Prenajímanie nehnuteľností môže predstavovať atraktívny zdroj dodatočných príjmov pre fyzické osoby. Je však dôležité poznať pravidlá a povinnosti spojené s touto činnosťou, najmä čo sa týka uplatňovania daňových výdavkov a podávania daňového priznania. Neinformovanosť v tejto oblasti môže viesť k zbytočným chybám, finančným stratám a dokonca k pokutám od daňového úradu. Tento článok sa zameriava na podrobné vysvetlenie problematiky uplatňovania výdavkov pri prenájme nehnuteľností fyzickými osobami na Slovensku, s cieľom poskytnúť komplexný prehľad pre široké spektrum čitateľov, od začiatočníkov až po skúsenejších prenajímateľov.
Príjmy z prenájmu: Kedy ide o prenájom a kedy o podnikanie?
Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“) klasifikované v § 6 ods. 3. Toto ustanovenie sa vzťahuje na príjmy z prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ktoré by presahovali rámec bežného užívania nehnuteľnosti, ako sú napríklad služby hotelového typu. Poberanie tohto druhu príjmu nie je u fyzickej osoby - prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia. Príjmy plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve, v súlade s § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka.
Je však dôležité rozlišovať medzi príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 a príjmami z podnikania podľa § 6 ods. 1 alebo príjmami zo závislej činnosti podľa § 5 zákona o dani z príjmov. Ak prenajímateľ okrem základných služieb spojených s prenájmom poskytuje aj ďalšie služby, ako napríklad pravidelné upratovanie či výmenu bielizne, takýto prenájom sa môže považovať za živnosť a príjmy z neho plynúce sa klasifikujú ako príjmy z podnikania podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Za základné služby spojené s prenájmom sa považujú služby podmieňujúce riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako napríklad dodávka energií, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov a podobne.
Ako sa vypočítava daň z nehnuteľnosti
Registračná povinnosť na daňovom úrade
Každá fyzická osoba - prenajímateľ, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, je povinná registrovať sa na príslušnom miestnom daňovom úrade. Túto povinnosť si musí splniť najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom na území Slovenskej republiky začala nehnuteľnosť prenajímať. Táto požiadavka sa vzťahuje aj na prípady prenájmu len časti nehnuteľnosti (s výnimkou pozemku). Ak fyzická osoba ešte nemá pridelené daňové identifikačné číslo (DIČ), je potrebné ho získať. V prípade, že prenajímateľ plánuje prenajímať nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia, je povinný registrovať sa na živnostenskom úrade a tiež v zdravotnej poisťovni.
Uplatňovanie daňových výdavkov: Kľúč k optimalizácii dane
Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si daňovník môže uplatniť len preukázateľne vynaložené daňové výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu. Vedie sa o nich daňová evidencia podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, alebo sa môže účtovať v sústave jednoduchého či podvojného účtovníctva.
Rozhodujúcim faktorom pri určovaní, aké výdavky si môže prenajímateľ uplatniť, je skutočnosť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradil do svojho obchodného majetku alebo nie.
1. Nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku:Ak fyzická osoba zaradí prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku, má možnosť si v preukázateľných výdavkoch uplatniť široké spektrum nákladov spojených s využívaním tejto nehnuteľnosti. Medzi ne patria:
- Obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti: Prostredníctvom daňových odpisov. Nehnuteľnosť sa odpisuje postupne počas viacerých zdaňovacích období, zvyčajne podľa príslušnej odpisovej skupiny (napr. 4. alebo 5. skupina pre budovy).
- Technické zhodnotenie: Náklady na vylepšenie alebo rozšírenie nehnuteľnosti, ktoré zvyšujú jej hodnotu alebo funkčnosť.
- Opravy a udržiavanie: Výdavky na bežné opravy a údržbu nehnuteľnosti, ktoré zabezpečujú jej riadnu prevádzku.
- Súvisiace výdavky s používaním nehnuteľnosti: Zahŕňajú platby za energie (elektrina, voda, plyn, teplo), ako aj iné náklady spojené s riadnou prevádzkou nehnuteľnosti.
- Poistenie prenajímanej nehnuteľnosti: Náklady na poistenie majetku.
- Daň z nehnuteľnosti: Daň platená obci.
- Úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv: Príspevky vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome.
- Úroky z úverov a pôžičiek: Zaplatené úroky z hypotekárneho alebo iného úveru na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti.
- Ostatné výdavky: Napríklad poplatok právnikovi za vypracovanie zmluvy o prenájme, náklady na správcovské služby a podobne.
2. Nehnuteľnosť nezaradená do obchodného majetku:Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť, ktorú nezaraďuje do obchodného majetku, možnosti uplatnenia daňových výdavkov sú obmedzenejšie. V takomto prípade si môže uplatniť len tie náklady, ktoré priamo súvisia s riadnou prevádzkou nehnuteľnosti. Medzi ne patria najmä:
- Výdavky na energie: Elektrická energia, plyn, teplo na vykurovanie a prípravu teplej úžitkovej vody, pitná a úžitková voda. Tieto výdavky je možné uplatniť len v prípade, ak nie sú hradené priamo nájomcom a zmluva s dodávateľmi je na meno prenajímateľa.
- Ostatné služby súvisiace s prenájmom: Patria sem napríklad odvádzanie odpadovej vody, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome, používanie výťahu, kontrola a čistenie komínov, odvoz smetí a splaškov, čistenie žúmp, prípadne poplatky za spoločnú televíznu a rozhlasovú anténu.
- Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti: Napríklad práčka, nábytok a iné vybavenie bytu sú považované za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky definované v zákone o dani z príjmov a ak sú tieto veci špecifikované v nájomnej zmluve ako súčasť prenájmu. Tieto výdavky sú daňovo uznateľné do výšky 1 700 eur za jednotlivé hnuteľné veci.
V tomto prípade si daňovník nemôže uplatniť výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, príspevky do fondu opráv a údržby, úroky z hypotéky, ani odpisy nehnuteľnosti. Taktiež nie je možné uplatniť výdavky na opravy a technické zhodnotenie nehnuteľnosti, ak nie je zaradená v obchodnom majetku, s výnimkou hygienických náterov.
Oslobodenie od dane a úprava výdavkov
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie. Táto suma sa odpočíta od celkových príjmov z prenájmu, čím sa zníži základ dane.
Je dôležité poznamenať, že ak sa od príjmu odpočíta oslobodená suma 500 eur, je potrebné aj daňové výdavky pomerne „krátit“. Pomer výdavkov na uplatnenie sa vypočíta ako pomer zdaniteľnej časti príjmov k celkovým príjmom z prenájmu.
Príklad:Prenajímateľ dosiahol v roku príjmy z prenájmu vo výške 7 440 eur a preukázateľné výdavky 2 250 eur. Oslobodených je 500 eur, takže zdaniteľný príjem je 6 940 eur. Pomer zdaniteľného príjmu k celkovému je (6 940 / 7 440). Výdavky na uplatnenie sa vypočítajú ako (6 940 / 7 440) * 2 250 = 2 097,71 €. Základ dane bude 6 940 € - 2 097,71 € = 4 842,29 €.
Daňové priznanie a sadzby dane
Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov za rok presiahne zákonom stanovenú hranicu. Pre zdaňovacie obdobie roku 2025 je táto hranica 2 876,90 eura. Lehotou na podanie daňového priznania je 31. marec nasledujúceho roka. Túto lehotu je možné predĺžiť podaním oznámenia daňovému úradu, a to najviac o tri kalendárne mesiace (do 30. júna) alebo o šesť kalendárnych mesiacov (do 30. septembra), ak má daňovník príjmy zo zdrojov v zahraničí.
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa zdaňuje sadzbou dane z príjmov fyzickej osoby. V prípade príjmov podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov (prenájom bez živnosti) platí:
- 19 % z tej časti základu dane, ktorá nepresahuje 176,8-násobok sumy platného životného minima (do výšky 47 537,98 eura).
- 25 % z tej časti základu dane, ktorá presiahne túto sumu.
Ak prenajíma fyzická osoba na základe živnostenského oprávnenia, príjmy sa považujú za príjmy z podnikania a zdaňujú sa podľa § 6 ods. 1 a 2 zákona o dani z príjmov:
- 15 % z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne 60 000 eur.
- 19 % z tej časti základu dane, ktorá presiahne 60 000 eur. (Poznámka: V texte boli uvedené rôzne sadzby pre živnostníkov, najkonzistentnejšie sú 15% a 19%.)
Je dôležité si uvedomiť, že pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si daňovník nemôže uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka ani na manželku. Tieto nezdaniteľné časti je možné uplatniť len od tzv. aktívnych príjmov (zo závislej činnosti, podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti).
Spoločné vlastníctvo a prenájom
Ak prenajímanú nehnuteľnosť vlastnia manželia v bezpodielovom spoluvlastníctve (BSM), príjem z prenájmu si môžu rozdeliť v dohodnutom pomere. Rovnakým dielom si potom rozdelia aj príslušné daňové výdavky a každý z nich si môže uplatniť oslobodenie od dane vo výške 500 eur.
Kaucia a jej zdanenie
V prípade, že nájomná zmluva obsahuje povinnosť úhrady kaucie (zábezpeky), jej posudzovanie má vplyv na zdaniteľný príjem prenajímateľa. Je potrebné vychádzať z podmienok uzatvorenej zmluvy, pričom by malo byť zrejmé, kedy a za akých podmienok bude kaucia prenajímateľom použitá alebo vrátená. Kaucia samotná nie je okamžite zdaniteľným príjmom, stáva sa ním až vtedy, ak je použitá na úhradu škody alebo nezaplateného nájomného, ktoré prenajímateľovi vzniklo.
Dôležité upozornenia a odporúčania
- Daňová strata: Z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vzniknúť daňovníkovi daňová strata. Ak sú výdavky vyššie ako príjmy, základ dane z prenájmu je nula.
- Preukázateľnosť výdavkov: Dôrazne sa odporúča udržiavať dôkladnú evidenciu všetkých príjmov a výdavkov spojených s prenájmom, ideálne v elektronickej forme (napr. v tabuľkovom procesore ako Excel), najmä ak nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku.
- Zmluva o prenájme: Jasne definujte v nájomnej zmluve všetky podmienky, vrátane cien, služieb, kaucie a akýchkoľvek ďalších dojednaní. Špecifikácia príslušenstva prenajímanej nehnuteľnosti je dôležitá pre uplatnenie výdavkov na hnuteľné veci.
- Odborná pomoc: V prípade nejasností alebo zložitých situácií je vhodné konzultovať problematiku s daňovým poradcom alebo účtovníkom.
Dodržiavaním uvedených pravidiel a dôslednou evidenciou môžete efektívne spravovať svoje príjmy z prenájmu nehnuteľností a optimalizovať svoju daňovú povinnosť.
tags: #uplatnenie #vysky #vydavkov #na #prenajom #nehnutelnosti