Ako funguje predaj nehnuteľnosti: Od A po Z

Predaj nehnuteľnosti predstavuje pre mnohých významný krok - často spojený so zmenou bývania, investíciou alebo novým životným plánom. Pri takejto transakcii si však treba dať pozor na jeden dôležitý aspekt - daň z predaja nehnuteľnosti. Daň z predaja nehnuteľnosti sa vás týka, ak nesplníte zákonom určené podmienky oslobodenia. Ak vlastníte nehnuteľnosť minimálne päť rokov pred jej predajom, spravidla nemusíte daň platiť. Rovnako to platí aj v prípade, keď uplynuli aspoň dva roky od jej vyradenia z podnikateľského majetku. Ak nehnuteľnosť nepodlieha oslobodeniu, základ dane vypočítate ako rozdiel medzi predajnou cenou a oprávnenými výdavkami. Výslednú sumu zdaníte ako bežný príjem.

Proces predaja nehnuteľnosti môže byť zložitý, no s dôkladnou prípravou a dodržaním správnych postupov sa dá zvládnuť hladko a bez zbytočných komplikácií. Tento článok vás prevedie celým procesom od A po Z, vrátane dôležitých právnych a daňových aspektov.

Príprava nehnuteľnosti na predaj

Prvým krokom je príprava nehnuteľnosti tak, aby pôsobila atraktívne a vzbudzovala dôveru kupujúceho. Cieľom je predať byt čo najrýchlejšie a kupujúci túži vidieť svoje potenciálne bývanie čisté, útulné a bez akýchkoľvek nedostatkov. Byt majte preto uprataný a zbavte sa všetkých zbytočných predmetov, ktoré vzbudzujú nečistý dojem. Taktiež odstráňte všetky osobné veci, ako napr. vlastné fotografie. Tie by totiž mohli odradiť kupujúceho, ktorý si vo vašom byte chce predstaviť vlastné bývanie so svojou rodinou.

Ak máte vo vašom byte určité nedostatky, o ktorých viete, ihneď by ste sa mali pustiť do ich opravy. Pokiaľ by ste totiž na niečo zabudli, záujemca si môže chybu ľahko všimnúť. Potom by si mohol myslieť, že v byte sa pravdepodobne nachádza viacero vecí, ktoré nie sú na poriadku. Existuje aj druhý prípad, keď nedostatok zámerne opomeniete. To by ste rozhodne nemali robiť, pretože ide o trestný čin a záujemca bude môcť požadovať odstúpenie od zmluvy.

V prípade predaja holobytu, kde sú často hotové iba podlahové potery, vchodové dvere, okná a radiátory, by ste mali svoje argumenty zamerať na odprezentovanie všetkých výhod bytu. Tie môžu byť: výhodná lokalita, parkovacie miesto v cene, rozmery bytu, na akú svetovú stranu je byt otočený, či napr. jeho presvetlenie. Hlavnou výhodou je však to, že kupujúci si môže sám, alebo s pomocou architekta zariadiť byt podľa svojich predstáv.

Stanovenie správnej ceny

Správna cena je kľúčová. Prehnaná cena odradí kupujúcich, príliš nízka znamená stratu. Pokiaľ ste sa už nadobro rozhodli predať svoju nehnuteľnosť či už z dôvodu zmeny lokality alebo presťahovania sa do väčšieho, pristupujte k určeniu ceny zodpovedne. Pri jej nesprávnom nastavení si môžete spôsobiť množstvo nepríjemností. Majitelia bytov si často svoje nehnuteľnosti nadhodnocujú viac, ako by sa patrilo. Na začiatku predaja sa neodporúča určovať neprimerane vysokú cenu v porovnaní s inými nehnuteľnosťami v danej lokalite. Ak sa vám totiž nepodarí byt predať a cenu budete neskôr stále znižovať, u ľudí to vyvolá pocit, že s vašou nehnuteľnosťou niečo nie je v poriadku. Tým sa potom spomaľuje celý proces predaja a potenciálny kupujúci často stratí záujem. Je preto dôležité určovať reálnu cenu, ktorá zodpovedá stavu bytu a jeho lokalite. Skúste sa informovať o nedávno zrealizovaných predajoch podobných nehnuteľností vo vašom okolí, prípadne sa porozhliadnuť na realitných portáloch.

