Urbár, kedysi neodmysliteľne spojený s pojmom poddanský majetok a povinnosti voči zemepánovi, prešiel v priebehu času významnou transformáciou. Dnes sa pod pojmom urbár rozumieme predovšetkým moderný koncept pozemkového spoločenstva. Tento článok sa podrobne venuje podmienkam, za ktorých môže urbár, fungujúci ako pozemkové spoločenstvo, požiadať Slovenský pozemkový fond (SPF) o prenájom pozemkov, a súvisiacim právnym aspektom, ktoré tento proces sprevádzajú.
Urbár v kontexte moderného pozemkového spoločenstva
Pochopenie súčasnej úlohy urbáru si vyžaduje pohľad na jeho historický vývoj a následnú adaptáciu na moderné právne a spoločenské rámce. Pôvodne urbár predstavoval organizačnú štruktúru, ktorá sa primárne spájala so súpisom poddanského majetku a s ním spojenými povinnosťami voči zemepánovi. Jeho úlohou bolo usporiadať užívanie pôdy v rámci určitej dediny či panstva.
V súčasnosti je tento koncept predefinovaný a zakotvený v legislatíve, ktorá umožňuje rôzne formy spoločného hospodárenia na pôde. Základným pilierom pre fungovanie moderných urbárov je Zákon č. 181/1995 Z. z. o pozemkových spoločenstvách. Tento zákon komplexne upravuje urbárske právo, poskytuje jednotný rámec pre ich zakladanie, fungovanie a hospodárenie. Okrem neho je dôležitý aj Zákon č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch a o pozemkových spoločenstvách, ktorý dopĺňa a špecifikuje procesy súvisiace s pozemkovým vlastníctvom a jeho usporiadaním.
Moderný urbár, teda pozemkové spoločenstvo, je v podstate organizačná štruktúra vytvorená vlastníkmi spoločných nehnuteľností. Jeho primárnym účelom je spoločné hospodárenie na pôde, ktoré bolo pôvodne pridelené poddaným, ale nebolo rozdelené do priameho individuálneho vlastníctva. Namiesto toho bolo zachované vo forme spoluvlastníctva, najmä pri lesnej pôde a pasienkoch. Tieto pozemky sú špecificky evidované a ich spoločné užívanie je prísne chránené. To znamená, že žiaden zo spoluvlastníkov nemá právo vyčleniť si časť majetku pre seba a na svoj osobný prospech.
Majetok urbárskeho spoločenstva a jeho špecifiká
Majetkovú podstatu urbárskeho spoločenstva tvoria predovšetkým pastierska a lesná pôda. Pri vymedzení urbárskych práv je kľúčové presne definovať, čo tvorí urbársky majetok. Môže ísť o lesné pozemky, pasienky, ale aj iné druhy urbárskych pozemkov, prípadne o prevádzky priamo viazané na urbársky pozemok, ako napríklad tradičný salaš.
Urbárske vlastníctvo predstavuje špecifický systém právnych vzťahov k majetku, ktorý má korene v histórii. Ide o pozemky, ktoré neboli nikdy rozdelené na individuálne vlastníctvo, ale zostali v režime spoluvlastníctva. Tieto pozemky sú v katastri nehnuteľností vedené samostatne a ich spoločné užívanie je chránené zákonom.
Slovenský pozemkový fond (SPF) a jeho úloha
Slovenský pozemkový fond (SPF) je kľúčovou inštitúciou pri správe a nakladaní so štátnou pôdou a pôdou, ktorej vlastník nie je známy. V kontexte urbárskych spoločenstiev zohráva SPF úlohu prenajímateľa. Urbár, ako pozemkové spoločenstvo, môže požiadať SPF o prenájom týchto pozemkov. SPF pri tomto procese postupuje v súlade s viacerými právnymi predpismi, ktoré upravujú nakladanie s majetkom štátu a inými pozemkami.
