnosť, realitná kancelária mu pomôže aj s jej výberom, čím mu ušetrí množstvo času.

Kúpa nehnuteľnosti cez splnomocnenú osobu alebo realitnú kanceláriu zaistí bezproblémový priebeh realitného obchodu aj pri nehnuteľnostiach, ktoré nie sú situované v španielskych či chorvátskych dovolenkových destináciách. Uvedené možnosti pomáhajú uľahčiť celý priebeh kúpy aj pri nehnuteľnostiach situovaných v okolitých štátoch či vo vzdialenejších krajinách mimo Európy.

tags: #uvery #na #nehnutelnost #fyzicka #osoba #cudzozemec