Problematika dane z pridanej hodnoty (DPH) pri stavebných prácach a prenájme nehnuteľností predstavuje komplexnú oblasť s mnohými nuansami, ktoré môžu viesť k nejasnostiam pre platiteľov dane. Tento článok sa zameriava na detailné rozobratie relevantných ustanovení zákona o DPH, ktoré upravujú zdaniteľné plnenia súvisiace s nehnuteľným majetkom, s cieľom poskytnúť ucelený pohľad na túto problematiku.
Dodanie Nehnuteľnosti a Oslobodenie od Dane
Základným predpokladom pre uplatnenie oslobodenia od dane pri dodaní nehnuteľnosti je splnenie podmienok stanovených v § 38 ods. zákona o DPH. Tieto podmienky sa líšia v závislosti od druhu nehnuteľnosti a jej účelu použitia.
Dodanie Stavby alebo Jej Časti:
Dodanie stavby alebo jej časti, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 1 alebo 7, môže byť oslobodené od DPH. Platiteľ dane, ktorý dodáva takúto stavbu, sa však môže rozhodnúť, že dodanie nebude oslobodené od dane. Táto možnosť sa nevzťahuje na dodanie stavby určenej na bývanie, dodanie jednotlivého bytu a dodanie jednotlivého apartmánu v bytovom dome.
V prípade, ak platiteľ dodá stavbu určenú na bývanie aj na iné účely, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane len v časti, ktorá nie je určená na bývanie (§ 38 ods. ).
Dodanie Pozemku:
Dodanie pozemku je oslobodené od dane za podmienok uvedených v § 38 ods. . Predaj samostatného pozemku, napríklad ornej pôdy, je oslobodený od dane (§ 38 ods. ). Naopak, predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. ). Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo časťou stavby sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. .
Príklad: Predaj Stavebného Pozemku so Stavbou
Živnostník - platiteľ dane predáva na základe zmluvy o prevode vlastníckeho práva a znaleckého posudku stavebný pozemok so súčasťou oplotenia občanovi. Vzhľadom na to, že podstatou dodania je stavebný pozemok, nie je možné uplatniť podmienky oslobodenia od dane pri dodaní stavby. Dodanie stavebného pozemku, aj keď sa dodáva so stavbou ako je plot, nespĺňa podmienky oslobodenia od dane podľa § 38 ods. . Preto tento predaj podlieha DPH.
Predaj Nehnuteľnosti po Uplynutí 5-ročnej Lehoty
Podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH je predaj nehnuteľnosti oslobodený od dane, ak od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov.
Príklad: Predaj Priemyselnej Budovy po 5 Rokoch
Platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu skolaudovanú v roku 2011. V roku 2015 si pri nadobudnutí budovy uplatnil odpočítanie dane. V auguste 2020 chce platiteľ dane predať túto budovu inému platiteľovi dane. V tomto prípade uplynulo od prvej kolaudácie viac ako 5 rokov, preto je predaj podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Dodávateľ - platiteľ dane nie je povinný k cene uplatniť daň.
Možnosť Uplatnenia Dane z Vlastnej Vôle:
Zákon v súvislosti s prevodom nehnuteľnosti, ktorá spĺňa podmienku pre oslobodenie od dane, umožňuje dodávateľovi - platiteľovi dane, aby sa rozhodol previesť nehnuteľnosť s uplatnením dane na výstupe (§ 38 ods. 8 zákona o DPH). Ak sa tak rozhodne, uplatňuje sa prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH na odberateľa, nakoľko má odberateľ tiež postavenie platiteľa dane. V takom prípade je dodanie predmetnej nehnuteľnosti povinný zdaniť odberateľ.
Príklad: Predaj Budovy s Uplatnením Dane na Výstupe
Platiteľ dane predáva v tuzemsku inému platiteľovi dane nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná jeden mesiac pred jej dodaním. V tomto prípade neuplynulo od prvej kolaudácie 5 rokov, preto predaj nie je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Dodávateľ k cene dodanej nehnuteľnosti uplatní DPH bez ohľadu na postavenie kupujúceho.
Platiteľ dane predáva nehnuteľnosť (administratívnu budovu), ktorú nadobudol v roku 2015 a uplatnil si odpočítanie dane. Od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Túto nehnuteľnosť predáva neplatiteľovi dane. V tomto prípade je predaj oslobodený od dane podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH. Nakoľko však došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti, platiteľ dane je povinný upraviť odpočítanú daň podľa § 54 zákona o DPH (obdobie na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia je 20 rokov).
