Záložné právo, často spájané s pojmom hypotéka, predstavuje kľúčový právny inštitút zabezpečenia pohľadávok, najmä v oblasti realitného trhu. Väčšina predávaných nehnuteľností, ktorých sprostredkovanie sa rieši realitnou kanceláriou, je zaťažená záložným právom - hypotékou. Rovnako aj kupujúci na kúpu nehnuteľností využívajú väčšinou prostriedky hypotekárneho úveru, a to dokonca aj v prípade, že disponujú celou kúpnou cenou. Dôvod je jednoduchý, úroky na hypotekárnych úveroch sú stále veľmi nízke. Pochopenie mechanizmov záložného práva je preto nevyhnutné pre každého, kto sa pohybuje v oblasti nehnuteľností, či už ako predávajúci, kupujúci, alebo veriteľ.
Čo je záložné právo a ako vzniká?
Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva tým, že záložného veriteľa oprávňuje uspokojiť sa alebo domáhať sa uspokojenia pohľadávky z predmetu záložného práva, ak pohľadávka nie je riadne a včas splnená. Záložným právom sa teda zabezpečuje napríklad hypotekárny úver spolu s jeho príslušenstvom (úroky).
Záložné právo na nehnuteľnosť sa najčastejšie viaže na existenciu záložnej zmluvy podľa ustanovenia § 151b zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov. Zmluva o zriadení záložného práva na nehnuteľnosť musí mať písomnú formu. Predmetom zálohu bude nehnuteľnosť, ktorú môže založiť obligačný dlžník alebo záložca. Spravidla ide o osobu, ktorej bol poskytnutý úver alebo pôžička, teda o osobu, ktorá má dlh. Záložné právo, ktorého predmetom je nehnuteľnosť, nazývame aj tzv. hypotekárne záložné právo. Najčastejšie sa prostredníctvom zmluvy o zriadení záložného práva na nehnuteľnosť zabezpečujú pohľadávky banky pri poskytovaní hypotekárnych úverov. Hypotekárna banka vystupuje ako záložný veriteľ, žiadateľ o úver môže byť obligačným dlžníkom, prípadne predmet zálohu môže poskytnúť aj tretia osoba s postavením záložcu.
Ustanovenie § 71 zákona č. 483/2001 Z. z. o bankách v znení neskorších právnych predpisov upravuje požiadavky na nehnuteľnosť, ktorá zabezpečuje základné aktíva, a to nasledovne: „ide o nehnuteľnosť, ktorá spĺňa požiadavky podľa osobitného predpisu a nachádza sa na území Slovenskej republiky a súčasne platí, že na nehnuteľnosti nevzniklo a netrvá iné záložné právo alebo obmedzenie prevodu nehnuteľnosti atď.“ Z praxe bánk vyplýva, že predmetom zálohu môže byť iba nehnuteľnosť, ktorá má prístup k verejnej komunikácii. Okrem toho nemôže byť na liste vlastníctva zapísané žiadne vecné bremeno či predkupné právo.
Záložné právo sa zriaďuje písomnou zmluvou, schválenou dohodou dedičov o vyporiadaní dedičstva, rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu, alebo zákonom.
Zápis záložného práva do katastra nehnuteľností
Informáciu o prítomnosti záložného práva nám dajú konkrétne listy vlastníctva resp. katastre nehnuteľností, ktoré majú povinnosť informácie takéhoto charakteru evidovať. Hypotekárne záložné právo sa eviduje v katastri nehnuteľností v časti „C“ ťarchy. Na okresný úrad katastrálny odbor je potrebné doručiť najskôr záložné zmluvy až následne kúpne zmluvy.
Vyplnenie návrhu na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností je zásadným krokom pri zaistení práv veriteľa. Tento dokument je nutné podať správne, aby bolo záložné právo platné. Návrh na vklad záložného práva do katastra obsahuje informácie o veriteľovi, dlžníkovi, a o nehnuteľnosti, na ktorú sa záložné právo vzťahuje. Právne je vklad dôležitý, pretože chráni veriteľa tým, že formálne zaisťuje jeho pohľadávku.
