V posledných rokoch sme zaznamenali nový trend vo viacerých novostavbách, čoraz viac sa pri developerských projektoch stretávame s pojmom apartmán. Na prvé počutie môže slovo „Apartmán“ pôsobiť exkluzívnejšie ako napr. byt. Realitní makléri klienta pri predaji často presviedčajú, že apartmán je v skutočnosti to isté ako byt. Nie je tak, jedná sa práve naopak o nebytový priestor. Tento rozdiel má zásadný vplyv na možnosť prihlásenia trvalého pobytu, financovania kúpy nehnuteľnosti a v konečnom dôsledku aj na jej hodnotu a užívateľské možnosti.
Rozlišovanie pojmov: Byt versus Apartmán
Základný rozdiel medzi bytom a apartmánom spočíva v ich právnej a technickej definícii. Stavebný zákon, katastrálny zákon a ani územný plán nepoznajú pojem apartmán ako samostatnú kategóriu nehnuteľnosti. Apartmán je v tomto kontexte nebytový priestor.
Byt je definovaný ako miestnosť alebo súbor miestností určených na trvalé bývanie. Aby bol priestor klasifikovaný ako byt, musí spĺňať prísne stavebno-technické normy, ktoré upravujú napríklad dostatočné množstvo denného svetla (svetlotechnický posudok), izoláciu, vykurovanie a iné hygienické a technické požiadavky. Byt je priestor určený na celoročné bývanie s trvalým či prechodným pobytom.
Apartmán je v podstate nebytový priestor, ktorý nespĺňa všetky zákonné a normové štandardy pre byt. Môže ísť o priestory, ktoré majú napríklad obmedzené denné osvetlenie, menšiu výmeru, sú orientované na severnú stranu, alebo jednoducho preto, lebo developer prekročil limit bytov stanovený územným plánom danej lokality. Apartmán je teda primárne určený na občasné, rekreačné bývanie, nie na celoročné bývanie.
Kto a ako rozhoduje o klasifikácii priestoru?
Určenie, či je priestor bytom alebo apartmánom, je v kompetencii stavebného úradu a následného zápisu v katastri nehnuteľností. Stavebný úrad pri kolaudácii posudzuje, či boli dodržané podmienky uvedené v stavebnom povolení a všetky technické normy. Ak priestor nespĺňa kritériá pre trvalé bývanie, stavebný úrad ho nemôže označiť za byt.
Kataster nehnuteľností pozná len kategórie "byt" a "nebytový priestor". Keďže pojem "apartmán" v legislatíve neexistuje, apartmán sa do katastra nehnuteľností zapisuje ako byt - teda vec určená na bývanie, aj keď nespĺňa všetky náležitosti bytu. Tento zápis však nezaručuje, že banka pri poskytovaní hypotekárneho úveru bude apartmán posudzovať ako štandardný byt.
Trvalý pobyt v apartmáne: Možnosti a obmedzenia
Otázka možnosti prihlásenia trvalého pobytu v apartmáne je jednou z najdiskutovanejších. Zákon o hlásení pobytu občanov definuje trvalý pobyt ako pobyt v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie alebo individuálnu rekreáciu.
- Apartmán zapísaný ako byt v katastri: Ak je apartmán v katastri nehnuteľností zapísaný ako byt, ohlasovňa pobytov by nemala mať dôvod odmietnuť prihlásenie trvalého pobytu. Ohlasovňa pobytov totiž nemá právomoc posudzovať, či daný priestor spĺňa podmienky na bývanie; túto právomoc má stavebný úrad.
- Apartmán zapísaný ako nebytový priestor: V prípade, ak je apartmán v katastri zapísaný ako nebytový priestor, trvalý pobyt v ňom nie je možné prihlásiť.
V súčasnosti prevláda názor, že ak je apartmán v katastri evidovaný ako byt, nie je dôvod na odmietnutie trvalého pobytu. Avšak, realita môže byť komplikovanejšia. Banky pri poskytovaní hypoték často pristupujú k apartmánom inak ako k bytom.
Financovanie kúpy apartmánu: Bankový pohľad
Pri vybavovaní hypotekárneho úveru na kúpu apartmánu môžu majitelia naraziť na prekážky. Aj keď je apartmán na liste vlastníctva evidovaný ako byt, banka si vyžiada znalecký posudok, stavebné povolenie alebo kolaudačné rozhodnutie. V týchto dokumentoch bude zrejmé, že ide o nebytový priestor, čo môže viesť k odlišnému posúdeniu úveru.
Banky môžu financovať apartmány, ale často iba v určitých lokalitách (napr. v Bratislave) a s obmedzeniami. V porovnaní s bytom môže byť výška poskytnutého úveru nižšia, čo môže skomplikovať celkové financovanie. Pre developera je však výhodnejšie predávať priestory ako apartmány, pretože sa znižujú nároky na počet parkovacích miest, ktoré musí zabezpečiť. Pri bytoch je počet parkovacích miest závislý od počtu a veľkosti bytov.