Prenájom Nehnuteľností a DPH
Nájom nehnuteľnosti je z pohľadu DPH považovaný za poskytnutie služby. Miestom dodania tejto služby je na základe § 16 ods. 1 zákona o DPH tuzemsko, teda miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti podľa § 38 zákona o DPH môže byť oslobodený od dane.
Oslobodenie od Dane pri Nájme:
Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je oslobodený od dane nájom nehnuteľnosti alebo jej časti, s výnimkou:
- ubytovacích služieb,
- nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,
- nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov,
- nájmu bezpečnostných schránok.
Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe (inému platiteľovi alebo podnikateľovi - neplatiteľovi), sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane (§ 38 ods. 5 zákona o DPH). Táto možnosť môže byť výhodnejšia, aby predtým odpočítanú DPH nemusel upravovať.
Príklad: Nájom Nebytových Priestorov
Prenajímateľ - platiteľ DPH uzavrie zmluvu na prenájom nebytových priestorov s firmou so sídlom v Dánsku. Keďže ide o služby objednané zahraničnou osobou, je potrebné určiť miesto dodania danej služby. Podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH je miestom dodania tuzemsko. Ak platiteľ dane prenajíma nebytový priestor, tento prenájom je oslobodený od dane. Ak sa však platiteľ dane rozhodne, že prenájom nebytového priestoru alebo jeho časť nebude oslobodený od dane, môže tak urobiť len v prípade, ak prenajíma tento priestor alebo jeho časť zdaniteľnej osobe (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).
Príklad: Nájom Rodinného Domu Občanovi
Podnikateľ, platiteľ dane, na základe zmluvy na 3 roky prenajíma rodinný dom občanovi. Paušálnu sumu mesačného nájomného vrátane energií požaduje zaplatiť do konca predchádzajúceho mesiaca. Nájom rodinného domu voči občanovi je na základe § 38 ods. 3 a 5 zákona o DPH oslobodený od dane. Platiteľ dane nemá dôvod k cene nájomného uplatňovať DPH.
Príklad: Nájom Kancelárií a Parkovacích Miest
Obchodná spoločnosť - platiteľ DPH prenajíma nehnuteľnosť (kancelárske priestory) inému platiteľovi dane v tuzemsku s uplatnením oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Súčasne mu prenajíma aj miesta na parkovanie pred danou nehnuteľnosťou. Podľa § 38 ods. 3 písm. b) zákona o DPH nie je oslobodený od dane nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel. Ak však platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, prenajíma budovu a dodatočne zriadil na pozemku parkovacie miesta na účely parkovania nájomcu v súvislosti s užívaním budovy, pri fakturácii nájomného za užívanie budovy spolu s príslušnými parkovacími miestami sa uplatní § 38 ods. 3 zákona o DPH, t.j. nájom budovy je oslobodený, nájom parkovacích miest nie.
Príklad: Prenájom zdaniteľnej osobe a možnosť voľby daňového režimu
Slovenský platiteľ prenajíma budovu nachádzajúcu sa v SR inému slovenskému platiteľovi. Nájom sa rozhodol podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH, že nebude oslobodený od dane. Na základe zmluvy s nájomcom má tento možnosť časť priestorov poskytnúť do podnájmu inej osobe. Nájomca si DPH viažucu sa k nájomnému neodpočítava na základe § 49 ods. 3 zákona o DPH, pretože uskutočňuje činnosť oslobodenú od dane (poisťovacie služby). Pri fakturácii podnájmu využije možnosť oslobodenia od dane tejto služby podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH.
Príklad: Prenájom od zahraničnej osoby
Španielsky podnikateľ, ktorý nemá v tuzemsku sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane v tuzemsku, vlastní v SR nehnuteľnosť - administratívnu budovu. Túto nehnuteľnosť sa rozhodol prenajímať slovenskému platiteľovi dane. Miestom dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH tuzemsko. Prenájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby podľa § 69 ods. 2 písm. a) zákona o DPH a španielsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH podľa § 5 zákona o DPH.
Technické Zhodnotenie Nehnuteľnosti
Technické zhodnotenie nehnuteľnosti, ktoré bolo vykonané počas doby nájmu, a z ktorého boli uplatnené odpočty DPH na vstupe, sa pri ukončení nájmu a dohode o odkúpení zostatkovej ceny technického zhodnotenia posudzuje ako dodanie tovaru alebo služby.