Začnite tým, že si stiahnete aktuálny vzor návrhu na vklad, ktorý poskytuje základné informácie a usmerní vás pri vyplňovaní jednotlivých údajov. Návrh musí obsahovať presné informácie o nehnuteľnosti, vrátane katastrálneho územia a čísla parcely. Tieto údaje sú zásadné, pretože určujú, ktorá nehnuteľnosť bude zaistená záložným právom. V návrhu uveďte presné údaje o veriteľovi a dlžníkovi, ktoré sú právne záväzné. Každý návrh na vklad podlieha poplatku, ktorý sa platí pri podaní. Návrh na záznam do katastra nehnuteľností je možné podať osobne, poštou alebo elektronicky, ak máte aktivovanú elektronickú komunikáciu s katastrálnym úradom. Chyby v návrhu môžu viesť k tomu, že katastrálny úrad návrh zamietne. Preto pred podaním návrhu dôkladne skontrolujte všetky údaje a uistite sa, že sú správne a úplné. Vyplnenie návrhu na vklad záložného práva môže byť komplikované, no s dôkladným prístupom sa dá tento proces zvládnuť bez problémov.
Po doručení návrhu katastrálnemu úradu sa začína konanie, v ktorom sa skúma úplnosť podkladov. Úrad má lehotu 30 dní na vydanie rozhodnutia. V prípade chýb alebo nejasností je navrhovateľ vyzvaný na ich odstránenie. Právna ochrana veriteľa je podmienená riadnym zápisom do katastra. Vklad záložného práva do katastra zaručuje, že veriteľ bude môcť v prípade potreby využiť svoje právo na predaj nehnuteľnosti. Transparentný zápis navyše umožňuje tretím osobám - ako sú kupujúci alebo banky - preveriť, či na nehnuteľnosti neviaznu žiadne právne ťarchy.
Návrh na vklad do katastru nemovitostí
Zánik záložného práva
Záložné právo zanikne v zmysle § 151md ods. Občianskeho zákonníka. Záložné právo môže zaniknúť spôsobmi vyššie uvedenými, my sa však v tomto článku budeme venovať jeho zániku z titulu splatenia zabezpečenej pohľadávky tak, ako je to uvedené v § 151md ods. 1 písm. a). Na jeho výmaz v tomto prípade je potrebné podať návrh na výmaz záložného práva tzv. záznamom.
Ak chcete predčasne splatiť svoj úver, je potrebné osobne navštíviť pobočku banky a podať žiadosť o predčasné splatenie úveru. Banka vám na základe tejto žiadosti vyčísli zostatok dlhu vrátane poplatkov spojených s predčasným splatením. Žiadosť je potrebné doručiť v dostatočnom predstihu, odporúčam vám prísť so žiadosťou minimálne 14 dní pred požadovaným dátumom splatenia úveru. V niektorých bankách je na základe žiadosti možné obdržať vyčíslenie zostatku úveru na počkanie, v inej k dátumu najbližšej splátky úveru, v ďalšej je to napríklad o 10 dní. Telefonicky si v banke preverte lehoty na vydanie vyčíslenia, aby ste dobre nastavili podmienky úhrady zostatku úveru do kúpnej zmluvy. Po obdržaní vyčíslenia dbajte na to, aby ste v deň predčasného splatenia zabezpečili dostatok peňažných prostriedkov na vašom bežnom, respektíve splátkovom účte. Po splatení úveru obdržíte upovedomenie o vyplatení úveru a ukončení úverového vzťahu.