Realitný maklér môže pomôcť s určením správnej trhovej hodnoty na základe podobných predajov v danej lokalite. Pokiaľ si neviete poradiť s nacenením nehnuteľnosti, môžete požiadať o pomoc odborníka.

Marketing a prezentácia

Po stanovení ceny je čas na marketing a prezentáciu nehnuteľnosti. To zahŕňa vytvorenie atraktívnych marketingových materiálov, ako sú fotografie, letáky a inzeráty. O predaji vášho bytu určite vie vaše blízke okolie, no to často nestačí. Vaša nehnuteľnosť musí preto dostať inzerát, ktorý pritiahne nejedného záujemcu. Dbajte teda na vytvorenie popisu, v ktorom človek nájde všetky dôležité informácie, ktoré ho oboznámia so stavom a veľkosťou bytu a vyhnite sa zbytočným frázam, ktoré by ho naopak mohli od kúpy odradiť.

Odporúčaným krokom, ktorý je však nepovinný a využijete ho iba pri zariadených bytoch je homestaging. Ide o profesionálnu, estetickú úpravu vašich nehnuteľností so zámerom vyzdvihnúť jej najväčšie prednosti. Rátajte však s tým, že si bude vyžadovať určitú finančnú a časovú investíciu. Mnoho ľudí tento krok zanedbáva, no ak nechcete, aby váš inzerát ľudia odignorovali, odporúčame zainvestovať. Byt tak dokážete predať rýchlejšie a za lepšiu cenu.

Po homestagingu pochopiteľne nasledujú fotografie. Tie často zabezpečuje človek alebo firma, ktorá vykonáva homestaging. Možno ste sa však rozhodli, že homestaging nevyužijete a fotografie si vytvoríte sám. V tomto prípade sa pokúste, aby boli čo najkvalitnejšie spracované, preto ak nie ste rodený fotograf, poproste niekoho z vašich blízkych.

Marketing, reklama a propagácia - nástroje, ktoré účinne pomáhajú aj pri samotnom predaji. Je však dôležité vedieť, ako ich správne použiť. Ak je marketing účinný, dokáže maximalizovať hodnotu ponúkanej nehnuteľnosti vzhľadom na jej cenový potenciál. Znamená to, že rozsah ceny nehnuteľnosti, v ktorom sa budete pri predaji pohybovať, bude ovplyvnený kvalitou marketingu, marketingových aktivít a tým, ako schopne dokážu dané aktivity zdôrazniť kvalitu a hodnotu nehnuteľnosti.

Účinný a kvalitný marketing začína prezentovaním nehnuteľnosti s použitím pútavého textu a zaujímavého audiovizuálneho obsahu. Netreba však zabúdať aj na sociálne médiá a relevantné realitné portály, ktoré sú častokrát prvou zastávkou vašich potenciálnych kupcov. Od dobrého marketingu netreba opúšťať ani pri osobných prehliadkach, kedy aj malé detaily ako správne nastavená komunikácia či malé pohostenie môžu dopomôcť k uzavretému obchodu.

Na zistenie toho, či sa Vášmu plánu predaja darí, môžete použiť jednoduché vyhodnocovanie predaja - dopyt, obhliadka, ponuka. Dopyt označuje množstvo ľudí, ktorí zareagujú na vašu ponuku, obhliadka znamená počet ľudí, ktorí si nehnuteľnosť prišli prezrieť a ponuka je označenie pre trhovú spätnú väzbu, teda to, aké ponuky dostávate od záujemcov o kúpe.

Ak ste sa ocitli v situácii, kedy na otázky „Koľko ľudí zareagovalo na moju ponuku?“, „Koľko ľudí prišlo na osobnú obhliadku?“ alebo „Dostal som nejaké ponuky od záujemcov?“ odpovedáte slovom „nula“, je potrebné zakročiť a zmeniť váš plán predaja.

Telefón vám neustále zvoní a záujemcovia o kúpu sa len tak hrnú? Môže to znamenať, že vašu nehnuteľnosť ponúkate pod cenu. Znamená to, že síce nehnuteľnosť predáte rýchlejšie, avšak za oveľa menej, než by ste mohli. Naopak ak sa vám za posledných 30 dní neozval žiaden potenciálny záujemca, značí to nízkemu záujmu o kúpu vašej nehnuteľnosti, čo môže signalizovať, že cena, za ktorú nehnuteľnosť ponúkate, je nadhodnotená v porovnaní s trhovou hodnotou.