Príklad: Odkúpenie Technického Zhodnotenia
Platiteľ mal prenajatú časť nehnuteľnosti od iného platiteľa DPH, ktorú využíval výlučne na činnosti s plným nárokom na odpočet DPH. Túto časť nehnuteľnosti so súhlasom prenajímateľa počas doby nájmu technicky zhodnotil (vykonal rekonštrukciu) a technické zhodnotenie odpisoval. Z rekonštrukcie boli uplatnené odpočty DPH na vstupe. Pri ukončení nájmu sa platiteľ s prenajímateľom dohodol na odkúpení zostatkovej ceny technického zhodnotenia. V tomto prípade, ak platiteľ dane dodá technické zhodnotenie za protihodnotu, takéto dodanie podlieha dani a osobou povinnou platiť daň je predávajúci v zmysle § 69 ods. 1 zákona o DPH. V prípade dodania technického zhodnotenia nehnuteľnosti nejde o dodanie stavby alebo časti stavby, a preto sa na dodanie technického zhodnotenia neuplatní daňový režim v zmysle § 38 a prenos daňovej povinnosti na kupujúceho v zmysle § 69 ods. 12 písm. .
Ubytovacie Služby
Poskytovanie ubytovania v penzióne je ubytovacou službou, ktorá nie je v tuzemsku oslobodená od dane, t.j. podlieha DPH.
Príklad: Ubytovanie v Penzióne
Spoločnosť - platiteľ DPH si objednala pre svojho zamestnanca z dôvodu pracovnej cesty ubytovanie v penzióne v tuzemsku. Penzión - platiteľ DPH, ktorý poskytuje ubytovacie služby, je povinný uplatniť DPH na faktúre.
Miesto dodania ubytovacích služieb zdaniteľnou osobou, ktorá ich poskytuje, sa určí podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH, t.j. v mieste, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
Príklad: Dlhodobé Ubytovanie a Možnosť Oslobodenia
Platiteľ, ktorý poskytuje ubytovacie služby v zmysle skupiny 55.9 štatistickej klasifikácie podľa osobitného predpisu na obdobie dlhšie ako 3 mesiace, sa môže rozhodnúť, že služba nebude oslobodená od dane (§ 38 ods. 5 zákona o DPH). V nadväznosti na § 38 ods. 3 písm. a) a ods. 4 zákona o DPH, ak platiteľ poskytuje služby vymedzené v skupine 55.9 CPA na obdobie dlhšie ako 3 mesiace, nejde o ubytovacie služby (pre účely § 38 zákona o DPH), ale o poskytovanie služby nájmu, ktorý je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane. V prípade, ak nájomcom je zdaniteľná osoba, platiteľ sa môže rozhodnúť, že tento nájom nebude oslobodený od dane - § 38 ods. 5 zákona o DPH.
Zmeny v Zákone o DPH od 1. Januára 2025
S účinnosťou od 1. januára 2025 vstupujú do platnosti viaceré zásadné zmeny v zákone o DPH, ktoré ovplyvnia najmä stavebné firmy a ich registráciu, ako aj sadzby dane a úpravu odpočítanej dane.
Registrácia za Platiteľa DPH:
Stavebné firmy sa stanú platiteľmi dane automaticky zo zákona v momente, keď prekročia stanovený obrat. Pri obrate presahujúcom 50 000 eur sa spoločnosť stane platiteľom najneskôr od 1. januára nasledujúceho roka. Pri obrate nad 62 500 eur sa stáva platiteľom ihneď. Po prekročení uvedených hraníc je zdaniteľná osoba povinná podať žiadosť o registráciu na daňovom úrade do 5 pracovných dní.
Zmeny Sadzieb DPH a Úprava Odpočítanej Dane:
Novela zavádza pojem „prvotné použitie“, ktorý súvisí s vyhodnotením skutočného využitia nakupovaného tovaru alebo služieb. Po novom je momentom začatia plynutia lehoty na úpravu DPH prvotné použitie príslušného investičného majetku. Nový systém zavádza postupné vysporiadanie dane, ktoré nahrádza doterajší spôsob jednorazového vyrovnania. Pri zmene účelu použitia investičného majetku sa bude doplácať alebo vracať iba alikvotná časť dane. Pre hnuteľné veci a nehmotný majetok sa táto hodnota vypočíta vo výške 1/5, zatiaľ čo pre nehnuteľnosti vo výške 1/20 hodnoty vstupnej DPH uplatnenej pri nadobudnutí investičného majetku.
