Kúpa nehnuteľnosti je významným životným krokom, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a pozornosť k detailom. Jedným z kľúčových aspektov, na ktorý by sa mal každý potenciálny kupujúci zamerať, sú ťarchy zapísané na liste vlastníctva. Tieto zápisy môžu predstavovať prekážky, ktoré môžu viesť k nečakaným komplikáciám a finančným stratám, ak sa im nevenuje náležitá pozornosť. Pochopenie povahy a dôsledkov rôznych typov ťar a je preto nevyhnutné pre bezpečný a úspešný prevod vlastníckeho práva.
Čo sú ťarchy a prečo je dôležité im rozumieť?
Pojem „ťarcha“ sa spája s evidenciou vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností. Kataster nehnuteľností eviduje ťarchy na liste vlastníctva v časti „C“. Údaj o ťarche na liste vlastníctva informuje každého o tom, že vlastnícke právo majiteľa nehnuteľnosti je obmedzené v prospech inej osoby. „Klientom sa snažíme vysvetliť, že sa toho obávať nemusia. Ťarchy môžu byť rôzne,“ uviedol prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Ján Palenčár.
Ak má vyhliadnutý byt na sebe bežné ťarchy, nie je to žiaden nedostatok a nemalo by to byť prekážkou pri záujme o jeho kúpu. Palenčár však zdôrazňuje potrebu rozlišovať a presne definovať, aká ťarcha viazne na byte. „Musíme rozlišovať a presne definovať, aká ťarcha viazne na byte. Existuje ťarcha na nehnuteľnosti, konkrétne pri bytoch, ktorá vyplýva zo zákona, a to v prospech spoločenstva vlastníkov bytov,” poukázal.
Bežné typy ťar a ich riešenie
Medzi najčastejšie ťarchy, s ktorými sa kupujúci môžu stretnúť, patrí hypotekárna zábezpeka v prospech financujúcich bánk. „Najrozšírenejšou je ťarcha zapísaná v prospech banky, ktorá poskytla úver na kúpu nehnuteľnosti terajšiemu majiteľovi,“ vysvetľuje sa v poskytnutých informáciách. Pri predaji je v takomto prípade potrebné vyrovnať zostatok úveru. Banka následne, po prijatí platby, zašle na kataster kvitanciu - písomný doklad, ktorým potvrdí, že dlh je splatený. „Potom kataster v lehote 60 dní ťarchu vymaže,“ popísal postup realitný odborník.
Existuje viacero možností, ako sa s ťarchou pôvodnej banky vyrovnať. Zvyčajne sa pôvodný dlh majiteľa vypláca novou hypotékou kupujúceho alebo priamou platbou kupujúceho. „Dnes je bežné, že banky medzi sebou spolupracujú a z úveru kupujúcemu vyplatia úver predávajúceho. Nemusí to byť v tej istej banke,“ dodáva sa v materiáli.
Ďalším častým typom ťarchy sú bremená, ako napríklad bremeno prechodu alebo prejazdu cez pozemok. „Ako príklad môžeme uviesť v prípade pozemkov ochranné pásmo sietí, napríklad vysoké napätie, plyn, cesty, železnice a podobne,“ ilustroval Palenčár. Tieto bremená obmedzujú užívanie alebo využívanie nehnuteľnosti.
Kedy spozornieť: Problémové oblasti pri kúpe nehnuteľnosti
Zatiaľ čo bežné ťarchy nie sú prekážkou, existujú situácie, pri ktorých by mal záujemca o kúpu spozornieť. „Problémové oblasti, pri ktorých by mal záujemca o kúpu spozornieť, sú najmä takzvané blokovacie plomby na nehnuteľnostiach z dôvodu vedenia súdnych sporov, keď nie je možný prevod vlastníctva do vyriešenia súdneho sporu,“ zdôraznil prezident asociácie. V takýchto prípadoch sa prevod vlastníctva natiahne minimálne na tri a viac mesiacov, aby sa zabránilo zneužitiu finančných prostriedkov.
Exekúcie predstavujú ďalšiu vážnu komplikáciu. „Bežné sú ťarchy napríklad v prospech exekútora. Ak má predávajúci podlžnosti voči tretím osobám a inštitúciám, obyčajne nemá na vyplatenie takýchto exekúcií a podlžností dostatok finančných prostriedkov. Musí sa to riešiť zvyčajne z finančných prostriedkov kupujúceho, a to je niekedy veľký problém,“ uvádza sa v poskytnutých informáciách. Príklad z praxe ilustruje vážnosť situácie: „Vo svojej praxi som sa stretol s nehnuteľnosťou, kde bolo na jeden byt zapísaných 50 exekúcií.“ V takýchto prípadoch je obzvlášť dôležité riešiť kúpu cez overenú realitnú kanceláriu a obrátiť sa na odborníkov.
