Kúpa pozemku je významný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú pozornosť a obozretnosť. Je pomerne ľahké urobiť chyby, ktoré sa spätne nedajú napraviť. Ak prehliadneme isté skutočnosti, nielenže sa môžu vyskytnúť okolnosti výrazne znižujúce cenu pozemku, ale môže vzniknúť aj patová situácia, ktorá povedie k jeho nevyužiteľnosti a následnej nepredajnosti. Bratislava, ale aj iné mestá, sú toho neraz príkladom. Opäť teda platí, že je nutné zodpovedne preveriť nielen každý detail kúpnopredajnej zmluvy, ale aj všetky náležitosti zapísané na katastri nehnuteľností. Zvlášť tie, ktoré väčšina ľudí pokladá za samozrejmé, avšak práve preto sa stávajú vďačným nástrojom podvodov. Poďme sa teda pozrieť, čo všetko sa oplatí mať pri kúpe pozemku na pamäti, predovšetkým s ohľadom na prístupové cesty.
Prístupová cesta ako základná podmienka stavebného povolenia
Najčastejšie problémy, na ktoré sa ľudia sťažujú v súvislosti s týmito otázkami, možno definovať práve ako patové situácie. Záujemca podcení dôsledné preverenie vlastností pozemku, ktorý kupuje, a následne zistí, že mu odrazu chýba prístupová cesta. Keďže však na túto skutočnosť prišiel až po kúpe, nemá prakticky žiadnu možnosť, ako sa jej právne domôcť. Jediná odpoveď, ktorej sa dočká, je, že sa musí nejako dohodnúť so susedmi, ktorí túto prístupovú cestu vlastnia. Vo väčšine prípadov sa to tak aj vyrieši, avšak na to je nevyhnutná ochota druhej strany, s ktorou sa nedá automaticky rátať.
Nezriedka však takáto situácia nastane aj pri delení pozemkov v rámci rodiny, a ak v nej nie sú dobré vzťahy, narobí to prakticky neriešiteľné problémy, ktoré často nerozlúskne ani súd. Zvýšenú pozornosť treba venovať tomuto problému najmä vtedy, ak sa veľký pozemok delí na menšie. Toto delenie sa týka, ako sme už spomenuli, hlavne dedičstva, avšak môže k nemu dôjsť aj v prípade, že vlastník väčšieho pozemku, ktorý používal napríklad ako vinicu, sa rozhodne, že ho „rozkúskuje“ a predá ako niekoľko menších pozemkov určených na stavbu rodinných domov.
Najmä vo väčších mestách je bežným javom, že priľahlé sídliská sa začínajú pre nedostatok miesta stavať v blízkom okolí, ktoré sa predtým používalo buď na pestovanie napríklad viniča, alebo ako záhradkárske oblasti. Tu treba okrem množstva iných vecí pamätať najmä na fakt, že ak chceme na nejaký pozemok neskôr dostať stavebné povolenie, musí naň viesť prístupová cesta. Pre kupujúceho je v tejto súvislosti podstatná skutočnosť, že povinný zabezpečiť si ju je on, nie mesto alebo obec. Ak teda kupujeme pozemok s úmyslom stavať, nie je múdre spoliehať sa na to, že keď všetci dookola stavajú, stavebné povolenie nebude ani pre nás problém.
Problém vzniká aj vtedy, ak na predmetný pozemok vedie cesta, o ktorej si vlastník myslí, že je štátna, avšak môže byť súkromná, ktorá sa na tú štátnu len napája. Túto skutočnosť si tiež treba overiť ešte pred podpisom kúpnej zmluvy, pretože sa môže stať nielen to, že ohľadom pozemku nedostaneme stavebné povolenie, ale aj to, že nám sused, ktorému môže byť stavba tŕňom v oku, jednoducho zakáže prechod.