Proces prenájmu pozemkov od SPF pre urbáre
Proces získania pozemkov do prenájmu od Slovenského pozemkového fondu pre pozemkové spoločenstvo (urbár) je štruktúrovaný a vyžaduje si dodržanie viacerých krokov a predloženie špecifických dokumentov.
Žiadosť o zápis správy SPF
V prípade, že sa jedná o pozemok, ktorého vlastník nie je známy, prvým krokom je, aby obec, alebo iný oprávnený subjekt, požiadal o vyznačenie správy Slovenského pozemkového fondu k tomuto pozemku. K takejto žiadosti je potrebné priložiť relevantné doklady, ako napríklad potvrdenie o pobyte žiadateľa z Ministerstva vnútra SR a potvrdenie príslušnej obce, že neeviduje žiadny pobyt pre osobu daného neznámeho vlastníka. Tieto kroky sú nevyhnutné na preukázanie neexistencie známeho vlastníka a na začatie procesu zápisu správy fondu.
Územné a stavebné konanie
Ak má obec alebo iný záujemca (vrátane urbárskeho spoločenstva) záujem o prenájom pozemku na konkrétny účel, napríklad na vytvorenie oddychovej zóny, rekultiváciu pôdy, alebo na iné rozvojové projekty, je nevyhnutné riešiť územné a prípadne aj stavebné konanie. V rámci týchto konaní sa Slovenský pozemkový fond vyjadruje k predloženým projektom pred vydaním územného rozhodnutia alebo stavebného povolenia.
Stanovisko Slovenského pozemkového fondu
Obec alebo spoločenstvo následne požiada SPF o vyjadrenie sa k predkladanému projektu. Toto vyjadrenie je kľúčové pre ďalšie kroky v územnom alebo stavebnom konaní. K žiadosti o vyjadrenie sa zvyčajne prikladajú nasledovné dokumenty:
- Výkres z projektovej dokumentácie stavby (situácia stavby).
- Technické podklady - geometrický plán so zakreslením situácie, ak je to potrebné.
- Vyjadrenie obce k aktuálnemu využitiu parciel z hľadiska platného územného plánu (územnoplánovacia informácia).
- Vyjadrenie obce k zamýšľanému zámeru.
- Vyjadrenie Okresného úradu, pozemkového a lesného odboru, či na dotknutý pozemok v správe SPF bol alebo nebol uplatnený reštitučný nárok podľa príslušných zákonov. Toto vyjadrenie sa týka pôvodných pozemkovo-knižných, resp. E-KN parciel, nie súčasného stavu C-KN. V prípade, že ide o neknihované parcely, toto vyjadrenie nie je potrebné.
- Zoznam pozemkov v správe SPF, ktoré budú stavbou dotknuté, s uvedením ich druhu (E-KN alebo C-KN parcely) a vlastníckeho vzťahu (SR alebo NV - neznámy vlastník).
CESTA NA VRCHOL prvého krajského riaditeľa SPF
Uzatvorenie nájomnej zmluvy
Po nadobudnutí právoplatnosti územného rozhodnutia alebo stavebného povolenia môže Slovenský pozemkový fond pristúpiť k finalizácii vysporiadania pozemkov. Z pohľadu žiadateľa (obce alebo urbárskeho spoločenstva) je potrebné podať žiadosť so špecifikáciou o odkúpenie pozemkov, alebo o ich bezodplatný prevod, v súlade s podmienkami uvedenými v stanovisku SPF.
Následne, po splnení všetkých podmienok a po schválení príslušnými orgánmi SPF, môže dôjsť k uzatvoreniu nájomnej zmluvy. Táto zmluva definuje práva a povinnosti oboch strán počas trvania nájomného vzťahu.
Povinnosti prenajímateľa a prenajímateľa
Po uzatvorení nájomnej zmluvy vznikajú prenajímateľovi (v tomto prípade urbárskemu spoločenstvu alebo obci) aj prenajímateľovi (SPF) určité povinnosti.
