S účinnosťou od 1. apríla 2025 nadobúda platnosť nový Stavebný zákon, ktorý nahradí doterajší zákon č. 201/2022 Z. z. v znení neskorších predpisov. Tento zásadný legislatívny krok má za cieľ zjednodušiť a zrýchliť proces výstavby, znížiť administratívnu záťaž spojenú s povoľovacími konaniami a zároveň zvýšiť transparentnosť v celom sektore. Doterajší stav v oblasti stavebného práva bol často charakterizovaný inštitucionálnou nepripravenosťou, čo by viedlo k značným ťažkostiam pri príprave a povoľovaní stavieb. Aplikácia existujúcich predpisov bola nereálna z technického, organizačného, ako aj z pohľadu nadväzujúcej legislatívy. Nový zákon a jeho vykonávacie predpisy sú navrhnuté tak, aby pozitívne ovplyvnili ekonomické a spoločenské procesy, čím vytvoria predpoklady pre úspešný ďalší rozvoj Slovenskej republiky.
Kľúčové Zmeny a Cieľe Nového Stavebného Zákona
Účelom nového Stavebného zákona a sústavy jeho vykonávacích predpisov je vytvoriť právny rámec, ktorý zjednoduší a urýchli výstavbu. Dôraz je kladený na zníženie administratívnej záťaže povoľovacích konaní a na zabezpečenie transparentnosti v tejto oblasti. Nový zákon je koncepčne usporiadaný podľa súčasných požiadaviek na vnútorné usporiadanie legislatívy. Posilňuje postavenie vlastníkov pozemkov a stavieb a ich práva k stavbe, keďže zhotoviť stavbu na pozemku je súčasťou ústavou chráneného práva užívať majetok vo svojom vlastníctve.
Zákon obnovuje pôvodný účel orgánov štátnej stavebnej správy ako čisto odborných stavebnotechnických štátnych orgánov, ktoré sú zbavené povinnosti sledovať netechnické činnosti. Výrazne zjednodušuje proces prípravy výstavby tým, že opúšťa doterajšie dvojzložkové rozhodovanie a zavádza len jedno konanie - konanie o stavebnom zámere. V rámci tohto konania stavebný úrad vyjadruje súhlas s navrhovanou stavebnou činnosťou. Agenda stavebného úradu zostáva ako prenesený výkon štátnej správy na obciach, pričom obce môžu zriaďovať stavebné obvody obdobne ako súčasné spoločné obecné úrady.
Ďalšími dôležitými aspektmi sú sprísnenie odbornej prípravy zamestnancov pracujúcich v štátnej správe na úseku stavebného práva, úprava ochrany umeleckých diel v stavbách a na verejných priestranstvách pred poškodením alebo zničením stavebnou činnosťou. Zákon tiež precizuje správne konanie, procesné práva a povinnosti účastníkov a dotknutých osôb, ako aj obsah výstupných rozhodnutí. Ustanovuje dodatočný postup vo vzťahu k nepovoleným stavbám zhotoveným do účinnosti, aby sa do určitého času buď takéto stavby dodatočne osvedčili, alebo odstránili. Cieľom je, aby tieto stavby nefigurovali ako trvalo nepovolené a neskolaudované, ale roky bezproblémovo užívané.
Zákon precizuje priestupky a iné správne delikty a rozširuje okruh sankcionovaných osôb aj na ďalšie osoby vo výstavbe. Pri prevažujúcom dodávateľskom spôsobe výstavby je stavebník často len objednávateľom služby a osobne neriadi výstavbu. Preto je dôležité zvýrazniť zodpovednosť všetkých aktérov. Zákon tiež zvýrazňuje dôležitosť účasti oprávnených osôb vo výstavbe a precizuje oprávnenia a zodpovednosť projektanta, stavbyvedúceho, zhotoviteľa stavby, osoby vykonávajúcej stavebný dozor, geodeta a statika v príprave výstavby a pri zhotovovaní stavby.
Cieľom nového Stavebného zákona č. 25/2025 Z. z. je profesionalizácia štátnej správy vo výstavbe, znižovanie administratívnej záťaže pre podnikateľské prostredie a zjednodušenie procesu povoľovania a realizácie stavieb od návrhu stavebného zámeru až po kolaudáciu stavby.