Ďalším typom ťarchy, na ktorý je potrebné dať pozor, je záložné právo vzniknuté pri odkupovaní bytov od miest alebo obcí. Majitelia mohli dostať zľavu z ceny, čo viedlo k desaťročnému záložnému právu. V takomto prípade je potrebné pozrieť nadobúdaciu zmluvu.
Vecné bremená a ich špecifiká
Vecné bremeno predstavuje právo inej osoby užívať alebo využívať nehnuteľnosť. Typickým príkladom je právo doživotného bývania alebo právo cesty. „Ak oprávnený z vecného bremena žije, nie je možné tento zápis odstrániť inak, ako dohodou o zrušení vecného bremena, s ktorou súhlasia všetky dotknuté osoby,“ upozornil realitný odborník Barbuščák. V prípade, ak oprávnený z vecného bremena zomrie, stačí na kataster zaniesť overený úmrtný list a ten ťarchu vymaže bezplatne.
Je však možné kúpiť nehnuteľnosť aj s vecným bremenom, ktoré prejde na nového majiteľa. „Kto by však chcel kúpiť nehnuteľnosť aj s takýmto vecným bremenom, napríklad s cudzou babkou?“ pýta sa v materiáli. V takomto prípade je dôležité dôkladne zvážiť, či je kupujúci ochotný akceptovať takéto obmedzenia.
Iné obmedzenia a ich dôsledky
Existujú aj ďalšie situácie, ktoré môžu obmedziť prevod nehnuteľnosti. „Zákaz nakladania s nehnuteľnosťou sa v právnom poriadku využíva ako prostriedok predbežnej ochrany subjektívneho práva k nehnuteľnosti - predovšetkým vlastníckeho práva, v prípadoch, keď je toto právo ohrozené alebo porušené zo strany iného subjektu,“ vysvetľuje sa v materiáli. V takomto prípade nie je možné nehnuteľnosť predávať.
Pri kúpe pozemku je dôležité zabezpečiť si od obce územnoplánovaciu informáciu a zistiť, či kupujúci dostane stavebné povolenie na stavbu nehnuteľnosti.
Zvláštnu kategóriu tvoria družstevné byty. „Družstevný byt sa predáva zmluvou o prevode len členských práv k bytovému družstvu, nie kúpnou zmluvou do osobného vlastníctva. Preto nie je možné takýto byt kupovať na hypotéku, keďže jeho vlastníkom je bytové družstvo, nie jeho člen. Preto sa takáto kúpa rieši len v platbe hotovosťou,“ objasňuje sa v poskytnutých informáciách.
Ako postupovať pri kúpe nehnuteľnosti
Pri kúpe nehnuteľnosti je kľúčové overiť si informácie v katastri nehnuteľností. Na stránke www.katasterportal.sk sú zverejnené informácie o stave nehnuteľnosti, vrátane údajov o prípadných ťarchách. „Odporúčam vyhľadávanie na základe čísla listu vlastníctva, keďže spoluvlastnícky podiel vlastníkov nehnuteľnosti vám musí dávať jeden celok - podiel 1/1,“ radí sa v materiáli.
Pri každom prevode nehnuteľnosti je dôležité overiť si vlastníka na základe jeho mena, priezviska, rodného mena, dátumu narodenia a adresy jeho trvalého pobytu. Spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti vám musí dávať jeden celok.
Ak kupujete nehnuteľnosť na hypotekárny úver, garantom vyplatenia kúpnej ceny je banka. V praxi je garantom vždy tretia strana, ktorou môže byť realitná kancelária, ktorá zanesie kúpne zmluvy na kataster až po finančnom vyrovnaní. Ak riešite kúpu mimo realitnej kancelárie, môžete finančné prostriedky uložiť v banke na vinkulačnom účte alebo ich zložiť do depozitu u notára. Tento spôsob je však v praxi menej bežný, keďže väčšina predávajúcich potrebuje finančné prostriedky na kúpu inej nehnuteľnosti.
V prípade pochybností alebo komplikovaných situácií je vždy vhodné obrátiť sa na odborníkov, ako sú realitní makléri alebo právnici, ktorí vám pomôžu zabezpečiť bezpečný a bezproblémový priebeh celej transakcie. „Odporúčam riešiť kúpu cez overenú realitnú kanceláriu a obrátiť sa na odborníkov,“ znie jedno z odporúčaní.