Povinnosti nájomcu (prenajímateľa z pohľadu SPF)
Prenajímatelia, ktorí získajú pozemky do prenájmu od SPF, sú následne povinní za tieto pozemky platiť nájomné a riadne ich udržiavať a užívať na účel, na aký boli prenajaté. Tieto povinnosti sú špecifikované v nájomnej zmluve a sú v súlade s príslušnými právnymi predpismi.
Pozemkové spoločenstvo ako prenajímateľ
Zákon č. 181/1995 Z. z. o pozemkových spoločenstvách dáva pozemkovému spoločenstvu aj možnosť prenajímať svoje vlastné nehnuteľnosti. Toto platí za predpokladu, že tieto nehnuteľnosti sú vo vlastníctve spoločenstva, alebo ich má spoločenstvo v nájme s právom ďalšieho prenájmu. V takomto prípade sa pozemkové spoločenstvo stáva prenajímateľom a môže uzatvárať nájomné zmluvy s tretími stranami.
Hospodárenie a zmluva o pozemkovom spoločenstve
Základným účelom existencie pozemkového spoločenstva je spoločné užívanie a hospodárenie na pôde. Ak spoločenstvo tento účel neplní, môže dôjsť k jeho zrušeniu.
Zmluva o spoločenstve
Podľa nového zákona o pozemkových spoločenstvách sa spoločenstvo zakladá zmluvou o pozemkovom spoločenstve. Táto zmluva je kľúčovým dokumentom, ktorý upravuje vzťahy medzi členmi spoločenstva, vymedzuje pozemky, ktoré je spoločenstvo oprávnené spoločne obhospodarovať, a tiež špecifikuje druh činnosti spoločenstva. Zmluva musí byť v súlade s paragrafom 19 ods. 1 a paragrafom 5 ods. 1 písm. g) zákona č. 181/1995 Z. z.
Ak by spoločenstvo systematicky neplnilo svoj primárny účel, teda spoločné hospodárenie, stráca svoje opodstatnenie. Je dôležité poznamenať, že vlastníci pôdy si môžu svoje pozemky prenajať aj individuálne, bez toho, aby boli nevyhnutne začlenení do pozemkového spoločenstva.
Legislatívne zmeny a ich dopad na prenájom pozemkov
Slovenská legislatíva týkajúca sa prenájmu pozemkov, najmä poľnohospodárskych, prešla v posledných rokoch viacerými zmenami s cieľom zefektívniť procesy a podporiť udržateľné poľnohospodárstvo.
Zmeny v zákone č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov
Zákon č. 308/2025 Z.z., ktorý nadobudol účinnosť od 1. januára 2026, priniesol podstatné zmeny týkajúce sa prenájmu pozemkov v správe a nakladaní SPF, najmä na poľnohospodárske účely. Tieto zmeny sa dotýkajú prednostného práva pri prenájme a zverejňovania informácií o pozemkoch a lehotách na podanie žiadostí.
Kľúčové zmeny zahŕňajú:
- Predĺžené lehoty pre podanie žiadostí o prenájom: SPF bude zverejňovať lehoty na podanie žiadostí o prenájom pozemkov na svojom webovom sídle, a to s predstihom najmenej rok a najviac dva mesiace pred uplynutím nájomnej zmluvy.
- Prednostné právo pri prenájme: Fond bude uzatvárať nájomnú zmluvu prednostne so záujemcom, ktorý preukáže, že v čase vzniku nájomného vzťahu má v danom obvode právny vzťah zakladajúci oprávnenie užívať pozemky, ktoré spolu s pozemkami SPF predstavujú nadpolovičnú výmeru. Pri viacerých takýchto záujemcoch má prednosť ten, kto užíva najvyššiu výmeru.
- Podpora mladých poľnohospodárov a malých podnikov: Fond môže rozdeliť prenajímaný obvod, ak o nájom prejaví záujem mladý poľnohospodár alebo poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorý sa zaviaže vykonávať špeciálnu rastlinnú alebo živočíšnu výrobu, alebo poľnohospodár, ktorý už má vo vlastníctve alebo nájme poľnohospodárske pozemky do výmery 50 ha.