Kvitancia je listinným prehlásením veriteľa, že veriteľovi dlžník splatil pohľadávku. Najčastejšie tento doklad vydávajú banky, ktoré poskytli svojmu klientovi (dlžníkovi) úver zabezpečený záložným právom na kúpu nehnuteľnosti. Banka si nehnuteľnosť zabezpečí záložným právom a po jeho splatení vydá kvitanciu katastru, ktorý potom vykoná výmaz tohto záložného práva. Žiadateľom o zrušenie alebo výmaz záložného práva je teda banka, ktorá tak robí automaticky po splatení úveru.
Okresný úrad je povinný v zmysle § 43 katastrálneho zákona vykonať výmaz záložného práva do 5 pracovných dní odo dňa začatia konania o výmaze záložného práva.
Jedným zo spôsobov zániku záložného práva je jeho vzdanie sa záložným veriteľom. Prílohou návrhu na výmaz záložného práva je vyhlásenie veriteľa o vzdaní sa záložného práva.
Exekučné záložné právo
Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť je upravené v ustanovení § 168 a nasl. zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Exekučný poriadok“). Ide o tzv. nútené záložné právo, ktoré sa zriaďuje len na návrh oprávneného z exekučného titulu a len ak sa preukáže, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného.
V zmysle ustanovenia § 168 Exekučného poriadku, ktorý upravuje procesné úkony súdneho exekútora, je exekútor povinný zrealizovať prvý procesný úkon smerujúci k zriadeniu exekučného záložného práva. Týmto úkonom je vydanie upovedomenia o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva. Toto upovedomenie môže mať charakter samostatného dokumentu, najmä vtedy ak oprávnený podal návrh na zriadenie exekučného záložného práva až po začatí exekúcie. Upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva môže byť aj súčasťou všeobecného upovedomenia o začatí exekúcie.
„Upovedomenie podľa ustanovenia § 168 ods. 1 Exekučného poriadku sa nedoručuje okresnému úradu, katastrálnemu odboru. Na jeho základe sa v katastri nehnuteľností nevyznačuje poznámka o začatí exekúcie. Upovedomenie podľa § 168 ods. 1 nemá vplyv na rozsah obmedzení nakladať s majetkom, ktoré povinnému vznikli doručením všeobecného upovedomenia o začatí exekúcie (§ 61c a § 61d).“
Po márnom uplynutí lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie, ktorý má odkladný účinok, alebo po tom, čo sa exekútorovi poverenému vykonaním exekúcie doručí rozhodnutie súdu, ktorým sa takýto návrh zamietol, vydá súdny exekútor exekučný príkaz (príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosť). Tým dochádza k zriadeniu exekučného záložného práva. Ďalším procesným úkonom súdneho exekútora je doručovanie exekučného príkazu. V zmysle ustanovenia § 168 ods. 3 Exekučného poriadku, exekútor je povinný doručovať exekučný príkaz oprávnenému, povinnému a miestne príslušnému okresnému úradu, pričom platí, že povinnému a okresnému úradu je nevyhnutné doručiť exekučný príkaz do vlastných rúk. Následne je okresný úrad povinný zapísať zriadenie exekučného záložného práva do katastra nehnuteľností. Zápis exekučného záložného práva na nehnuteľnosť sa vykoná záznamom. Záložné právo sa bude vpisovať do časti „C“ listu vlastníctva, kde sa uvádzajú ťarchy. V tejto časti sa uvedie aj osoba záložného veriteľa, ktorá je oprávnenou osobou zo záložného práva.
Z uvedeného možno vyvodiť záver, že na vydanie exekučného príkazu súdnym exekútorom sa bude vyžadovať kumulatívne splnenie nasledovných podmienok:
- doručenie upovedomenia o začatí exekúcie povinnému,
- doručenie upovedomenia o začatí exekúcie výkonom záložného práva na nehnuteľnosť,
- márne uplynutie lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie.