Realitný trh je dynamický a ceny môžu podliehať výrazným zmenám v priebehu krátkeho času. Preto je dôležité neustále sledovať vývoj cien na realitnom trhu, čo vám pomôže lepšie porozumieť hodnotám nehnuteľností, porovnávať ich a robiť rozhodnutia nielen pri predaji, ale aj kúpe či prenájme.

Obhliadka a vyjednávanie

Obhliadky s ľuďmi budú skutočne dôležitým krokom. Práve vy musíte najlepšie odprezentovať vašu nehnuteľnosť, vymenovať kladné stránky, no neodporúčame veci zbytočne preháňať. A čo by ste vôbec nemali robiť, je vymýšľať si. Ľudia totiž dokážu často vycítiť, či hovoríte pravdu, alebo nie. Pri obhliadkach si voľný čas vymedzte najmä v poobedných a večerných hodinách. Byt by mal byť pred každou prehliadkou čistý a uprataný. Prvý dojem je totiž iba jeden a vy chcete, aby bol dokonalý! Pokiaľ bude záujemca očarený už pri vstupe, máte obrovskú šancu uspieť!

Ak máme viacero záujemcov, predajnú cenu zdvíhame, aby sme maximalizovali zisk z predaja. Komunikácia pred, počas ale aj po obhliadkach je dôležitá a niekedy je tým rozhodujúcim prvkom úspešného a rýchleho predaja.

Právne náležitosti a zmluvy

Predaj bytu logicky zahŕňa viaceré právne náležitosti, bez ktorých by nebol zrealizovateľný. Budete potrebovať viacero zmlúv a potvrdení.

Rezervačná zmluva: Ak už máte kupcu, tak vám odporúčame uzavrieť rezervačnú zmluvu. Nie je to povinná náležitosť, no chráni predávajúceho aj kupujúceho. Pri jej uzavretí kupujúci obvykle zloží rezervačnú zálohu. Výhoda pre vás, ako predávajúceho, je tá, že keby kupujúci po podpísaní zmluvy a zložení zálohy vycúval od kúpy, rezervačná záloha zostane vám. Je to z toho dôvodu, že za čas, počas ktorého ste byt držali, sa mohli nájsť noví záujemcovia.

Kúpna zmluva na byt: Ďalší krok je uzavretie kúpnej zmluvy alebo zmluvy o budúcom predaji (pri financovaní pomocou úveru). Kúpna zmluva je na rozdiel od rezervačnej zmluvy, povinným dokumentom.

Kúpna zmluva musí obsahovať:

• Spôsob platby
• Dátum odovzdania nehnuteľnosti
• Ozrejmenie, že kupujúci videl nehnuteľnosť a pozná jej stav
• Jasné stanovisko, že byt kupuje a pristupuje k zmluve so správcom bytového domu

V prípade, že sa predáva rozostavaná stavba spolu s pozemkom, tieto sa na daňové účely posudzujú samostatne, a to aj v takom prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou, t. j. nie je stanovená jednotlivo, nakoľko podľa § 120 Občianskeho zákonníka stavba nie je súčasťou pozemku. V prípade predaja rozostavanej stavby je potrebné vychádzať zo skutočnosti, či rozostavaná stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností. Ak rozostavaná stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností, momentom nadobudnutia takejto nehnuteľnosti je deň právoplatného vkladu nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností.

Základný právny rámec zámeny veci za vec predstavuje zámenná zmluva, ktorá je upravená platnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Zámennou zmluvou sa jeden účastník zaväzuje odovzdať druhému účastníkovi určitú vec do vlastníctva a ten sa zaväzuje výmenou odovzdať mu do vlastníctva inú vec. Ak dochádza k zámene bytov (ak nejde o byty zahrnuté do obchodného majetku), pričom nie je splnená podmienka oslobodenia, pri zámene bytu za byt dochádza k prevodu vlastníctva bytu a príjem (a to peňažný aj nepeňažný príjem) získaný zámenou sa považuje za ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.

Financovanie a prevod vlastníctva

Pri predaji je kľúčové vedieť, ako kupujúci plánuje financovať samotnú kúpnu cenu.