- Zjednodušený proces pre fyzické osoby - nepodnikateľov: Fyzické osoby - nepodnikatelia môžu podať žiadosť v papierovej forme, osobne alebo poštou. Po zaevidovaní žiadosti SPF vyhotoví návrh zmluvy a pošle ho žiadateľovi na podpis.
Obvyklá výška nájomného
Novela zákona č. 504/2003 Z. z. zaviedla inštitút „obvyklej výšky nájomného“. Táto je definovaná ako údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne zverejňuje príslušný okresný úrad. Stanovuje sa na základe údajov z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného, ktoré poskytujú nájomcovia.
Proces podávania žiadostí a uzatvárania zmlúv s SPF
Proces podávania a vybavovania žiadostí o prenájom pozemkov v správe SPF je detailne upravený.
Podanie žiadosti
Žiadosť o prenájom pozemkov v správe a nakladaní SPF sa predkladá spolu s požadovanými dokladmi na centrálnu podateľňu Generálneho riaditeľstva SPF v Bratislave. Pracovník centra nájmu žiadosť posúdi a následne vyzve žiadateľa na podpis nájomnej zmluvy, alebo ho informuje o potrebe doplnenia dokumentov, prípadne o dôvodoch, pre ktoré žiadosti nie je možné vyhovieť.
Uzatváranie nájomných zmlúv
- Právnické osoby a súkromne hospodáriaci roľníci: Pre tieto subjekty sa nájomné zmluvy uzatvárajú podľa druhej časti zákona č. 504/2003 Z. z. Výška nájomného sa stanovuje podľa obvyklej výšky nájomného pre dané katastrálne územie.
- Fyzické osoby - nepodnikatelia: Na drobnú pestovateľskú a chovateľskú činnosť sa zmluvy uzatvárajú podľa prvej časti zákona č. 504/2003 Z. z.
Prednostné právo a podmienky prenájmu
Aby žiadateľ o prenájom od SPF získal prednostné právo v danom katastrálnom území, musí spĺňať špecifické podmienky:
- Mať v danom katastrálnom území vlastné pozemky alebo prenajaté pozemky od známych vlastníkov.
- Pri žiadostiach podľa osobitných predpisov (napr. mladí poľnohospodári, malé podniky) je potrebné priložiť právoplatné rozhodnutie Pôdohospodárskej platobnej agentúry (PPA) o schválení žiadosti o nenávratný finančný príspevok.
- Preukázať vykonávanie špeciálnej rastlinnej alebo živočíšnej výroby, alebo výrobu finálneho produktu.
Posudzovanie žiadostí
Pri posudzovaní žiadostí je dôležité, či nájomná zmluva s doterajším nájomcom skončila uplynutím času, alebo z iných dôvodov (napr. schválenie projektu pozemkových úprav). V závislosti od toho sa postupuje podľa príslušných ustanovení zákona č. 504/2003 Z. z. alebo zákona č. 330/1991 Zb.
Záverečné ustanovenia a správne procesy
V záverečnom zhrnutí je dôležité zdôrazniť, že Slovenský pozemkový fond je právnická osoba, ktorá koná vo verejnom záujme a spravuje poľnohospodárske nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu. Jeho činnosť sa neustále zefektívňuje, čoho dôkazom je aj rekordne nízky počet sťažností na jeho činnosť v posledných rokoch.
SPF prenajíma nehnuteľnosti na poľnohospodárske účely podľa zákona č. 504/2003 Z. z. a na iné ako poľnohospodárske účely podľa Občianskeho zákonníka. Proces prenájmu pozemkov je komplexný, ale transparentný, s cieľom zabezpečiť spravodlivé a efektívne využívanie pôdy na Slovensku. Urbárske spoločenstvá, ako moderné formy pozemkového spoločenstva, hrajú v tomto procese dôležitú úlohu a ich možnosti prenájmu od SPF sú jasne definované legislatívou.