Rizika při nákupu nemovitosti a jak se jim vyhnout
Trvalý pobyt nájomcu a obavy prenajímateľov
Častou obavou prenajímateľov je prihlasovanie trvalého pobytu nájomcu. Tieto obavy sú často založené na mylných domnienkach, že prihlásenie trvalého pobytu dáva nájomcovi práva disponovať s bytom alebo že bude ťažké nájomcu odhlásiť.
Podľa zákona o hlásení pobytu občanov má prihlásenie trvalého pobytu iba evidenčný charakter a nezakladá nájomcovi žiadne právo k nehnuteľnosti. Zmena spočíva najmä v tom, že nájomcovi bude chodiť pošta, uľahčí sa mu komunikácia s úradmi a obec získa podiel na dani z príjmov. Nájomca si nemôže nahlásiť trvalý pobyt bez súhlasu vlastníka, ktorý sa udeľuje písomne s úradne osvedčeným podpisom alebo osobne na ohlasovni.
Prihlásenie trvalého pobytu nájomcu prináša výhody aj prenajímateľovi: uľahčuje sa komunikácia s úradmi, deti nájomcu sa ľahšie dostanú do škôlok a škôl, a v prípade parkovacej politiky môže nájomca získať možnosť parkovať v danej lokalite. Obec za každého prihláseného občana dostane príspevok, ktorý môže použiť na zlepšenie infraštruktúry. Vlastný súhlas s prihlásením trvalého pobytu môže tiež zatraktívniť nehnuteľnosť na trhu.
Potenciálne riziká spojené s trvalým pobytom nájomcu
Napriek uvedeným výhodám existujú aj potenciálne riziká:
- Exekúcia: V prípade, ak bude na nájomcu uvalená exekúcia, exekútor by mohol zabaviť hnuteľné veci v byte, ak sa budú nachádzať na mieste jeho trvalého pobytu a bude sa domnievať, že ide o nájomcov majetok. Tomu možno predísť vytvorením inventárneho zoznamu hnuteľného majetku ako súčasti nájomnej zmluvy a uchovávaním písomných dokladov o nadobudnutí majetku.
- Preverenie solventnosti: Pred podpisom nájomnej zmluvy je dôležité preveriť solventnosť nájomcu.
Odhlásenie trvalého pobytu po skončení nájomného vzťahu
Po skončení nájomného vzťahu nie je odhlásenie trvalého pobytu zvyčajne zložité. Nájomca by mal mať sám záujem si pobyt odhlásiť, pretože v prípade, že si ho neodhlási a presťahuje sa, môžu mu byť účtované dvojité poplatky (napr. za odpad). Ak si nájomca pobyt neodhlási, môže tak urobiť vlastník nehnuteľnosti bez prítomnosti nájomcu.
Územné plány a ich vplyv na developerské projekty
Každé mesto alebo mestská časť má svoj územný plán, v ktorom je definovaný pomer medzi bytovými a nebytovými priestormi. Tieto plány musia developeri dodržiavať. Ak pri výstavbe vzniknú priestory, ktoré nie je možné označiť za plnohodnotný byt (napr. kvôli prekročeniu limitu bytov alebo nesplneniu stavebnotechnických predpisov), developer ich môže označiť ako apartmány. Toto obmedzenie má zabrániť nadmernej koncentrácii bytových jednotiek v danej lokalite a zachovať požadovaný pomer medzi bývaním a inými funkciami.
Investícia do apartmánu: Príležitosti a výzvy
Apartmán môže byť výhodnou investíciou, najmä ak sa kupuje s cieľom podnikania. V takom prípade si môže majiteľ v účtovníctve uplatniť náklady, prenajímať ho ako nebytový priestor alebo priestor na občasné bývanie.
Je však dôležité si dobre premyslieť kúpu nehnuteľnosti, ktorá ešte nestojí a má v názve "apartmánový byt", "apartmán" alebo "štúdio". Môže sa stať, že banka neposkytne dostatočné financovanie, nebudete tam môcť mať trvalý pobyt a ocitnete sa v budove, kde nikto natrvalo nežije.
Záver
Rozdiel medzi bytom a apartmánom nie je len v názve, ale v zásadných právnych a technických aspektoch. Kým byt je priestor určený na celoročné bývanie spĺňajúci prísne normy, apartmán je nebytový priestor s obmedzeniami. Toto rozlíšenie ovplyvňuje možnosť prihlásenia trvalého pobytu, získanie hypotekárneho úveru a celkovú hodnotu nehnuteľnosti. Pri kúpe apartmánu je nevyhnutné dôkladne zvážiť všetky tieto faktory a preskúmať jeho konkrétnu klasifikáciu v katastri nehnuteľností a rozhodnutia stavebného úradu.
tags: #trvaly #pobyt #na #apartmanovom #byte