Záložné právo predstavuje významný inštitút súkromného práva, najmä v oblasti zabezpečenia pohľadávok. Jeho hlavnou funkciou je poskytnúť veriteľovi istotu, že jeho pohľadávka bude uspokojená, a to aj v prípade, ak dlžník svoj dlh nesplní riadne a včas. V takom prípade môže veriteľ (záložný veriteľ) uspokojiť svoju pohľadávku priamo zo zálohu, teda z predmetu záložného práva. Záložné právo taktiež motivuje dlžníka k zodpovednému plneniu svojich záväzkov. V kontexte nehnuteľností je pochopenie mechanizmov vzniku, existencie a možného zániku záložného práva kľúčové pre vlastníkov aj potenciálnych kupujúcich.
Vznik a zriadenie záložného práva k nehnuteľnosti
Pre správne pochopenie problematiky je nutné rozlišovať medzi pojmami "vznik" a "zriadenie" záložného práva. Zriadenie časovo predchádza vzniku. Záložné právo k nehnuteľnosti, ako vyplýva zo zákona, vzniká až jeho zápisom do katastra nehnuteľností. Tento zápis sa realizuje formou vkladu, kde sa o ňom rozhoduje na základe návrhu na zápis záložného práva v prospech zakladanej nehnuteľnosti.
Samotné zriadenie záložného práva môže prebehnúť viacerými spôsobmi:
- Zmluvou: Najčastejšou formou v bežnom živote je záložná zmluva (zmluva o zriadení záložného práva). Túto zmluvu uzatvára záložný veriteľ (napríklad banka poskytujúca hypotekárny úver) so záložcom (vlastníkom nehnuteľnosti). V zmluve je nevyhnutné presne určiť zabezpečenú pohľadávku, jej výšku a predmet zálohu. Pri hypotekárnom úvere banky často vyžadujú znalecké ocenenie nehnuteľnosti a určenie jej reálnej predajnej ceny.
- Rozhodnutím kompetentného orgánu: Záložné právo môže byť zriadené aj na základe rozhodnutia súdu, správneho orgánu alebo exekútora.
- Zo zákona: Existujú aj zákonné záložné práva, ktoré vznikajú priamo zo zákona za splnenia určitých podmienok.
Je dôležité poznamenať, že záložné právo je neodmysliteľne spojené s existenciou zabezpečenej pohľadávky. Bez hlavnej pohľadávky záložné právo nemôže existovať. Záložné právo však môže byť zriadené aj na pohľadávku, ktorá vznikne až v budúcnosti, alebo sa môže viazať na majetok, ktorý záložca v čase zriadenia ešte nenadobudol.
Záložná zmluva v bankovej praxi
V kontexte financovania nehnuteľností, najmä prostredníctvom hypotekárnych úverov, zohrávajú záložné zmluvy kľúčovú úlohu. Banky ako záložní veritelia si prostredníctvom nich zabezpečujú poskytnuté úvery. Tieto záložné práva sa týkajú primárne úverov na kúpu nehnuteľnosti. Pred zriadením záložného práva k nehnuteľnosti banky zvyčajne požadujú jej ocenenie súdnym znalcom a určenie reálnej predajnej ceny.
Uzavretie záložnej zmluvy je nevyhnutným krokom pred poskytnutím úveru. Zmluvu podpisuje vlastník nehnuteľnosti, ktorý v danom momente môže byť ešte predávajúcim. Osobitne dôležité je, že pri podpise záložnej zmluvy na nehnuteľnosť je vylúčené zastúpenie na základe plnomocenstva; zmluvu musí osobne podpísať vlastník nehnuteľnosti.
Obmedzenia pri zriadení záložného práva bankou
Zákon o bankách stanovuje isté obmedzenia pri zabezpečovaní hypotekárneho úveru záložným právom. Hypotekárny úver by zásadne nemal byť zabezpečený na nehnuteľnosti, na ktorej už viazne záložné právo v prospech tretej osoby alebo ktorá je už zaťažená obmedzením prevodu nehnuteľnosti. Banky si v praxi často vyžadujú, aby zakladaná nehnuteľnosť mala zabezpečený prístup k verejnej komunikácii. Okrem toho by na liste vlastníctva nemalo byť zapísané predkupné právo, zabezpečovací prevod práva, vecné bremeno osobnej povahy („in personam“), ako napríklad právo doživotného bývania. Naopak, vecné bremená „in rem“, ako sú prípojky alebo právo prechodu v prospech každého vlastníka, spravidla nebránia zriadeniu záložného práva, pretože nezhoršujú užívanie nehnuteľnosti a prechádzajú na právnych nástupcov.
Poradie zápisu práv do katastra
Pri financovaní kúpy nehnuteľnosti hypotekárnym úverom je poradie podávania zmlúv na kataster kľúčové. Záložné zmluvy sa podávajú ako prvé, až následne kúpne zmluvy. Vznik záložného práva je významne ovplyvnený princípom „čím skorší, tým silnejší“. Práva k nehnuteľnostiam sa do katastra zapisujú spravidla v poradí, v akom boli doručené návrhy na zápis. Po zápise je záložné právo evidované na liste vlastníctva v časti „C“ - ŤARCHY. Záložné práva sa do katastra zapisujú v poradí, v akom vznikli, čo odráža tento princíp.
