Dňa 1. apríla 2025 nadobudol účinnosť nový stavebný zákon (zákon č. 25/2025 Z.z.), ktorý nahradil doterajší zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku. Táto dlho očakávaná reforma stavebného práva na Slovensku prináša zásadné zmeny v procese výstavby, zamerané na zjednodušenie, zrýchlenie a profesionalizáciu. Nová právna úprava reaguje na pretrvávajúce požiadavky odbornej i laickej verejnosti a prináša viaceré zásadné zmeny v oblasti stavebného konania a územného plánovania.
Zjednodušenie a zrýchlenie stavebného konania: Konanie o stavebnom zámere
Jednou z kľúčových inovácií je zavedenie jediného konania o stavebnom zámere. Toto konanie nahradilo doterajší dvojstupňový rozhodovací mechanizmus, ktorý zahŕňal konanie o územnom plánovaní a následne stavebné konanie. Nový systém znižuje administratívnu náročnosť, odstraňuje duplicitu predkladaných dokumentov a má ambíciu skrátiť lehoty na vybavenie stavebných povolení. Ambíciou tohto správneho konania je rozhodnúť o stavbe ako o celku. To znamená, že všetky súvisiace objekty, vrátane vedľajších stavieb, by mali byť súčasťou jedného správneho konania, jedného rozhodovania a jednej etapy prípadných opravných prostriedkov.
Predchádzajúce stavebné konanie upravovalo dvojstupňové konania, ktoré pozostávalo z územného a stavebného konania. Nový proces začína prerokovaním stavebného zámeru, ktorého výsledkom je správa o prerokovaní stavebného zámeru. Táto správa je následne spolu so stavebným zámerom podkladom na konanie o stavebnom zámere. V tejto fáze konania je kladený veľký dôraz na stavebníka, resp. ním povereného projektanta.
Stavebník alebo ním poverený projektant v informačnom systéme sprístupní projektovú dokumentáciu a požiada príslušný orgán územného plánovania, ako aj ďalšie dotknuté orgány podľa druhu stavieb a/alebo prác o vydanie záväzného stanoviska k stavebnému zámeru. Príslušné subjekty musia takéto záväzné stanovisko vydať do 30 dní, inak sa predpokladá, že nemajú žiadne pripomienky ani požiadavky na obsah stavebného zámeru, čo znamená, že súhlasia so stavbou ako takou. Toto opatrenie proti nečinnosti, známe aj ako „fikcia súhlasu“, má eliminovať prieťahy spôsobené oneskoreným vydávaním stanovísk. Pokiaľ uvedené subjekty v zákonných lehotách (30, resp. 60 dní) nevydajú záväzné stanovisko, resp. záväzné vyjadrenie, zákonodarca zaviedol fikciu súhlasu so stavebným zámerom. Týmto by mal odpadnúť v praxi pomerne častý jav, kedy k vydávaniu záväzných stanovísk prichádzalo aj s odstupom niekoľkých mesiacov.
Po prerokovaní vypracuje stavebník alebo ním poverený projektant správu o prerokovaní stavebného zámeru, v ktorej vyhodnotí všetky uplatnené stanoviská a vyjadrenia. Príslušný stavebný úrad začína konanie na žiadosť stavebníka, ktorý predložil potrebnú projektovú dokumentáciu spolu so správou o prerokovaní stavebného zámeru. Výsledkom uvedeného konania je rozhodnutie o stavebnom zámere, ktoré je jediné a hlavné rozhodnutie v tomto správnom konaní.
Na rozhodnutie o stavebnom zámere priamo nadväzuje overenie projektu stavby. Stavebný úrad do 30 dní podľa obsahu podania overí projekt vydaním overovacej doložky. V prípade, že je potrebné rozhodnúť o prípadných námietkach, tento proces môže trvať dlhšie. Po 30 dňoch, ak stavebný úrad nevykoná žiaden z uvedených úkonov, nastáva fikcia súhlasu, čo znamená, že sa predpokladá súhlas s vykonaním ohlásených stavebných prác. Toto je však len jeden z mechanizmov proti nečinnosti. Zákon obsahuje viaceré možnosti, ako reagovať na prípadnú nečinnosť, napríklad aj zo strany stavebného úradu. Ak nečinnosť presiahne 90 dní, úrad má možnosť poveriť iný stavebný úrad vykonaním procesných úkonov. Tento novourčený úrad však musí spĺňať určité podmienky: musí s určením súhlasiť, musí spadať do pôsobnosti toho istého územného celku (samosprávneho kraja) a zároveň byť sídlom spoločného stavebného úradu.