Kúpa bez hypotéky: Pokiaľ kupujúci plánuje financovať kúpu z vlastných zdrojov, môžete rezervačný krok preskočiť a priamo prejsť k uzatvoreniu kúpnej zmluvy. Avšak aj v tomto prípade odporúčame aspoň zvážiť uzatvorenie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Zvyčajne sa pripravuje kúpna zmluva tak, aby kupujúci vkladal peniaze do notárskej úschovy. Je to najbezpečnejší spôsob pre obe strany, predávajúci vie, že peniaze sú zložené u notára, a kupujúci vie, že notár ich pošle predávajúcemu až keď bude kupujúci zapísaný ako nový vlastník na liste vlastníctva.

Kúpa na hypotéku: Ak sa kupujúci rozhodne financovať kúpu prostredníctvom hypotekárneho úveru z banky, je potrebné stanovisko z banky, že mu hypotéku poskytne. Banka, v ktorej kupujúci žiada o hypotéku bude potrebovať znalecký posudok o nehnuteľnosti a občiansky preukaz predávajúceho (vás), následne po schválení úveru spolu s kupujúcim spíšete záložnú zmluvu a približne do týždňa od podpisu dostanete celkovú kúpnu cenu za nehnuteľnosť na váš bankový účet. Nemusíte sa obávať časového sklzu, ak ide všetko hladko, rozdiel medzi financovaním cez hypotéku a z vlastných zdrojov je časovo veľmi podobný. Peniaze bývajú na účte predávajúceho približne do týždňa od podpísania zmlúv v banke. Pri bežnom riešení je tento proces ukončený do mesiaca od podpísania rezervačnej zmluvy. V prípade financovania cez hypotéku, je potrebné predložiť znalecký posudok. Znalecký posudok platí kupujúci, keďže je to práve on, kto ho potrebuje. Výška nákladu na znalecký posudok je približne 160€, niektoré banky v rámci akcií znalecké posudky preplácajú. Pre predávajúceho vznikajú v prípade potreby zhotovenia znaleckého posudku ďalšie požiadavky. Musí predložiť nadobúdaciu zmluvu k nehnuteľnosti (kúpnu zmluvu/darovaciu zmluvu/dedičské konanie alebo iný titul nadobudnutia, potvrdenie o veku domu - zvyčajne týmto dokumentom disponuje správca domu).

Prepis vlastníckych práv: Je potrebné, aby vám najprv notár overil kúpnu zmluvu. Potom vás čaká prepísanie vlastníckych práv na katastri, pričom budete potrebovať aj sprievodný list ku kúpnej zmluve a potvrdenie o bezdlžnosti. Musíte totiž vlastniť potvrdenie, ktoré preukáže, že nemáte žiadne záväzky voči správcovi nehnuteľnosti. Pri financovaní formou hypotéky môže banka požadovať aj záložnú zmluvu. Tá sa podpisuje medzi predajcom, kupujúcim a bankou. Predávajúceho táto zmluva nepostihuje, keďže pomocou nej sa banka zabezpečuje pred rizikom, že by kupujúci nebol schopný splácať hypotéku.

Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa pri zmluvných prevodoch nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Kupujúci sa stáva vlastníkom nehnuteľnosti, nie podľa dátumu uvedenom v kúpnej zmluve, ale až spomínaným vkladom do katastra. Zákon ukladá katastru povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr do 30 dní od jeho doručenia. V prípade, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, kataster rozhodne o návrhu do 20 dní. V prípade urýchleného konania o návrhu na vklad, kataster rozhodne do 15 dní.

Odovzdanie nehnuteľnosti novému majiteľovi

Po týchto úkonoch ostáva ešte spísanie protokolu o odovzdaní bytu spolu s odovzdaním kľúčov novému majiteľovi. Do protokolu budete zaznamenávať: Údaje o predávajúcom, údaje o kupujúcom, zadefinovanie bytu na základe listu vlastníctva, odpísanie čísla a stavu merača (elektromer, vodomer, plynomer a merač radiátorov).

Nehnuteľnosť odovzdajte čistú a so všetkými kľúčmi - aj s tými od rodiny a známych. Je dôležité, aby ste nezabudli na zmluvy a faktúry od dodávateľov energií, ktoré sú potrebné na prehlásenie na nového majiteľa nehnuteľnosti. Pri prehlasovaní majiteľa nezabudnite odpísať aktuálny stav meračov.