Investičný Majetok a Zásoby:
Pre nehnuteľnosti vedené ako zásoby (napr. byty, ktoré developer stavia za účelom predaja) sa neuplatňuje úprava DPH podľa pravidiel platných pre investičný majetok, ale oprava DPH pred ich prvotným použitím. Prvotným použitím môže byť predaj nehnuteľnosti. Ak developer nepredá byt do piatich rokov od kolaudácie, znamená to, že predaj bytu bude od DPH oslobodený. K pomernej úprave DPH podľa pravidiel pre investičný majetok dochádza iba vtedy, ak sa byt preradí zo zásob do dlhodobého majetku.
Stavebné Práce a Miesto Dodania
Miestom dodania stavebných prác je podľa § 16 ods. 1 ZDPH miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Stavebnými prácami môžu byť napr. zemné práce, murárske práce, stavebno-inštalačné práce a pod.
Príklad: Stavebné Práce v Zahraničí
Slovenská spoločnosť - platiteľ, A získala kontrakt na stavebné práce pri výstavbe nákupného centra v Írsku. Miestom dodania stavebných prác je miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza, t.j. Írsko. Ide o služby dodané v zahraničí. Platiteľ by sa mal informovať v Írsku o svojich povinnostiach z dôvodu vykonávania zdaniteľných obchodov. Zdaniteľné obchody s miestom dodania v zahraničí platiteľ neuvádza v daňovom priznaní k DPH.
Platiteľ A si od slovenského podnikateľa - platiteľa B - prenajal stavebné mechanizmy, ktoré využije pri stavebných prácach v Írsku. Platiteľ B k cene prenájmu uplatnil 20 % daň. Platiteľ A podľa § 49 ods. 6 ZDPH môže odpočítať daň aj v prípade, ak tovary a služby použije na podnikanie v zahraničí, ak by táto daň bola odpočítateľná, keby táto činnosť bola vykonávaná v tuzemsku.
Príklad: Stavebné Práce v SR pre Zahraničnú Osobu
Ruský podnikateľ poskytol stavebné práce na nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v SR pre slovenského platiteľa dane. Miestom dodania je v SR - tam, kde sa nachádza nehnuteľnosť. Z uvedeného vyplýva, že dodanie stavebných prác bude podliehať slovenskej dani. Keďže ide o zahraničnú osobu z tretieho štátu, ktorá dodala práce s miestom dodania v tuzemsku, osobou povinnou platiť daň je tuzemský platiteľ v zmysle § 69 ods. 2 zákona o DPH. Dodané práce uvádza v daňovom priznaní v riadku 9 a 10.
Príklad: Subdodávka v rámci stavebných prác v zahraničí
Slovenský platiteľ SK1 uzatvoril zmluvu na dodanie stavebných prác - opravu strechy na nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v ČR s českou zdaniteľnou osobou CZ. Platiteľ SK1 požiadal ďalšiu slovenskú firmu - platiteľa SK2, aby vykonal na predmetnej nehnuteľnosti klampiarske práce. Platiteľ SK2 fakturuje klampiarske práce slovenskému platiteľovi SK1, platiteľ SK1 ich fakturuje českej osobe registrovanej pre daň v ČR. Ide o služby vzťahujúce sa na nehnuteľnosť, t.j. miesto dodania je tam, kde sa nehnuteľnosť nachádza - ČR. Platitelia SK1 aj SK2 by sa mali informovať ohľadne svojich daňových a registračných povinnostiach v ČR, nakoľko uskutočňujú dodávku prác, ktoré podliehajú DPH v ČR.
Dodanie Stavby ako Celku
Od dodania stavebných prác vzťahujúcich sa k nehnuteľnosti je potrebné odlíšiť dodanie stavby alebo jej časti na základe zmluvy o dielo alebo inej obdobnej zmluvy. Ide o prípady, keď dodávateľ nedodáva jednotlivé stavebné práce, ale dodáva stavbu ako celok, napr. stavba rodinného domu na kľúč. Stavba podľa § 43 zákona č. 50/1976 Zb. (stavebný zákon) je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Pri dodaní stavby ide o dodanie tovaru, ktoré je upravené v § 8 ods. 1 ZDPH.