Zjednodušené Povoľovanie a Drobné Stavby
Nový zákon rozšíril okruh stavieb, ktoré nevyžadujú posúdenie stavebným úradom, ako aj stavieb, pre ktoré sa vyžaduje iba zjednodušené administratívne posúdenie stavebným úradom na základe ohlásenia. Ide o drobné stavby a stavebné úpravy, údržbu a opravy existujúcich stavieb, stavebné úpravy na pozemku.
Zákon zavádza fikciu súhlasu dotknutého orgánu, ak sa žiadateľovi nevyjadrí v zákonom stanovenej lehote 30, resp. 60 dní, čo by malo urýchliť proces prerokovania stavebného zámeru. Upravili sa tiež priestupky a iné správne delikty a rozšíril sa okruh sankcionovaných osôb aj na ďalšie osoby vo výstavbe.
Čo je drobná stavba podľa nového Stavebného zákona?
Drobné stavby sú definované ako stavby, ktoré nemajú významný vplyv na životné prostredie. Môžeme si pod nimi predstaviť napríklad podzemné stavby so zastavanou plochou do 25 m² a hĺbkou do troch metrov (napr. bazény, pivnice, šachty), prízemné stavby so zastavanou plochou do 50 m² a výškou do piatich metrov, ako aj niektoré stavby na lesných pozemkoch. Tieto stavby by mali mať jednoduchší povoľovací proces. Nie každá drobná stavba sa však automaticky iba ohlasuje. Závisí to od viacerých kritérií, ako sú konkrétne rozmery, výška a lokalita. Všeobecne platí, že drobné stavby by mali byť primárne predmetom ohlasovania.
Fikcia Súhlasu a Opatrenia proti Nečinnosti
Pojem „fikcia súhlasu“ je vnímaný predovšetkým ako opatrenie proti nečinnosti, ktoré sa týka viacerých aktérov. Týka sa to stavebného úradu pri ohlasovaní, ako aj dotknutých orgánov či právnických osôb počas prerokovania stavebného zámeru. Zákonom prizvané osoby alebo účastníci, ktorí majú možnosť sa vyjadriť, majú zákonom stanovenú lehotu. Ak sa v tejto lehote nevyjadria, nastáva fikcia súhlasu, čo znamená, že sa automaticky predpokladá ich súhlas. Toto opatrenie, hoci medializovane zaujímavé, nie je úplnou novinkou, keďže podobné mechanizmy existovali aj v predchádzajúcom Stavebnom zákone. Cieľom tohto opatrenia je odstrániť nedostatky v aplikačnej praxi, kde sa stavebné konania často naťahovali kvôli nečinnosti.
Zákon obsahuje viaceré možnosti, ako reagovať na prípadnú nečinnosť, napríklad aj zo strany stavebného úradu. Ak nečinnosť presiahne 90 dní, úrad môže poveriť iný stavebný úrad vykonaním procesných úkonov. Výkon prenesenej štátnej správy na úseku stavebného práva zostáva na obciach a mestách, takže všeobecným stavebným úradom je spravidla obec alebo mesto. Ich prístup bude kľúčový pre fungovanie povoľovacieho procesu v praxi.
Prípadová štúdia vyšetrovania ľudských práv – rozhodnutie v prípade „Bournewood“
Definícia Stavby a Ostatné Legislatívne Zmeny
Stavba je definovaná ako stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Pevným spojením so zemou sa rozumie spojenie pevným základom, upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu, ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe, pripojenie na siete a zariadenia technického vybavenia územia, alebo umiestnenie pod zemou.
Reklamná stavba je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou podľa vyššie uvedenej definície, alebo upevnená strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ na zemi, alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu a ktorej funkciou je šírenie reklamných, propagačných, navigačných a iných informácií viditeľných z verejných priestorov.
V zákone už nenájdeme pojem „rodinný dom“. Budovy sa delia na bytové a nebytové. Rodinný dom je považovaný za bytovú budovu, spravidla s jedným bytom. Jej zaradenie do konkrétnej kategórie stavieb závisí od viacerých charakteristík, ale vo všeobecnosti ju možno klasifikovať ako jednoduchú stavbu. Viacgeneračné domy sú tiež klasifikované ako bytové budovy, pričom rozhodujúce je, koľko bytových jednotiek sa v stavbe nachádza.