Ako posledný krok je prepísanie energií. Pre plynárne a elektrárne potrebujete kúpnu zmluvu a preberací protokol. Pre vodárne potrebujete kúpnu zmluvu a preberací protokol. Platby za energie vždy uhrádza osoba, ktorá má s dodávateľom uzavretú zmluvu. Kedy prechádzajú povinnosti platieb?

Daňové povinnosti pri predaji nehnuteľnosti

Za predaj nehnuteľnosti získate peniaze, a preto je povinnosťou predajcu zistiť, či má zákonom stanovenú povinnosť zaplatiť daň z príjmu.

Kedy ste povinný platiť daň z predaja nehnuteľnosti?

Povinnosť zaplatiť daň z predaja vzniká každému, kto nehnuteľnosť nevlastnil dlhšie ako 5 rokov, napríklad v prípade, ak ste predávanú nehnuteľnosť nadobudli v dedičskom konaní či darovacou zmluvou.

Ak máte nehnuteľnosť vo vlastníctve po dobu viac ako 5 rokov, ste od platenia dane z príjmov z predaja nehnuteľnosti oslobodený.

Výnimky a oslobodenie od dane:

• Doba vlastníctva: Ak vlastníte nehnuteľnosť minimálne päť rokov pred jej predajom, spravidla nemusíte daň platiť.
• Vyradenie z podnikateľského majetku: Rovnako to platí aj v prípade, keď uplynuli aspoň dva roky od jej vyradenia z podnikateľského majetku.
• Dedenie v priamom rade: Dedenie v priamom rade (rodičia, deti, starí rodičia, vnuci) zabezpečuje predávajúcemu výhodu v podobe daňovej úľavy, avšak aj tu je podmienka aspoň 5 ročného vlastníctva nehnuteľnosti zomrelým. Pri dedení v nepriamom rade (napr. po sestre, bratovi, ujovi) je príjem z predaja oslobodený od dane z príjmov až po uplynutí piatich rokov odo dňa, kedy nadobudol takúto nehnuteľnosť do vlastníctva dedič. Doba vlastníctva poručiteľa sa započítava do celkovej doby, počas ktorej ste nehnuteľnosť vlastnili.
• Darované nehnuteľnosti: Pri darovaných nehnuteľnostiach sa však vlastnícka doba počíta samostatne - od dátumu darovania. Ak nehnuteľnosť nadobudnutú darovaním predáte do piatich rokov od jej nadobudnutia, príjem z predaja nie je oslobodený od dane z príjmov.
• Bytová potreba: Nehnuteľnosť ste využívali na vlastné bývanie a príjem z jej predaja použijete na kúpu nového bývania? Môžete si uplatniť oslobodenie na základe tzv. bytovej potreby. Tento postup umožňuje zákon, no podmienky sa môžu meniť.

Výpočet dane:

Ak nehnuteľnosť nepodlieha oslobodeniu, základ dane vypočítate ako rozdiel medzi predajnou cenou a oprávnenými výdavkami. Výslednú sumu zdaníte ako bežný príjem.

Oprávnené výdavky: Do daňových výdavkov je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie príjmu. Sem patria napríklad:

• Provízia pre realitnú kanceláriu
• Úroky z hypotekárneho, stavebného, alebo účelového úveru poskytnutého na kúpu predmetnej nehnuteľnosti, ako aj poplatky súvisiace s poskytnutým úverom
• Finančné prostriedky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti (napr. náklady na inzercie, znalecké posudky, poplatky za vyhotovenie zmlúv, správne poplatky katastra, kolky a pod.)
• Náklady na rekonštrukciu nehnuteľnosti
• Ak by príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania nebol oslobodený od dane z príjmov, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu (t. j. ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena).

Predaj ako podnikateľ: Ak ste zaradili nehnuteľnosť do obchodného majetku, ide o súčasť vašej podnikateľskej činnosti. Príjem dosiahnutý z predaja takejto nehnuteľnosti podlieha zdaneniu a zaradí sa medzi jednotlivé druhy príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti. Ak bola nehnuteľnosť preradená z obchodného majetku do osobného užívania (v momente predaja nie je teda zaradená do obchodného majetku) a k predaju došlo do piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku, príjem nie je oslobodený od dane z príjmov. Takto dosiahnutý príjem sa zaradí medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.

Daňové priznanie: Daňové priznanie musíte podať do konca marca nasledujúceho roka po predaji nehnuteľnosti. Do priznania uvediete príjem z predaja, súvisiace výdavky a výslednú daň.