Zníženie administratívnej záťaže a profesionalizácia
Nový zákon sa zameriava na zníženie administratívnej záťaže pre stavebníkov. V prípade, že stavba bude pozostávať z viacerých stavieb, prípadne súboru stavieb, konanie, ktoré by v minulosti z dôvodu príslušnosti viacerých stavebných úradov prebiehalo na viacerých miestach, bude zlúčené do jedného konania o stavebnom zámere. Na takéto konanie bude príslušný ten stavebný úrad, ktorý je príslušný na rozhodnutie o stavebnom zámere hlavnej stavby. Ostatné stavebné úrady budú mať v tomto konaní postavenie dotknutého orgánu, ktorý k stavbe bude vydávať záväzné stanovisko v lehotách uvedených vyššie.
Zároveň dochádza k profesionalizácii štátnej správy na úseku výstavby. Nový stavebný zákon ruší Slovenskú stavebnú inšpekciu zriadenú pôvodným stavebným zákonom č. 50/1976 Zb., pričom štátny stavebný dohľad bude vykonávať regionálny úrad. Konania Slovenskej stavebnej inšpekcie podľa doterajších predpisov, ktoré neboli právoplatne skončené rozhodnutím vo veci do 31. marca 2025, dokončí Úrad pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky podľa doterajších predpisov. Právne účinky úkonov, ktoré v konaní podľa predchádzajúcej vety nastali pred 1. aprílom 2025, zostávajú zachované.
Klasifikácia stavieb: Od drobných po vyhradené
Nový stavebný zákon definuje rôzne kategórie stavieb, pre ktoré ustanovuje rôzne požiadavky na ich navrhovanie, zhotovovanie a režimy povoľovania.
Drobné stavby
Drobné stavby sú definované ako stavby, ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť svoje okolie. Ide najmä o stavby, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 50 m² a výšku 5 m. Príkladmi drobnej stavby sú letné kuchyne, kôlne, garáže, prístrešky alebo stavby na chov drobných zvierat. Tieto stavby za určitých predpokladov nevyžadujú ohlásenie. Zákon definuje drobné stavby ako stavby, ktoré nemajú významný vplyv na životné prostredie. Môžeme si pod nimi predstaviť napríklad podzemné stavby so zastavanou plochou do 25 m² a hĺbkou do troch metrov, kam patria rôzne bazény, pivnice alebo šachty. Rovnako to môžu byť prízemné stavby so zastavanou plochou do 50 m² a výškou do piatich metrov, ako aj niektoré stavby nachádzajúce sa na lesných pozemkoch.
Pre tieto stavby by mal byť povoľovací proces jednoduchší. Neplatí však pravidlo, že drobná stavba sa vždy iba ohlasuje. Závisí to od viacerých kritérií, ako sú konkrétne rozmery stavby, jej výška, ale aj lokalita, v ktorej sa stavebné práce vykonávajú. Tieto faktory je potrebné vždy individuálne posúdiť. Vo všeobecnosti však platí, že drobné stavby by mali byť predovšetkým predmetom ohlasovania. Podľa pôvodného znenia informácií, drobné stavby do 50 m² by mali mať zjednodušené podmienky a pravidlá pri kolaudácii. Avšak, nie každá budova do 50 m² je drobnou stavbou. Ak ide o druh budovy vymenovanej v definícii jednoduchej stavby, takáto budova je jednoduchou stavbou a nie drobnou stavbou aj keby bola do 50 m².
Jednoduché stavby
Jednoduché stavby sú stavby, ktoré nemajú výrazný vplyv na svoje okolie a sú menej technicky náročné. Patria sem napríklad rodinné domy, bytové budovy s najviac troma bytmi, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 300 m² a majú najviac dve nadzemné podlažia; oporné múry s maximálnou výškou 3 m nad najnižšou úrovňou priľahlého terénu; nabíjacie stanice pre elektromobily s výkonom nad 22 kW. Pre tieto stavby bude stavebné konanie zjednodušené a rýchlejšie. V prípade rodinného domu, zákon priamo nepoužíva tento pojem, ale pomáha k jeho definícii vyhláška č. 59/2025 Z. z. o členení stavieb. V zásade sa budovy delia na bytové a nebytové. Rodinný dom je považovaný za bytovú budovu, spravidla s jedným bytom. Jej zaradenie do konkrétnej kategórie stavieb závisí od viacerých charakteristík, avšak vo všeobecnosti ju možno klasifikovať ako jednoduchú stavbu.
Vyhradené stavby
Vyhradenou stavbou je stavba, budova alebo inžinierska stavba, ktorá je technologicky náročná alebo konštrukčne neobvyklá. Tieto stavby kladú zvýšené nároky na organizovanie a koordináciu činností vo výstavbe a na potrebné technické vybavenie zhotoviteľa. Medzi vyhradené stavby patria napr. stavby diaľnic, výstavba nových úsekov ciest I. triedy, alebo stavby, v ktorých konštrukčnom systéme sú použité ako nosné prvky predpäté konštrukcie. V takomto prípade môže byť aj rodinný dom, ktorý by za iných okolností nebol vyhradenou stavbou, klasifikovaný ako vyhradená stavba, čo podlieha prísnejším podmienkam povoľovania a realizácie. Vypracovať projektovú dokumentáciu takejto stavby môže len oprávnená osoba.