Osobné vlastníctvo ako vyšší záujem
Väčšina ľudí si o takýchto prípadoch mylne myslí, že ak k nim dôjde a vlastník priľahlého pozemku nie je ochotný vyjsť v ústrety, povinnosť vyriešiť vzniknutú patovú situáciu má mesto alebo obec. Treba dodať, že veľké percento takýchto prípadov vzniká práve na základe tohto pomerne rozšíreného omylu. Realita je však taká, že problém tohto charakteru si musí vyriešiť vlastník predmetného pozemku vo vlastnej réžii. Nijaký úrad totiž nemôže vydať príkaz vlastníkovi priľahlého pozemku, aby proti svojej vôli povolil susedovi prejazd alebo mu predal či prenajal časť zo svojho pozemku, ktorý je jeho súkromným vlastníctvom. Ako vyššiu prioritu možno nad osobné vlastníctvo nadradiť len verejný záujem, aj to nie bez obmedzení. Možno síce dodať, že každý prípad je špecifický a v prípade podnetu sa posudzuje individuálne, avšak nádej na úspech je veľmi slabá, nakoľko nemožno len tak zasiahnuť do práv iného občana. Púšťať sa do takého sporu je v drvivej väčšine prípadov stratený čas.
Môže vzniknúť aj situácia, že časť prístupovej cesty si niektorý vlastník priľahlého pozemku odkúpi z rôznych dôvodov do osobného vlastníctva. Tým sa „skomplikuje život“ všetkým, ktorí používajú ďalší úsek prístupovej cesty, ktorá nadväzuje práve na ten kúsok, ktorý sa stal súkromným, nakoľko im jeho majiteľ môže prejazd zakázať. Často sa pritom stáva, že záujemca o kúpu pozemku si overí, či prístupovú cestu vedúcu k nemu môže používať, avšak „neprejde“ si ju celú, resp. sa nepozastaví nad tým, že i na jej úsek pred jeho budúcim domom sa musí nejako dostať. Obrazne povedané, treba pátrať aj ďalej, ako po prvú zákrutu.
Absurdita týchto problémov pritom spočíva hlavne v jednoduchosti overenia situácie: zistiť si, či má pozemok prezentovaný ako stavebný štátnu prístupovú cestu, je otázka jediného nahliadnutia do katastrálnej mapy. Ak to tak nie je a záujemca zistí, že nejaká jej časť je súkromná, minimálne vie dopredu, čo ho čaká, ak sa aj napriek tomu rozhodne pozemok kúpiť. Tento problém sa totiž netýka len príjazdu - cez cudzí pozemok nie je možné bez povolenia jeho vlastníka ani natiahnuť inžinierske siete. Treba pritom poznamenať, že fakt, že priľahlý pozemok aj s prístupom vlastní napríklad dobrý známy či rodinný príslušník, je veľmi vratká istota a stojí a padá nielen na budúcnosti týchto vzťahov, ale aj na napríklad budúcej finančnej situácii dotyčného človeka. Ľahko sa totiž môže stať, že nový kupec, prípadne dedič, sa s jeho ústretovosťou stotožňovať nebude a opäť vzniká ťažko riešiteľná situácia. S trochou expresivity možno povedať, že sa takéto „držanie v hrsti“ môže skončiť vydieraním - buď vlastník odrezaného pozemku zaplatí za povolenie prejazdu či za potrebný kúsok susedovho pozemku nekresťanské peniaze, alebo je nútený predať svoj pozemok niektorému „priľahlému“ vlastníkovi za zlomok ceny. S nutnosťou tohto typu riešenia súvisí aj množstvo podvodov, ktoré sa v tejto oblasti robia, preto treba mať na mysli, že zatajenie nevysporiadanosti či skutočnosti, že prístupovú cestu vlastní niekto tretí, môže byť cielené a neskôr, keď sa nový vlastník pozemku už so situáciou oboznámi, môže vzápätí nasledovať nevýhodná ponuka.
Bremeno prechodu a prejazdu ako právne riešenie
Spomenuli sme prípad, ktorý môže nastať, ak sa majiteľ väčšieho pozemku rozhodne rozdeliť ho na niekoľko menších a predá záujemcom, ktorí si na nich budú chcieť postaviť nehnuteľnosti. Nastáva tak situácia, ktorá by „nahrávala“ majiteľovi tej časti rozdeleného pozemku, ku ktorému vedie prístupová cesta. Aby však nezostali majitelia ostatných pozemkov bez prístupu, resp. aby boli ďalšie časti predajné ako pozemky určené na stavbu, pôvodný majiteľ musí pri delení a predávaní zabezpečiť, aby bolo na každom z týchto pozemkov, resp. okrem posledného, zriadené vecné bremeno - bremeno prechodu a prejazdu. Na to isté treba, samozrejme, myslieť aj pri rozdeľovaní dedičstva. V praxi to znamená, že nedôjde k situácii, že by novovzniknuté parcely s výnimkou tej susediacej s prístupovou cestou zostali odrezané od sveta. Ak teda záujemca kupuje pozemok mimo štátnej prístupovej cesty a overil si, že na tých parcelách, cez ktoré musí od nej k svojmu pozemku prejsť, je toto bremeno zriadené, ich vlastníci nemajú právo mu prejazd odoprieť. Je však možné ho pri zmene vlastníka vymazať, preto si ho vo vlastnom záujme treba chrániť.