Príklad č. 1: Daňovník uzavrel v roku 2025 zmluvu o predaji bytu a rekreačnej chaty, ktoré boli využívané len na osobné účely. Byt, ktorý kúpil v roku 2021 za 100 000 eur, predal za 120 000 eur a chatu, ktorú kúpil v roku 2010 za 60 000 eur, predal za 70 000 eur. Zdaniteľným príjmom daňovníka je iba príjem z predaja bytu, nakoľko príjem z predaja rekreačnej chaty je od dane z príjmov oslobodený (k predaju chaty došlo po 5 rokoch odo dňa jej nadobudnutia).

Príklad č. 2: V decembri 2021 daňovník nadobudol byt kúpou za 90 000 eur a v roku 2022 ho zrekonštruoval (výdavky na rekonštrukciu boli 10 000 eur). V marci 2025 ho predal za 110 000 eur. Príjem z predaja bytu nie je od dane z príjmov oslobodený, nakoľko daňovník byt nevlastnil viac ako 5 rokov. Daňovník uvedie v daňovom priznaní príjem z predaja bytu v sume 110 000 eur. V prípade zdanenia, resp. uplatnenia výdavkov, sa základ dane vypočíta ako rozdiel medzi predajnou cenou a oprávnenými výdavkami (obstarávacia cena + náklady na rekonštrukciu).

Príklad č. 3 (Manželia): V roku 2025 manželia predali byt, ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva v roku 2022 kúpou za 140 000 eur a ktorý nebol zaradený v obchodnom majetku. Byt predali za 180 000 eur, pričom kúpna cena im bola zaplatená v roku 2025. Manželia sa dohodli, že celý príjem z predaja bytu zahrnie do základu dane manželka. V takom prípade manželka uvedie v daňovom priznaní príjem 180 000 eur a ako výdavok si uplatní 140 000 eur.

Príklad č. 4 (Manželia): V máji 2025 manželia predali byt, ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva v januári 2022 kúpou za 150 000 eur a ktorý nebol zaradený v obchodnom majetku. Príjem z predaja bytu v sume 180 000 eur im kupujúci zaplatil v roku 2025. Pretože si manželia nedohodli iný pomer zahrnovania príjmov z predaja predmetného bytu do základu dane, zahrnú dosiahnuté príjmy do základu dane (čiastkového základu dane) v rovnakom pomere. Každý z manželov uvedie v daňovom priznaní príjem 90 000 eur a výdavok 75 000 eur.

Príklad č. 5 (Manželia): Manželia dosiahli v roku 2025 príjem z predaja nehnuteľnosti patriacej do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, ktorú mal manžel zaradenú v obchodnom majetku od roku 2011 do roku 2021. Keďže manžel mal predmetnú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, je povinný príjem z jej predaja zahrnúť do základu dane (čiastkového základu dane) iba manžel. U manžela ide o príjem, ktorý nie je oslobodený od dane z príjmov.

AML - Systém ochrany pred praním špinavých peňazí

Od 1. marca 2023 platí nový zákon o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti a o ochrane pred financovaním terorizmu (AML zákon), ktorý sa týka aj predaja nehnuteľností. Týka sa to predovšetkým realitných kancelárií, maklérov, bánk, advokátov a notárov, ktorí sú povinní identifikovať klienta a sledovať podozrivé transakcie. Vlastné hotovostné zdroje bez dôveryhodného zdokladovania môžu byť predmetom pozornosti.