Exekučné záložné právo
Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť upravuje Exekučný poriadok. Jeho primárnym cieľom nie je priame uspokojenie pohľadávky veriteľa, ale posilnenie jeho postavenia v budúcom procese speňaženia nehnuteľnosti. V prípade výkonu rozhodnutia alebo dražby bude mať veriteľ s exekučným záložným právom prednostné právo na uspokojenie svojej pohľadávky podľa poradia vzniku jeho záložného práva. Exekučné záložné právo vzniká zápisom do katastra nehnuteľností, pričom podmienkou jeho zriadenia je preukázanie, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného. Zriaďuje sa výlučne na návrh oprávneného v rámci exekučného konania.
Zákonné záložné právo podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
V prípade bytov a nebytových priestorov v dome upravuje záložné právo aj zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Hoci niektoré názory poukazujú na to, že toto záložné právo vzniká priamo zo zákona a nie je potrebné ho zapisovať do katastra, zákon explicitne ustanovuje, že jeho vznik je potrebné zapísať do katastra nehnuteľností, a to záznamom.
Premlčanie záložného práva a jeho dôsledky
Jednou z najdiskutovanejších otázok v oblasti záložného práva je jeho premlčanie. Podľa Občianskeho zákonníka sa všetky majetkové práva premlčujú, s výnimkou vlastníckeho práva. Premlčanie znamená kvalifikované uplynutie času, počas ktorého nebolo právo vykonané. Ak dlžník vzniesie námietku premlčania, súd nemôže veriteľovi právo priznať. Premlčané právo síce nezaniká, ale stáva sa tzv. naturálnou obligáciou, ktorá je založená na dobrovoľnosti a dohode.
Problémy nastávajú, ak je záložné právo zapísané v katastri, hoci zabezpečená pohľadávka je premlčaná. Kataster ani iný register po premlčaní záložné právo automaticky nevymaže. V praxi sa dlho diskutovalo o tom, či je možné záložné právo, ktorého výkon je premlčaný, vymazať z katastra a aký typ súdneho rozhodnutia je na to potrebný.
Rozhodujúci zlom nastal s rozhodnutiami súdov vyšších inštancií:
- Ústavný súd Slovenskej republiky vo svojom náleze z 08.12.2011 (sp. zn. II. ÚS 250/2011) jednoznačne uviedol, že záložné právo podlieha premlčaniu. Premlčacia lehota je trojročná a plynie odo dňa, keď vzniklo právo na uspokojenie zabezpečenej pohľadávky zo zálohu. Ak záložný veriteľ v tejto lehote neuplatní svoje právo a záložca vzniesie námietku premlčania, záložný veriteľ sa už nemôže úspešne domôcť speňaženia zálohu.
- Najvyšší súd Slovenskej republiky v rozsudku z 26. októbra 2022 (sp. zn. 4Cdo/169/2021) definitívne potvrdil, že existuje naliehavý právny záujem na určení, že nehnuteľnosť nie je zaťažená záložným právom v dôsledku premlčania jeho výkonu. Ak záložné právo nie je možné realizovať (bolo premlčané) a záložca dôvodne vzniesol námietku premlčania, neexistuje dôvod na to, aby bola vec v registri zaťažená nevykonateľnou ťarchou.
- Ústavný súd Slovenskej republiky v uznesení zo dňa 05.09.2023 (sp. zn. IV. ÚS 427/2023) tento záver potvrdil, keď uzavrel, že premlčané záložné právo už nemôže plniť svoju uhradzovaciu ani zabezpečovaciu funkciu, a jeho zápis v katastri neoprávnene zaťažuje záložcu.
Ako docieliť výmaz premlčaného záložného práva?
Ak je v katastri nehnuteľností zapísané záložné právo, ktoré je premlčané, má záložca možnosť riešiť túto situáciu podaním žaloby na súd o určenie, že záloh nie je zaťažený záložným právom. Právoplatný rozsudok súdu s takýmto určovacím výrokom je potom kvalifikovaným podkladom pre výmaz premlčaného záložného práva z katastra nehnuteľností.
Je dôležité si uvedomiť, že súdy sa v minulosti nie vždy zhodli na tom, či je žaloba na určenie, že nehnuteľnosť nie je zaťažená záložným právom, procesne prípustná. Niektoré súdy ju posudzovali podľa § 137 písm. d) Civilného sporového poriadku (žaloba o určenie právnej skutočnosti), iné podľa § 137 písm. c) CSP (žaloba o určenie, či tu právo je alebo nie je), pričom pre túto druhú možnosť je nevyhnutné preukázať naliehavý právny záujem. Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR R 70/2023 zjednotilo prístup a potvrdilo existenciu naliehavého právneho záujmu v prípadoch premlčaného záložného práva. Tento záujem vyplýva z potreby odstrániť právnu neistotu a neopodstatnené zaťaženie vlastníka.