Zvykové právo a jeho limity
Existuje istá skutočnosť, ktorá môže zabezpečiť právo prejazdu, aj keď si vlastník pozemku cestu pred ním nikdy neodkúpil; je ňou tzv. zvykové právo. Jeho definícia je vymedzená približne tak, že ak bol pozemok niekým využívaný istý počet rokov, stáva sa jeho majetkom. V takomto prípade platí, že ak si vlastník kúpil pozemok vedľa prístupovej cesty, ktorú predchádzajúci majiteľ pozemku používal desaťročia a nemala iného súkromného majiteľa, nik mu nemôže zakázať používať ju. Avšak, zvykové právo je v právnom poriadku SR veľmi ťažko preukázateľné a jeho aplikácia je obmedzená. V praxi je vždy bezpečnejšie mať práva zakotvené písomnou formou, ideálne formou vecného bremena zapísaného v katastri nehnuteľností.
Povinnosti spojené so súkromnou cestou a jej výstavbou
Ak si záujemca kúpi pozemok, ku ktorému už prístupová cesta nevedie, môže si ju aj sám zabezpečiť. Treba však pamätať na to, že podľa zákona musí spĺňať určité kritériá, ktoré si treba vopred zistiť a zariadiť sa podľa nich. Pravidlá sa týkajú najmä jej rozmerov - tie sú predpísané najmä kvôli tomu, aby sa v prípade potreby dostala k obydliu nielen sanitka, ale napríklad aj hasičské auto. V tejto oblasti treba pamätať ešte na fakt, že predpísané rozmery sa v minulosti menili, resp. časť cesty mohla byť postavená podľa pravidiel, od ktorých sa tie dnešné líšia. V takomto prípade, ak záujemca o stavbu súkromnej cesty nadväzuje na úsek, ktorý aktuálne normy nespĺňa, nemôže nadviazať na jeho rozmery, ale musí pokračovať podľa súčasných pravidiel.
Totálny prieskum na diaľnici - Praktické stavebné znalosti
Predkupné právo a jeho obchádzanie
Predkupné právo je pre mnohých ľudí synonymom istoty, že pozemok či nehnuteľnosť, na ktoré ho majú, im nikto „nevyfúkne“. V teoretickej rovine je to pravda - tomu, kto to právo má, sa musí predaj ponúknuť ako prvému. Nie je však celkom rozumné, ak vlastníci predkupného práva s určitosťou kúpy rátajú naisto. Je síce pravda, že predkupné právo sa nedá obísť ani darovacou zmluvou, avšak pomerne bežne sa obchádza tak, že sa vlastníkovi predkupného práva ponúkne predmetný pozemok či nehnuteľnosť za takú premrštenú cenu, že ju jednoducho nekúpi. Predávajúci si tak svoju povinnosť splnil a môže ju už predať komukoľvek. Iste každý pochopí, akým spôsobom sa premrštenosť ceny v takýchto prípadoch s kupcom „vyrieši“, aby postup nebol z právneho hľadiska napadnuteľný. Ak sa takáto situácia týka napríklad časti prístupovej cesty, nepomôže ani obozretnosť pri kúpe, nakoľko záruka, že sa niečo také v budúcnosti nestane, neexistuje.
Záverom: Opatrnosť a dôslednosť sú na prvom mieste
Problémy, ktoré súvisia s témou prístupových ciest, tvoria, ako vidíme, široké spektrum rôznych situácií, na ktoré nie je možné „ušiť“ všeobecné riešenie. Opäť teda možno zopakovať jediné pravidlo, ktoré vždy platí, aj keď nie vždy pomôže - najdôležitejšia je opatrnosť a dôslednosť pri skúmaní. Taktiež je užitočné mať na pamäti, že financie, ktoré si vyžiada kúpa pozemku, sú investované efektívne, avšak o tých, ktoré zhltnú súdne spory, sa to už povedať nedá. Pred kúpou pozemku si vždy overte jeho prístupnosť, ako aj prípadné vecné bremená či iné obmedzenia, ktoré by mohli ovplyvniť jeho budúce využitie.