Poradie záložných práv a ich výmaz
Pre poradie exekučného záložného práva je rozhodujúci čas jeho zápisu do katastra nehnuteľností. Pre poradie medzi viacerými exekučnými záložnými právami zriadenými exekútorom pre jednotlivé pohľadávky je rozhodujúci čas, kedy exekútorovi došiel návrh na zriadenie exekučného záložného práva, ak došlo k niekoľkým návrhom zároveň, záložné práva majú rovnaké poradie. Ak sa pre vymáhanú pohľadávku zriadilo zmluvné záložné právo skôr, poradie exekučného záložného práva sa spravuje poradím tohto zmluvného záložného práva; (§171 Exekučného poriadku).
Jediným zákonom upravený spôsob zrušenia exekučného záložného práva sa nachádza v ustanovení § 167 zákona č. 233/1995 Z. z. Podanie návrhu na súd, aby súd zastavil exekúciu napr. z dôvodu, že nebol dodržaný postup v prípade prednostného záložného veriteľa. Takýto návrh môže byť v praxi podaný najmä z dôvodu, že sa blokuje exekučným záložným právom nehnuteľnosť v prospech reálnych pohľadávok.
Ďalším spôsobom zrušenia exekučného záložného práva, ktorý by prichádzal do úvahy v prípade, ak nedošlo k zastaveniu exekúcie je výmaz exekučného záložného práva na návrh exekútora, nakoľko platí zásada „kto vymenúva, ten odvoláva“. Keďže v zmysle ustanovenia § 167 ods. 2 Exekučného poriadku platí, že: „Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť zapísanú v katastri nehnuteľností možno zriadiť len na návrh oprávneného“, bude sa na výmaz exekučného záložného práva vyžadovať súhlas oprávneného. Exekútor sa preto musí s veriteľom dohodnúť na tom, že veriteľ udelí súhlas a súčasne urobí späťvzatie návrhu na zriadenie záložného práva.
Poslednou teoretickou možnosťou výmazu, ktorá sa stala aktuálnou až po 01.04.2017 v súvislosti s novými pokynovými oprávneniami súdu je možnosť súdu uložiť exekútorovi pokyn na výmaz exekučného záložného práva a to najmä v prípade, ak by mal súd za to, že ide o úkon potrebný na odstránenie nedostatkov exekúcie napr. v prípade, ak nebol pri zriadení exekučného záložného práva udelený súhlas prednostného záložného veriteľa. Vychádzame pritom z ustanovenia § 32 Exekučného poriadku: „Súd je oprávnený požadovať od exekútora vysvetlenia alebo správy o priebehu každej exekučnej veci, ktorá bola exekútorovi pridelená, ktoré je exekútor povinný súdu v určenej lehote poskytnúť. Ak pri výkone exekúcie dochádza k prieťahom alebo porušovaniu povinností ustanovených týmto zákonom, môže súd uložiť exekútorovi vykonanie potrebných opatrení na odstránenie nedostatkov.“
Daňové záložné právo
Daňové záložné právo je upravené v ustanovení § 81 a nasl. zákona č. 563/2009 Z. z. o správe daní v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Zákon o správe daní“). „Na zabezpečenie daňového nedoplatku môže rozhodnutím správcu dane vzniknúť záložné právo k predmetu záložného práva vo vlastníctve daňového dlžníka alebo k pohľadávke daňového dlžníka.“ Zákon o správe daní ďalej špecifikuje, v ktorých prípadoch nemožno zriadiť daňové záložné právo. „Rozhodnutie o zabezpečení daňového nedoplatku zriadením záložného práva k zálohu daňového dlžníka sa doručí daňovému dlžníkovi.“ Voči tomuto rozhodnutiu je možné v lehote 15 dní podať odvolanie, ktoré nemá odkladný účinok. Následne je rozhodnutie o zabezpečení daňového nedoplatku zriadením záložného práva zaslané na zápis alebo registráciu okresnému úradu katastrálnemu odboru. V prípade konkurencie viacerých záložných práv sa uspokojujú záložné práva podľa poradia zápisu alebo registrácie.