Ostatné stavby
Sem patria všetky ostatné stavby, ktoré nespadajú do kategórie drobných alebo jednoduchých stavieb.
Mobilné domy a kontajnery
Pojem „mobilný dom“ stavebný zákon priamo nepozná. Z praxe vyplynulo, že mnohí stavebníci si tento pojem vysvetľovali tak, že nie je pevne osadený (nemá betónové základy), a tak stavba na zemných vrutoch či pilieroch bola považovaná za mobilný dom, aj keď bola napojená na inžinierske siete. Nový stavebný zákon sa snaží túto problematiku objasniť. Ak je výrobok (napr. kontajner) taký, že nie je stavbou, nemožno jeho umiestnenie zakázať, ale neposudzuje sa v režime stavebného zákona.
Čierne stavby a ich dodatočná legalizácia
Čierne stavby, teda stavby zhotovené alebo užívané bez patričného povolenia, predstavujú dlhodobý problém. Nový stavebný zákon zachováva v rámci prechodných ustanovení konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby zhotovenej a užívanej bez povolenia (§ 140d pôvodného zákona), ktoré umožňuje vlastníkom takýchto stavieb požiadať o ich dodatočné zlegalizovanie. Tento proces vyhodnocuje viaceré skutočnosti, ako napríklad vlastnícky vzťah k pozemku, či stavba neohrozuje záujem alebo zdravie, či nie je umiestnená pod vedením inžinierskych sietí. Ak sa preukáže, že stavba je spôsobilá na užívanie, môže byť vydané rozhodnutie s účinkami kolaudačného rozhodnutia alebo osvedčenia.
Stanovila sa však lehota na podanie žiadosti o dodatočnú legalizáciu - najneskôr do 31. marca 2029. Po tomto termíne už nebude možné takúto žiadosť podať a nový Stavebný zákon už neobsahuje iný inštitút, ktorý by dodatočnú legalizáciu stavieb umožňoval. Dôrazne sa upozorňuje, že ak niekto po účinnosti nového stavebného zákona zhotoví tzv. čiernu stavbu, takúto stavbu už nebude možné dodatočne zlegalizovať prostredníctvom uvedeného inštitútu.
046 – Povinnosti projektantov podľa nového stavebného zákona – JUDr. Tatiana Prokopová
Správne poplatky
S účinnosťou od 15. marca 2025 dochádza k zmene (zvýšeniu) správnych poplatkov za úkony podľa starého stavebného zákona, keďže úkony podľa doterajšej legislatívy budú dobiehať ešte niekoľko rokov. Všetky stavby, u ktorých sa aspoň začalo územné konanie, sa dopovoľujú až po kolaudáciu podľa doterajšej legislatívy. Zároveň sa s účinnosťou od 1. apríla 2025 spolu so zavedením nového stavebného zákona nastavuje výška správnych poplatkov v nadväznosti na túto novú stavebnú legislatívu. Konkrétna výška správnych poplatkov je uvedená v zákone č. 145/1995 Z. z. v znení platnom od 15.03.2025 (k starému stavebnému zákonu) a od 01.04.2025 (k novému stavebnému zákonu).
Klimatizácie a iné drobné zariadenia
Montáž klimatizácií bola dlhodobo predmetom nejasností. Podľa nového stavebného zákona, tieto zariadenia nie sú predmetom činností alebo konaní podľa Stavebného zákona. Zároveň však platí, že ak existuje iný osobitný predpis, ktorý upravuje požiadavky na tieto zariadenia, jeho ustanovenia zostávajú v platnosti. Z toho vyplýva záver, že klimatizačné jednotky nie sú predmetom povoľovania zo strany stavebných úradov.
Základné podmienky pre výstavbu
Pre každú stavbu, bez ohľadu na režim jej povoľovania, platí, že ju stavebník môže postaviť na vlastnom pozemku alebo na pozemku, ku ktorému má od jeho vlastníka také oprávnenie. Ďalšou požiadavkou je, že stavba musí byť na pozemku, ktorý je funkčne v územnom pláne určený na spôsob užívania, na ktorý sa má daná stavba užívať.
Nový stavebný zákon teda prináša zásadné zmeny, ktoré majú za cieľ modernizovať a zefektívniť stavebný proces na Slovensku. Hoci sa niektoré procesy zjednodušujú, pri náročnejších stavbách sa podmienky sprísňujú v záujme ochrany verejných záujmov.