Kúpna zmluva na nehnuteľnosť a jej náležitosti
Kúpa nehnuteľnosti je významný životný krok, ktorý si vyžaduje náležitú pozornosť. Kúpna zmluva na nehnuteľnosť má svoje právne základy v § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka a musí spĺňať určité náležitosti, aby bola platná:
- Písomná forma: Ústna dohoda o predaji nehnuteľnosti nie je platná.
- Označenie zmluvných strán: Presná identifikácia predávajúceho a kupujúceho (meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt).
- Označenie predmetu kúpy: Jasná špecifikácia nehnuteľnosti (katastrálne územie, obec, register, číslo parcely, výmera, druh pozemku, číslo listu vlastníctva).
- Určenie kúpnej ceny: Jasne stanovená výška kúpnej ceny.
- Určenie lehoty a spôsobu zaplatenia kúpnej ceny.
- Uvedenie stavu meračov energií (odporúčané).
- Prehlásenia predávajúceho: O tom, že môže s nehnuteľnosťou voľne nakladať, že nie je zaťažená právom inej osoby (vrátane záložného práva) a že nemá nezaplatené dane alebo poplatky.
Špecifické náležitosti pri predaji bytu
Pri predaji bytu je potrebné dodržať aj ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Zmluva musí obsahovať okrem všeobecných náležitostí aj:
- Popis bytu a jeho príslušenstva.
- Vymedzenie polohy bytu v dome.
- Určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu.
- Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach domu a pozemku.
- Opis spoločných častí a zariadení domu.
- Úpravu práv k pozemku.
- Vyhlásenie nadobúdateľa o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov.
Postup po podpísaní kúpnej zmluvy
Po podpísaní kúpnej zmluvy je potrebné vykonať ďalšie kroky:
- Overiť podpisy predávajúceho na kúpnej zmluve.
- Podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností spolu s kúpnou zmluvou v dvoch vyhotoveniach.
Záložné právo správcu dane
Obce ako správcovia miestnych daní a poplatkov môžu využívať tzv. záložné právo správcu dane, ktoré vychádza z inštitútu záložného práva v Občianskom zákonníku, ale je špecificky upravené v daňovom poriadku (§ 81 a § 82). Cieľom je zabezpečenie daňových nedoplatkov. Záložné právo správcu dane môže vzniknúť aj k majetku, ktorý daňový dlžník nadobudne v budúcnosti. Predmetom záložného práva môže byť vec, právo, iná majetková hodnota, byt, nebytový priestor, prípadne aj podnik.
Vznik záložného práva správcu dane je podmienený rozhodnutím o zriadení záložného práva, po ktorom nasleduje registrácia v príslušnom registri (v závislosti od predmetu záložného práva). Pred vydaním rozhodnutia obec ako správca dane zisťuje majetok daňového dlžníka, ktorému môže daňový dlžník asistovať predložením súpisu majetku.
Dobrovoľná dražba nehnuteľnosti
Dobrovoľná dražba je ďalším spôsobom nadobudnutia nehnuteľnosti, často iniciovaným záložnými veriteľmi (bankami, spoločenstvami vlastníkov bytov) na účely vymáhania pohľadávok. Hoci môže predstavovať cenové zvýhodnenie oproti priamemu predaju, prináša aj špecifické riziká a komplikácie pre vydražiteľov, ako sú problémy s odovzdaním nehnuteľnosti, existujúce nájomné zmluvy či vecné bremená.
Due diligence pred dražbou je preto nevyhnutný. Potenciálny záujemca by mal preveriť existenciu súdnych sporov o vlastnícke právo alebo neplatnosť záložnej zmluvy, ako aj zistiť, či sa vykonáva prednostné alebo neprednostné záložné právo, pretože v prípade neprednostného práva môže prednostné záložné právo na nehnuteľnosti naďalej viaznuť.
Naliehavý právny záujem ako podmienka určovacej žaloby
V súvislosti s určovacími žalobami, ktoré sa týkajú nehnuteľností a záložných práv, je kľúčovým pojmom naliehavý právny záujem. Podľa Civilného sporového poriadku (§ 137 písm. c) CSP) je určovacia žaloba prípustná len vtedy, ak má žalobca naliehavý právny záujem na požadovanom určení. Tento záujem je daný vtedy, ak by bez takéhoto určenia bolo žalobcovo právo ohrozené alebo by sa jeho právne postavenie stalo neistým, a túto neistotu nemožno odstrániť iným spôsobom (napríklad žalobou na plnenie).
Príkladom naliehavého právneho záujmu je situácia, keď vlastník nehnuteľnosti je v právnej neistote kvôli zápisu záložného práva na liste vlastníctva, ktoré je premlčané. Rozhodnutie súdu, ktoré určí, že nehnuteľnosť nie je zaťažená týmto záložným právom, odstráni túto neistotu a je podkladom pre výmaz ťarchy z katastra. Judikatúra jednoznačne potvrdila, že v takýchto prípadoch je naliehavý právny záujem daný, a to aj napriek tomu, že záložné právo vo svojej naturálnej podobe de iure stále existuje ako naturálna obligácia. Dôraz sa kladie na právo vlastníka voľne nakladať so svojím majetkom a odstrániť zbytočné obmedzenia.