Záložné právo k hnuteľným veciam a iným aktívam
Predmetom zálohu môže byť aj hnuteľná vec. Pri hnuteľných veciach môže dôjsť k vzniku záložného práva odovzdaním alebo zápisom do príslušného registra. Pokiaľ zákon nevyžaduje zápis v osobitnom registri, právotvornou skutočnosťou spôsobujúcou vznik záložného práva k hnuteľným veciam na základe zmluvy o zriadení záložného práva je registrácia v Notárskom centrálnom registri záložných práv. Zmluva o zriadení záložného práva nemusí mať písomnú formu, ak je podľa § 151e ods. 5 Občianskeho zákonníka predmetom záložného práva (zálohom) hnuteľná vec, ktorú záložca odovzdáva záložnému veriteľovi alebo tretej osobe do úschovy (tzv. posesórne záložné právo).
Pokiaľ vychádzame z toho, že záloh je predmet záložnoprávneho vzťahu, do ktorého zaraďujeme akýkoľvek predmet občianskoprávnych vzťahov za predpokladu, že je prevoditeľný, zálohom môže byť aj pohľadávka obligačného dlžníka, ktorý má voči inému dlžníkovi postavenie veriteľa. Aj tu však platí, že musí ísť o pohľadávku, ktorej postúpenie nie je obmedzené. Pokiaľ nie je dohodnuté inak, vzťahuje sa záložné právo aj na istinu aj na príslušenstvo (§121 ods.3 Občianskeho zákonníka).
Výkon záložného práva
Pri výkone záložného práva je záložný veriteľ povinný písomne oznámiť začatie výkonu záložného práva záložcovi (prípadne aj dlžníkovi ak dlžník nie je totožný s osobou záložcu). V prípade, že ste záložný veriteľ a chcete začať s výkonom záložného práva, je preto vzor oznámenia o začatí výkonu záložného práva to, čo potrebujete.
V písomnom oznámení o začatí výkonu záložného práva by mal záložný veriteľ uviesť:
- identifikačné údaje záložného veriteľa (meno, priezvisko, bydlisko, adresa trvalého pobytu ak ide o FO, obchodné meno, sídlo, IČO ak ide o PO)
- identifikačné údaje záložcu/záložného dlžníka
- špecifikácia titulu vzniku záložného práva (napr. zmluva)
- špecifikácia predmetu zálohu
- oznámenie o tom, že záložný veriteľ začína s výkonom záložného práva
- spôsob, akým sa záložný veriteľ uspokojí, alebo bude domáhať uspokojenia zo zálohu (priamym predajom, predajom na dražbe,…)
Ak je záložné právo zapísané v katastri nehnuteľností, záložný veriteľ je povinný jedno vyhotovenie oznámenia o začatí výkonu záložného práva zaslať príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru, ktorá začatie výkonu záložného práva vyznačí v katastri nehnuteľností. Po oznámení o začatí výkonu záložného práva nesmie záložca bez súhlasu záložného veriteľa záloh previesť.
Zákon vylučuje, aby namiesto speňaženia zálohu a uspokojenia pohľadávky záložného veriteľa, mohol záložný veriteľ nadobudnúť záloh do svojho vlastníctva. Záložný veriteľ môže predať záloh spôsobom dohodnutým v záložnej zmluve alebo na dražbe. Záložný veriteľ pri tom koná v mene záložcu zo zákona. V dnešnej dobe je najbežnejším spôsobom predaja zálohu jeho predaj na dražbe. Dražbu môže vykonať dražobník, ktorý je oprávnený na organizovanie dražieb a má v predmete podnikania zapísanú takúto činnosť.
Veríme, že sú pre Vás tieto informácie užitočné. V prípade, ak by ste mali otázky, na ktoré ste nenašli odpoveď v našich príspevkoch, radi Vám na ne odpovieme.