Dôležité aspekty a rady

• Autorizácia zmluvy advokátom: Na základe skúsenosti odporúčame vykonať autorizáciu zmluvy advokátom, aby ste minimalizovali riziko, že zmluva bude napadnutá a vyhlásená za neplatnú.
• Správca bytového domu: Každý bytový dom má svojho správcu a často aj domovníka.
• Pokuty: Fyzické osoby môžu čeliť sankciám od 300 € do 1 500 €, právnické osoby a podnikatelia môžu čeliť sankciám od 500 € do 3 000 €.
• Pri predaji nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu: Stretneme sa s vami, prejdeme vaše očakávania, potreby a dôvod predaja. V prípade vzájomnej dohody spravíme cenovú analýzu. Za svoje služby si účtujeme odmenu, ktorá je vecou dohody a je v rozumnej výške. Následne nafťotíme vašu nehnuteľnosť. Profesionálne fotky považujeme za základ úspešného predaja. Inzerát musí zaujať na prvý pohľad. Po odsúhlasení návrhu inzerátu spustíme inzerát na najlepšie realitné portály. Inzeráty topujeme a platíme extra inzerciu, čo nerobí mnoho realitných kancelárií, pretože to zvyšuje náklady na predaj. O inzerát sa ďalej staráme tak, aby sme ho na inzertných portáloch udržiavali na popredných miestach. Obhliadky plánujeme po vzájomnej dohode. Pri veľkom záujme o nehnuteľnosť robíme zoznam o obhliadke. Ak máme viacero záujemcov, predajnú cenu zdvíhame, aby sme maximalizovali zisk z predaja. Komunikácia pred, počas ale aj po obhliadkach je dôležitá. Ak máme vážneho záujemcu, pripravíme dohodu o rezervácii. Zvyčajne pripravíme kúpnu zmluvu tak, aby kupujúci vkladal peniaze do notárskej úschovy. Pri financovaní cez hypotéku je potrebné predložiť znalecký posudok. Podpis kúpnej zmluvy sa uskutočňuje u notára. Náklad na notára platíme my - ak financuje kupujúci nehnuteľnosť z vlastných zdrojov a peniaze skladá do notárskej úschovy. V kúpnej zmluve je dohodnutý deň odovzdania nehnuteľnosti. Pripravíme preberací protokol. Predávajúci potrebuje ešte prehlásiť trvalý pobyt, káblovku, internet a podobne. S predajom nehnuteľnosti sa treba odhlásiť z platenia daní z bytov a nebytových priestorov.

Ak daňovník predal nehnuteľnosť (napr. dom, byt, pozemok) resp. Príjem z predaja nehnuteľnosti sa zaraďuje medzi ostatné príjmy [podľa § 8 ods. 1 písm. V daňovom priznaní sa uvedie príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je od dane z príjmov oslobodený a k nemu prislúchajúce výdavky (VIII. oddiel daňového priznania, tabuľka č. 3, riadok č. 2, stĺpec č. 1 Príjmy, stĺpec č. Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktoré sú na daňové účely považované za tzv. z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (ide o vydanie v rámci reštitučných zákonov napr. zákon č. 119/1990 Zb. o súdnej rehabilitácii v z. n. p., zákon č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd v z. n. p., zákon č. 319/1991 Zb. o zmiernení niektorých majetkových krívd a iných krívd, zákon č. 87/1991 Zb. o mimosúdnych rehabilitáciách v z. n. p., zákon č. 42/1992 Zb. o úprave majetkových vzťahov a vyporiadaní majetkových nárokov v družstvách v z. n. p. s účinnosťou od 1.9.2022 aj z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej do obchodného majetku) nadobudnutej podľa § 11 zákona č. 330/1991 Zb. Splnenie podmienok pre oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľností sa u predávajúceho posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti, pričom rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr. Výdavky, ktoré si môže daňovník uplatniť pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti, vymedzuje zákon o dani z príjmov v ustanovení § 8 ods. ak by príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania nebol oslobodený od dane z príjmov, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu (t. j. ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena (§ 25 ods. Podľa zákona o dani z príjmov sa do základu dane (čiastkového základu dane) zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené len na dosiahnutie takéhoto príjmu. Ak daňovník predá nehnuteľnosť, ktorá bola obstaraná kúpou, pričom neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, príjem dosiahnutý z takéhoto predaja nie je od dane oslobodený, považuje sa za zdaniteľný príjem a zaraďuje sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods.1 písm. b) zákona o dani z príjmov. zaplatené úroky z hypotekárneho, stavebného, alebo účelového úveru poskytnutého na kúpu predmetnej nehnuteľnosti, ako aj poplatky súvisiace s poskytnutým úverom, a to napr. finančné prostriedky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti, ako napr.

Predaj nehnuteľnosti je veľký krok, častokrát ide o najhodnotnejší majetok v našom živote. Preto je nevyhnutné klásť dôraz na bezpečnosť pri predaji a maximalizáciu zisku. Naplánujte si predaj podľa toho, ako dlho nehnuteľnosť vlastníte, a majte po ruke všetky doklady. Ak sa na predaj nehnuteľnosti pripravíte vopred, ušetríte si nepríjemnosti a zbytočné náklady.

tags: #umela #sviecka #reality