Dodatočná Legalizácia Čiernych Stavieb
Čierne stavby sú stavby zhotovené alebo užívané bez patričného povolenia. Nový Stavebný zákon zachováva v rámci prechodných ustanovení konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby zhotovenej a užívanej bez povolenia (§ 140d starého zákona). Toto konanie umožňuje vlastníkom takýchto stavieb požiadať o ich dodatočné zlegalizovanie do konca marca 2029. Po tomto termíne už nebude možné takúto žiadosť podať a nový zákon neobsahuje iný inštitút na dodatočnú legalizáciu. Dôrazne sa upozorňuje, že ak by niekto po účinnosti nového zákona zhotovil čiernu stavbu, nebude ju môcť týmto spôsobom zlegalizovať.
Montáž Klimatizácií
Montáž klimatizačných jednotiek už nie je predmetom činností alebo konaní podľa nového Stavebného zákona. Ak však existuje iný osobitný predpis, ktorý upravuje požiadavky na tieto zariadenia, jeho ustanovenia zostávajú v platnosti.
Legislatívny Kontex a Prechodné Obdobie
Národná rada Slovenskej republiky schválila 5. februára návrh nového stavebného zákona s cieľom akcelerovať prípravné a povoľovacie procesy v rámci stavebného konania a podporiť výstavbu. Zákon č. 46/2024 Z. z., ktorý novelizoval zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (Stavebný zákon), nadobudol účinnosť 1. apríla 2024. Jeho primárnym cieľom bolo oddialiť účinnosť zákona č. 201/2022 Z. z. o výstavbe o jeden rok, do 1. apríla 2025, a ponechať účinnosť zákona o územnom plánovaní od 1. apríla 2024. Prijali sa tiež potrebné zmeny Stavebného zákona, ktoré harmonizujú existujúci zákon s novým zákonom o územnom plánovaní a preberajú vybrané inštitúty zo zákona o výstavbe.
V súčasnosti platí Stavebný zákon v znení noviel. Po 1. apríli 2025 tento zákon nahradia dve nové právne normy: zákon č. 201/2022 Z. z. o výstavbe s účinnosťou od 1. apríla 2025 a zákon č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní s účinnosťou od 1. apríla 2024. Počas prechodného obdobia sa mnohých stavebných konaní bude ešte dotýkať právna úprava pôvodného Stavebného zákona.
Zoznam súvisiacich právnych predpisov:
- Zákon č. 25/2025 Z. z. - Stavebný zákon
- Zákon č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní
- Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (Stavebný zákon) v znení neskorších predpisov
- Vyhláška č. 453/2000 Z. z.
- Vyhláška č. 532/2002 Z. z.
- Vyhláška č. 547/2003 Z. z.
- Zákon č. 133/2013 Z. z.
- Zákon NR SR č. 503/2003 Z. z. o navrátení vlastníctva k pozemkom a o zmene a doplnení zákona NR SR č. 180/1995 Z. z.
- Zákon NR SR č. 504/2003 Z. z.
- Zákon NR SR č. 371/2021 Z. z.
- Zákon NR SR č. 64/1997 Z. z.
- Zákon NR SR č. 180/1995 Z. z.
- Zákon NR SR č. 97/2013 Z. z.
- Zákon SNR č. 330/1991 Zb.
- Zákon SNR č. 229/1991 Zb.
- Zákon č. 42/1992 Zb.
- Zákon č. 193/2001 Z. z. o podpore na zriadenie priemyselných parkov a o doplnení zákona NR SR č. 180/1995 Z. z.
- Zákon č. 282/2015 Z. z.
- Zákon č. 140/2014 Z. z.
Nový Stavebný zákon predstavuje významný krok k modernizácii stavebného procesu na Slovensku. Jeho cieľom je odstrániť prekážky, zefektívniť procesy a vytvoriť priaznivejšie prostredie pre výstavbu, čo by malo pozitívny dopad na celú spoločnosť.